Principio de libertad de enajenación y gravamen de los bienes
Hablar de los Principios de los Derechos Reales, es hablar de aquellos principios directrices, mediante los cuales se crea Derechos Reales (principio de legalidad), se establece la libertad de disponer la propiedad (Principio de Libertad de Enajenación y Gravamen de los Bienes) y se establece límites a la propiedad (Restricciones al Derecho de Propiedad), es por ello que en este pequeño trabajo me ocupare de desarrollar la importancia del Principio de Libertad de Enajenación y gravamen de los bienes.
¿Por qué nuestro C.C de 1984 establece en su artículo 882 que "No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita"?. Las respuestas a esta interrogante son muchas como por ejemplo la sostenida por CUADROS VILLENA1, quien dice que con este artículo se trata de tutelar a la propiedad privada, garantizando la libertad del trafico patrimonial y de esta manera prohibiendo que mediante acto jurídico se pueda establecer la no enajenación, salvo que la ley lo permita, en este caso esta prohibición está establecida en la Constitución Política (Art. 71) en dónde establece que "en cuanto a la propiedad, los extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, están en la misma condición que los peruanos, sin que, en caso alguno, puedan invocar excepción ni protección diplomática. Sin embargo, dentro de cincuenta kilómetros de las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente, ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley". En este sentido nos preguntamos ¿por qué se restringe el acceso a la propiedad a los extranjeros en esta zona?, la respuesta es sencilla, la prohibición obedece a razones de seguridad nacional, en la cual no vamos ahondar. También el mismo autor sostiene que la libertad de enajenar o gravar, es una de las garantías más importantes de la propiedad privada en las sociedades que la reconocen y de esta manera los bienes circulan por enajenación o gravamen para satisfacer a las necesidades sociales.
Asimismo GONZÁLES LINARES2, manifiesta que la ratio del artículo 882 del C.C de 1984 es en esencia proteger la libertad del titular en el ejercicio del poder jurídico de disposición que le confiere el ordenamiento jurídico. También sostiene que todo propietario está facultado para disponer con plena libertad el bien de su legítima y exclusiva propiedad, lo que trata de proteger la ley es garantizar la libertad de poder enajenar, vender, donar, permutar, dejar en herencia, gravar, etc.
Ahora bien cabe preguntarnos. ¿Cuál sería el fundamento para prohibir contractualmente enajenar o gravar la propiedad? Lógicamente el mismo que busca recortar la libertad. Lo que se cree es que el poder de disposición del bien por el titular, o de ejercer la libertad de disponer o gravar su patrimonio, no debe sufrir prohibición o limitación alguna, porque atentaría a la libertad absoluta de la que debería gozar el titular de algún bien. Más aun estando en un estado democrático donde la libertad de disponer o gravar es la esencia del mundo patrimonial.
Y si se pudiera establecer mediante acto jurídico la no enajenación o gravamen de un bien, cabe una gran pregunta. ¿Quién exigirá que se pacte contractualmente la prohibición de enajenar o gravar el bien objeto de transferencia? Sin lugar a dudas se cree que sería el vendedor o transferente, que podría crear una serie de abusos de derecho, aprovechando la necesidad del adquirente de un determinado bien. Hasta aquí podemos decir que está prohibido establecer mediante acto jurídico la no enajenación o gravamen de un bien, porque resultaría atentatorio al patrimonio que en esencia tiene contenido económico y proyección social crecientes, y resultaría ilógico que se mantenga congelado, porque sobre todo en su dinamicidad económica está el desarrollo de las personas, el estado y por ende de la sociedad.
Así como existe posiciones que respaldan al Principio de Libertad de Enajenación y gravamen de los bienes, también hay posiciones que refutan a la misma, tal es el caso de ALFREDO BULLARD GONZÁLEZ3 quien comentando el artículo 882 del C.C de 1984, sostiene que diciendo que permitir que se establezcan tales límites a la enajenación y gravamen implicaría generar una suerte de inmovilismo jurídico sacrificando la circulación de los bienes en el mercado. Pero ese problema no parecería ser sustento suficiente a una prohibición tan radical y extrema, que por lo menos en el texto literal de la norma, no permitiría la existencia de limitaciones temporales, es decir no explicaría por qué el legislador no podría haber optado porque la prohibición de disponer y gravar se pueda limitar a periodo de tiempo definido.
En este sentido, se sostiene que es evidente que renunciar a la facultad de disponer y gravar tiene un costo para el propietario. Significa renunciar a la posibilidad de hacer líquido el bien o de usarlo para adquirir financiamiento. Una propiedad a la que se priva de un atributo tan importante como el que permite gravar o disponer, reduce su valor económico, y evidentemente vale menos que la misma propiedad con el ejercicio de todos sus atributos sin restricción alguna. Si ello es así, un individuo actuando razonablemente dentro de la esfera de su autonomía privada, solo aceptará asumir ese costo a cambio de algún beneficio. Para comprender má s esto voy a describir un ejemplo.
Pedro tiene dos viviendas en la misma avenida, una a lado de la otra. Solo utiliza una de ellas para vivir, pero no vende o alquila la otra porque no desea tener un vecino indeseable, que le gusten las fiestas y el ruido. Ello porque Pedro ama la vida silente y desea solo tener vecinos conocidos y que compartan las mismas ideas y principios. Juan que es amigo de Pedro está buscando una vivienda para vivir y además él comparte las mismas ideas y principios que Juan.
Ambos ganarían viviendo uno al lado del otro. Pero Pedro tiene el temor que vendiendo la casa a Juan, éste a su vez se la venda a un tercero o que la hipoteque, no pueda pagar la deuda y termine un vecino no deseado adquiriéndola en un remate. Por ello, está dispuesto a vendérsela a Juan siempre que éste acepte no vendérsela a nadie más y renuncie a gravarla.
Imaginemos que el valor en el mercado de la casa es SI. 100,000, cuando Pedro le hace la oferta a Juan, éste le dice que le interesa pero no al valor del mercado. La razón es evidente: ese valor refleja la posibilidad de vender luego la casa, es el valor de la casa en posibilidad de ser vendida. Pero una casa sin facultad de disposición vale menos.
Si el precio pactado con la renuncia a vender y gravar fuese de SI. 80,000, ello indica que Pedro valora su vida silente y al buen vecino en más de SI. 20,000, que es el sacrificio que se ha hecho respecto del valor de mercado. Por su parte si Juan acepta pagar SI. 80,000 es porque valora su facultad de disposición en menos de SI. 20,000. Por tanto, Pedro está mejor porque sacrificó SI. 20,000 por algo que valora en más de SI 20,000, y Juan está mejor porque recibió un descuento de SI. 20,000 por algo que para él vale menos (su facultad de disponer). Si los dos ganan y nadie pierde ¿por qué prohibir ese pacto?
Pero si este acuerdo afectara a un tercero podría haber una razón para prohibir el pacto. Imaginemos que Juan tiene un hijo. De pronto Juan muere y su hijo hereda la vivienda adquirida por su padre. Ahora su hijo la quiere vender, pero no puede por el pacto original de su padre con Pedro. Pero él sufre un costo por el que no ha pagado. Y sobre todo Pedro y Juan, al contratar, no tenían interés en evaluar cuánto se vería afectado el hijo de Juan. Así, el costo asumido por Pedro le fue compensado a Juan, pero no a sus sucesores.
De todo lo expuesto creo que es importante el Principio de Libertad de enajenación y gravamen de los bienes, porque mediante éste se lograra la mayor circulación de los bienes en el comercio, y no prohibir contractualmente enajenar o gravar la propiedad ya que esto conllevaría a un inmovilismo jurídico, en donde los bienes se verían congelados y no estarían cumpliendo su función económico-social que es satisfacer necesidades de los individuos.
Pero si se diera el caso de prohibir contractualmente enajenar o gravar la propiedad como en el caso hipoteco anterior, se debería hacer por un tiempo determinado y verificando que no se vean afectados terceros. Porque sería ilógico también limitar la autonomía privada de los individuos con normas inflexibles y cito aquí el argumento a pari, allí donde hay la misma razón hay el mismo derecho. Si se pacta razonablemente ejerciendo la autonomía privada, que es un derecho subjetivo que el mismo ordenamiento jurídico confiere al individuo y no se causa perjuicios a terceros, no tendría asidero que la ley prohíba estas contrataciones si al final las dos partes ganan y ninguna sale afectada, solo que estas contrataciones no sean por tiempos ilimitados.
En conclusión creo que al margen de lo disponga el artículo 882 del C.C de 1984, se debería tener en cuenta las contrataciones que hacen los individuos de prohibir contractualmente enajenar o gravar la propiedad, solo si con esta no se perjudica a terceros y no se contraviene al ordenamiento jurídico, y que estas contrataciones sean por un periodo de tiempo determinado y no sean indefinidas porque allí si se atentaría contra la libre disposición del patrimonio.
NOTAS:
1 CUADROS VILLENA, Carlos. Derechos Reales. Lima, Editorial Latina, 1988
2 GONZÁLES LINARES, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Lima, Palestra Editores, 2007.pg
3 Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, tomo V, Derechos Reales. Gaceta Jurídica S.A., Lima 2003
Autor:
Daniel Rafael Díaz
Estudiante de Derecho y Ciencias Políticas en la Universidad Nacional de Cajamarca.