Importancia del derecho de consumo en la compraventa de primera vivienda para residencia habitual

Introducción

El art. 51 CE, establece un mandato directo dirigido a los poderes públicos, para que garanticen la defensa de los consumidores y usuarios, constitucionalizando entre los derechos de los consumidores, la información y educación (art. 51.2 CE), fomento de organizaciones que defiendan los intereses de los mismos, seguridad y salud, estableciendo procedimientos eficaces para la defensa legítima de los intereses de los consumidores y usuarios.

Debido a la ubicación del artículo en el texto constitucional, nos referimos a derechos de contenido programático, como el recogido en el artículo 47 de la CE, referido al derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Para que estos derechos sean verdaderamente efectivos, es necesaria la implicación de los poderes públicos, mediante políticas de corte social, y que el legislador positive estos principios informadores del ordenamiento jurídico, en las leyes e instrumentos legales necesarios, para que exista una tutela jurisdiccional efectiva de estos derechos instrumentales. La vulneración de estos derechos no puede ser reparada mediante el recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional, pues no estamos en presencia de un derecho fundamental.

La consecuencia directa de estos mandatos constitucionales es la creación de normas que van complementando a la regulación establecida en el Código Civil, relativa al régimen jurídico de los contratos. El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, supuso el intento de compilación en un solo cuerpo legal, de toda la normativa existente en nuestro ordenamiento referida a la protección y defensa de los consumidores y usuarios. Por diversos motivos, dicha pretensión legislativa no pudo materializarse por completo, quedando fuera del Texto Refundido, entre otras, la regulación expresa y directa de la materia que nos ocupa, esto es, la protección de los adquirentes de viviendas. De este modo, el denominado Derecho de consumo o Derecho de los consumidores, queda disperso en diferentes normas en lo que concierne a la compraventa de viviendas. Dichas normas, y la influencia que sobre las mismas pudiera tener el texto refundido de la Ley de Protección de los Consumidores y Usuarios, serán analizadas en las páginas siguientes.

Objeto del contrato: La vivienda

La vivienda, es sin lugar a dudas, una de las adquisiciones más importantes que va a realizar el consumidor o usuario a lo largo de su vida. La Constitución Española de 1978, se refiere a ella, en sede de derechos fundamentales, garantizando la inviolabilidad del domicilio (art. 18.2 CE). Es el espacio en el que el ciudadano desarrolla su vida privada e íntima, ajeno a las posibles injerencias de terceros, ya provinieran estas de sujetos públicos o privados. Como sigue matizando este precepto "ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito". Como ya se ha apuntado, el art. 47 CE establece que "todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada."

La vivienda no sólo preocupa a los legisladores estatales, también ha sido mencionada por la comunidad internacional es diversos cuerpos jurídicos, pues en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, aprobada en Asamblea General de las naciones Unidas, el 10 de diciembre de 1948, en su artículo 25 se establece que "toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud, el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios". También se alude a ella en el art. 11 del Pacto Internacional de de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Nueva York de 19 de diciembre de 1977, y el art. 16 de la Carta Social Europea, de 18 de octubre de 1961. En estos últimos dos textos, los Estados parte, consagran el derecho a la vivienda, para que la persona tenga condiciones de vida indispensables o un nivel de vida adecuado para sí y su familia.

En sede de protección al consumidor, ya en Derecho español, el Real Decreto legislativo 1/2007, será de aplicación a la adquisición de la vivienda, habida cuenta que el artículo 19 de dicha norma, en su punto número 1 establece que: "los legítimos intereses económicos y sociales de los consumidores y usuarios deberán ser respetados en los términos establecidos en esta norma, aplicándose además, lo previsto en las normas civiles, mercantiles y las demás normas comunitarias, estatales y autonómicas que resulten de aplicación". El citado artículo matiza en su punto número 5: "en relación con las prácticas comerciales relativas a servicios financieros y bienes inmuebles, podrán establecerse normas legales o reglamentarias que ofrezcan una mayor protección al consumidor o usuario".

En el art. 64 se hace una referencia expresa a la adquisición de vivienda, que remite a la LOE o norma autonómica que resulte de aplicación, en lo concerniente a la documentación complementaria en la compraventa de viviendas.

El Real Decreto 1507/2000, de 1 de septiembre, por el que se actualizan los catálogos de productos y servicios de uso o consumo común, ordinario y generalizado y de bienes de naturaleza duradera, pese a desarrollar y complementar el régimen anterior, establecido en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, sigue conservando su vigencia, y se refiere a la vivienda en sus dos anexos. En el anexo I, referido a productos y servicios de uso común, ordinario y generalizado, en su apartado B, dedicado a productos no alimenticios, dentro de la enumeración, encontramos a la vivienda en número 18. Del mismo modo, el Anexo II, referido a los bienes de naturaleza duradera la enumera in fine.

Por todo lo expuesto en las líneas precedentes, la vivienda debe ser considerada un bien de uso común, ordinario y generalizado, y además se trata de un bien de naturaleza duradera. Consideramos que el Texto Refundido va a complementar a la regulación estrictamente privada establecida en cuerpos legales decimonómicos como son el Código Civil y otras normas civiles, en las que el legislador de finales del siglo XIX no pudo preveer los fenómenos sociales y económicos de nuestros tiempos, en concreto la contratación en masa y la existencia de contratos de adhesión, en la que queda en un segundo plano la autonomía de la voluntad de las partes en la contratación, consagrada en el Código Civil, debido al espíritu liberal por el que se conciben las relaciones contractuales en dicho cuerpo legal. La realidad que el Derecho de nuestro tiempo pretende regular, muestra que las partes no se encuentran en un plano de igualdad a la hora de establecer una a una las cláusulas que van a componer el contrato.

Resultan de especial trascendencia, dentro del libro I, los artículos 8, 9 y 10, en los que se establecen los derechos básicos de de los consumidores y usuarios.

Entre los derechos básicos de los consumidores y usuarios, se encuentran:

a) La protección contra los riesgos que puedan afectar su salud o seguridad.

b) La protección de sus legítimos intereses económicos y sociales; en particular frente a las prácticas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.

c) La indemnización de los daños y la reparación de los perjuicios sufridos.

d) La información correcta sobre los diferentes bienes o servicios y la educación y divulgación para facilitar el conocimiento sobre su adecuado uso, consumo o disfrute.

e) La audiencia en consulta, la participación en el procedimiento de elaboración de las disposiciones generales que les afectan directamente y la representación de sus intereses, a través de las asociaciones, agrupaciones, federaciones o confederaciones de consumidores y usuarios legalmente constituidas.

f) La protección de sus derechos mediante procedimientos eficaces, en especial ante situaciones de inferioridad, subordinación e indefensión.

Los derechos citados son irrenunciables, siendo asimismo nulos los actos realizados en fraude de ley de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil.

Elemento subjetivo: el adquirente de vivienda como consumidor y usuario

El art. 3 del R D Leg 1/2007, adaptando la normativa española al Derecho comunitario, en virtud de una serie de Directivas, establece un nuevo concepto de consumidor o usuario, entendiéndose por tal, aquella persona física o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. A diferencia de lo que hacía la ley anterior de 1984, que se referida a los consumidores y usuarios como los destinatarios finales de los bienes y servicios. Dicho extremo habrá de ser acreditado en sede judicial.

a)-Facultad de desistimiento.

Debe estar establecida en el contrato de compraventa.

b)-Derechos básicos de los consumidores:

1º Protección de la salud y seguridad.

2º Derecho a la información.

Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas.

3º Protección de los intereses económicos.

4º Representación, consulta y participación.

5º Procedimientos eficaces de protección.

Leyes autonómicas en materia de protección de los consumidores y usuarios

En los artículos 148 y 149 de la CE, en los que se lleva a cabo el reparto de las competencias que corresponden al Estado y a las Comunidades Autónomas, el legislador constituyente guardó silencio en materia de consumidores y usuarios. El Tribunal Constitucional, en virtud de Sentencia de 23 de julio de 1998, reconoció que las Comunidades Autónomas tenían derecho a legislar en materia de protección y defensa de los consumidores y usuarios. Poco a poco, dichas entidades territoriales, han ido legislando en esta materia. Hasta el momento, las Leyes autonómicas que existen, (enumeradas las C.C.A.A por orden alfabético) son las siguientes:

ARAGÓN. Ley 16/2006, de 28 de diciembre, de Protección y Defensa de los Consumidores y Usuarios de Aragón.

(BOE nº 45, 21-Feb-2007) (BOA nº 149, 30-Dic-2006) Vigente

COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA. Ley Foral 7/2006, de 20 de junio, de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

(BOE nº 172, 20-Jul-2006) (BON nº 78, 30-Jun-2006) Vigente

CANTABRIA. Ley de Cantabria 1/2006, de 7 de marzo, de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

(BOE nº 77, 31-Mar-2006) (BOC nº 52, 15-Mar-2006) Vigente

ANDALUCÍA. Ley 13/2003, de 17 de diciembre, de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía.

(BOE nº 14, 16-Ene-2004) (BOJA nº 251, 31-Dic-2003) Vigente

CANARIAS. Ley 3/2003, de 12 de febrero, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Ver ficha

(BOE nº 56, 6-Mar-2003) (BOC nº 34, 19-Feb-2003) Vigente

PRINCIPADO DE ASTURIAS. Ley del Principado de Asturias 11/2002, de 2 de diciembre, de los Consumidores y Usuarios.

(BOE nº 13, 15-Ene-2003) (BOPA nº 287, 13-Dic-2002) Vigente

CASTILLA Y LEÓN. Ley 11/1998, de 5 de diciembre, para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de Castilla y León.

(BOE nº 16, 19-Ene-1999) (BOCyL nº 236, 10-Dic-1998) Vigente

ILLES BALEARS. Ley 1/1998, de 10 de marzo, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares.

(BOE nº 113, 12-May-1998) (BOIB nº 37, 17-Mar-1998) Vigente

REGIÓN DE MURCIA. Ley 4/1996, de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia.

(BOE nº 238, 2-Oct-1996) (BORM nº 146, 25-Jun-1996) Vigente

Modificada por REGIÓN DE MURCIA. Ley 1/2008, de 21 de abril, por la que se modifica la Ley 4/1996, de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia.

(BOE nº 31, 5-Feb-2011) (BORM nº 120, 24-May-2008) Vigente

CATALUÑA. Ley 1/1990, de 8 de enero, sobre la disciplina del mercado y de defensa de los consumidores y de los usuarios.

(BOE nº 41, 16-Feb-1990) (DOGC nº 1243, 17-Ene-1990) Vigente

COMUNIDAD VALENCIANA. Ley 2/1987, de 9 de abril, de Estatuto de Consumidores y Usuarios de la Comunidad Valenciana.

(BOE nº 102, 29-Abr-1987) (DOGV nº 568, 15-Abr-1987) Vigente

Otras leyes estatales

Ley 29/2009, de 30 de diciembre, por la que se modifica el régimen legal de la competencia desleal y de la publicidad para la mejora de la protección de los consumidores y usuarios.

(BOE nº 315, 31-Dic-2009) Vigente

Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios.

(BOE nº 312, 30-Dic-2006) Vigente

Ley 39/2002, de 28 de octubre, de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de los consumidores y usuarios.

(BOE nº 259, 29-Oct-2002) Vigente

Bibliografía

Larrosa Amante, M. A., La incidencia de la protección del consumidor en la compraventa. CGPJ. Manuales de Formación continuada. 2010.

Rebollo Puig, M. (Director)l, La defensa de los consumidores y usuarios. Editorial: Iustel Publicaciones. Madrid 2011.

De León Arce, A. y García García, L. M.. Derechos de los consumidores y usuarios. Tirant Lo Blanch, SL, 2006.

Autor:

Concepción Monerri Guillen.

Juez Sustituta TSJ Murcia