La burbuja inmobiliaria en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, Bolivia

Economia para todos

¿Cuando explotara la burbuja?

El crecimiento en el sector inmobiliario de los últimos años en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, responde a una honda de expansión económica regional, o puede estar influenciado este desarrollo en bienes raíces por vientos especulativos que pueden provocar que la burbuja inmobiliaria reviente encima de nuestras caras y no estemos preparados para ello, y sabiendo que estamos en serio riesgo, no tomemos la precaución necesarias para impedirlo.

Al fin de cuentas, la vida se conforma de la diversidad de decisiones que vamos tomando en el transcurso de la misma, algunas son irreversibles y enmendarlas demandan costos muy altos, en especial para aquellos que no tienen acceso a la información influyente que le permita tomar una decisión correcta o acertada.

¿Quiénes son los encargados de proveer dicha información?; en primer lugar el gobierno, y cuando me refiero al gobierno, hablo de los tres niveles; nacional, regional y municipal; en segundo lugar los medios de comunicación y en tercer lugar los profesionales (incluyo aquí las universidades). Estos tres estamentos deben desarrollar un papel importante en la información que generan para que los agentes económicos puedan decidir informados.

Las consecuencias de un quiebre, o abrupto decrecimiento de todo el sector inmobiliario, acarrearía serias consecuencias a nuestra economía regional y un fuerte impacto a la nacional.

Y aquí se trata, como en cualquier producto, el de analizar si las fuerzas que originan un crecimiento del rubro, son sustentadas por elementos económicos financieros perdurables en el tiempo y no que el crecimiento esté sustentado en corrientes especulativas creadas por espejismos de paraísos económicos – financieros estables e indestructibles.

Para ello, basta recordar, el análisis de algunos puntos, el impacto que el reventón inmobiliario tendría en los activos de las personas, y en las empresas:

En las personas, una reducción drástica del valor de los activos inmobiliarios (casas, terrenos, edificaciones), ocasiona inmediatamente la disminución de sus ahorros de muchos años; ya que al invertir en el sector inmobiliario, tenían la esperanza que estos mantendrían su valor o se incrementarían a través del tiempo con la elevación de la plusvalía; pero por el contrario estos ahorros se esfuman abruptamente, lo que se refleja en el nuevo valor de su lote o su casa, los cuales se reducen hasta el 70% o 50% de su precio inicial.

Si la adquisición de la vivienda, del lote, ha sido adquirido a crédito, la reducción en el precio de la garantía origina que no cubra el saldo de la deuda, la institución financiera exigirá incrementar más bienes para que cubra el valor del saldo del crédito y en caso se deje de cumplir con las cuotas, debe por ley ejecutar judicialmente y recuperar el monto no cancelado, si es que el bien rematado no cubre el total del monto ejecutado, seguirá la ejecución tras otros bienes que el titular y el cónyuge tengan a su nombre. La otra alternativa, es que se siga pagando normalmente una obligación que a todas luces no le es favorable y que en muchos casos queda vinculado a pagar una deuda por más de diez o veinte años.

Para las empresas el daño también erosiona y reduce drásticamente sus activos, impactando el mismo directamente en la composición y reducción del patrimonio, disminuyendo por último la participación accionaria de los socios involucrados.

Ambos agentes económicos se enfrentan a un sector financiero protegido, respaldados con contratos leoninos que cierran a sus clientes las posibilidades de defensa ante una situación de estas dimensiones. A este sector el gobierno le proporcionará recursos suficientes en nombre de la recuperación del aparato productivo y su inmediata dinamización.

Dentro de este marco establecido; ¿cuáles son aquellas variables o condiciones estructurales a las que debemos dar atención y seguimiento para evitar que la burbuja nos explote en la cara?

1.- La existencia de un fuerte crecimiento de la actividad de la construcción.

Cabe destacar en este punto que el departamento de Santa Cruz, es uno de las regiones que más aporta al producto interno bruto, que es efectivamente un polo de atracción importante para todos los habitantes a nivel nacional; y si a esta inmigración interna le sumamos la de estudiantes extranjeros que vienen a estudiar al país, podríamos decir que es una demanda que viene en alguna medida presionando el crecimiento de espacios habitacionales en nuestra ciudad capital.

El análisis de estos dos vectores que influyen en la demanda habitacional, nos deberá mover a analizar con más detenimiento; ya que dependerá: En primera instancia de la capacidad de los inmigrantes que recibe Santa Cruz, relacionado con la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario. El otro vector del flujo inmigratorio estudiantil, sabemos que es temporal y más respaldado por una brecha favorable en el tipo de cambio de la divisa manejada respectivamente, y que hace que nuestro país les sea más barato obtener una profesión, que permanecer en su propio país.

Preocupa a nivel regional, el sesgo que se viene evidenciando en la conducción de grupos de inversores normalmente direccionados a invertir en proyectos industriales que estén priorizando en sus inversiones, la construcción de emprendimientos inmobiliarios.

Asimismo, seguimos con atención el crecimiento de urbanizaciones despobladas, con crecimiento meramente especulativo, lotes inmensos amurallados de engorde; que irán erosionando los precios a futuro, ya que las aprobaciones de ¨ Urbanizaciones¨ sigue creciendo, no sólo por el urubó, sino también por Warnes, Cotoca, La Guardia, etc.

2.- Exceso de liquidez y bajas tasas de interés.

El segundo punto, también no deja de preocuparnos, ante el exceso de liquidez reflejado en nuestro Sistema Financiero (diciembre 2015), los depósitos $us 22.276 millones sobrepasan a la cartera crediticia $us 16.658 millones; con tasas pasivas que nos pagan por nuestros depósitos en el mejor de los casos el 4% anual, si estos depósitos están en cuentas corrientes la tasa pasiva es el cero por ciento; no se nos paga nada por los recursos depositados y con los cuales prestan hasta un 15%, desincentivando el ahorro de la población y dirigiendo estos recursos hacía sectores especulativos, como invertir en terrenos de engorde o compra de departamentos, que le proporcionen un rendimiento por encima del ofrecido por el sistema financiero, este rendimiento inmobiliario en el peor de los casos se encuentra, en estos momentos por encima del 6% anual.

Aunado a este flujo de dinero filtrado por un Sistema Financiero que no es capaz de absolverlo y conducirlo hacia sectores productivos y de generación de valor, tenemos otro flujo de recursos barato para vaciarlo en nuestro sector inmobiliario; el de los créditos baratos y a largo plazo de las instituciones financieras (obligadas por el gobierno); este encuentro catastrófico de estos dos flujos financieros, puede ser uno de los componentes que están influenciando en los precios de los inmuebles en la ciudad de Santa Cruz, ya que no puede ser posible que estemos pagando el metro cuadrado, igual o más que en ciudades como Miami, en Estados Unidos y Marbella, en España; erosionando asimismo el equilibrio entre demanda y oferta de activos inmobiliarios.

3.- Débil regulación crediticia que permite acceso indiscriminado a créditos inmobiliarios.

La institución encargada de regular el Sistema Financiero en nuestro país, es la ASFI (Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero), la misma que ha venido desarrollando un importante trabajo normativo y de control, el mismo que desde mi punto de vista va ir erosionándose por la obligatoriedad de cumplimiento fijado a las instituciones financieras; tanto en los niveles mínimos de cartera ( deben de alcanzar hasta el 2018 un porcentaje de participación en los rubros de Vivienda y Producción, del 60% sobre el total de la cartera); como también en la ampliación de la capacidad de endeudamiento de los solicitantes de créditos de vivienda social, del 25% de sus ingresos al 45% de los mismos.

Tan sólo estas dos variables merecen mucha atención en su manejo, cuando del Sistema Financiero estamos tratando; en primera instancia estamos fijando niveles y sectores con los cuales las instituciones financieras están obligadas a llegar a cupos, quitándole al Sistema Financiero la capacidad de definir a qué sector debe apoyar o dirigir acorde a la tendencia del mercado, sus objetivos de inversión, la eficiencia de los mismos y las perspectivas que ellos vislumbren según sus análisis. Por lo tanto, este flujo de dinero irá, de acuerdo a la ley de Servicios Financieros de agosto del 2013, a incrementar la demanda por terrenos, casas y departamentos, pero con costos de viviendas y departamentos por encima de los 70.000,00 dólares americanos, que con seguridad no es el monto que soluciona el déficit habitacional en nuestra ciudad, ya que este se ubica en sectores de inmigrantes con baja capacidad de pago y salario en la actualidad.

Cuando ampliamos la capacidad de endeudamiento, al 45% de los ingresos, para créditos a largo plazo, y si tenemos una inflación anual del 5%, que lentamente va ir mermando la capacidad de compra del salario; como hay tanto dinero inflado, los salarios suben empujados por la inflación, pero no generan la capacidad de compra inicial; y en principio pueden sustentar el pago del crédito y una vida holgada; el problema se verifica cuando llegan a un punto en el que no pueden pagar el nivel de vida que tenían y ahora se ven obligados a decidir entre pagar la casa o pagar la comida, y cuando hemos sido demasiado permisivos en el margen de endeudamiento en relación a sus ingresos, se tiene menos posibilidades de seguir pagando la obligación, se escoge pagar la alimentación.

4.- Expectativa por parte de la ciudadanía en cuanto al crecimiento de los activos inmobiliarios en el tiempo.

Cuando el Sistema Financiero, es coartado en su labor de encausar los ahorros de los depositantes hacia sectores más rentables, cuando existe una liquidez importante en la economía en su conjunto; viene a fijarse dentro del colectivo general, que la mejor y única inversión favorable en momentos de crisis, es el sector inmobiliario, y esto en gran medida, es una verdad a medias, ya que esto es así siempre y cuando las variables que están impulsando el crecimiento en el rubro inmobiliario no genere especulación que obligue a la oferta inmobiliaria a convertirse en la cueva de refugio de los capitales que debían estar jugando otro rol importante en el desarrollo de nuestra economía.

Lamentablemente, los medios de comunicación difunden en sus espacios publicitarios y de opinión otra realidad; la Santa Cruz que se nos vende, es la del constante desarrollo y crecimiento inmobiliario, y las opiniones que se repiten en los medios de comunicación refuerzan ese pensamiento, por lo tanto nuestra sociedad y aquellos que pueden generar proyectos productivos, ya tienen desarrollado en su subconsciente, que el único sector no vulnerable a la crisis o a cualquier cambio de gobierno, es el sector inmobiliario; por lo tanto, salvo pocas excepciones se tiene la opinión actualmente que los ahorros deben ir a resguardarse o cobijarse a este sector, sin desarrollar un análisis de lo inflado que pueden estar los precios o de la ubicación de los bienes a comprarse.

¿Cuándo reventará la burbuja?, no lo sabemos, aún, de que hay serios indicios y que si nadie hace nada para hacer un seguimiento a las variables que hemos señalado como de importancia para que esto no ocurra, sí, va ocurrir más temprano que tarde; no olvidemos que toda nuestra economía maneja un principio muy importante sobre los bienes raíces, los inmuebles. Por ello es que sostenemos casi como una verdad absoluta, al menos hasta ahora; aquello que los bienes raíces es la inversión más segura. Y esto porque los bienes raíces juegan un rol importantísimo en el otorgamiento de créditos, los seguros, los negocios, las fábricas, los alquileres, en fin, sobre toda la economía. Todos los negocios se ven afectados cuando el sector inmobiliario cae.

Hay que estar atentos a las variables señaladas, hay que exigir que el gobierno, modifique algunas de sus políticas financieras, hay que demandar que los gobiernos municipales sean más responsables cuando otorguen los permisos de nuevas urbanizaciones en lugares no adecuados para el desarrollo de las mismas, sin la posibilidad de tener las más mínimas condiciones de servicios básicos; y su aprobación, tan sólo va a generar un proceso de ampliación de la oferta inmobiliaria, tan sólo con tintes especulativos y no de solución habitacional en el tiempo.

Un indicador irrefutable de la explosión de la burbuja y la constatación que las variables señaladas con anterioridad no fueron atendidas, es el punto en el que empieza la avalancha de ejecuciones de préstamos que no se pueden pagar. Al haber tantas casas siendo vendidas por los bancos, el mercado inmobiliario se satura y la demanda empieza caer conjuntamente con los precios. Y los bancos que dieron un préstamos de $us 100.000 mil sobre la garantía de una casa que vale inflada $us 200.000 mil, ahora ven con horror que el valor de la casa cayó a $us 90.000 mil y sigue cayendo.

Sumemos muchas de estas situaciones y usted verá un banco quebrando, porque ni recibirá el dinero de vuelta ni venderá la garantía a buen precio.

Dios nos proteja de semejante debacle económico; porque como siempre el mayor perjudicado sale hacer el pueblo, como siempre.

Algunos dirán que esto es normal, que es así como se purga el sistema económico y vuelve a acomodarse y a reiniciar su ciclo, pero es que no hemos aprendido nada, ¿es que no nos atrevemos a hablar con claridad y debatir sobre estos puntos?.

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Autor:

Lic. Ronald Martorell Roca.