El numeral 1 inciso a) del artículo 3 de la norma citada, para efectos de la aplicación del impuesto, define VENTA a "Todo acto por el que se transfieren bienes a título oneroso, independientemente de la designación que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las condiciones pactadas por las partes". En este mismo sentido el Literal a) inciso 3 del artículo 1 del Reglamento del TUO, Decreto Supremo Nº 29-94-EF, define VENTA como "Todo acto a título oneroso que conlleve la transmisión de propiedad de bienes, independientemente de la denominación que le den las partes, tales como venta propiamente dicha, PERMUTA2, dación en pago, expropiación, adjudicación por disolución de sociedades, aportes sociales, adjudicación por remate o cualquier otro acto que conduzca al mismo fin.
Nótese que la norma señala que el impuesto grava la primera venta de inmuebles que realicen los constructores. El primer párrafo del inciso e) del artículo 3 del TUO, para efectos de la aplicación del impuesto, define CONSTRUCTOR a "cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella".
Por lo tanto, la norma señala que para que la venta de inmuebles esté gravada por el impuesto general a las ventas, el vendedor deber ser una persona (natural o jurídica) que tenga como actividad habitual la venta de inmuebles construidos por él o por un tercero para él.
¿En qué consiste la habitualidad o cómo se puede determinar la habitualidad?.
El artículo 9 del TUO del IGV, señala que la habitualidad se calificará en base a la naturaleza, características, monto, frecuencia, volumen y/o periodicidad de las operaciones, conforme a lo que establezca el Reglamento. Se considera habitualidad la reventa. En esta misma línea, el primer y segundo párrafo del inciso 1 del artículo 4 del Reglamento de IGV, precisa que para calificar la habitualidad a que se refiere el Artículo 9° del Decreto, la SUNAT considerará la naturaleza, características, monto, frecuencia, volumen y/o periodicidad de las operaciones a fin de determinar el objeto para el cual el sujeto las realizó. Así mismo, en el caso de operaciones de venta, se determinará si la adquisición o producción de los bienes tuvo por objeto su uso, consumo, su venta o reventa, debiendo de evaluarse en los dos últimos casos el carácter habitual dependiendo de la frecuencia y/o monto.
Para determinar el carácter habitual o la habitualidad, los párrafos quinto y sexto del inciso 1 del artículo 4 del Reglamento de IGV, señalan que tratándose de lo dispuesto en el inciso e) del Artículo 3° del Decreto (TUO del IGV), se presume la habitualidad, cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un período de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.
Así mismo, no se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior y siempre se encontrará gravada con el Impuesto, la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edificar o edificados, total o parcialmente, para efecto de su enajenación.
Por lo tanto, una persona (natural o jurídica) que celebra un contrato de permuta de bienes inmuebles y que no se dedique de forma habitual a la venta los mismos, y que además, tampoco ha realizado ventas de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un periodo de doce meses, y por último, tampoco ha mandado a edificar o ha edificado un inmueble, total o parcialmente, para ser enajenado; no podrá ser sujeto pasivo del impuesto, pues éste no se encuadra dentro de los supuestos que estable el TUO del Impuesto General a las Ventas y su reglamento, y por tanto, el contrato de permuta será una transacción que no estará gravada con el IMPUESTO GENERAL A LA VENTAS.
¿Si una operación no está gravada con el IGV, se gira factura?.
De conformidad con el Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT, actualizada al 01 de enero del 2009 por Resolución de Superintendencia Nº 233-2008/SUNAT, sí se debe emitir factura, con la indicación especial que no consigna monto por IGV. Ahora bien, si la persona que vende el inmueble, siendo propietaria, no tiene comprobantes de pago, para ellos se requiere una liquidación de compra.
El numeral 1.3 del inciso 1 del artículo 6 del Reglamento de Comprobantes de Pago, en su parte in fine señala, respecto a liquidación de compra, que la mediante Resolución de Superintendencia, se podrá establecer otros casos en los que se deba emitir liquidación de compra.
El impuesto predial es un tributo creado por el gobierno central y, administrado y fiscalizado por el gobierno local.
De conformidad con lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 9 del Texto Único Ordenado de la Ley Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo Nº 156-2004-EF, son sujetos pasivos en calidad de contribuyentes, las personas naturales o jurídicas propietarias de los predios, cualquiera sea su naturaleza.
El carácter de sujeto pasivo del impuesto, se atribuirá con arreglo a la situación jurídica configurada al 1 de enero del año a que corresponde la obligación tributaria. Cuando se efectúe cualquier transferencia (contrato de permuta, por ejemplo), el adquirente asumirá la condición de contribuyente a partir del 1 de enero del año siguiente de producido el hecho3.
El inciso b) del artículo 14 de la norma arriba citada, señala que los sujetos pasivos o contribuyentes del impuesto, están obligados a presentar declaración jurada cuando se efectué cualquier transferencia de dominio de un predio. En caso de transferencias, de conformidad con el artículo 16, deberá cancelarse el íntegro del impuesto adeudado hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia.
Para determinar la base imponible del impuesto predial, se debe seguir las reglas previstas en el artículo 11 de la citada norma jurídica.
De lo expuesto, en tanto que, mediante la celebración de contrato de permuta se realice una transferencia de dominio de un predio, se deberá cancelar el íntegro del IMPUESTO PREDIAL adeudado el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia.
El impuesto de alcabala, al igual que el predial, es un tributo creado por el gobierno central y, administrado y fiscalizado por el gobierno local.
El artículo 21 de del Texto Único Ordenado de la Ley Tributación Municipal, aprobado por Decreto Supremo Nº 156-2004-EF, El Impuesto de Alcabala es de realización inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio; de acuerdo a lo que establezca el reglamento. Los sujetos pasivos o contribuyentes, según el artículo 23, es el comprador o adquirente del inmueble.
La base imponible de impuesto de alcabala, es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e Informática4. El pago del impuesto debe realizase según las reglas previstas en el artículo 26 de la citada norma5.
De lo expuesto, en tanto que, mediante la celebración de contrato de permuta se realice una transferencia de dominio de un predio, se deberá cancelar el íntegro del IMPUESTO DE ALCABALA hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia, y, al contado.
a. La transferencia o enajenación de un bien inmueble, vía PERMUTA, está gravada con el Impuesto a la Renta.
b. La transferencia o enajenación de un bien inmueble, vía PERMUTA, está gravada con el Impuesto General a las Ventas. Se debe girar factura y/o liquidación de compra.
c. La transferencia o enajenación de un bien inmueble, vía PERMUTA, está gravada con el Impuesto Predial.
d. La transferencia o enajenación de un bien inmueble, vía PERMUTA, está gravada con el Impuesto de Alcabala.
Notas:
1 Decreto Supremo Nº 29-94-EF: Se encuentran gravadas con el IGV la primera venta de inmuebles ubicados en el territorio nacional que realicen los constructores de los mismos. 2 Artículo 5 del TUO del Impuesto a la Renta: Para los efectos de esta Ley, se entiende por enajenación la venta, PERMUTA, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso. 3 Artículo 10 del Decreto Supremo 156-2008-EF. 4 Artículo 24 del Decreto Supremo 156-2008-EF. 5 Artículo 26 del Decreto Supremo 156-2008-EF: El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. El pago se efectuará al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien materia del impuesto, acordada por las partes.
Autor:
Daniel Rojas Henríquez.
Asesor Legal.
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