El arrendamiento
1. Contrato de arrendamiento
El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo. Artículos 1709 Y 1710 del código civil.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. Artículo 1711 del código civil.
Naturaleza jurídica
Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso).sea casa, autos, u objetos, etc.
1.1.1 Clases de arrendamientos (Artículo 1708 del código civil)
El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:
Arrendamiento de cosas (locación de cosas o locatio conductio rei ): Este crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida. Artículo 1709 del código civil
Arrendamiento de servicios (locación de servicios o locatio conductio operarum): en este el arrendador se obliga a trabajar o prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte. Artículo 1711 del código civil
Locación de obras (locatio conductio operis): en éste contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa. Artículo 1710 del código civil
1.1.2 Derechos y obligaciones que genera el arrendamiento
Derechos y obligaciones del arrendador: Aunque no se haya pactado en el contrato el arrendador está obligado a: A entregar al arrendatario la cosa arrendada con todas sus pertenencias y además de estar en buen estado para su uso convenido, así como las condiciones óptimas de higiene y seguridad del inmueble. Artículos 1719 del código civil.
A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo los deterioros normales por el uso que sufra el inmueble, pero haciendo todas las reparaciones necesarias tales como son: obras de mantenimiento, funcionalidad y seguridad del inmueble. Artículo 1720 del código civil.
A no estorbar el uso de la cosa, salvo en reparaciones urgentes e indispensables.
A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato. Artículo 1719 del código civil.
A responder por los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento. Artículo 1721 del código civil.
La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido. Artículos 1719 y 1737 del código civil.
El arrendador (durante el arrendamiento) no puede:
a) Mudar la forma de la cosa arrendada. Artículo 1723 del código civil.
b) Intervenir en el uso legítimo de la cosa arrendada, salvo en casos urgentes e indispensables.
c) Si el arrendador no cumpliera con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que en derecho corresponda o rescindir el arrendamiento.
Derechos y obligaciones del arrendatario. Artículo 1728 del código civil
A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos.
A responder de los perjuicios que la casa arrendada sufra por su culpa o negligencia.
A servirse de la casa solamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza.
A pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.
La renta deberá ser pagada en el lugar convenido; si no se hubiese pactado, en la casa o despacho del arrendatario.
Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta mientras dure el impedimento (total o parcialmente).
A conservar y cuidar de la cosa arrendada.
Restituir la cosa arrendada al terminar el contrato.
1.1.3 Sub-arrendamiento (Artículo 1717del código civil)
Hay sub-arrendamiento cuando el arrendatario concede, a su vez, en arrendamiento la cosa arrendada; es decir, cuando respecto de una misma cosa existen dos contratos sucesivos de arrendamiento. El primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento) subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario.
1.1.4 Causa de término del arrendamiento
En general, pueden ser causas de término del contrato de arrendamiento:
1. Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado. Ya que la ley establece que la muerte no es una razón para terminar el arrendamiento. Artículo 1742 del código civil. Salvo lo establecido en el contrato.
2. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley. Artículo 1737 del código civil
3. Por acuerdo mutuo.
4. Nulidad.
5. Confusión.
6. Pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor. Artículo 1741 del código civil
7. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.
8. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
9. Por venta judicial.
1.1.5 El arrendador puede exigir el término del contrato
Por falta de pago de la renta. Artículo 1741 del código civil
Por usarse la cosa en contravención al uso convenido. Artículo 1729 del código civil.
Por daños graves a la cosa arrendada imputable al arrendatario.
Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento del arrendador. Artículo 1729 del código civil.
1.1.6 El arrendatario puede exigir el término del contrato
a) Por contravenir el arrendador la obligación de entregar al arrendatario lo arrendado en buen estado.
b) Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada (evicción, impedimento total o parcial del uso de lo arrendado).
c) Por la existencia de defectos o vicios ocultos de lo arrendado.
1.1.7 El arrendamiento enfitéutico
Además, de los arrendamientos antes señalados existe el arrendamiento enfitéutico o enfiteusis el cual entraña un tiempo de 18 años a 99 dándole calidad de derecho real, ya que afecta el derecho de propiedad.
La enfiteusis. Es el derecho que tiene el arrendatario sobre la cosa que le ha sido arrendado por una duración que varia de diez y ocho a noventa y nueve años. La enfiteusis debería ser, con el derecho de todo arrendatario un derecho personal; pero, en razón de la extensión del arriendo enfitéutico la ley hace de él un derecho real.
Los medios de inadmisión
2. La Inadmisibilidad
Es la defensa al rechazo, tendiente al rechazo de la acción, no atacando el procedimiento, ni el derecho pretendido, si no discutiendo al adversario el derecho de actuar, sobre la base de ciertos derechos, principalmente la falta de calidad o de interés, la prescripción de acción , la expiración del plazo para reclamar, etc.
Inadmisibilidad. Es la defensa tendente a paralizar el ejercicio de una acción administrativa o judicial, sin discutir el fondo del derecho, alegando la falta de capacidad del demandante, la ausencia de interés para accionar, la inadmisibilidad ataca el proceso.
Estos medios son una herramienta útil para la persona que han sido demandados.
Con los medios de inadmisibilidad se busca que no se conozca el fondo de la demanda. Literalmente es destruir la posibilidad de que se llegue al fondo del asunto.
El artículo 44 de la ley 834 del 15 de julio del 1978 define los medios de inadmisión como todo medio que tienda a hacer declarar al adversario inadmisible en su demanda, sin examen del fondo, por falta de derecho para actuar.
2.1 Diferentes tipos de inadmisión
De acuerdo al artículo 44 en su parte infine se establecen los medios de inadmisión los cuales son:
1. La falta de calidad.
2. La falta de interés.
3. La prescripción.
4. El plazo prefijado.
1. La calidad: Es definida como el derecho de demandar en justicia; además, se puede definir como el título en cuya virtud una parte o litigante figura en un acto jurídico o juicio.
La falta de calidad es objeto de un medio de inadmisibilidad que lo puede presentar el demandado.
2. El interés: Es el deseo de ganar algo, o deseo de no perder algo. Tiene que ser legal y licito.
Es legal el interés cuando está protegido por la ley.
Es licito cuando está fundamentado en lo mora, en el orden publico y las buenas costumbre.
3. La prescripción: El artículo 2219 del código de civil dominicano define la prescripción como: un medio de adquirir o extinguir una obligación, por el transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones que determina la ley.
Para que se pueda incoar el medio de inadmisión en la prescripción es necesario que se tome en cuenta lo que establecen los artículos 2262 y 1304 del código civil dominicano.
La prescripción como medio de inadmisión está amparado en el artículo 2262 del código de procedimiento civil el cual establece que todas las acciones, tanto reales como personales se prescriben por veinte años, sin que este obligado el que alega esta prescripción a presentar ningún título ni que pueda oponérsele la excepción que se deduce de la mala fe.
El artículo 1304 del código civil dominicano establece que en todos los casos en que la acción en nulidad o rescisión de una convención, no está limitada a menos tiempo por una ley particular, la acción dura cinco años.
4. El plazo prefijado.
Es aquel puesto por el legislador para ejercer las vías de recurso ordinario y extraordinario.
Los recursos
3. Recursos ordinarios:
El recurso de oposición.
El recurso de apelación.
3.1 Recursos extraordinarios.
Además de estos recursos nuestras leyes establecen un recurso que no es ni ordinario ni extraordinario llamado le contredi.
Todos los medios de inadmisión en tierras son de orden público.
3.1.3 Los medios de inadmisión de acuerdo a la ley 834 del 15 de julio del 1978
¿Cuando puede ser propuesta la inadmisibilidad? De acuerdo al artículo 45 de la ley 834 la inadmisibilidad puede ser propuesta o invocada en todo estado de causa, salvo la posibilidad para el juez de condenar a daños y perjuicios a los que se hayan abstenido con intención dilatoria, de invocarlos con anterioridad.
Quien invoca la inadmisibilidad no tienen que expresar que se le está causando un agravio por lo que el juez si es procedente está en la obligación de acoger el medio de inadmisión. Artículo 46 de la ley 834.
3.1.4 ¿Quien o quienes pueden invocar los medios de inadmisión?
En principio los que son parte del proceso y actúan en condición de demandados pero el juez puede invocarlos de oficio cuando el asunto que se esta tratando reviste un carácter de orden público especialmente cuando resulten de la inobservancia de los plazos en los cuales deben ser ejercidas las vías de recursos.
Cuando no existe interés el juez puede invocar de oficio la inadmisibilidad.
3.1.5 Los medios de inadmisibilidad por ante el tribunal de tierras.
Por ante el tribunal de tierras tiene un carácter público, por consiguiente pueden ser pronunciado de oficio por el juez sin la necesidad de que la parte interesada lo invoque como un medio de defensa o de admisión.
Es necesario destacar que la autoridad de la cosa juzgada, no obstante fundamentarse en razones de orden publico, la misma se considera generalmente en materia civil ordinaria como un medio de inadmisión o como un medio de defensa de puro interés privado; en la que la parte interesada puede renunciar a su derecho de invocar o de oponer la autoridad de la cosa juzgada; por lo que el ministerio público no puede proponerla ni el juez puede suplirla de oficio.
Pero ante el tribunal de jurisdicción ordinaria constituye una excepción ya que por ante por la jurisdicción catastral esta tiene un carácter de orden público; dando lugar esto, a que el juez del tribunal de tierras puede invocar la inadmisibilidad de oficio.
El plazo prefijado por ante el tribunal de jurisdicción inmobiliaria como medio de admisión resulta de una inobservancia de los plazos en los cuales deben ser ejercidas las vías de recursos por ante el tribunal de jurisdicción inmobiliaria.
3.1.6 Observación de los plazos para ejercer los recursos
Existen tres recursos para los cuales se hace necesario observar los plazos en los cuales estos deben ser ejercidos, estos recursos son:
El recurso de apelación contra las decisiones dictada por los jueces de jurisdicción original, ya sean con motivos de saneamiento, litis de derechos registrados u otra acción de que este apoderado.
El plazo para interponer este recurso es de un mes a contar de la fecha de publicación de la sentencia.
El recurso de apelación interpuesto contra una sentencia dictada por un juez de paz en materia de acciones posesoria. Esta atribución le es conferida al tribunal de jurisdicción original mediante el artículo 3 de la ley 108-05 y el artículo 25 de la misma ley los cuales dan competencia a la jurisdicción inmobiliaria desde el momento que se da inicio al proceso de mensura.
El recurso de revisión por causa de fraude. El plazo para interponerlo es de un año, después de expedido el certificado de título. Artículo 86 párrafo 1 de la ley 108-05.
Este plazo para ejercer esa acción en revisión por causa de fraude es a pena de caducidad, en consecuencia es obligación de los jueces del tribunal superior de tierras conocer de la inadmisibilidad ya que ellos son competentes para conocer de este recurso de revisión por causa de fraude tal como lo establece el artículo 87 del la ley 108-05.
La inadmisibilidad de la demanda requiere que sea intentada dentro del año de la trascripción del registro por ante el registrador de títulos correspondiente.
Por tanto si el recurso se plantea ante de transcurrir el mes de la notificación de la sentencia el juez puede declarar la inadmisibilidad.
3.1.7 Medios de inadmisión que solo tienen lugar en la jurisdicción inmobiliaria.
Por ante el tribunal de tierras se pueden presentar diferentes demandas las cuales podrán ser declaradas inadmisibles a pedimento de parte o de oficio por el juez, sin que las mismas estén contenidas en el articulo 44 de la ley 834 del 15 de julio del 1978.
Tales como una reclamación de derechos por prescripción sobre un terreno registrado bajo el alegato de una posesión continua ininterrumpida, a titulo de propietario por más de veinte años.
Una demanda en nulidad de un contrato de venta de un inmueble registrado cuya causa sea la lección tal y como lo dispone el articulo 1674 del código civil dominicano si el vendedor ha sido lesionado en mas de la siete duodécima parte en el precio de un inmueble, tienen derecho a pedir la rescisión, aun que haya renunciado expresamente a esa facultad en el contrato o declarado que hacia donación de la diferencia del precio.
Este tipo de demanda es inadmisible por aplicación del derecho de propiedad que establece la ley 108-05 de registro inmobiliario ya que cuando el terreno esta registrado catastralmente no es posible esta acción.
También se puede pedir la inadmisión de un recurso de revisión por causa de fraude, cuando el mismo sea interpuesto contra un tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe.
También constituye un medio de in admisión cunado se notifica la instancia del recurso de revisión por causa de fraude.
Se puede proponer como medio de inadmisión cuando se interpone un recurso de revisión por causa de error material.
Además el tribunal de jurisdicción inmobiliaria puede declarar inadmisible un recurso de revisión por causa de error material, cuando el certificado de titulo ha sido transferido a un tercer adquiriente. De buena fe a titulo oneroso, y este no ha dado su consentimiento por escrito a quien ha interpuesto el recurso para que se corrija el error.
Los Derechos Reales
4. El Derecho Real
Es una relación jurídica inmediata y directa entre una persona y una cosa.
El derecho real "Jus In Re" es el derecho que recae directamente sobre una cosa, del cual es titular una persona.
El derecho de propiedad, por ejemplo, es un derecho real; el cual da a su titular los poderes más completos sobre una cosa: el derecho de servirse de esa cosa, de percibir sus frutos, de enajenarla.
4.1 Los Derechos Reales Principales
Los derechos reales principales son el derecho de propiedad y sus desmembraciones.
1) Derecho de propiedad
2) Usufructo.
3) Uso.
4) Habitación.
5) Servidumbres.
6) Enfiteusis.
Derecho de propiedad. Artículo 544 del código civil dominicano. Es el derecho más completo, el que da las prerrogativas más fuertes. En el derecho romano se dice que el derecho de propiedad entraña tres atributos: el Jus Utendi, o derecho de usar la cosa; el Jus fruendi, o derecho de usar la cosa, de percibir sus frutos el jus abutendi, o derecho de disponer de las cosas.
Usufructo. Artículos 578-581 del código civil dominicano. Es un derecho real, desmembración de la propiedad, que confiere a su titular el derecho de usus y el derecho de fructus de la cosa; mientras que el derecho de enajenar la cosa es el abusus, se halla en mano de otra persona, el nudo propietario.
¿Como termina el usufructo?
El artículo 617 del código civil dominicano estable las siguientes causas por la que se extingue el término del usufructo:
1) Por la muerte del usufructuario.
2) Por acabarse el tiempo por el cual se concedió.
3) Por la consolidación o reunión en una misma persona de loas dos calidades de usufructuario y propietario.
4) Por el no uso en el derecho de veinte años.
5) Por la perdida total de la cosa en que consiste el usufructo.
También puede cesar por el abuso que haga de él el usufructuario, ya causando daños a la finca ya dejándola perecer, por no atender a su reparación. Artículo 618 del código civil dominicano.
Uso. Es el derecho de servirse de la cosa y de percibir sus frutos; pero solamente en límite de las necesidades del titular del derecho y de su familia. Artículo 627-630 del código civil dominicano.
Habitación. Es el derecho de servirse de la cosa para vivir en ella con su familia. Es un derecho de uso, pero limitado en cuanto a su objeto. Artículo 627-630 del código civil dominicano.
Servidumbre. Consiste en el derecho del propietario de un fundo a servirse de ciertas utilidades del fundo vecino; por ejemplo el derecho de paso, el derecho de saca de agua, etc. La servidumbre está unida a un fundo, pertenece a todo propietario de ese fundo, cualquiera que sea. El fundo que se beneficia de la servidumbre se llama predio dominante. El fundo que soporta la servidumbre se denomina predio sirviente. Artículo 637-652 del código civil dominicano.
Enfiteusis. Es el derecho que tiene el arrendatario sobre la cosa que le ha sido arrendado por una duración que varia de diez y ocho a noventa y nueve años. La enfiteusis debería ser, con el derecho de todo arrendatario un derecho personal; pero, en razón de la extensión del arriendo enfitéutico la ley hace de él un derecho real.
Los derechos reales tienen como objetos muebles o inmuebles, por lo que el derecho de habitación, las servidumbres reales, las concesiones y la enfiteusis son inmobiliarios.
En la relación jurídica que expresa el derecho real se encuentra un sujeto activo que es el titular del derecho y un objeto el cual es la cosa sobre la cual se ejerce el derecho.
Autor:
Ing.-Lic. Yunior Andrés Castillo
Santiago de los Caballeros,
República Dominicana
2011.