Importancia de las modificaciones parcelarias, en el derecho inmobiliario (Rep. Dominicana)

Introducción

Las modificaciones parcelarias se hacen por mensura de conformidad con lo dispuesto en la Resolución 1738 del 2007. Sobresalen el Deslinde, la refundición, la partición, entre otras modificaciones. Los actos de levantamiento destinados a modificar el estado parcelario de parcelas registradas, son llamados modificaciones parcelarias. Las modificaciones parcelarias se generan de la necesidad de dividir predios indivisos, de particiones de corporaciones, de expropiaciones por parte del Estado para la realización de obras de carácter común, de la necesidad de individualizar un predio, y otras cuestiones que son tratadas en el presente trabajo.

Marco teórico:

DEFINICIONES:

1. Modificaciones parcelarias

Los actos de levantamiento destinados a modificar el estado parcelario de parcelas registradas, se hacen por mensura de conformidad con lo dispuesto en la Resolución 1738 del 2007.

Las modificaciones parcelarias tienen por objeto crear nuevas parcelas a partir de las que están ya registradas. No se consideran modificaciones parcelarias los cambios de las colindancias o designación catastral, ni de las dimensiones de una parcela como resultado de un ajuste de las medidas originarias.

2. Deslinde

Deslinde es el acto de levantamiento realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria. No procede el deslinde, cuando la Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de condominio. Cuando la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de una parcela resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma operación, no se tramitará el acto como deslinde sino como división para partición.

2.1 ETAPAS DEL DESLINDE El deslinde es un proceso contradictorio que necesariamente debe conocer el Tribunal de Jurisdicción Original. Consta de tres etapas:

a) Técnica, donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se consolidará el derecho de propiedad. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.

b) Judicial, donde a través de un proceso judicial se dan las garantías necesarias para que todos los titulares de Constancias Anotadas sobre la misma parcela y los titulares de cargas y gravámenes sobre la misma puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del deslinde en general y de la ubicación dada al terreno en particular. Esta etapa finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.

c) Registral, donde a través del registro de los derechos que recaen sobre el inmueble, se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del registro complementario.

2.1.1 INMUEBLES REGISTRADOS Y CONSTANCIAS ANOTADAS Se considera como inmueble registrado a toda porción determinada de superficie terrestre sobre la que existe un derecho de propiedad registrado en los Registros de Títulos, con independencia de si el mismo está sustentado en un Certificado de Títulos o en una Constancia Anotada. Una porción está determinada cuando la misma está expresada en unidades de superficie. Un mismo inmueble puede pertenecer a varias personas en copropiedad, correspondiéndole a cada copropietario una parte indivisa del inmueble expresada en términos de porcentaje o proporción. Cuando el asiento de registro de un inmueble en copropiedad no especifique el porcentaje o proporción de participación de cada copropietario se presume que lo es en partes iguales, salvo un acuerdo distinto entre los titulares. Bajo ningún concepto se puede interpretar que los términos porcentuales que le corresponden a un copropietario, se refieren a porcentajes sobre la superficie del inmueble. No procede el deslinde para determinar los derechos que le corresponde a cada copropietario, sino que procede la partición total del inmueble. Con independencia de que los derechos sobre un inmueble estén consignados en un mismo asiento registral o en varios, cuando se consignan derechos sobre superficies determinadas a favor de una o más personas se considera que hay una Constancia Anotada por cada superficie determinada.

2.2 CLASIFICACIÓN DE LAS PARCELAS A LOS FINES DEL DESLINDE. A los fines del deslinde, las parcelas con Constancias Anotadas se clasifican en: a) Parcelas sencillas, son aquellas parcelas con superficie menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre las que existen diez (10) o menos Constancias Anotadas sin deslindar.

b) Parcelas complejas, son todas las parcelas de más de veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) de superficie, y las parcelas con superficie menor a veinte mil metros (20,000 m2) sobre las que existen más de diez (10) Constancias Anotadas sin deslindar.

En cualquiera de los casos, el deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar. No se registrarán restos de superficies remanentes de una Constancia Anotada sometida a un proceso de deslinde.

2.3 DESLINDE SOBRE PARCELAS COMPLEJAS Cuando se vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela compleja, se procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la porción a deslindar y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

b) El agrimensor, para la ubicación de la porción a deslindar, se rige en primer lugar por el acuerdo entre los titulares de constancias anotadas, en segundo lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en tercer lugar por la ubicación indicada en la constancia de título. En los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los antecedentes de la adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al expediente pero no serán determinantes para la ubicación.

c) Si no hay acuerdo con la ubicación asignada, o no es posible ubicar razonablemente la porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos y mensura y en el informe técnico con los croquis ilustrativos que correspondan y con su opinión fundada.

d) Para determinar los límites, se sigue el mismo criterio anterior. Asimismo se debe vincular geométricamente la parte a deslindar con algún vértice de la parcela originaria o con un deslinde previamente registrado, si se puede.

e) Salvo causa debidamente justificada ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente o con la aceptación de todos los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones de terreno separadas para cubrir una misma constancia de título.

f) Para lograr coincidencia con la ocupación material, se admite una variación en más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la superficie real de la porción a deslindar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación.

g) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales sólo se permiten diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las tolerancias.

h) En el deslinde abreviado, las exigencias previstas para el levantamiento planimétrico de la parcela son aplicables sólo a la superficie a deslindar.

i) En el informe técnico, el agrimensor detalla los fundamentos de la ubicación y determinación de los límites, indicando si hubo acuerdo con los copropietarios o coparticipes.

j) En el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar varios deslindes simultáneamente referidos a la misma parcela. En tales casos se puede unificar la documentación que no sea requerida en forma individual por parcela.

Cuando estando en desarrollo el acto de levantamiento parcelario, alguno de los copropietarios quiere deslindar su porción, el agrimensor conjuntamente con el copropietario solicitan al organismo de aplicación la ampliación de la operación para incluir el nuevo deslinde. La Dirección Regional de Mensuras Catastrales, autoriza la ampliación si procede.

2.4 DESLINDE SOBRE PARCELAS SENCILLAS Cuando se vaya a ejecutar un deslinde sobre una parcela sencilla, se procederá de la siguiente forma:

a) Se notifica a los colindantes de la porción a deslindar y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.

b) Las superficies consignadas en las constancias anotadas deben interpretarse como partes porcentuales de la superficie total de la parcela registrada. A los fines del cálculo del porcentaje que le corresponda a la Constancia Anotada se procede de la siguiente forma:

1) Se considera, salvo prueba en contrario, que todas las vías de comunicación existentes en la parcela afectan terrenos excluidos de la Constancia Anotada a deslindar, excepto los restos por ventas parciales sustentados en una Constancia Anotada.

2) Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es inferior a la superficie total de la parcela, se considera que el resto es propiedad del titular originario de la parcela y se determina la superficie de cálculo por la diferencia entre la superficie total de la parcela y la suma de las superficies de los deslindes aprobados y la superficie de dominio público. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el cociente entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.

3) Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, los deslindes aprobados y dominio público es igual a la superficie total de la parcela, se determina la superficie de cálculo por la diferencia entre la superficie total de la parcela y la suma de las superficies de los deslindes aprobados y la superficie de dominio público. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el cociente, entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.

4) Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es superior a la superficie total de la parcela, se toma la suma total de las superficies de las Constancias Anotadas como superficie de cálculo. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar es el cociente entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.

c) El agrimensor, para la ubicación de la porción a deslindar, se rige en primer lugar por el acuerdo entre los titulares de constancias anotadas; en segundo lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en tercer lugar por la ubicación indicada en la Constancia Anotada.En los casos de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por cualquier organismo del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los antecedentes de la adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al expediente; en los demás casos, los antecedentes podrán ser incorporados al expediente pero no serán determinantes para la ubicación.

d) Si no hay acuerdo con la ubicación asignada, o no es posible ubicar razonablemente la porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de hitos y mensura y en el informe técnico con los croquis ilustrativos que correspondan y con su opinión fundada.

e) Debe medir la totalidad de la parcela originaria y las vías de comunicación existentes dentro de ella, y localizar los deslindes aprobados dentro de ella. Con estos elementos procede a calcular la superficie útil la que resulta de excluir de la superficie total real de la parcela originaria, las superficies de los deslindes y las correspondientes a las vías de comunicación.

Sobre esta superficie útil aplica el porcentaje que corresponda a la constancia de título para obtener la superficie de la porción a deslindar.

f) Salvo causa debidamente justificada ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente o con la aceptación de todos los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones de terreno separadas para cubrir una misma constancia de título.

g) Para lograr coincidencia con la ocupación material, se admite una variación en más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la superficie real de la porción a deslindar respecto de la superficie identificada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida para lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación.

h) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por límites materiales sólo se permiten diferencias entre la superficie del deslinde y la consignada en la Constancia Anotada que se encuentren dentro de las tolerancias.

i) El levantamiento planimétrico de la parcela a deslindar se rige por lo dispuesto en el presente Reglamento.

j) En el informe técnico, el agrimensor detalla los cálculos realizados y los fundamentos de la ubicación y determinación de los límites, indicando si hubo acuerdo entre los copropietarios o copartícipes.

k) En el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar simultáneamente varios deslindes referidos a la misma parcela, en tal caso se puede unificar la documentación que no sea requerida en forma individual por parcela.

2.5 DOCUMENTACIÓN DE LOS DESLINDES Los deslindes se documentan de conformidad con lo dispuesto en el Título anterior del presente Reglamento con las siguientes especificaciones y agregados:

a) Acta de hitos y mensura.

b) Carta de conformidad de los solicitantes.

c) Plano general con las siguientes características:

1) Deslinde sobre parcelas complejas: deben estar representados todos los inmuebles que se deslindan en el acto y su vinculación, si se pudiere, a la parcela originaria; asimismo, se graficarán las vías de comunicación existentes ubicadas en base a la Cartografía de la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, y los deslindes aprobados según los planos y antecedentes cuando fuera posible ubicarlos.

2) Deslinde sobre parcelas sencillas: se deben representar todos los inmuebles que se deslindan en el acto, la parcela originaria, las vías de comunicación y los deslindes aprobados, con las respectivas vinculaciones y todos los datos geométricos que permiten su dimensionamiento. El registro de superficies que integra el plano general debe indicar la superficie total de la parcela originaria, las superficies de deslindes aprobados, la superficie de cálculo, el porcentaje que corresponde a la Constancia Anotada, la superficie real de la parcela originaria, la superficie de vías de comunicación, la superficie útil, la superficie teórica de la porción a deslindar, la superficie real deslindada de cada parcela y las observaciones que correspondan, según el modelo establecido para los trabajos de mensura que como anexo forma parte de este Reglamento.

d) Informe técnico, en el que se justifica la ubicación y la determinación de los límites.

e) Coordenadas de cada parcela deslindada.

f) Plano individual por parcela.

2.6 TRÁMITES POSTERIORES AL DESLINDE Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remite al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para que inicie el proceso judicial los planos aprobados, copia del acta de hitos y mensura donde conste la conformidad de los titulares de constancias anotadas, la carta de conformidad, una copia certificada del plano general y copia certificada del informe técnico. En caso de que se trate de un deslinde sobre parcela sencilla, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, adjuntará a las documentaciones a remitir al Tribunal de Jurisdicción Original, un informe donde indique cuál es el resto de superficie útil de la parcela originaria. Si no queda resto de superficie útil en la parcela originaria por haberse deslindado todas las constancias anotadas, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales informa al Tribunal de Jurisdicción Original, para que éste dicte sentencia ordenando la cancelación definitiva del título. Si no queda resto de superficie útil en la parcela originaria y aún existen Constancias Anotadas no deslindadas, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales informará al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para que éste resuelva en consecuencia.

3. Refundición

Se denomina refundición al acto de levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de una nueva parcela por integración de dos o más parcelas registradas. Para que proceda la refundición, las parcelas a unir deben ser colindantes entre sí.

Los documentos a presentar son:

A. Acta de hitos y mensura.

B. Carta de conformidad.

C. Informe técnico.

D. Coordenadas de cada parcela resultante.

E. Plano general.

F. Plano individual por parcela.

4. Urbanización parcelaria

Se denomina urbanización parcelaria al acto de levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de nuevas parcelas por división de una o más parcelas registradas, con apertura de calles o caminos públicos. En los casos de urbanizaciones parcelarias es obligatorio adjuntar el proyecto aprobado por el ayuntamiento correspondiente y por las autoridades competentes. Los documentos a presentar son:

A. Acta de hitos y mensura.

B. Carta de conformidad.

C. Proyecto aprobado por el ayuntamiento y cualquier otra autoridad competente.

D. Informe técnico.

E. Coordenadas de cada parcela resultante.

F. Plano general.

G. Plano individual por cada parcela, por cada espacio destinado a zona verde y por cada área institucional.

En la solicitud de urbanización parcelaria no se indica el número de parcelas resultantes, quedando éste definido en la conformidad del o los propietarios con la tarea realizada. No se consideran como parcelas las superficies destinadas a calles. No se admiten presentaciones parciales que dejen subsistentes el o los títulos originarios. El registro de los títulos de las parcelas resultantes implica automáticamente el traspaso de las calles, pasajes, avenidas, peatonales, espacios destinados a zonas verdes, etc., al dominio público.

5. De la división para partición de inmuebles

Cuando se pretenda hacer cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado, haciendo la partición en naturaleza del mismo, se deberá ejecutar la división del inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo No. 172 de la Resolución 1738-2007.

5.1 COPROPIEDAD Existe copropiedad, cuando los derechos de los copropietarios, coherederos y/o copartícipes están expresados en términos porcentuales o proporción, o simplemente no están determinados en ninguna forma, con independencia de que dichos derechos estén consignados en una o varias Constancias Anotadas o estén sustentados en un Certificado de Título. Los términos porcentuales que le corresponden a cada copropietario, se refieren al derecho mismo y no a la superficie del inmueble. Corresponde a los copropietarios determinar la forma en que se dividirá el inmueble en caso de existir acuerdo amigable entre ellos o al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente en caso de no existir partición amigable.

5.2 PROCEDENCIA DE LA DIVISIÓN PARA PARTICIÓN La división para la partición de inmuebles en copropiedad procede a solicitud de:

a) Todos los copropietarios, coherederos y/o copartícipes que, de común acuerdo, solicitan a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales la autorización para dividir el inmueble.

b) El Juez de Jurisdicción Original en caso de no existir acuerdo y haberse iniciado el proceso judicial.

c) La totalidad de los titulares de Constancias Anotadas cuando éstos resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma operación.

5.3 PARTICIÓN AMIGABLE Cuando los copropietarios, coparticipes o coherederos estén de acuerdo en la forma de dividir el inmueble, se solicita la autorización para el trabajo correspondiente directamente a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente. La solicitud debe estar firmada por la totalidad de los copropietarios, coparticipes o coherederos y debidamente legalizada por notario y llevar implícita la petición de que, una vez aprobada técnicamente la división, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales remita los planos y demás documentos exigibles a la oficina de Registro de Títulos correspondiente cuando se trate de copropietarios o coparticipes o al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente cuando se trate de coherederos para que resuelva la partición por vía administrativa. Conjuntamente con la carta de conformidad de los trabajos realizados, el Agrimensor debe adjuntar al expediente el acto auténtico o bajo firma privada debidamente legalizado por notario, previsto en el artículo 55 de la Ley de Registro Inmobiliario, en el cual todos los copropietarios de común acuerdo pongan de manifiesto su voluntad y forma de dividir el inmueble, haciendo referencia al plano general de la división y como se adjudicarán las parcelas resultantes. Dicho acto, será adjuntado al plano aprobado para remitirlo al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. El resto del procedimiento a seguir en estos casos será el mismo que el establecido en el presente Reglamento para el tipo de trabajo que se realiza.

5.4 PARTICIÓN LITIGIOSA Cuando no haya acuerdo entre los copropietarios, coparticipes o coherederos no procede el inicio del trámite ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales sino ante el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. El Agrimensor designado por el Juez a propuesta de las partes, o de oficio en ausencia de esta, presentara ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente la solicitud de autorización firmada por el Juez y el agrimensor designado, anexando el Certificado de Títulos o la Constancia Anotada. El resto del procedimiento a seguir en estos casos será el mismo que el establecido en el presente Reglamento para el tipo de trabajo que se realiza.

5.5 PARTICIÓN DE TITULARES DE CONSTANCIAS ANOTADAS Cuando la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma operación, se procederá de igual forma que en el caso de partición amigable. En este caso, en la solicitud de autorización, se indicará la superficie total de la parcela originaria. El agrimensor deberá anexar a su solicitud una certificación emitida por el Registro de Títulos correspondiente, de vigencia de las Constancias Anotadas presentadas y de que no existen otras Constancias Anotadas vigentes sobre la parcela.

5.6 ETAPAS DE LA PARTICIÓN La partición tiene dos etapas que son:

a) Técnica, donde a través de un acto de levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina cada una de las parcelas en que se dividirá el inmueble. Esta etapa finaliza con la aprobación técnica de las operaciones.

b) Registral, donde a través del registro se acredita la existencia del derecho y de la parcela. Esta etapa finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del registro complementario para cada parcela. Cuando se presenta conjuntamente con la determinación de herederos, o cuando se torna litigiosa, se agota una etapa judicial en la que se dan las garantías necesarias para que todos los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de uno o más inmuebles puedan hacer valer sus derechos. Esta etapa finaliza con la sentencia.

5.7 FORMAS DE LA DIVISIÓN PARA PARTICIÓN La división para partición podrá resolverse mediante subdivisión, urbanización o división para la constitución de condominio. Estas operaciones podrán presentarse combinadas con deslindes y refundiciones.

El procedimiento y las exigencias técnicas y formales serán los mismos que los establecidos en el presente Reglamento para el trabajo de que se trate, con las especificaciones, modalidades y formalidades exigidas en el presente capítulo.

6. De las afectaciones parcelarias:

6.1 EXPROPIACIÓN Cuando una parte de una parcela registrada es declarada de utilidad pública y sujeta a expropiación, se debe proceder a separar la parte a expropiar mediante subdivisión de la parcela originaria, y se deben cumplir todos los requisitos establecidos para la misma. La parcela subdividida que resulte expropiada se registrará a nombre del titular a menos que se haya demostrado que éste ha recibido del Estado Dominicano la totalidad del importe correspondiente a dicha expropiación. La iniciación del trámite se hace a instancia del expropiante o del propietario del inmueble de que se trate.

6.2 SERVIDUMBRES Cuando sobre una parte determinada de una parcela registrada se pretenda constituir una servidumbre, se debe proceder a ejecutar la mensura de la parcela ubicando, dimensionando y posicionando la parte que se afectará con la servidumbre, consignándola en el Certificado de Título resultante. A tal fin debe cumplirse con lo dispuesto en materia de mensuras posteriores al saneamiento.

6.3 DERECHOS DE AGUAS Y MINAS. Cuando sobre una parte determinada de una parcela registrada se pretendan constituir derechos y servidumbres previstos en las leyes de Aguas y Minas, se debe proceder a ejecutar la mensura de la parcela ubicando, dimensionando y posicionando la parte a afectar.

7. De la división para constitución de condominios.

7.1 OBJETO DEL CONDOMINIO. El régimen de condominio es aplicable única y exclusivamente a parcelas. No es requisito que éstas estén edificadas, ni que las unidades de condominio se refieran a departamentos, locales o partes de un edificio o construcción. El régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones, complejos residenciales, complejos hoteleros, complejos industriales, cementerios privados o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.

Prohibiciones: No se permite la constitución de condominios sobre inmuebles amparados en constancias anotadas ni sobre unidades de condominio ya registradas. Las unidades de condominio no pueden ser objeto de refundiciones, subdivisiones o cualquier otra modificación parcelaria.

Sub-parcela o Unidades de Condominio: Con el nombre de subparcela se designa a la unidad de dominio exclusivo resultante de la afectación de una parcela al régimen de condominio, cuya existencia y elementos esenciales hayan sido comprobados y determinados mediante un plano de división para constitución de condominio documentado y aprobado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, e inscrito en el Registro de Títulos correspondiente.

División para constitución de condominios: Se denomina división para constitución de condominio al acto por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio. Para inscribir condominios antes de la construcción del edificio se presentará un proyecto de división del condominio sobre la base de los planos que conforman el proyecto de construcción del edificio aprobados por las autoridades correspondientes.

Sectores propios: Sector propio es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un inmueble, con autonomía funcional y acceso directo o indirecto desde la vía pública, que pueden ser de propiedad exclusiva de una o más personas físicas o morales.

Sectores comunes: Sectores comunes son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino, sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento.

Son necesariamente comunes:

A. El terreno.

B. Los elementos materiales que delimitan la parcela.

C. Los muros u otros objetos que separan sectores privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos los conductos e instalaciones de beneficio común. Son sectores comunes de uso exclusivo, aquellas partes del inmueble carentes de autonomía funcional, que están afectadas al uso exclusivo de los titulares de uno o más sectores propios.

Unidad funcional: Unidad funcional es el conjunto de sectores propios y comunes vinculados física o jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de condominio y comprende al sector o sectores propios y al sector o sectores comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder.

Independencia y funcionalidad: Es requisito indispensable para plantear la división para la constitución de condominio la independencia y funcionalidad de todas las unidades propias que se originan. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales establece, cuáles autoridades dan la funcionalidad o determinan los criterios de la misma en casos especiales.

7.2 DEL TRATAMIENTO E INTEGRACIÓN DE SECTORES

Sectores a identificar y a determinar: En toda división para la constitución de condominio se deben identificar, determinar, ubicar y dimensionar todos los sectores que vayan a ser sometidos a distintos derechos.

Muros y elementos estructurales: Los muros se clasifican en propios y comunes. Los muros que separan ambientes interiores de un mismo sector propio, se consideran integrados al mismo y no se determinan. Los elementos estructurales, conductos de ventilación o servicios y demás instalaciones comunes que se encuentren en los muros, se consideran integrados a ellos y hacen al muro necesariamente común.

Tratamiento de espacios vacíos y escaleras: Los espacios vacíos se proyectan horizontalmente sobre la planta donde está su piso, y las escaleras y rampas se proyectan horizontalmente sobre la planta donde nacen. Según estén integrados o no a un sector propio, se consideran como propios o comunes, y se consideran como sectores cubiertos o descubiertos según tengan o no cubierta superior. Las escaleras, rampas y espacios vacíos cuando se encuentran totalmente dentro de una misma unidad funcional y sirven sólo a ella, se consideran integrados a la misma y no se determinan. El mismo tratamiento se da a las escaleras, rampas y espacios vacíos que se encuentran totalmente dentro de un sector común y sólo sirven al mismo.

Azoteas y terrazas: Las azoteas y terrazas accesibles se determinan como sectores comunes o de uso exclusivo, de acuerdo con las convenciones que sobre su uso determine el consorcio de propietarios.

Cuerpos avanzados y balcones: Los balcones y cuerpos avanzados de un edificio deben ser incorporados a la división, integrándolos a los sectores propios o comunes según corresponda, aún cuando los mismos sobresalgan sobre espacio del dominio público.

Salientes horizontales: La proyección de salientes horizontales sobre la planta inmediata inferior podrá no ser tenida en cuenta cuando la distancia normal al muro sea inferior a los cincuenta (50) centímetros.

7.3 ELEMENTOS A DETERMINAR EN LA DIVISIÓN DE CONDOMINIO. En la división para constitución de condominio se identifican, ubican y determinan con sus medidas de superficie:

a) Todos los sectores propios, comunes y comunes de uso exclusivo que integran el inmueble.

b) Todos los polígonos que delimitan los espacios diferenciados en el presente título.

7.4 DOCUMENTACIÓN Y PLANO DE LA DIVISIÓN PARA LA CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIO.

Documentación de la división para constitución de condominio Las divisiones para la constitución de condominio se documentan de la siguiente forma:

A. Solicitud de aprobación de la división B. Conformidad del o los propietarios.

C. Coordenadas de la parcela D. Copia del plano individual de la parcela.

E. Plano de la construcción aprobado por autoridad competente.

F. Plano de división para la constitución de condominio.

7.5 REPRESENTACIÓN DE LA DIVISIÓN EN CONDOMINIO Para la representación de la división de edificios, se adopta el sistema de representación por plantas en proyección horizontal; los sectores identificados se extienden verticalmente desde el piso de la planta hasta la cubierta de la misma, salvo el caso de superficies superpuestas. En la primera planta se representa toda la parcela con sus magnitudes y colindancias según el plano aprobado y los distintos sectores que la componen. En las demás plantas sólo se representan los sectores edificados. Cuando las unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal, aún cuando una misma unidad tenga más de una planta, se representan sobre la primera planta correspondiente a la parcela. Los sectores que se determinan deben tener todas las medidas de superficie expresadas en metros cuadrados con dos decimales. A criterio del profesional actuante se podrán colocar las magnitudes lineales que se creyeren pertinentes para una mejor interpretación de los planos. Los polígonos correspondientes a las unidades funcionales deben ser resaltados con trazo más grueso que el resto de los polígonos y líneas que integran el dibujo. Los muros se representan a escala. Para la representación se adoptarán las escalas previstas en el presente Reglamento. Las superficies superpuestas se grafican con un rayado diferenciado y se consigna la superficie correspondiente. Las plantas representadas y los restantes elementos gráficos del plano podrán no respetar la orientación real.

7.6 PLANO DE DIVISIÓN PARA LA CONSTITUCIÓN DE CONDOMINIO El plano de división para la constitución de condominio contiene la totalidad de los sectores resultantes de la división y puede estar compuesto de varias láminas.

El mismo debe contener los siguientes elementos:

A. Carátula, aclarando que se trata de una división para la constitución de condominio.

B. Símbolo indicativo del norte con la orientación correcta.

C. Cuadro de simbología utilizada.

D. Representación gráfica de la división.

E. Planillas de superficies, de resumen y de integración de unidades.

El plano de división para la constitución de condominio, para su mejor comprensión, puede ser dividido en láminas, para lo cual, en la hoja o lámina (1) se hace referencia al número de láminas que lo integran y el contenido indicativo de cada una.

Designación de Sectores: Los sectores propios se identifican con una designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden a las letras "ese" y "pe" (SP), el tercer y cuarto carácter corresponden a un bloque o edificio, el quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los tres últimos al polígono correspondiente; para completar el número de caracteres asignados a cada campo se anteponen tantos ceros como sean necesarios. Cuando las unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal, aún cuando una misma unidad tenga más de una planta, se podrá prescindir de los caracteres correspondientes a bloque y planta en la designación. Los bloques independientes de edificios existentes en un mismo inmueble, se identifican por letras o números arábigos comenzando desde la "A" o desde el "uno" (1) y en orden correlativo. Preferentemente, la designación se inicia desde el bloque ubicado más al noroeste y se continúa en el sentido de las agujas del reloj. A los sectores determinados en la planta inicial fuera de los bloques edificados, se les asigna el "cero" (0) o una letra indicativa del destino ("P" para parqueos por ejemplo) como designación para el campo de bloques. Las plantas de los edificios se identifican con números arábigos correlativos comenzando desde el uno (1) para la primera planta y en orden correlativo. Cuado en una misma planta hubieran distintos niveles la identificación se hará con un número arábigo comenzando desde el uno (1) para la primera planta seguido de una letra que indique el nivel comenzando por la letra "A". Las plantas de nivel inferior a la primera, se designan anteponiendo al número de planta la letra "eme" (M), siguiendo una numeración correlativa hacia las de menor nivel. Los polígonos correspondientes a sectores propios se identifican con números arábigos comenzando del "uno" (1) y siguiendo un orden correlativo. En cada planta se inicia nuevamente la numeración el polígono ubicado más al noroeste y se continúa en el sentido de las agujas del reloj. Los sectores comunes se identifican con las letras "ese" y "ce" (SC) y no llevan números de identificación. Los sectores comunes de uso exclusivo se identifican con una designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden a las letras "ese" y "e" (SE), el tercer y cuarto carácter corresponden al bloque edificado, el quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los tres últimos al polígono correspondiente; para completar el número de caracteres asignados a cada campo se anteponen tantos ceros como sean necesarios. Cuando las unidades funcionales se desarrollan en forma horizontal, aún cuando una misma unidad tenga más de una planta, se podrá prescindir de los caracteres correspondientes a bloques y plantas. Es facultad del propietario otorgar la designación de las unidades funcionales, la que podrá ser en números, letras o combinación de ambos. Los espacios vacíos se identifican con la letra "ve" (V), los espacios inaccesibles se identifican con la letra "i" (I) y las áreas sujetas a limitaciones administrativas se identifican con las letras "ele" y "a" (LA). En la representación gráfica se emplea la simbología presentada en el anexo de formatos para mensura que forma parte de este Reglamento. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales puede modificar, por Disposición Normativa, la forma de designación de los sectores en función de las necesidades o establecer otra modalidad para casos especiales que ameriten un tratamiento diferenciado.

Planilla de descripción de unidades: Se incorpora al plano de división de condominio una planilla de descripción de unidades funcionales en la cual constan los sectores propios y sectores comunes de uso exclusivo que conforman la unidad de condominio. La referencia a los sectores se hace con indicación de la designación, destino y superficie, asimismo se deja constancia del porcentaje de copropiedad que le corresponde sobre cosas comunes. La planilla de integración de unidades se confecciona de conformidad con los modelos de formatos que como anexo forma parte de este Reglamento.

Planilla de superficies: Se incorpora al plano de división de condominio una planilla de superficies en la cual constan las superficies totales de los espacios y sectores determinados en la división de condominio. La planilla se hace con las superficies totales de cada sector o espacio por bloque edificado y por planta según corresponda. La planilla de superficies se confecciona de conformidad con los modelos de formatos que como anexo forma parte de este Reglamento.

Planilla resumen: Se incorpora al plano de división de condominio una planilla de resumen donde constan el número de unidades de condominio y la superficie total de la parcela. La planilla resumen de superficies se confecciona de conformidad con los modelos de formatos que como anexo forma parte de este Reglamento.

Acta de hitos y mensura: Es el documento que acredita los hechos cumplidos por el agrimensor en la ejecución del acto de levantamiento parcelario.

Acto de levantamiento parcelario: Es el acto de levantamiento territorial practicado con el fin de constituir, modificar, verificar o reconocer el estado parcelario de los inmuebles.

Acto de levantamiento territorial: Es el conjunto de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial y sus características.

Acto de notoriedad: Es aquel otorgado ante un magistrado del orden administrativo o judicial, o ante un oficial público, por el cual dos o más personas atestiguan hechos que son de pública notoriedad. En materia de tierras, al acto de notoriedad que más interesa, es aquel en el que se reconocen a los herederos.