Transferencia de propiedad inmueble en el código civil peruano

3. Desventajas del sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el ordenamiento civil peruano
4. La transmisión de propiedad en bienes inmuebles
5. El registro atenúa las desventajas del principio consensualístico
6. ¿Cuál es la obligación del vendedor (o de cualquier otro enajenante) dentro de un sistema consensualístico?
7. Contradicciones legales del sistema de transferencia de la propiedad inmueble
8. El sistema general de transferencia de la propiedad y su coordinación con la inscripción
9. El principio de oponobilidad
10. Conclusiones

DESVENTAJAS DEL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO

1. INTRODUCCIÓN.-

La transferencia de la propiedad inmueble ha sido y es un tema de principal importancia que ha originado una serie de opiniones acerca de su actual tratamiento en el Código Civil, planteándose alternativas de reforma dirigidas primordialmente a publicitar debidamente las transferencias en garantía de terceros.

Ello, por cuanto la transferencia de inmuebles no resulta siendo únicamente interés de las partes contratantes o intervinientes, sino que dado el contexto social, tiene amplia trascendencia; resultando necesario que terceros no contratantes asuman conocimiento de que se ha producido un desplazamiento en la titularidad de la propiedad, a fin de garantizar la transparencia y confiabilidad que todo modelo socio-económico requiere para el tráfico inmobiliario: teniendo efecto directo en la seguridad jurídica que el sistema brinda.

Si bien es cierto que no compartimos el sistema actual de transferencia de la propiedad inmueble- también lo es que la problemática actual exige tener en cuenta ciertos aspectos controversiales que incluso se plasman en distintas casaciones, por lo que a continuación trataremos algunos de ellos a partir de las normas vigentes del Código Civil.

2. DESVENTAJAS DEL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL ORDENAMIENTO CIVIL PERUANO.-

En nuestro Derecho Civil Patrimonial, cuando se trata de la transferencia de la propiedad inmobiliaria, es de aplicación el artículo 949 del Código Civil, según el cual la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Ello en concordancia, con el articulo 923 del mismo Código sustantivo que define al derecho de propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; debiendo ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

El artículo 1529 del Código Civil expresa que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero. De acuerdo a esta definición, la compraventa presenta, entre otras, dos características que cabe resaltar en relación con el tema que nos ocupa: es un contrato obligacional en el que la traslación de dominio es una consecuencia del perfeccionamiento del contrato; y, es consensual, requiriendo solamente el consentimiento de las partes, existiendo libertad de forma.

En consecuencia, por aplicación de los artículos 1529 y 949 del Código Civil, la transferencia de inmuebles por compraventa resulta siendo de carácter consensual; habiéndose adoptado la teoría espiritualista de procedencia francesa; siendo suficiente que entre vendedor y comprador exista un acuerdo respecto a los elementos esenciales de la compraventa, para que este último se convierta en propietario del bien inmueble, no requiriendo de formalidad alguna. Debido a ello la transferencia de la propiedad se produce en un solo momento: únicamente con el título -la sola obligación de dar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él-; no existiendo como en otras legislaciones dos momentos (titulo y modo). Por tanto, la inscripción registral en el Registro de la Propiedad Inmueble, no es obligatoria, siendo declarativa más no constitutiva de derechos (excepto en el caso de la hipoteca en el que la inscripción sí es constitutiva).

En este sentido la. Casación Nro. 415-99 (publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 01-09-1999; Pág. 3409) expresa que la inscripción registral puede tener naturaleza declarativa o constitutiva; y que las inscripciones declarativas son las que no perfeccionan o modifican el acto jurídico materia de inscripción, pues lo único que hacen es reconocer una situación de derecho preexistente: siendo distinto el caso de la inscripción constitutiva y obligatoria, propia de los sistemas suizo, alemán y griego, pues en ellos, con la inscripción registral recién se perfecciona la transferencia de propiedad.

Jack Bigio Chrem en relación con el artículo 949 del Código Civil opina que el contrato de compra-venta de un inmueble es al mismo tiempo el título de adquisición (que crea obligaciones de dar) y el modo de la adquisición (que perfecciona la adquisición del comprador); por lo que titulo y modo coinciden, en términos generales. En tanto que Mario Castillo Freyre y Felipe Osterling Parodi consideran que si bien es cierto que el título está representado por el contrato de compraventa celebrado, no será el mismo contrato que transfiera la propiedad del bien inmueble, sino la obligación objeto del mismo, cuya ejecución es inevitable -por mandato de ley-, siempre y cuando estemos en presencia de un bien de propiedad del vendedor, cierto y presente, y no exista disposición legal diferente ni pacto contrario.

"Nuestro ordenamiento legal establece que la transferencia de propiedad es consensual, de forma, que la inscripción registral no es requisito constitutivo de tal caso, tal y como refiere el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código Civil, en este sentido el doctor Max Arias Schereiber Pezet dice que la inscripción registral no asume más valor que el de un simple aviso que protege a los terceros que no han intervenido en el acto, pero no lleva en si misma una verdadera sustantividad".