Ambas posturas doctrinales, tienen como punto de partida el texto que el codificador insertó en su proyecto y que el legislador convirtió en Derecho Positivo, rigiéndonos desde el siglo XIX, permaneciendo la sombra de la duda al respecto, a pesar que Pérez Fontana concluya que la actividad de corretaje se encuentra "(…) perimida (…)" [17].
Y se enerva con claridad, una situación confrontativa entre la prohibición de realizar "(…) Toda especie de negociación y tráfico, directo ni indirecto, en nombre propio ni bajo el ajeno (…)" contenida en el artículo 106 C.Com. y la inclusión del corretaje como acto de comercio en el inciso 2° del artículo 7 C.Com. [18] a la luz de la noción de comerciante del artículo 1° C.Com.
El artículo 88 C.Com. establece entre otros, al corredor como uno de los auxiliares del comercio que actúa a nombre propio, fuera de todo vínculo con el comerciante [19] y no interviene en el negocio que ayuda a celebrar.
Es claro, que cuando analizamos la situación del auxiliar del comercio, si algo no es, es precisamente un comerciante [20]. No obstante ello, el codificador quiso que tales sujetos, que intervenían en mayor o menor medida en el comercio quedaran comprendidos en la legislación mercantil.
Es de destacar, que los autores de doctrina desarrollan sus conceptos a partir de la regulación específica del instituto, pero previamente cuando se realizó la exégesis de los actos de comercio, no brota claridad en el punto.
A mi juicio, la solución se encuentra en el propio texto del Código, en donde debemos distinguir a la persona del corredor (lado subjetivo) de la operación de corretaje (lado objetivo).
La actividad que realice el corredor, por imperio del artículo 7 C.Com., es considerado un acto de comercio, pero cuando pretendemos concordarlo con el inciso 1° del artículo 88 C.Com., nos encontramos que el mismo se está refiriendo al sujeto que realiza la actividad y que es definido como un auxiliar del comercio, que si bien cumple en forma profesional y habitual actos de comercio, no ingresa en la conceptualización del artículo 1° C.Com..
La actividad que desarrolla es un acto de comercio, sin que las notas de habitualidad y profesionalidad sean suficientes para convertirlo en un comerciante. El acápite del artículo 88 C.Com. lo especifica, cuando Acevedo anota que "Son considerados auxiliares del comercio, y como tales, sujetos a las leyes comerciales, con respecto a las operaciones que ejercen (…)".
La presunción simple contenida en el inciso 2° del artículo 5 C.Com. respecto a los actos de los comerciantes, no encuentra norma similar en la reglamentación de los auxiliares del comercio, lo que obsta tal conjetura en el caso de estos últimos.
3- La situación jurídica de la inmobiliaria
En el estudio de la figura del corretaje, encontré dos ejemplos que aluden a la inmobiliaria, en los que los autores asignan naturaleza jurídica diversa.
Pérez Fontana, sostiene que "(…) muchas personas se ocupan del acercamiento de las partes que se proponen adquirir o alquilar bienes inmuebles. Su intervención se trata de un arrendamiento de obra regido por el Código Civil. (…)" [21].
A su vez, Mezzera Álvarez señala que "(…) El corretaje puede, en consecuencia, referirse a actos civiles, como la compraventa de bienes inmuebles. En tal caso se plantea la duda de si ese acto de corretaje – que promueve actividades netamente civiles – puede seguir siendo calificado como acto de comercio. (…)" [22].
3.1 – Posición de Sagunto Pérez Fontana.
El Derecho Sustancial vernáculo, regula el arrendamiento de obra en dos cuerpos normativos: el artículo 589 C.Com. y el artículo 1.776 CC [23].
Ambos códigos, brindan nociones similares del arrendamiento (artículo 578 C.Com. y artículo 1.776 CC), pero la reglamentación ulterior que Narvaja realizó denota mayores especificidades que la dada por Acevedo.
Así la regulación de una y otra posibilidad arrendaticia describe una suerte de movimiento pendular, en donde la oscuridad conceptual al respecto es palmaria.
La actividad que desarrolla la inmobiliaria ingresa al concepto mercantil de arrendamiento anotado por Acevedo en el artículo 578 C.Com., en virtud que el "(…) precio (…)" será consecuencia de realizar por cuenta ajena "(…) una obra determinada (…)" .
No obstante ello, el artículo 579 C.Com. comienza a delimitar un concepto distinto, en razón que el codificador se está refiriendo a una obligación de dar y no a una de hacer, lo que pone de manifiesto cuando menciona la responsabilidad del locador al no entregar la obra. El artículo 580 C.Com. continúa en la misma dirección, pues refiere al saneamiento de los vicios ocultos que impidan el uso de la cosa u obra.
La doctrina civilista vernácula, en forma mayoritaria sigue las enseñanzas de Gamarra, quien analizando el arrendamiento de obra regulado por el Narvaja, lo hace fraccionando la ejecución (prolongada en el tiempo) seguido de un cumplimiento (instantáneo), y a partir de lo cual, concluye que existe una obligación de hacer seguida de una entrega [24].
Es dable indicar, que el análisis que Gamarra inicia [25], tiene como finalidad marcar la diferencia entre la obra y los servicios, focalizada a la cuestión del contrato de trabajo. Concluye su análisis introductorio señalando que "(…) si el médico contrata directamente con el cliente, se configura un arrendamiento de obra; (…)" [26], lo que se muestra discordante con lo expuesto precedentemente, respecto a que "(…) De lo establecido por la norma pertinente (art. 1776), parece desprenderse que hay arrendamiento de obra cuando se toma en cuenta el trabajo atendiendo a su resultado (…)" [27].
El tópico enigmático está en las nociones de servicios y obra, que a su vez correlacionamos con las de hacer y dar, en la posibilidad de yuxtaponerlas. El artículo 1.831 CC y siguientes, regulan el servicio entendido como un hacer [28], mientras que a partir del artículo 1.840 CC, la situación comienza a variar hacia la obra y el dar.
Va de suyo que la obra implica previamente un hacer tendiente al dar, empero aquel sin éste, implica incumplimiento.
El estudio realizado por Gamarra respecto al arrendamiento de obra [29], colisiona con al concepto deslizado por Pérez Fontana respecto a la inmobiliaria [30].
El marco regulatorio – conceptual contenido en el Código de Comercio [31], dista notoriamente de la actividad de la inmobiliaria, que puede o no poseer la cosa; y asumir o no la guarda material de la misma. Y también vuelve a tomar distancia cuando en el arrendamiento de obra (mercantil), la "muerte del obrero, artesano o empresario" el que "encargó la obra tiene obligación de pagar a los herederos proporcionalmente" [32], en virtud que si no se produce el arrendamiento del inmueble o su venta, la inmobiliaria no obtendrá provecho alguno.
A medida que el codificador mercantil avanza en la reglamentación del arrendamiento, profundiza la discrepancia conceptual con la actividad de la inmobiliaria.
3.2 – Posición de Rodolfo Mezzera Álvarez.
El codificador mercantil no incluyó una noción de la figura del corretaje, realizando una minuciosa regulación que encierra requisitos para el ejercicio de la profesión, obligaciones, prohibiciones y sanciones. Lo claro que señala, es que el corredor es un agente auxiliar del comercio, pero posibilitando la apertura del debate cuando lo incluyó entre los actos de comercio en el artículo 7 C.Com.
Mezzera conceptualiza al corretaje, como "(…) un acto de intermediación entre la oferta y la demanda de cosas o servicios. El corredor es la persona que se pone en contacto con otras, que ofrecen o solicitan bienes o servicios; aproxima a quienes desean contratar entre sí, hace contratar a otros (…)" [33].
La ley N° 14.000 de 22 de julio de 1971, establece en su artículo 2° que "(…) Se entenderá que es corredor (…) la persona que, haciendo de intermediario en una operación comercial, no representa a ninguna de las partes, ni tiene con ellas compromiso o trato comercial habitual. (…)" , recogiendo de tal modo el concepto del mencionado catedrático [34].
La elaboración doctrinal del reconocido mercantilista, describe fácticamente el corretaje, aproximándolo serenamente a la actividad de la inmobiliaria: acercar a futuros contratantes, no intervención en el futuro contrato, ausencia de representación, cobro de comisión [35].
No obstante ello, al final del capítulo correspondiente al corretaje, se cita numerosa jurisprudencia que sostiene que la actividad de la inmobiliaria no ingresa al instituto en razón de tratarse de bienes raíces o inmuebles, encontrándose impedidos de acceder a la legislación mercantil aquellos negocios traslativos de dominio de los mismos [36].
Asimismo se ha sostenido por parte de la jurisprudencia, que "(…) La intermediación en la compraventa de un bien inmueble no se considera mercantil y el corretaje que con ella se efectúa recibe la naturaleza jurídica del negocio a que accede. (…)" [37].
Conclusiones
Los conceptos vertidos en su oportunidad por dos estudiosos del Derecho Comercial como sin dudas han sido Sagunto Pérez Fontana y Rodolfo Mezzera Álvarez, en cuanto a la naturaleza jurídica de la inmobiliaria, lejos de pacificar el tópico, nos colocan en un punto neutro en donde el seguimiento del pensamiento de uno u otro simplemente significa la aplicación de la materia mercantil o la civil.
A su vez, el sobrepeso intelectual de ambos, tiende un halo de audacia sobre todo quien ensaye una posición dispar con uno de ellos.
La inmobiliaria celebra un contrato con el futuro vendedor del bien inmueble o raíz, mediante el cual, le faculta a buscar al futuro comprador. Puede o no expresarle un precio mínimo, o simplemente encargar la búsqueda de su futuro cocontratante.
Celebrado el contrato (de compraventa o de arrendamiento), la inmobiliaria recibirá un beneficio dinerario por su actividad [38].
De tal modo, la inmobiliaria esboza su naturaleza jurídica yuxtapuesta a la noción gamarrista del arrendamiento de obra, en donde como sostuvo la Corte citando al prestigioso civilista "(…) es un contrato de ejecución continuada pero de cumplimiento instantáneo, pues la obligación del locador sólo se cumple mediante la entrega de la obra concluida. (…)" [39].
Empero, el capítulo dedicado por Narvaja a dicho instituto nos conduce a la construcción inmobiliaria [40], [41] o al trabajo [42] y nos aleja de la inmobiliaria pues el resultado se muestra como una circunstancia eventual.
La inmobiliaria no se obliga a vender o arrendar el inmueble, sino que su contenido obligacional se encuentra en realizar lo posible tendiente a la celebración del contrato de compraventa o de arrendamiento de inmueble. Y aquí efectivamente la controversia pierde vigor del lado del arrendamiento de obra, en tanto la inmobiliaria asume una obligación de medios y jamás de resultado.
El TAC 6° [43] ha distinguido el arrendamiento de obra del arrendamiento de servicios en que en aquel se asume una "(…) obligación de resultado (…)", y en forma antonímica, será de medios en el último caso [44].
Pero la estructuración que Narvaja estableció para el arrendamiento de servicios, está elaborada tomando como punto genético lo que hoy denominamos relación de trabajo, en donde está presente el carácter personalísimo de la misma en la parte trabajadora.
En puridad, la inmobiliaria no se obliga a prestar un servicio, sino a encontrar al futuro cocontratante. Y celebrado el contrato, percibirá su contraprestación económica. Quien presta un servicio, percibe la contraprestación desde el inicio del contrato.
A diferencia de arrendamiento de servicios en la conceptualización dada por nuestra jurisprudencia [45], la actividad de la inmobiliaria trasciende al mundo jurídico cuando se ha logrado el objetivo: el contrato de compraventa o de arrendamiento de inmueble entre las partes. Mientras que en aquel, la obligación de medios asumida por una parte, la obtención del resultado se muestra como una situación aleatoria, cuya inocurrencia no apareja responsabilidad en si misma.
Cuando Pérez Fontana sostiene que el auxiliar del comercio coopera en "(…) la celebración de negocios comerciales. (…)" [46], quita carta de ciudadanía a la inmobiliaria en el mundo mercantil, que podría haber obtenido en sede de corretaje. Igualmente, su actividad no ingresa en el elenco de los actos de comercio definidos por el artículo 7 C.Com. [47] en concordancia con el artículo 516 del mismo cuerpo normativo.
Nuestra jurisprudencia, ha sostenido en forma pacífica y constante que la actividad de la inmobiliaria [48], constituye un contrato innominado de mediación y por lo tanto bajo la lupa del Código Civil [49].
El contrato de mediación, es definido por los tribunales vernáculos, siguiendo a Messineo y a Carnelli, como "(…) la convención por la cual se comete a una de las partes, llamada mediador, poner en relación a dos o más personas para la concertación de un negocio mediante el pago de una comisión (…)" [50].
La definición de Messineo, ha sido perfeccionada a través de los fallos judiciales, debiendo agregarse que entre nosotros, la comisión se debe "(…) cuando se haya operado la conclusión del negocio final entre los interesados y el nexo causal entre esa conclusión y la actividad útil, ventajosa o exitosa del mediador. (…)" [51].
La inmobiliaria entonces, significa la existencia de un contrato innominado de mediación, en donde una parte se obliga a relacionar a su cocontratante con un tercero, con la finalidad de la celebración de un contrato de arrendamiento o compraventa de un bien inmueble o raíz. Cumplido el que, deberá el cocontratante, abonarle una comisión.
Autor:
Juan Giménez Vera
Uruguay
[1] El artículo 5 C.Com. establece que los comerciantes quedan sometidos a la legislación mercantil. Originalmente, el Código de Comercio mencionaba la jurisdicción comercial, la que fue suprimida mediante la sanción de la ley N° 9.164 de 19 de diciembre de 1933, denominada "Código de Organización de los Tribunales Civiles y de Hacienda" (COT).
La derogación del COT por la ley N° 15.750 de 24 de junio de 1985, denominada "Ley Orgánica de la Judicatura y de Organización de los Tribunales" (LOT), asignó a los Juzgados Letrado de 1ª instancia en lo Civil la competencia en los asuntos de índole "(…) civil, comercial y de hacienda (…)" (numeral 1° del artículo 68 LOT).
[2] "Curso de Derecho Comercial" (tomo I) Rodolfo Mezzera Álvarez (actualizado por Siegbert Rippe), 8ª edición, FCU, Montevideo, 2000, pág. 230 y sgte.
[3] "Curso…", Mezzera Álvarez, pág. 230; "Manual de Derecho Comercial" (tomo I) Sagunto Pérez Fontana, 1ª reimpresión, FCU, Montevideo, 1995, pág. 55 y sgte.
[4] "Manual de Derecho Comercial Uruguayo" (volumen 1 – tomo 2) Nuri Rodríguez Olivera – Carlos López Rodríguez, 1ª edición, FCU, Montevideo, 2004, pág. 384 y ss.
Lo que empero no comprendí, fue la razón que llevó a los autores a sostener que el corretaje no era un contrato innominado, y más extraño me resultó la explicación de ello: "(…) pues muchos preceptos del Código de Comercio, aunque se refieran a la actividad del corredor, regulan el contrato de corretaje. (…)", cuando la edición de la obra de Acevedo bajo el título "De los corredores", regula… el corretaje…
Ciertamente jamás se me hubiera ocurrido pensar que el corretaje lo podría realizar otra persona que el corredor… o que cuando el codificador se refiere al corredor lo está haciendo fuera del corretaje…
[5] "Manual…" (tomo 1 – volumen 2), Rodríguez Olivera – López Rodríguez, pág. 384. Tal es la naturaleza jurídica que Pérez Fontana sostuvo en su "Manual…" (tomo I), pág. 117.
[6] "Manual…" (tomo 1 – volumen 2), Rodríguez Olivera – López Rodríguez, pág. 382.
[7] Que no explicita los autores… y por lo tanto quisiera saber si se refiere a la posición "doctrinal" sustentada en el mismo libro dos páginas adelante: "(…) En nuestro concepto, el corretaje sería un arrendamiento de obra, calificado por determinadas particularidades. (…)".
[8] Pérez Fontana oportunamente había realizado una puntualización similar respecto a la misma docente, que calificó de "error imperdonable en un docente en la materia" , cuando la misma redactó un ejemplo de letra de cambio en la pág. 80 de su libro "Títulos valores", 1ª edición, Acali, Montevideo, 1980 ("Títulos valores" – tomo II – Sagunto Pérez Fontana, 1ª edición, FCU, Montevideo, reimpresión 1992, pág. 15, nota al pie N° 16).
[9] "Curso…" (tomo I) Mezzera Álvarez, pág. 197 y ss.
[10] "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 225.
[11] "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 231.
[12] "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 230.
[13] "Manual…" (volumen 1 – tomo 2) Rodríguez Olivera – López Rodríguez, pág. 518.
[14] Entiendo que la proyección de la cuestión es en dos planos. En primera instancia, la determinación jurídico – científica de la situación del corretaje, y luego, a nivel educativo – universitario, pues al señalar únicamente una posición y no señalar como lo hacen comercialistas de la talla de Pérez Fontana, Mezzera Álvarez o Rippe la existencia de dos posiciones al respecto, directriza la enseñanza hacia la magistralidad, dejando a la vera del camino al debate universitario.
[15] "Curso…" (tomo I) Mezzera Álvarez, pág. 230.
[16] "Curso…" (tomo I) Mezzera Álvarez, pág. 230.
[17] "Manual…" (tomo I), Pérez Fontana, pág. 121.
[18] Mezzera sostiene que Acevedo fue impreciso al mencionar la operación de corretaje como acto de comercio ("Curso…" – tomo I – pág. 233).
[19] "Manual…" (tomo I) Pérez Fontana, pág. 116; "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 74 y sgte.
[20] "Manual…" (tomo I) Pérez Fontana, pág. 115; "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 197 y sgte.
[21] "Manual…" (tomo I), Pérez Fontana, pág. 55.
[22] "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 75.
[23] Los autores contemporáneos de doctrina han señalado que en razón del proceso de codificación nacional, en donde el decreto – ley N° 817 de 26 de mayo de 1865 puso la vigencia del "Código de Comercio", mientras que la ley N° 917 de 23 de enero de 1868 hizo lo propio con el "Código Civil", constituye la causa por la cual el codificador mercantil introdujo una amplia gama de institutos cuya naturaleza corresponde al ámbito del Derecho Civil (en igual sentido "Código de Comercio de la República Oriental del Uruguay y leyes complementarias" Ricardo Olivera García, 2ª edición, FCU, Montevideo, 1997, pág. 17 y ss.).
Acevedo y Velez Sarsfield señalan que el Proyecto contiene normas de Derecho Civil, lo que es consecuencia de la época en que se elaboró el mismo y del estado de la legislación en tal orden.
El Código de Comercio original de la República Argentina, sufrió una reforma importante modificación en 1889, mediante la cual se excluyeron todas aquellas normas civiles ("Olivera García, obra citada, pág. 25). En la actualidad, dicho el código mercantil argentino, suma 855 artículos.
Entre nosotros, no ocurrió la reforma derogatoria del contenido civil en la norma máxima comercial.
Mezzera señala entre los contratos que existe una reglamentación civil y una reglamentación comercial, al arrendamiento ("Curso…" – tomo III – 8ª edición, FCU, Montevideo, 2001, pág. 9). Quizás por ello, dicho tomo de su "Curso…", subtitulado "Contratos comerciales", no trata el arrendamiento.
[24] "Tratado de Derecho Civil Uruguayo" (tomo I) Jorge Gamarra, 4ª edición, FCU, Montevideo, 1995, pág. 256 y ss.
Lamentablemente no tengo el honor de compartir tal postura. Entiendo que lo que se persigue es el resultado, asumiéndose una obligación de dar.
[25] "Tratado…" (tomo I), Gamarra, pág. 249 y ss.
[26] "Tratado…" (tomo I), Gamarra, pág. 252.
[27] "Tratado…" (tomo I), Gamarra, pág. 250. Y si algún profesional lo que no puede hacer es asumir una obligación de resultado, es justamente el médico.
Para utilizar la línea gamarrista, el médico no se obliga a dar sino que en realidad lo que compromete es un hacer.
[28] Lo que se explica por la ausencia de separación científica y académica entre el Derecho Laboral y el Civil como existe en la actualidad.
[29] "Manual…" (tomo I), Pérez Fontana, pág. 55.
[30] Es de justicia señalar dicho concepto expuesto por Pérez Fontana , no era en el ámbito analítico de la situación jurídica de la inmobiliaria, sino como ejemplo en el estudio del corretaje.
[31] Artículo 578 C.Com. a 602 C.Com.
[32] Artículo 588 C.Com.
[33] "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 225.
[34] Es de señalar, que el profesor Mezzera Álvarez falleció en el año 1962, por lo que obviamente no conoció tal norma.
[35] "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 231 y ss.
[36] Caso 2.887 (LJU tomo 18); caso 2.940 (tomo 19); caso 336 (LJU 23); caso 3.709 (LJU tomo 26); citados en "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 246.
[37] Caso 4.014 (LJU tomo 30), en "Curso…" (tomo I), Mezzera Álvarez, pág. 246.
[38] En igual sentido se expresó el TAC 5° (Presa, Simón, Fiorentino), en sent. N° 38/2004 de 25-3-2004, publicada en LJU (tomo 132, caso 15.097), al sostener que en el caso de la inmobiliaria no hay "(…) derecho a percibir remuneración cuando el negocio no se concluye (…)".
[39] SCJ (Marabotto, Torello, Alonso de Marco, Mariño, Cairoli) Sent. N° 866/1995 de 20-12-1995, en ADCU, tomo XXVI, pág. 25.
[40] Artículo 1.840 CC: "Si se da a uno el encargo de hacer una obra, puede convenirse que pondrá sólo su industria o que suministrará también los materiales (…)"; artículo 1.844 CC: "El arquitecto y el empresario de un edificio son responsables por espacio de diez años, si aquel se arruina en todo o en parte por vicio de la construcción (…)"; artículo 1.846 CC: "Si la obra encomendada se hubiere ajustado por número o medida, sin determinar la cantidad cierta de número o medida, tanto el que mandó hacer la obra, como el empresario pueden dar por concluido el contrato, pagándose el importe de la obra verificada."; artículo 1.848 CC: "Concluida la obra conforme a la estipulación o en su defecto con arreglo al uso general, el que la encargó está obligado a recibirla (…)"; artículo 1.850 CC: "El empresario de una obra responde de las faltas y omisiones de las personas que sirven bajo sus órdenes (…)"; artículo 1.851 CC: "Los albañiles, carpinteros y demás obreros que han sido empleados por un empresario para la construcción de obra estipulada (…)"; etc.
[41] La jurisprudencia distingue el arrendamiento de obra del contrato de construcción, no existiendo a juicio del TAC 1° (Salvo, castro Rivera, Vásquez Cruz, Bello), responsabilidad decenal en el primero (sent. N° 225 de 15-9-2004, en ADCU, tomo XXXV, pág. 32).
El TAC 4° (Echeverría, Perera, Larrieux), señaló que el "(…) arrendamiento de obra, del cual el contrato de construcción es una modalidad con características propias (…)" (sent. 59 de 28-6-1994, en ADCU, tomo XXV, pág. 31).
[42] Artículo 1.831 CC: "(…) una de las partes se hubiere obligado a prestar un servicio (…)"; artículo 1.833 CC: "Toda especie de servicio o trabajo (…). Aunque la retribución del servicio o trabajo tenga el nombre de honorarios o derechos, el contrato será arrendamiento de obras y no mandato (…)"; artículo 1.834 CC: "El que hiciere algún trabajo (…). Si el servicio o trabajo (…)"; artículo 1.835 CC: "El que hubiere criado alguna persona no puede ser obligado a pagarle sueldos (…)"; artículo 1.837 CC: "Los criados domésticos podrán ser despedidos (…)"; artículo 1.839 CC: "Los menestrales, artesanos y demás trabajadores asalariados por cierto término no pueden despedirse (…)"; artículo 1.841 CC: "Si el obrero sólo pone su trabajo (…)"; etc.
[43] Integrado por Bossio, Olague y Hounie.
[44] Sent. N° 248 de 6-12-2000, en ADCU, tomo XXXI, pág. 34. El mismo criterio fue sustentado con antelación por el TAC 4° (Echeverría, Perera, Larrieux), en sent. N° 11 de 9-2-1994 (en ADCU, tomo XXV, pág. 31).
[45] Sent. N° 266 del 17-11-2004 del TAC 4° (Larrieux, Tobía, Turell), en ADCU, tomo XXXV, pág. 34.
[46] "Manual…" (tomo I), Pérez Fontana, pág. 115 y sgte.
[47] Al inciso 1° del mencionado precepto le cierra la puerta la circunstancia que la inmobiliaria no es parte en el contrato de compraventa o arrendamiento de inmuebles. Y en caso que comprara para revender o alquilar, el inciso 1° del artículo 516 C.Com. pasa la llave.
[48] La inmobiliaria propiamente dicha puede estar constituida como una sociedad comercial y por consiguiente sujeta a la ley N° 16.060 y sus modificativas. Pero eso es harina de otro costal.
[49] A modo de ejemplo : TAC 4° (Echeverría, Perera, Larrieux), sent. N° 47 de 30-5-1994 ; TAC 2° (Brito del Pino, Sasson, Chediak), sent. N° 48 de 21-3-1994; (en ADCU, tomo XXV, pág. 193 y sgte.) ; TAC 3° (Klett, Minvielle, Bossio, Chalar – discorde pero no en cuanto a la naturaleza jurídica de la actividad de la inmobiliaria), sent. N° 174 de 26-7-2000; TAC 5° (Rochón, Van Rompaey, Presa Bayce), sent. N° 136 de 25-5-2000; TAC 2° (Sassón, Chediak, Sosa Aguirre), sent. N° 39 de 26-4-2000; (en ADCU, tomo XXXI, pág. 236 y ss.); TAC 7° (Bello, Couto, López Ubeda), sent. N° 123 de 26-4-2004; TAC 5° (Simón, Presa Bayce, Fiorentino), sent. N° 38 de 23-3-2004; TAC 6° (Hounie, Bossio, Martínez Rosso), sent. N° 140 de 23-6-2004 ; TAC 3° (Minvielle, Chalar, Klett), sent. N° 8 de 6-2-2004 ; (en ADCU, tomo XXXV, pág. 220 y ss.); TAC 4° (Turell, Larrieux, Hounie), sent. N° 129 de 11-5-2005 ; TAC 7° (Couto, Bello, López Ubeda), sent. N° 30 de 21-2-2005; (en ADCU, tomo XXXVI, pág. 216 y ss.).
[50] TAC 7° (Couto, Bello, López Ubeda), sent. N° 30 de 21-2-2005, en ADCU, tomo XXXVI, pág. 216.
[51] TAC 4° (Turell, Larrieux, Hounie, Tobía en discordia, pero no respecto al punto), en ADCU, tomo XXXVI, pág. 217.
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