La reforma tributaria y su incidencia en propiedad horizontal

La reforma tributaria y su incidencia en la propiedad horizontal

La aparición de la Reforma Tributaria, mediante la Ley 1607 del 26 de diciembre de 2.012, tiene incidencias directas con el Régimen de propiedad horizontal, en algunos casos ha llevado a las copropiedades a decidir sobre los servicios que viene prestando y sus implicaciones fiscales, en otros casos incluso ha llevado a los copropietarios a presentar soluciones simples cono la no prestación de los servicios que puede ofrecer la copropiedad, por no comprometerse con el recaudo de impuestos que deben generar dichos servicios.

El presente documento pretende hacer un análisis de la situación real actual de las Propiedades Horizontales en el marco de la reforma tributaria y su condición de no contribuyente determinada por la Ley 675 del 1 de agosto de 2.001.

La propiedad horizontal en Colombia venía siendo considerada como entidad sin ánimo de lucro y exenta de contribuciones fiscales, en razón a lo establecido en el Artículo 33 de la Ley 675 de 2.001, que señala lo siguiente: "Artículo 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro."

La Ley 1607 de del 26 de diciembre de 2.012, establece situaciones puntuales con respecto al cambio de la condición de no contribuyente señalada en el Régimen de Propiedad Horizontal actual, al señalar en su "artículo 47, adiciona un artículo al Estatuto Tributario al establecer: Adiciónese el artículo 462-2 del Estatuto Tributario: Articulo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales.

En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio".

La mencionada norma se ha interpretado entendiendo que las propiedades horizontales que presten el servicio de arrendamiento de parqueaderos, serán responsables del impuesto a las ventas, y si la Administración de impuestos o el Ministerio de hacienda no se pronuncian o reglamentan el tema, estas entidades tendrían que inscribirse en el régimen común del impuesto a las ventas, y cumplir con todas las obligaciones que conlleva, esta situación.

Aquí surgen varias preguntas respecto de la disposición de los espacios de estacionamiento, la primera tiene que ver con que si se presta el servicio de parqueadero, entendiendo este como lo señala en http://www.gerencie.com/servicio-de-parqueadero.html, en donde se define como un contrato dentro del marco legal, establecido ase:"El Código Civil define el contrato de depósito como aquel "en que una de las partes entrega a la otra una cosa corporal o mueble para que la guarde, y la restituya en especie, a voluntad del depositante". El contrato de depósito es un contrato real en la medida que se perfecciona con la entrega de la cosa al depositario.

Valga precisar que por su naturaleza el contrato de depósito mercantil es remunerado y el civil gratuito. No obstante, en este último caso, si se estipula remuneración el contrato deviene en un arrendamiento de servicio, el cual está sujeto en lo relativo a quien presta el servicio a las obligaciones y derechos del depositario excepto en lo relativo a la responsabilidad, pues en este caso ella se extiende hasta la generada en culpa leve."

La otra pregunta es si los dineros recibidos por parte de los copropietarios se establecen como cuota de administración, entendida esta como lo señala la Ley 675 de 2.001, al señalar en su "Artículo 78. Cuotas de administración y sostenimiento. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo de los propietarios de los inmuebles."

De igual forma el numeral 3 del artículo 25 de la mencionada Ley señala "El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento."

Por lo anterior es fácil concluir que en el caso de que las unidades privadas los dineros cancelados por los garajes se consideran como cuotas de administración en razón a la necesidad de mantener y conservar dicha unidades, como lo señala la Lay 675 de 2.001, máxime si como se mencionó cada uno de ellos tiene un índice de participación y por ende una matrícula inmobiliaria.

La situación se complica en el caso de parqueaderos o espacios de estacionamiento considerados como bienes comunes, ya que el Articulo 186 ley 1607 de 2012, señala que " Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

Parágrafo 1. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

Parágrafo 2. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial."

Una primera conclusión es que las copropiedades de uso residencial siguen gozando de la calidad de no contribuyente, por lo que en dichos casos será igualmente importante revisar como es el procedimiento de cobro de los parqueaderos ya sean unidades privadas o bienes comunes. En algunos casos se viene cobrando el parqueadero de visitantes y el arrendamiento de parqueaderos comunes, lo cual a la fecha no se ha gravado, pero a futuro se puede considerar esta práctica como un uso comercial de dichos espacios.

Si analizamos lo señalado en el artículo mencionado de la Reforma Tributaria el hecho de explotar comercial o industrialmente un predio hace que se pierda la calidad de no contribuyente establecida en la Ley 675 de 2.001.

Pero surge la inquietud respecto de que es explotar comercial e industrialmente un bien, y consideramos que se refiere a la utilización de bienes comunes de una copropiedad que para mejorar los ingresos de sus copropietarios y disminuir los costos de sostenimiento y mantenimiento hace un aprovechamiento de esos espacios, como por ejemplo los centros comerciales con sus áreas de parqueadero, los cuales se han constituido en un ingreso importante de dichas copropiedades. Es claro que "Este cambio es supremamente relevante y afectaría a la gran mayoría de centros comerciales, los cuales arriendan espacios comunes para desarrollar actividades de mercadeo y promoción de productos, en este caso y si continúan realizando estas actividades perderían la calidad de no contribuyentes del impuesto a la renta y empezarían a declarar y presentar renta como contribuyentes del régimen tributario especial."

Si nos ceñimos a los conceptos de actividad industrial o explotación industrial, definidos por la Secretaria Hacienda de Bogotá, en http://impuestos.shd.gov.co/portal/page/portal/portal_internet_sdh/impuestos/compartida_imp/presentaciones_impuestos/2012_03_27_ICA_2012.pdf, se entiende la explotación Industrial como "las actividades de producción, tracción, fabricación, manufactura, confección, preparación, reparación, ensamblaje de cualquier clase de materiales y bienes, y en general cualquier proceso de transformación por elemental que este sea."

De igual manera la misma Secretaria de Hacienda, en la página mencionada, define la explotación o actividad comercial "las actividades destinadas al expendio, compraventa o distribución de bienes y mercancías, tanto al por mayor como al por menor y las demás actividades definidas como tales por el Código de Comercio, siempre y cuando no estén consideradas por la ley como actividades industriales o de servicios."

La situación se debe definir con base en lo señalado en la Reforma Tributaria, Ley 1607 de 2.012, pues si bien es cierto la norma es muy precisa, se debe hacer una aplicación estricta en el sentido de la norma, queda claro que la filosofía de la norma está inspirada en los ingresos elevados que obtienen centros comerciales e industriales por concepto de alquiler de parqueaderos y bienes comunes, los cuales estaban generando una carga tributaria importante, que por razones particulares y amparados en el artículo 33 de la Ley 675 de 2.001, no se venía recaudando, a pesar de ser un servicio preciso que debe generar el correspondiente impuesto.

La Dra. Nohora Pabón plantea, en http://www.inmobiliarioaldia.com/blog/2013/2/24/reforma-tributaria-y-propiedad-horizontal/, lo siguiente: "De conformidad con lo dispuesto por el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 la persona jurídica que se constituye al constituir un inmueble en el régimen de propiedad horizontal regulado por la citada norma , se considera como de naturaleza civil , sin ánimo de lucro. De acuerdo con la Ley esta ´persona jurídica tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales , así como del impuesto de industria y comercio , en relación con las actividades propias de su objeto social .Advierte la norma que la destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa tal calidad.

Sin embargo la recién expedida Reforma Tributaria, Ley 1607 de 2012, reformó la mencionada disposición, consagrando que cuando se exploten bienes comunes para la prestación del servicio de parqueaderos o estacionamientos de propiedades horizontales, son responsables del impuesto sobre las ventas la persona jurídica de la propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio. La norma no hace distinción de usos para este efecto. Es cierto que las copropiedades no prestan en todos los casos el servicio de ´parqueadero pero la Reforma tributaria incluye las zonas para estacionamiento

En cuanto a la explotación de bienes comunes para otros usos, la norma advierte que las propiedades horizontales de uso comercial o mixto no serán consideradas como entidades sin ánimo de lucro, cuando exploten otros bienes comunes por lo cual no estarán exentas de pagar impuestos nacionales. En este caso la Ley excluye las propiedades horizontales con uso residencial.

La obligación de aplicar la norma se ha comenzado a notar en un incremento notable en las tarifas de parqueos de los centros comerciales. Queda un vacío cuando se trata de edificios de oficinas que explotan los parqueaderos y nace la preocupación de que las copropiedades no puedan utilizar debidamente este instrumento financiero para disminuir el valor de las expensas comunes o emplear el dinero fruto de la explotación de bienes comunes, en gastos de inversión."

La situación es clara pues si bien lo que pretende la Ley 1607 de 2.012 es controlar una carga tributaria importante por concepto de servicios que vienen generando recursos importantes y que no estaban siendo reportados, con base en las normas legales vigentes para propiedad horizontal, la norma excluya de manera tajante a las copropiedades de uso residencial, quienes mantienen su condición de no contribuyente, pero señala de manera expresa que pierden dicha condición las copropiedades que hagan una explotación industrial o comercial de sus bienes comunes.

La situación para las copropiedades, entonces, se resume a las mixtas o comerciales que hagan una explotación comercial o industrial de sus bienes comunes. En algunos casos será importante un análisis particular toda vez que en muchos casos a pesar de ser copropiedades comerciales o mixtas no se hace explotación de dichos bienes, pero de igual manera es importante que las copropiedades asuman de manera precisa dicha norma, pues si bien es cierto se puede perder esa condición de no contribuyente es igualmente claro que la copropiedad puede seguir haciendo el aprovechamiento de esos bienes comunes, reconociendo ese servicio que presta y que está gravado, obligándose así misma a modificar las condiciones de dicho servicio en aras de dar cumplimiento a las disposiciones legales.

No sería lógico dejar de explotar los bienes comunes, lo cual arroja recursos importantes para la conservación y mantenimiento de las copropiedades, por no perder la condición de no contribuyente y trasladar dicha carga presupuestal a los demás copropietarios, lo cual en algunos casos resulta inequitativo.

Si bien es cierto las copropiedades que hacen un aprovechamiento económico de ciertos bienes comunes, diferentes a las residenciales, deberán comprometerse con el recaudo de impuestos como consecuencia del servicio que presten, como por ejemplo los parqueaderos e incluir dentro de las funciones de la administración el reporte de impuestos, como parte de su labor.

Lo que se espera de la norma es la reglamentación que deberá ser presentada por los entes correspondientes en un tiempo prudencial, mientras tanto, no podemos pensar en el no aprovechamiento de los bienes comunes en beneficio de la misma copropiedad, en su mantenimiento, conservación, etc., lo que debemos entender es que efectivamente se hace necesario realizar un ajuste a las tarifas de los servicios que se vienen prestando y hacer las aclaraciones correspondientes.

Es claro que quien está obligado a pagar los impuestos de dichos servicios es la persona beneficiada con ello, por lo que la copropiedad deberá implementar los correspondientes ajustes que sencillamente solo pueden ser o trasladar la totalidad de la carga tributaria el beneficiario del servicio prestado, lo cual es legal, o una segunda opción hacer un ajuste a la tarifa de manera que la copropiedad disminuya la tarifa antes de impuestos y ello se refleje en un no incremento de la tarifa o un incremento moderado, de cualquier manera estas opciones se pueden combinar y llegar a fijar tarifas que se ajusten a las condiciones del mercado.

Los impuestos recaudados deberán ser reflejados en obras que de cualquier manera, directa o indirectamente, beneficiaran a las copropiedades en obras o acciones necesarias.

De cualquier manera las copropiedades pueden y deben seguir haciendo el aprovechamiento de bienes comunes, lo cual no solo sirve para la disminución de los gastos de la copropiedad previstos en la Ley 675 de 2.001, sino que en algunos casos es el impulso a establecimientos industriales y comerciales ubicados dentro de copropiedades. Y si con ello las copropiedades hacen un aporte a los ingresos estatales serán protagonistas importantes del desarrollo del país.

Autor:

Luis Orlando Sánchez G.