La propiedad personal sobre la vivienda en Cuba: compraventa (página 2)

Un poco más esclarecedora fue la Ley de Reforma Urbana en tanto estableció expresamente en su artículo 23, segundo párrafo, que "a los efectos pertinentes no se considerarían desocupados los inmuebles ubicados en playas, balnearios, lugares de veraneo, de turismo o de descanso, destinados a que sus propietarios los ocupen como vivienda temporal". Difícil resulta además en la práctica determinar, por ejemplo, en el caso de una copropiedad si un inmueble en zona de recreo puede ser de ocupación permanente para un copropietario y de veraneo para el otro.

Los principios que rigen para esta forma de propiedad son:

• 1. Limitación en cuanto al número de inmuebles:

El artículo 2 de la Ley General de la Vivienda considera que ninguna persona podrá poseer más de una vivienda. Será legítimo tener además de la propiedad de una vivienda de ocupación permanente, otra de descanso o veraneo u otra en concepto de vinculada o medio básico. El fundamento de esta norma radica en que nadie necesita para habitar más de una vivienda.

Esta prohibición en la vigente LGV[3]tiene sus antecedentes en la Ley de Reforma Urbana, que en su artículo 1 disponía que "Toda persona tiene derecho a una vivienda decorosa", como excepción establecía que se podía tener como propia adicionalmente a la de ocupación permanente, otra vivienda situada en lugar de descanso o veraneo.

La primera Ley General de la Vivienda introdujo otro caso de excepción referido a los agricultores pequeños, autorizándolos a poseer como residencia permanente una vivienda en la finca rústica o cooperativa y otra en el área urbana, considerando esta última, como su vivienda de descanso[4]

La organización definitiva del Registro de la Propiedad, con sus efectos publicitarios será determinante para conocer el estado de cada uno de los inmuebles, exigiendo la certificación acreditativa de la titularidad para realizar actos traslativos de viviendas, coadyuvará a evitar infracciones del citado artículo 2 de la LGV, por no existir mecanismo administrativo expreso establecido para sancionar las conductas violatorias de este principio.

No obstante, estimamos que pudieran atemperarse las medidas sancionadoras que prevé el propio texto legal (confiscación, declaración de ocupante ilegal, etc.), afianzando la redacción del cuestionado artículo 2 al disponer que: el derecho a una vivienda se ejerce en la forma y bajo los requisitos que establece la Ley.

El hecho de tener una vivienda en propiedad no limita al propietario del derecho de recibir otra, en cuyo caso la persona puede optar por una de las dos viviendas[5]En caso contrario, se aplica lo preceptuado en el artículo 115, inciso a), de la propia Ley declarándose ilegal en la última vivienda que se adjudicó y se procede a la impugnación por la vía civil.

2. Prohibición relativa del lucro en cuanto a la vivienda:

Uno de los principios que informa la vigente Ley General de la Vivienda es que el derecho de propiedad personal no puede convertirse en un mecanismo de enriquecimiento ni explotación, contenido de tal forma en sus POR CUANTOS.

La palabra lucro, proviene del latín lucrum y significa etimológicamente ganancia o provecho que se saca de algo. Siempre que las personas están incorporando bienes a su patrimonio, están obteniendo ganancias. La prohibición relativa del lucro está en correspondencia con la intencionalidad de violar las disposiciones legales, debido a que por ejemplo, cuando se dona un inmueble el donatario está lucrando, está obteniendo un beneficio económico. Lo mismo ocurre cuando el propietario de la vivienda decide arrendar habitaciones o espacios de ella.

Especial vigilancia ha mantenido la LGV y su legislación complementaria, con el propósito de que no se produzcan subterfugios ni acciones ilegales que desvirtúen el uso de la vivienda acorde con sus fines. La vivienda debe estar destinada a resolver las necesidades habitacionales de las personas que en ella residen y no dirigida a la especulación. La realización de actos ilícitos empleando la vivienda puede provocar la pérdida del título dominico y la declaración de ocupante ilegal.

3. Inembargabilidad de la vivienda de ocupación permanente:

Desde la promulgación de la Ley de Reforma Urbana se proscribieron en Cuba los embargos, así como las garantías, créditos y gravámenes hipotecarios. Esta Ley contiene una declaración de mucha importancia, taxativamente preceptúa en su artículo 29 que: "los inmuebles urbanos que se destinen a vivienda son inembargables. Se prohíbe la constitución de gravámenes sobre fincas urbanas".

La Ley procesal establece que el inmueble que constituya la vivienda permanente del deudor no puede ser objeto de embargo, medida cautelar o asegurativa alguna. Lo anterior está en concordancia con este principio ya que la vivienda no puede servir de garantía del cumplimento de una obligación[6]

Entre los modos de adquirir la propiedad contenidos en el artículo 178 del Código Civil cubano se encuentran los actos jurídicos, siendo estos los más utilizados para las trasmisiones de la propiedad sobre la vivienda. De ahí, la importancia de particularizar en los actos traslativos de dominio referidos, especialmente, a compraventas, donaciones y permutas de viviendas. En el presente trabajo solo se precisarán los principales requisitos de las Compraventa de viviendas

La compraventa es un contrato traslativo de dominio, con los requisitos y reglas que se establecen en el ordenamiento jurídico civil[7]Las disposiciones normativas respecto a la compraventa de viviendas desde la Ley de Reforma Urbana estuvieron condicionadas a la autorización administrativa y la formalización ante notario público. La vigente Ley General de la Vivienda, en su artículo 70, adoptó similar redacción que la primera LGV, en tal sentido estipuló que las compraventas de viviendas entre particulares, podrían realizarse por el precio que acordaran las partes, con autorización de la Dirección Provincial de la Vivienda, que en representación del Estado podría ejercer el derecho de tanteo, subrogándose en lugar y grado del adquirente y adquiriendo a favor éste, la vivienda que se pretende ceder, abonando al vendedor el precio legal, descontando del importe del precio de la vivienda los adeudos que el propietario tuviera con el Banco, transfiriéndolos a la Agencia de Población correspondiente del BPA[8]para su liquidación.

El propio artículo 70[9]de la LGV faculta al INV para regular el procedimiento para la transferencia y determinar los casos en que se aprobaría la cesión o se hiciera uso del derecho preferente y se adquiriera el inmueble para el Estado. Este fundamento motivó que se aprobará la Resolución No. 59, de fecha 17 de abril de 1987, que en su Apartado Sexto dispuso que en todos los casos de compraventas, la DPV[10]ejercería el derecho de tanteo y adquiriría la propiedad de las viviendas, llegando a ser letra muerta los pronunciamientos sobre compraventa entre particulares, en todos los casos, siendo solo consentida excepcionalmente a través de autorización concedida por el Presidente del INV, a partir de la Disposición Especial Segunda de la LGV, oído el parecer del gobierno provincial.

Par los casos que el vendedor estuviera de acuerdo, la transacción se formalizaría mediante Resolución administrativa de la DPV, incorporándola al fondo estatal. Si el promovente no aceptara la oferta, se le devolverían los documentos y se archivaría el Expediente.

Con la modificación que sufrió la vigente LGV, por el Decreto-Ley No.233, de 2 de Julio del 2003, el Artículo 70 prevé solo la compraventa a favor del Estado por las personas naturales, quedando prohibida expresamente entre particulares, trasladando la potestad representativa a las Direcciones Municipales de la Vivienda, quedando redactado respecto a este tema de la forma siguiente:

La compraventa de viviendas sólo es posible a favor del Estado, que representado por las direcciones municipales de la Vivienda, adquirirá las que le sean ofrecidas en compraventa, abonando a sus propietarios el precio legal establecido en la presente Ley o, en su caso, el que a esos efectos determine el Ministerio de Finanzas y Precios, menos el importe de la parte del precio que estuviera pendiente de pago, en su caso.

En todos los casos la DMV[11]en representación del Estado, ejerce el derecho de tanteo e incorpora la vivienda al fondo estatal, pagando el precio legal o el que fija el Ministerio de Finanzas y Precios, deduciendo los adeudos pendientes.

La Resolución No.14 de 2006 del INV, en sus artículos del 11 al 13, asume de manera íntegra las disposiciones de la derogada Resolución No.618/03, del propio Instituto, en cuanto a la compraventa, solo cambia el título del Capítulo III, que en la vigente Resolución es Compraventa a favor del Estado, estableciendo como requisitos los siguientes:

-Debe manifestarse por escrito o mediante declaración ante el funcionario de la DMV, acompañando documento acreditativo de la propiedad del inmueble y el comprobante del BPA donde conste la liquidación de la vivienda o del adeudo pendiente.

-La DMV determina el precio legal y el que ha de pagar el propietario.

-Se formaliza la compraventa mediante Resolución administrativa en la que consta la transferencia de la vivienda a favor del Estado y el precio a pagar a los titulares.

-Se efectúa sin condicionamiento alguno sobre el destino futuro del inmueble que se integra al fondo estatal y se asigna observando la política y el orden de prioridad vigente mediante compraventa a través del BPA.

Cuando falta algún requisito esencial para la formalización de la compraventa, como por ejemplo, la autorización administrativa, la cesión no tendría efecto ni valor legal alguno, por ser nulo de pleno derecho, siendo impugnable en todo momento por la parte interesada o el fiscal[12]

La Disposición Especial Séptima de la Ley No.65/88, tal como quedó modificada por el Decreto-Ley No.211, de 19 de febrero del 2000 y luego por el Decreto Ley 233/03, sanciona la compraventa ilegal de viviendas siempre que se demuestre la existencia de ánimo de lucro, enriquecimiento o explotación. Ante estas situaciones se pronunciará la DMV declarando la pérdida de los derechos para el propietario, traspasando el inmueble al fondo del Estado y declarando ilegal a todos los que lo ocupen, podrá declarase también la pérdida de los fondos obtenidos por la venta.

Varias han sido las normas complementarias dictadas por el Instituto Nacional de la Vivienda con la intención de poner fin al incremento de acciones fraudulentas[13]que tratan de burlar la legislación vigente, en cuanto a la cesión de la propiedad de viviendas entre particulares. Significativas fueron la Resolución No.214, de fecha 20 de Abril de 1994 y la Instrucción No.1, de 13 de junio de 1994, que contienen el procedimiento para la asignación de las viviendas adquiridas por el Estado por esta vía, así como los requerimientos de pago para recuperar los fondos obtenidos por los implicados en la operación ilegal.

La citada Resolución No.214/94 estableció el proceder para los casos a los que demostrada la cesión ilegal, no fuera posible aplicarles lo dispuesto en la Disposición Especial Séptima de la LGV, debiendo actuar la DMV de la forma siguiente:

Las Direcciones Municipales de la Vivienda, cuando en la sustanciación del expediente aprecien que no es posible la aplicación de la Disposición Especial Séptima porque los infractores no son propietarios, sino arrendatarios de viviendas estatales, actuarán en la forma siguiente:

1. El ocupante se deberá declarar ilegal, a tenor de lo dispuesto en el inciso a), del articulo 115, de la Ley No. 65 de 1988, ya que su ocupación resulta clandestina.

• 2. El arrendatario que vendió la vivienda se le aplicará la pérdida del derecho al amparo de lo dispuesto en el inciso ch), del articulo 58, en concordancia con el inciso a), del articulo 53, ambos de la Ley No.65 de 1988, pasando la vivienda al Fondo Estatal par su entrega.

La Resolución No.14/06 del INV[14]al igual que su antecesora la Resolución No.618/03, puntualiza en su Capítulo XI la pérdida de las viviendas en los supuestos previstos en la Disposición Especial Séptima de la Ley No.65/88, agrupando en esta disposición normativa todos los pronunciamientos referidos a enfrentamiento de conductas violatorias o fraudulentas en materia de viviendas, en cuanto a la forma de actuación de la DMV para la radicación del Expediente, tramitación y solución, conformación del registro correspondiente y ejecución de las medidas dispuestas.

Las DMV deben realizar extracción inmediata en todos los casos, pero dadas circunstancias que no hagan posible esta medida pueden dejar a las personas que realizaron la compraventa en la vivienda confiscada como arrendatarios o reubicarlos.

Conclusiones

En las condiciones actuales, cumpliendo además con la intención del país de eliminar prohibiciones innecesarias que conllevan a la realización de actos fraudulentos e ilegales para adquirir una vivienda y teniendo en cuenta la necesidad habitacional persistente, sería oportuno eliminar la limitación legal establecida en el artículo 70 de la vigente LGV, impidiendo a los propietarios vender sus viviendas, alegando ánimo de lucro o especulación.

Autor:

MSc Gustavo E. Rodríguez Montero

Esp. Iliana de la C. Concepción Toledo

[1] Véase la Constitución de la República, artículo 9, inciso c), relacionados con los artículos 156 al 159 del Código Civil cubano.

[2] Ley No. 48/84

[3] Ley No. 65, Ley General de la Vivienda

[4] La Ley No.48/84 estableció esta excepción en la Disposición Especial Cuarta.

[5] Este precepto está contenido en el artículo 71 de la LGV, cuya aplicación está regulada en la Instrucción No.2/90 del INV, que se analizará en el Capítulo IV, referido al Régimen de viviendas propiedad personal.

[6] La LPCALE en su artículo 463 se refiere a la inembargabilidad de los derechos y acciones sobre la vivienda

[7] Analizar los artículos 334 al 339 del Código Civil cubano.

[8] Banco Popular de Ahorro

[9] Al igual que otros artículos, hoy se estudia la modificación del art. No.70 de la LGV.

[10] Dirección Provincial de la Vivienda.

[11] Dirección Municipal de la Vivienda

[12] Precisar nulidad de los actos jurídicos en el Código Civil cubano, artículo 67.

[13] Aún así se producen a diario hechos de este tipo lo que ha llevado al estudio de la norma.

[14] Instituto Nacional de la Vivienda