El procedimiento registral en el sistema peruano

El día primero de octubre del corriente según prescribe su Primera Disposición Final entra en vigencia el nuevo Reglamento Central de los Registros públicos, en sustitución del que fuera aprobado en los años sesenta y ocho del siglo pasado. Razones obvias sobre todo de índole temporal indican que éste es un Reglamento más pensado para nuestros días, sea en el orden tecnológico, sea en el orden jurídico.
Con las líneas buscamos hacer reflexión sobre algunas de las principales innovaciones que hoy nos propone el nuevo Reglamento y discernir sobre cuál pudiera ser el tratamiento a dispensarles, sobre todo en lo atinente al desenvolvimiento del procedimiento registral, su inicio mediante la aportación del título al Registro y la correlativa respuesta de este último que extiende, a su vez, un asiento de presentación, asiento que ostenta un contenido, y que por lo demás siempre dentro del procedimiento está sujeto a vicisitudes distintas cual la prórroga de su vigencia, cual la suspensión de la misma1. Lo que en buena cuenta perseguimos mediante el presente opúsculo, es contrastar las posibilidades que poseen los principales involucrados en el procedimiento registral tanto el registrador público, como el interesado en la registración para aplicar los artículos de este nuevo cuerpo legal que se somete a la crítica.
La aplicación del articulado presupone, sin embargo, un estadio previo de interpretación en busca de lo que el legislador nos quiso proponer, o de lo que finalmente nos propone la norma, aun a pesar del legislador. No existe cuerpo legal alguno componente de un ordenamiento jurídico que escape a este proceso interpretativo, así tampoco el nuevo Reglamento2. De lo que se trata entonces es de dotar de significado al enunciado normativo para que su aplicación llegue a buen puerto, es decir, para que se logre la finalidad del procedimiento registral que según el artículo 1 consiste en la inscripción de un título.
Aun cuando pueda sonar a mera perogrullada, el consignar en el artículo primero del Reglamento que la finalidad del procedimiento es la consecución de la inscripción registral, no lo es. Resulta más bien importante ahora sí decirlo, pues la mirada del registrador público al momento de despegar su función calificadora sobre un título, pues éste aunque sea consecuencia de la calificación no es el fin del procedimiento instaurado. Cuando el registrador califique el título, deberá hacerlo como se lo mandan sus Reglamentos, y dentro de la calificación deberá interpretar las normas vinculadas al título materia de estudio con el objetivo predeterminado que es inscribir ese título, cuidando claro está de no vulnerar normas imperativas o de observancia obligatoria3.
INTRODUCCIÓN
El artículo 12 del Reglamento señala expresamente que el procedimiento registral nace en el momento en que se presenta el título en diario. Es decir, que solo a partir de la presentación del título en el diario. Es decir, que solo a partir de la presentación del título en la oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de naturaleza especial no contenciosa conforme reza el artículo 1 no deja al arbitrio de los involucrados, sino que más bien las ha reglamentado.
Como punto de partida cabe preguntarse quién esta facultado, según el nuevo Reglamento, para solicitar la inscripción. Destaca el mismo artículo 12 que los facultados para solicitar la inscripción son los señalados en el artículo III del Titulo Preliminar, esto es, los otorgantes del acto o derecho materia de registración, los terceros interesados(lo cual queda sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en los casos en que la persona que aluda interés no haya otorgado el título) entro los cuales se incluye al notario como persona con interés propio en la inscripción de los títulos que él o sus dependientes tramiten.
Para amenguar costos de transacción se presume jure el de jure que el presentante del título actúa en representación de los legitimados para solicitar la registración (artículo III Titulo Preliminar); sin embargo en virtud al artículo 23 inc. b deberá necesariamente dejarse constancia en el asiento de presentación en representación de quien o quienes se solicita la inscripción cuando así fuere el caso, lo que redunda a su vez en la posibilidad de recurrir en apelación o en desistirse del recurso, conforme a lo señalado por el artículo 143 del Reglamento.
Entre los datos que debe contener la solicitud de inscripción imperiosamente con excepción del caso en que la registración deba practicarse de oficio, obviamente, se han propuesto algunos puntos que forman parte a su vez del contenido del asiento de presentación, entre los cuales cabe destacar como uno de los más trascendentes la necesaria indicación de la partida registral, lo que sólo "podrá omitirse por razones justificadas, con autorización del funcionamiento encargado de Diario"4(véase artículo 12,3.er párrafo ). Esto permite publicar mediante el asiento de presentación qué partidas cuentan con título pendiente lo que desencadena finalmente en un tema de prioridad registral pues ante la celebración de dos o más títulos se debe establecer indubitablemente qué partidas son bloqueadas por unos y cuáles por otros. Por lo demás, este requerimiento obedece a la exactitud y vera.
Sin embargo, es menester señalar que este apartado del artículo 12 que hemos comentado que exige válida y saludablemente la indicación de la partida registral en la solicitud de inscripción (por temas de prioridad, publicidad y oponibilidad) , puede verse burlado el usuario que no consigue injustificadamente la partida registral en su solicitud se niegue , además a pedir autorización al funcionario del diario y exija que se admita su solicitud pues la inobservancia del precepto no permite rechazar del plano la solicitud.(véase articulo 17)
Ya dentro del procedimiento registral, teniendo en cuenta que en atención al articulo III del titulo Preliminar la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en los títulos salvo reserva expresa, si se hubiese omitido la indicación de una de las partidas sobre las cuales se busca la inscripción se deberá observar el título para que se señale el numero de partida sobre el cual va a recaer la registración.
Empero, para que el usuario pueda subsanar eficaz y válidamente la omisión de la indicación de la partida registral entra también aquí el supuesto del número de partida mal consignado en el título, y por ende en el asiento de presentación se requiere la previa rectificación del asiento de presentación5, pues el articulo 24 garantiza la inalterabilidad del diario, los cual no obsta sino que más bien impone todo lo contrario para que pueda hacerse la correspondiente rectificación del asiento de presentación. La jefatura de cada oficina si no es la SUNARP acaso la más indicada deberá reglar este procedimiento rectificatorio del diario. Debe quedar claro que la inalterabilidad del diario no importa la negación a las rectificaciones que pudieren eventualmente solicitar los usuarios, pues el citado artículo 23 refiere a la manipulación indebida de los datos del diario.
El articulo 12 señala que la solicitud debe contener los datos a que se hace referencia el artículo 23 en sus incisos b, c, d, e y f así como la indicación del Registro ante el cual se solicita la inscripción, la firma y el domicilio del solicitante. Estos datos se deben consignar en la solicitud inexorablemente, pues según el artículo 19 del Reglamento, el asiento de presentación se extiende en mérito de la información contenida en la solicitud de inscripción, y de manera complementaria en base a la información contenida en el título.
En lo que se refiere a la formalidad de la solicitud de inscripción la misma responde a la presentación al diario de los formatos aprobados por la SUNARP, debiendo consignar los datos el mismo usuario, salvo que este no sepa o no pueda firmar o escribir a ruego, imprimiendo la huella digital y adjuntando copia simple del documento de identidad.
Esta solicitud para ser valida de lo contrario será pasible de nulidad, como rezaba taxativamente el artículo 134 del anterior Reglamento General debe presentarse dentro del horario establecido por el jefe de la oficina registral.
Llama la atención por lo novedoso, el que para efectos de la presentación de títulos, esta pueda efectuarse a través de medios informáticos que garanticen la inalterabilidad e integridad de los títulos y su incorporación a archivos magnéticos. Hay que decir sin embargo, que el artículo 16 es una norma que requiere una correlativa premisa y de desarrollo, pues como señala el mismo "la SUNARP podrá autorizar a las Oficinas Regístrales (…) la presentación de títulos (…)", vale decir que mediante Resolución, la Superintendencia regulará las bases de lo que puede ser la presentación de títulos por medios magnéticos.
Paralelo a la posibilidad de lo glosado en el párrafo anterior, resulta novedoso también el articulo 22 que instaura "en el nuevo Reglamento General"7 la factibilidad de presentar un título en una oficina que hará las veces de receptora únicamente por no ser competente, y que deberá remitir a otra oficina llamada de destino la solicitud de inscripción luego de recibida esta8 vía fax, e mail u otro idóneo junto con el proyecto del asiento de presentación, para que a su vez la oficina de destino en el término de 24 horas de recibida la solicitud extienda el correspondiente asiento de presentación; es correcto decir, entonces, que la prioridad se obtiene no con la presentación en la oficina receptora, sino con la extensión del asiento por parte de la oficina destinataria.
A menudo problema resulta no obstante, el determinar en qué momento o a qué hora dentro de las 24 horas aludidas en el párrafo anterior se extenderá el asiento de presentación. La importancia del tema es capital, pues la omisión en su regulación podría acarrear serios problemas de prioridad registral. Póngase en el caso de la presentación a la oficina de Lima de un título A las 12.00 horas, incompatible con otro título B que llega por fax a las 08.00 horas y es remitido por la oficina de Tacna; la pregunta es: ¿a qué hora se va a extender el asiento de presentación del título B?, o tal vez ¿a qué hora debió extenderse el asiento de presentación, antes o después de las 12.00 horas?
Lo cierto es que el artículo 22 requiere también de una norma de desarrollo por parte de la SUNARP, y esto con carácter de urgencia y a la par de la entrada en vigencia del Reglamento, pues hay temas que ameritan ser regulados, como por ejemplo, el referido en el párrafo anterior, o pronunciarse sobre el plazo perentorio para que la oficina receptora envíe los documentos a la oficina de destino, o el tema de los plazos en caso de sucesivas subsanaciones, el tema de la apelación en último día y la comunicación a la oficina destinataria para efectos de la publicación y anotación en la partida, así como las responsabilidades de los funcionarios involucrados.
LA PRESENTACIÓN DE LOS TÍTULOS
El asiento de presentación ha sido conceptualizado como un asiento preliminar, preparatorio o transitorio que permite la extensión de otros en los libros de inscripciones y que está sujeto a caducidad (…). Es la prueba formal del hecho de la presentación y petición de inscripción; la fecha determina a todos los efectos los que se produzcan; provoca el cierre registral a los títulos contradictorios y da prioridad a los que fueran compatibles (…)"9.
La importancia que cobra el asiento de presentación dentro del procediendo registral es mayor, pues conforme al concepto glosado línea atrás el efecto principal de su extensión importa la obtención para el presente de un título de una prioridad a oponer, dicho lo cual resulta imperioso regular de la manera más clara tanto el contenido del asiento, como sus efectos; mecemos por su contenido.
Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la oficina del diario, cuyo contenido involucra según el artículo 23 los siguientes datos: a) la fecha, hora, minuto y segundo de presentación; b) nombre y documento de identidad del presentante, dejando constancia cuando la presentación se hace a nombre de un tercero; c) naturaleza del documento(s) presentado(s), sea este público o privado y con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice o autentique; d)actos y derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso dejar constancia de la reserva formulada por el presentante; e)nombre; denominación o razón social de todas las personas que otorguen el título o a las que se refiera el mismo; f) partida registral de existir esta; g)Registro y sección a la que corresponda el título, en su caso; h) para el caso del Registro de la Propiedad Inmueble la indicación del distrito(s) en que se encuentre ubicado el bien(es); e i) la indicación de los documentos que se acompañan al título.
Para los títulos ingresados a partir del 1 de octubre de 2001 fecha de entrada en vigencia del Reglamento en comienzo el asiento de presentación tendrá una vigencia de 35 días hábiles10, prorrogable, a su vez, hasta un máximo de 35 días más ante la ocurrencia de determinados supuestos.
Dentro del lapso de vigencia del asiento se han establecido determinadas fechas límites, sea para actuación de los funcionarios del Registro, sea para el usuario que ostenta interés en la registración del título. Así, el plazo de los 5 días con que contaba el registrador según el artículo 152 del Reglamento anterior para observar o tachar los títulos, ha sido reemplazado por el plazo de 7 días con que ahora cuenta el registrador para tachar u observar el título, pero incluso para liquidarlo o inscribirlo11.
Para los usuarios más bien, se ha previsto un plazo máximo para subsanar o pagar el mayor derecho de hasta "sexto" día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Notase que el legislador ha cuidado de no decir que se puede que se puede subsanar o pagar el mayor derecho hasta el trigésimo día, pues como bien sabemos el título puede ser materia de prórroga o de suspensión, y entonces es más propio hablar de un número de días anteriores a la pérdida de la vigencia, permitiendo con ellos que el registrador goce de un tiempo suficiente para realizar una calificación o inscripción eficiente, que de ahora en adelante se fija expresamente en 5 días12.
Dice el artículo que comentamos y que se deberá concordar son el segundo in fine del artículo 37 que se "admitirá" la subsanación o el pago del mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento, lo que puede leerse hasta de tres maneras, cuando caemos en el supuesto en que el usuario pretenda presenta su título faltando menos de seis días para que se venza el asiento anterior:
a) por un lado inferimos que tanto en el caso de subsanaciones o pago de mayores derechos el funcionario de Mesa de Partes, puede válidamente denegar la admisibilidad del título subsanado o del pago de la liquidación.
b) admitimos la posibilidad de que el usuario pueda en el caso de subsanaciones y liquidaciones reingresar su título, con lo cual puede pensarse que prolongamos, sin más, la agonía de un título destinado inevitablemente a tacharse.
c) probablemente sólo admitimos la posibilidad de que el usuario pueda reingresar el título subsanando las observaciones y la negamos cuando se trate de pago de mayor derecho, denegándose esta última en Mesa de Partes.
Nosotros nos inclinamos por la opción b), pues tanto en el caso de la subsanación como en el caso del título liquidado, el usuario puede formular apelación sea a la observación, sea a la liquidación toda vez que el asiento de presentación sigue vigente, y entonces buscará introducir el título al Registro para su elevación13; recordemos que el artículo 152 prescribe que al momento en que el registrador remita el recurso de apelación al Tribunal, deberá acompañar el título.
Lo cierto es que luego de transcurrido el plazo del sexto día anterior al vencimiento del asiento, si admitimos como aquí planteamos la posibilidad de que el título llegue nuevamente a manos del registrador, éste no podrá calificar el reingreso ni aun pronunciarse sobre los nuevos documentos adjuntos, sino que únicamente le restará tachar el título, sea para el caso de subsanación como de pago por mayor derecho.
Llegados a este punto vale delatar que el plazo de los seis días anteriores a la caducidad del asiento puede presentarse un supuesto injusto, si acaso no preocupante, y ello consideramos debido a una omisión en su regulación. Y es que cuando el usuario reingrese su título a tiempo, vale decir, antes del sexto día, puede suceder que el registrador liquide el título, y por ejemplo falten aún tres o cuatro días para la caducidad del asiento, pero estaría impedido de pagar, con lo cual se perjudica el usuario, perjudicamos el tráfico.
EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Como se sabe, la prórroga de la vigencia del asiento de presentación importa alargar en el tiempo la duración y los efectos de un procedimiento en este caso registral, lo que obedece finalmente a diversas motivaciones y ocurrencias.
l nuevo Reglamento resulta más claro y ordenado, porque trata de manera separada los tipos de prórroga: una que par estos efectos llamaremos la convencional (o a ruego), y la otra, la automática, con distintos plazos; en el segundo caso predeterminados, en la convencional no. La convencional deberá justificarse ante la autoridad administrativa superior al registrador, la automática no requiere justificación; correlato de ellos es dable decir que en la prórroga convencional es facultad de la autoridad administrativa superior determinar si otorga o no la prórroga; en la prórroga automática se otorga la prórroga sin más, porque la norma lo manda y no se requiere pedir autorización. Finalmente, empero, los dos tipos de prórroga extienden el procedimiento; en buena cuenta y como dice algún sutil ensayista: son lo mismo, nomás que diferente14.
Con relación a la prórroga que hemos venido en llamar convencional, pues aunque con distintos ya estaba regulada en el Reglamento General anterior, la otorga según el artículo 27 la autoridad administrativa inmediata superior al registrador, a solicitud de éste en los casos en que no hubiera podido inscribir, liquidar, tachar u observar el título dentro del término ordinario de los 7 días. La autoridad administrativa superior al registrador en el caso de Lima es el Gerente; en otras será el Gerente Técnico – Legal. Lo claro es que el registrador debe siempre solicitar se admita su solicitud de prórroga, debiendo ahora sí regulado expresamente en virtud a lo señalado en el artículo 37 primer párrafo, sustentar debidamente las circunstancias especiales que le impidieron calificar el título en el plazo; no admitirá por tanto la autoridad encargada de otorgar la prórroga, solicitudes que no cuenten con un respaldo que a su vez las justifique.
También el usuario está facultado para solicitar la prórroga cuando sobre su título hubiere recaído alguna observación y requiriese de un plazo adicional para subsanarla; no le está dado en cambio solicitar la prórroga cuando requiera de un plazo mayor para pagar el mayor derecho. La prórroga de un plazo mayor para pagar el mayor derecho. La prórroga aunque no lo dice el Reglamento podrá solicitarse mediante la Oficina de Trámite Documentario, dirigiéndose a la autoridad administrativa superior al registrador, o podrá solicitarse mediante el reingreso del título, caso en el cual el registrador simplemente deberá solicitar la prórroga a la autoridad administrativa superior aduciendo el pedido del usuario, no pudiendo denegar de plano la solicitud del usuario; quien sí puede denegar la prórroga es la autoridad administrativa encargada, pues para ella es siempre facultativo el tema de su otorgamiento.
Tanto en el caso de la prórroga solicitada por el usuario, como en aquella solicitada por el registrador por su propio interés, el plazo máximo para solicitarse y concederse es al día vigésimo sétimo de la vigencia del asiento de presentación.
La prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación está regulada en el artículo 28 y prevé la misma en dos supuestos:
a) Cuando se formule denegatoria de inscripción de mandatos judiciales, caso en el cual la prórroga se produce inexorablemente por el plazo de 35 días, que es el máximo previsto en el Reglamento15;y,
b) Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones.
Lo primero que llama la atención es que a diferencia de lo señalado en el artículo 145 inc. b) del Reglamento anterior la queja no está prevista como un supuesto de prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación; más todavía, el articulo 167 señala literalmente que en los casos en que la queja se formule dentro de la vigencia del asiento de presentación del título materia de reclamo, aquella no afectará la calificación del mismo ni prórroga la vigencia de dicho asiento.
Por otro lado y como señaláramos líneas atrás, en el caso de la prórroga automática los plazos de la misma están ya predeterminados. Así cuando se formula recurso de apelación, la vigencia del asiento de presentación se prorroga de la siguiente forma:
bi) Cuando en segunda instancia el usuario se desista del recurso formulado, la prórroga del asiento de presentación se extiende en 20 días adicionales contados desde la notificación de la correspondiente resolución.
bii) Cuando en ejecución de resoluciones, el Tribunal Registral ordene la inscripción del título y los derechos regístrales no se encuentren íntegramente pagados, caso en el que el interesado tendrá 10 días para cumplir con el reintegro respectivo, contados desde el requerimiento del registrador y no desde la notificación de la resolución; transcurridos los 10 días señalados sin que se hubiera efectuado el pago requerido, caducará la vigencia del asiento; y
biii) En los casos en que se proceda la interposición de la demanda contencioso administrativa contra las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación se mantendrá vigente por el plazo de 45 días contados desde la notificación de la resolución al interesado16, pero únicamente se mantiene vigente para permitir la anotación de la demanda correspondiente. Tanto si se anota la demanda como si transcurre el plazo y no se anota la misma, caduca la vigencia del asiento del título que fue materia de apelación. En ambos casos se procederá a la tacha correspondiente. Sin perjuicio de ello, hay que dejar constancia que de ampararse la demanda, anotada del plazo de los 45 días, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título apelado17.
PRÓRROGA DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
El artículo 29 del Reglamento regula lo atinente a la suspensión de la vigencia del asiento de presentación, y prevé la misma en tres supuestos:
a.- La suspensión opera cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título por encontrarse vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible, concluyendo la suspensión con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior.
b.- Un segundo supuesto señala que la suspensión opera cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título por encontrase en procedimiento de reconstrucción la partida registral respectiva, concluyendo la suspensión con la reconstrucción de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella.
c.- Finalmente se suspende la vigencia del asiento de presentación cuando se produzca el supuesto que impone reconstruir un título archivado.
La primera pregunta que llama a reflexión importa responder qué se entiende propiamente por su suspensión se la vigencia del asiento de presentación; aun cuando el Reglamento no dice nada al respecto, tentativamente puede inferirse la naturaleza de la figura por los efectos que despliega en el plazo de vigencia del asiento de presentación de un título.
La respuesta, en efecto, no puede ser unívoca si definimos a la figura a cada uno de los supuestos glosados líneas atrás; más bien y buscando un efecto genérico puede decidirse que la suspensión comporta un desconocer temporalmente el transcurso del plazo de vigencia del asiento de presentación de un título. De tal forma que durante el plazo de suspensión y para efectos procedimentales no corren los días que conllevan a la caducidad del asiento de presentación. Habrá de tenerse en cuanta empero, que la suspensión de la vigencia del asiento conlleva en realidad la relativización del accionar de los sujetos involucrados en el procedimiento registral, esto es, el registrador y el usuario: el registrador porque puede dejar sin efecto la suspensión decretada para un título18 y el usuario porque puede apelar de la decisión del registrador al considerar que su título no merece suspenderse por no estar imbricado en alguno de los supuestos previstos por el artículo 2919.
La suspensión según el artículo 29 literal a)
Interés por lo recurrente de la situación y por la importancia del tema, comentar las dudas que propone el supuesto en que se suspenderá la vigencia del asiento de presentación cuando exista un título incompatible presentado con anterioridad, es decir, cuando exista título pendiente de calificación20.
La primera duda que surge invita a considerar desde cuándo se tendrá por suspendido el título posteriormente ingresado al Registro. Tentando una respuesta aproximativa, podríamos decir que se suspenden los efectos del asiento de presentación del título posterior, desde el preciso momento en que este ingresó al Registro, vale decir desde que se presenta en la oficina del diario.
La respuesta se descalifica, sin embargo, por lo siguiente: primero, por cuestión terminológico, y es que si decidimos que corre la suspensión desde la presentación misma del título al Registro, obviamente no puede tratarse de suspensión de plazo, pues no habría corrido un plazo primigenio, para luego suspenderlo y luego retomarlo; en realidad no habría plazo que suspender pues no transcurrió ninguno desde la presentación; y en segundo lugar, porque siendo que la suspensión para el supuesto que estamos tratando únicamente opera cuando se trate de títulos incompatibles, ello requiere la previa calificación por parte del registrador para concluir que en efecto estamos ante un supuesto de incompatibilidad.
Correlato de lo señalado en el párrafo anterior, es dable concluir que la suspensión no opera para el título posterior desde la presentación del mismo en la oficina del diario, o lo que es lo mismo, desde la extensión de su asiento de presentación sino desde que el registrador despliega la función calificadora en el título y concluye que está ante un supuesto de incompatibilidad.
Es desde el momento en que se califica el titulo que deberá operar la suspensión de la vigencia del asiento de presentación; y decidimos deberá, porque se entiende que queda al arbitrio del registrador decidir en qué caso nos encontramos ante un supuesto que genera suspensión y cuando no, constituyendo una decisión autónoma del citado funcionario, pasible a su vez de ser apelada21.
En la práctica, el registrador en virtud a lo prescrito en el artículo 30 del Reglamento, deberá, efectuar así como para el caso de la prórroga la correspondiente anotación de suspensión de la vigencia del asiento de presentación en la partida o partidas involucradas, sin perjuicio de que ello conste también en el diario22. Dicha anotación de suspensión aunque el Reglamento no lo dice deberá consistir en el señalamiento de la causal que provoca la suspensión, y en el caso de la causal que venimos comentando consignar cuál es el título (y su fecha) que provoca la suspensión, así como también el acto o actos que contiene.
Una segunda duda impone dilucidar si en el caso de advertir el registrador defectos subsanables en el título, deberá éste efectuar la observación en el mismo momento en que se suspende la vigencia del asiento de presentación todo lo cual se produce en el momento de la calificación del título, como incompatible con uno anterior, o por el contrario, deberá primero suspender la vigencia del asiento fruto por ejemplo de la inscripción del título anterior proceder a generar la esquela de observación correspondiente.
Lo primero que hay que mencionar y así lo habrá advertido el lector avisado pues se infiere del tenor de la pregunta esbozada en el párrafo anterior, sólo en el caso de existir defectos subsanables en el título se procederá a la generación de la esquela, sin perjuicio de la suspensión que corresponda. Pero si no delata el registrador ningún defecto a subsanarse, sino que tan sólo existe un título pendiente anterior, no procede emitir esquela de observación alguna y únicamente se extenderá la correspondiente anotación de suspensión en la partida respectiva y se dejará constancia de ello en el diario. Así las cosas, es claro que a la luz de lo previsto en el literal a)del artículo 29 bajo comentario, no se observarán más los títulos por existir título pendiente como se hacía bajo amparo del artículo 149 del Reglamento anterior, salvo que la jefatura en cada oficina registral establezca lo contrario.
Ahora bien, podemos optar por suspender y observar a una misma vez, o podemos optar por suspender y luego de producida la caducidad o inscripción del título anterior observar el título al reinicio del conteo del plazo del asiento de presentación.
Si coincidimos en que primero debe suspenderse el título y luego al reinicio del conteo del plazo expedir la correspondiente esquela de observación, podemos generar un tratamiento desigual de títulos, pues aquellos que cuentan con suspensión permiten que su titular se entere de las observaciones a subsanar sin que corra para ellos éste el plazo en que van gestionando la subsanación. Esta razón que para nosotros no es de fuste desconoce el hecho de que todos los títulos por principio están destinados a inscribirse y que, en todo caso, aun cuando hubiere una diferencia en el tratamiento de los títulos, hay un tema de prioridad registral que viene cubierto por la presentación de cada título en el diario, los cuales finalmente deben respetar un orden en su atención, sea esta última más tarde o mas temprano.
Lo que sí debe quedar claro es que si observamos el título luego de trascurrido el plazo de suspensión, en realidad no estamos perjudicando al usuario, pues teniendo en cuenta que luego del plazo de suspensión se retoma el conteo, lo hacemos desde el inmediato día siguiente con respecto al cual se produjo la interrupción. Así por ejemplo, si se suspendió la vigencia del asiento el cuarto día de su plazo, luego de transcurrido el plazo de suspensión que pueden ser 10, 15 o más días en realidad al proceder recién a observar lo estaríamos haciendo al quinto día, con lo que el usuario en realidad no se ve perjudicado.
Quienes pretendan que al tiempo de la suspensión se genere también la esquela de observación, sostiene que de observar el título luego de transcurrido el plazo suspensorio, no habría forma de dar noticia al usuario del hecho de la suspensión y de la causal que la motiva. Lo cierto es que el artículo 30 a nuestro entender resulta suficiente medio para bien publicitar el tema de la suspensión de la vigencia del asiento, pues, por un lado manda anotar la suspensión en la partida, y por otro lado, manda que se deje constancia de ellos en el diario.
Ahora bien, si optamos más bien por observar el título siempre por razones distintas al hecho de la suspensión como ya se ha mencionado de manera simultánea a la suspensión, esto es al mismo momento en que se determina incompatibilidad, evitamos el riesgo de la doble calificación, que se producirá si aceptamos inicialmente suspender lo cual implica una primera calificación del registrador a fin de determinar la posible incompatibilidad y luego observar lo cual supone llevar a cabo una nueva calificación en tanto la partida podría haber variado.
Si observamos de manera simultánea a la suspensión por parte del registrador, salvamos también el problema que hoy con el nuevo Reglamento suscita el artículo 142. Y es que según dicho artículo en su segundo párrafo "No procede interponer (…) una segunda apelación dentro del mismo procedimiento registral".
Siendo así las cosas, y teniendo en cuenta que según el mismo artículo 142 procede interponer recurso de apelación contra las observaciones, tachas, liquidaciones y otras decisiones de los registradores emitidos en el procedimiento registral, no resulta admisible que primero se suspenda pues en tanto decisión del registrador es pasible de apelación y luego al reinicio del conteo se proceda a observar pues según el primer párrafo del artículo citado también sería pasible de apelación en tanto se trata de una observación pero en tanto ya se habría apelado de la suspensión, no procederá ningún otra apelación, toda vez que sería dentro del mismo procedimiento registral23.
SUSPENSIÓN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El artículo 2 resume de manera clara los tres únicos supuestos es que concluye el procedimiento registral y que no revisten mayor dificultad en su interpretación, pero que ameritan algún comentario adicional.

El primer supuesto en que concluye el procedimiento registral refiere a la inscripción del título presentado al Registro.

Se entiende entonces que con la inscripción caduca, a su vez, el asiento de presentación, cuya consecuencia más saltante importa negar la posibilidad de apelar de la inscripción misma, lo cual se establece además de manera expresa en el artículo 142.

El segundo supuesto alude a la tacha por caducidad de plazo de la vigencia del asiento de presentación; de lo que se infiere que en el caso de la tacha sustantiva regulada en el artículo 42, en tanto no caduca la vigencia del asiento de presentación el procedimiento no ha concluido y por tanto se puede apelar de dicha tacha24.

El último y tercer supuesto señala que concluye el procedimiento registral cuando se acepta el desistimiento total de la rogatoria, lo cual resulta lógico pues si al preséntele está dado solicitar la inscripción de un título vía rogación, con la misma razón le está dado solicitar el desistimiento; vale decir entonces, que el procedimiento no concluye en realidad cuando el usuario de desiste de la inscripción de su título, sino cuando ésta es aceptada por el registrador en el caso que estemos en primera instancia, o por el colegiado si estamos en segunda instancia desde la fecha en que se emite la resolución aceptando el desistimiento, mas no desde que se le notifica al usuario. Hay que tener bien presente que el desistimiento de la rogatoria no opera automáticamente, sino que su aceptación está al cumplimiento de determinados requisitos.

Dr. Luis Alfredo ALARCON Flores

Abogado, Investigador Jurídico, Comparativo y Analítico.