Análisis del condominio Ley 108-05 (Rep. Dominicana)

ORIGEN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO La primera referencia del régimen de Condominio de propiedad por pisos o régimen de propiedad horizontal aparece en el artículo 664 del Código Civil Dominicano, el cual establece: “Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la forma en que hayan de hacerse las reparaciones y construcciones, deben hacerse en la siguiente forma: las paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción de la parte que tenga. El propietario de cada piso debe hacer el suelo correspondiente al suyo. La escalera que conduce desde la planta baja al primer piso, es de cuenta del dueño de éste: el trozo que media entre el primero y segundo, corresponde al propietario del último, y así sucesivamente”.

Ante la insuficiencia de regulación del régimen de condominio y dado el desarrollo urbanístico, se hacía preciso contar con una legislación especial que regulara la figura del Condominio, surgiendo así La Ley 5038 del 29 de Noviembre del 1958, conocida como: “La Ley de Condominio”, que estableció un régimen especial para la propiedad por apartamentos complementada esta con la Ley 404 del 18 de Octubre del 1972 que rigió la construcción de un sólo piso dividido por paredes o tabiques divisorios. La nueva ley de Registro Inmobiliaria 108-05, plantea una serie de reformas actualizadas al nuevo régimen registral y a las necesidades actuales, modificando los artículos: 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24 y 33 de la Ley 5038 de Condominios y deroga expresamente la Ley Número 404 del 18 de Octubre del 1972, dándole mayor seguridad jurídica a este tipo de operación.

Artículos de la Ley 5038 modificados y derogados por la Ley 108-05 Antiguo Art. 1. La propiedad de los edificios de dos o más pisos podrá dividirse por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes siempre que el o los propietarios hagan registrar sus derechos de conformidad con el régimen establecido por esta Ley. De lo contrario regirá el derecho común. Art. 1. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta ley”.

Antiguo Art. 2. Para disfrutar del régimen especial que establece esta ley, los departamentos, viviendas o locales en que estén divididos los pisos deberán tener una salida directa a la vía pública, un patio, una escalera o pasillo común, que los haga aprovechables de manera independiente. Art. 2. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Para disfrutar del régimen de condominio que establece esta ley, los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente”.

Antiguo Art. 3. Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento. Los propietarios podrán extender o restringir el número de las cosas comunes y aún limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de sus respectivos locales. Art. 3. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven”.

Antiguo Art. 10. El consorcio de propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como los convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorios respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados en copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido anotados al dorso del Certificado Original de Título y de los duplicados existentes. Art. 10. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido registrado el reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos correspondiente”.

Antiguo Art. 19. La persona o personas que deseen dividir la propiedad de un edificio, existente o por construir, en pisos o en departamentos, viviendas o locales independientes, conforme al régimen que establece esta ley, deberán registrar de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras sus derechos en relación con el terreno y sus mejoras. Art. 19. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La o las personas que desean afectar al presente régimen de condominio un inmueble, deberán registrar de acuerdo con la ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el inmueble”.

Antiguo Art. 20. La solicitud de registro contendrá una descripción tan completa como fuere posible del edifico y de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes en que esta dividido, y se anexarán a la misma los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones. Art. 20. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La solicitud de registro será acompañada por el reglamento de copropiedad y un plano de división en condominio del inmueble”.

Antiguo Art. 23. La propiedad dividida por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes podrá registrarse antes de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido aprobados por las autoridades administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse la construcción. En el Certificado de Título se hará constar esta circunstancia, así como la obligación que asumen los propietarios de participar y justificar oportunamente al Registrador de Títulos la habilitación del edificio para ser ocupado. Párrafo. Si por cualquier circunstancia no se realiza la construcción, los propietarios, mediante acto firmado por todos y legalizadas las firmas por un Notario, ordenarán al Registrador de Títulos la cancelación del Certificado de Título y su sustitución de acuerdo con la ley. Art. 23. Der. Por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23-3-05 G. O. 10316.

Antiguo Art. 24. Se expedirá un Duplicado de Certificado de Título a cada dueño de una parte del edificio de propiedad exclusiva y en cada uno de dichos duplicados se hará constar el privilegio que grava dicha parte dividida de conformidad con el artículo 18 de esta ley y en la proporción determinada en el reglamento. Se indicará también si el edificio está construido o en construcción. Art. 24. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Se expedirá un Certificado de Título por cada unidad de Condominio en que se haya dividido el inmueble”.

Antiguo Art. 33. La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecido en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los propietarios, mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo comunicará por carta certificada al o a los propietarios deudores. La copia del acta, certificado por el administrador y legalizada por un notario, construirá título suficiente para fines de inscripción del privilegio en el Registro de Títulos. El propietario deudor podrá impugnar la decisión de la asamblea y pedir la cancelación de la inscripción del privilegio dentro de los 15 días de la fecha en que haya sido notificada por alguacil la resolución de la asamblea. Transcurrido ese plazo sin haber sido impugnada la resolución será inatacable y tendrá fuerza ejecutoria. Igual fuerza tendrá la liquidación que el deudor haya aprobado por escrito. Art. 33. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condómines, mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo comunicará por acto de alguacil al o a los condómines deudores”.

Antiguo Art. 34. El privilegio establecido en el artículo 18 deberá inscribirse dentro de los tres meses de la fecha de la reunión de la asamblea a que se refiere el artículo 33, y cada inscripción, sólo conservará el privilegio sobre los avances hechos para cubrir gastos causados dentro del año de esa fecha. Art. 34. Der. Por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23-3-05 G. O. 10316.

Concepto de condominio La Ley 108-2005 y el Reglamento General de Registros de Títulos, en sus artículos 100 y 108 respectivamente ha definido el concepto de condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, los que a su vez son co-propietarios indivisos sobre las partes comunes.

Características de este derecho Para el tratamiento registral del condominio hay que tener en cuenta las características particulares de este derecho. En primer lugar se trata de un derecho real principal, in rem, que permite a una persona ejercer el poder sobre un bien. En segundo lugar este derecho real principal involucra simultáneamente un derecho de propiedad exclusiva sobre las unidades y un derecho de co-propiedad sobre las partes comunes; o sea, que cada co-propietario, además de serlo de su piso o apartamento, tendrá un derecho común sobre el terreno en que el edificio esté construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o necesario para la existencia, seguridad y conservación.

En tercer lugar otra de las características de este derecho es que las parcelas sometidas al régimen de condominio, llevan además del registro de la parcela en sí, un sub-registro del condominio que corresponda a cada sub-parcela o unidad de condominio, o sea, que al momento de registrar el condominio se asienta por un lado la parcela la cual debe subsistir a nombre del condominio como persona jurídica integrado por todos los condómines o consorcio de propietarios y por otro lado las sub-parcelas o unidades, las cuales van a venir determinadas por el plano de división del condominio aprobados por mensura.

Cual es el objetivo: Sólo le permitirá la constitución del régimen de condominio sobre un inmueble registrado. Cuando se pretendan someter dos parcelas colindantes a éste régimen, éstas deben estar previamente refundidas. Si se pretende someter al régimen de condominio una parte de un inmueble registrado este debe estar previamente subdividido. Que el inmueble este previamente deslindado. Que no se permita la constitución del régimen del condominio sobre inmuebles afectados por cargas, gravámenes o limitaciones legales, a efectos de poder inscribir en el registro complementario el bloqueo registral sobre el terreno.

¿En qué momento se puede registrar un condominio? Cuando se proyecte construir un edificio dentro del régimen de condominio se puede registrar cuando el mismo está en proceso de construcción o cuando ya este terminada la construcción. La documentación que se ha de presentar para la inscripción registral es la siguiente: Instancia solicitando el registro de condominio, indicando el nombre del condominio y la identificación de dos constituyentes y la parcela sobre la que se constituye.

b) Duplicado del certificado de título que se desea afectar correspondiente al inmueble, acompañado de la certificación del departamento del estado jurídico del inmueble donde se indique que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones legales. c) Acta de constitución de consorcio, acta de declaratoria de condominio y del reglamento del régimen de condominio aprobados, debidamente firmados y legalizadas las firmas por ante notario público.

d) Certificación emitida por obras públicas y el Ayuntamiento correspondiente que aprueba los planos de la obra. e) Plano de división del condominio aprobado por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro competente. Se denomina así según el artículo 191 del Reglamento General de Mensuras y Catastro, al acto de levantamiento parcelario por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio. Ahora bien si el condominio está en proceso estos planos serán preliminares, una vez se termine totalmente la construcción, los condómines presentarán los planos definitivos de la división en condominio para su aprobación por ante la Dirección Regional de Mensuras y Catastro competente.

f) En caso de que exista contrato de hipoteca debe indicar la forma en que se afectará cada una de las futuras unidades funcionales del condominio. Los reglamentos del condominio son fundamentales dentro del condominio; regulan los derechos y deberes de los condómines. Debidamente aprobados por el consorcio debe contener:

Art. 112 del Reglamento de Registro: Especificación de las áreas comunes y del terreno sobre el cual se construye el condominio. Especificación de cada una de las unidades de propiedad exclusiva en que esta dividido el inmueble con indicación del número, letra o cualquier otra designación que sería para identificarlas. Porcentaje de co-propiedad de cada condómine sobre las áreas comunes y el terreno. Número de cuotas que corresponda a cada condómine a los gastos y cargas comunes y el terreno. Porcentaje en que deberá contribuir cada condómine a los gastos y cargas comunes. Sistema de administración del condominio que deberá incluir la forma de efectuar las liquidaciones de los gastos y cargas comunes y el esquema de remuneración del administrador. Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos si los hubiere.

La forma de expedición del certificado de títulos. Las operaciones que hay que realizar son las siguientes: Se cancela el certificado de título de la parcela y se emite un nuevo certificado de títulos a nombre del consorcio de propietarios. Se bloquea el registro de la parcela con la siguiente nota aclarativa, Art. 76 del Reglamento. Se habilitan sub-registro por cada unidad y se le habilitará su correspondiente registro complementario Se expide un certificado de título por cada unidad exclusiva, donde se haga constar: Propietarios. Identificación de la unidad exclusiva consignando designación, destino, y superficie. Sectores comunes que les corresponden a la unidad y del terreno (porcentaje de co-propiedad). Número de votos que le corresponden en las asambleas.

Hay que distinguir la expedición de los certificados de la parcela en sí, de aquellos condominios que están en proceso y los ya terminados. Si el condominio esta en proceso el duplicado del certificado de título a emitir con el Registro deberá contener además de los datos señalados anteriormente, en el texto por cada unidad se le hará constar la siguiente anotación: Artículo 77 del reglamento de Registro de Títulos el cual establece: “El presente certificado de títulos se expide para amparar una unidad de condominio de una construcción en proceso, cuya existencia queda condicionada a la presentación de los planos definitivos por parte de la Dirección Regional de Mensuras y Catastro”.

Condominio en proceso

Si el condominio ya esta terminado la emisión de los nuevos certificados de títulos esta supeditada a que los condómines presentaran los planos definitivos para su aprobación por ante la dirección Regional de Mensuras y Catastro competente, una vez aprobadas los condóminos podrán solicitar la emisión de un nuevo certificado de títulos, libre de toda nota aclaratoria. En ambos casos se le hará constar además la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos que le corresponde a cada titular en las asambleas de condóminos.

Modelo de expedición de una unidad de un condominio en proceso Propietario. Por acto de constitución de condominio, reglamentos y demás documentos anexos, de fecha 14 de Febrero del 2007, inscrita el 23 de Febrero del 2007, a las 1:40 de la tarde, bajo el No. 1034, folio No. 259 del libro de Inscripciones No. 200.- se declara: A Cristal & Asociados, C. por. A., constituida según las leyes dominicana, RNC, NO. Investido: con el derecho de propiedad en el “Condominio residencial estrella”, del Apartamento B-3: La unidad de propiedad exclusiva, para ser destinada a fines residencial se, individualizada con la letra B-3, ubicado en el tercer nivel, con 184 (ciento ochenta y cuatro) el porcentaje sobre las partes comunes y el terreno es de 3.12% y de 1 voto en las asambleas y del Solar No. 44, de la Manzana No. 1020, del Distrito Catastral No. 1, del Municipio y Provincia de Santiago. “El presente certificado de titulo se expide para amparar una unidad de condominio de una construcción en proceso, cuya existencia queda condicionada a la presentación y aprobación de los planos definitivos por parte de la dirección regional de mensuras y catastro”. Santiago, R. D., 26 de febrero de 2007. LICDA. DAYSI DE LA ROSA Registradora de Títulos Art. 100, Párrafo 7 de la Ley 108-05 y Art. 77 del Reglamento de Registro de Títulos.

Condominio terminado

Modelo de expedición de una unidad de condominio ya terminada Propietario Cristal & Asociados, C. por A. Por acto de constitución de condominio, Reglamentos y demás documentos anexos, de fecha 14 de Febrero del 2007, inscrita el 23 de Febrero del 2007, a las 1:40 de la tarde, bajo el No. 1034, folio No. 259 del Libro de Inscripciones No. 200.- Se Declara: a Cristal & Asociados, C. por. A., constituida según las leyes dominicanas, RNC, NO. Investido: con el derecho de propiedad en el “Condominio Residencial Estrella”, del Apartamento B-3: La unidad de propiedad exclusiva, para ser destinada a fines residenciales, individualizada con la letra B-3, ubicada en el tercer nivel, con 184 (ciento ochenta y cuatro) metros de construcción este apartamento tiene un porcentaje sobre las partes comunes y terreno de un 3.12% y un voto y del Solar No. 44, de la Manzana No. 1020, del Distrito Catastral No. 1, del Municipio y Provincia de Santiago. Santiago, R. D., 26 de febrero de 2007.

Modelo de expedición de la parcela Propietario Consorcio de Propietarios del Condominio Residencial Estrella. Por acto de constitución de condominio, Reglamentos y demás documentos anexos, de fecha 14 de Febrero del 2007, inscrita el 23 de Febrero del 2007, a las 1:40 de la tarde, bajo el No. 1034, folio No. 259 del Libro de Inscripciones No. 200.- Se Declara: Consorcio De Propietarios, del “Condominio Residencial Estrella”, constituido según las leyes Investido: con el derecho de propiedad del Solar No. 44, de la Manzana No. 1020, del Distrito Catastral No. 1 del Municipio y Provincia de Santiago. Con extensión superficial de: 2,500) dos mil quinientos metros cuadrados, Limitado: al norte: Calle No. 10.- “La presente parcela se encuentra afectada del régimen de condominios”. De este certificado no se emiten duplicados. Al este: S. No. 47. Al Sur: S. No. 45.- Al oeste: Ss. Nos. 42 y 43. Santiago, RD., 26 de febrero de 2007. LICDA. DAYSI DE LA ROSA Registradora de Títulos En el original se hará constar un bloqueo registral con una breve Nota: “La afectación de dicho inmueble al régimen de condominio”.- Previstos en el Art. 100, Párrafo 8 de la Ley No. 108-05 Art. 76 del Reglamento.

En cualquiera de los casos la parcela que se afectó con el Régimen de Condominio, en el original correspondiente a ésta, se realizará la siguiente nota aclaratoria: “La presente parcela se encuentra afectada al Régimen de condómino”. De este certificado no se emiten duplicados.(art. 76 del Régimen de registro de títulos). Modificación del régimen de condominio Toda modificación que se pretenda hacer en Condominio debe constar con el consentimiento del Consorcio de Propietarios, respetando los derechos individuales de los condóminos. La solicitud de modificación del régimen de condominio deberá estar acompañada según lo prevé el artículo 119 del reglamento de Registro de Títulos de la siguiente: Acta de consorcio donde se decide las modificaciones del condominio, así como el reglamento del régimen de condominio resultante de las modificaciones aprobadas, debidamente firmadas y legalizadas las firmas ante notario público.

Duplicados de los certificados de títulos que correspondan a las unidades de condominio. Planos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro de las unidades de condominio 7/o partes comunes, afectadas por la modificación, cuando así corresponda.

Extinción del régimen de condominio ¿Cuando Procede? la extinción del régimen del condominio se puede producir por las siguientes causas: Por la voluntad y decisión del consorcio de propietarios del condominio. Por destrucción, vetutez o ruina del edificio. ¿Cuales requisitos hay que cumplir? Estos requisitos se encuentran establecidos en el artículo 122 del reglamento de Registro de Títulos. Acta certificada de la asamblea del consorcio de copropietarios que aprobó la extinción o disolución, firmada por todos los condómines y legalizadas las firmas por un notario público. Certificación donde se haga constar la destrucción, o condición de vetutez o ruina del edificio por la autoridad pública competente, según corresponda.

Duplicado del certificado de título de la parcela y todos los duplicados de los certificados de títulos que correspondan a las unidades de condominio. En caso de existir cargas y/o gravámenes sobre alguna de las unidades, se requiere el consentimiento de los acreedores para poder extinguir o disolver el régimen lo que realizará por declaración expresa y legalizada la firma por ante notario público.

Consecuencia de la extinción La consecuencia de la extinción del condominio es que los distintos condómines pasan a ser propietarios de la parcela en la proporción a las cuotas porcentuales que eran condómines. El registro de títulos procede de la siguiente forma: Cancela la totalidad de los certificados de títulos sobre las unidades de condominio. Cancela el certificado de título de la parcela (y su correspondiente duplicado). Emite un nuevo certificado de títulos y su correspondiente duplicado a cada uno de los condómines expresando el porcentaje de co-propiedad que le corresponde a cada uno. Desbloquea la parcela, asentando la extinción del régimen y los nuevos propietarios

Las Certificaciones La publicidad registral inmobiliaria consagrada en la Ley de Registro Inmobiliario implica informes, certificaciones y consultas, establecidas en los artículos 103 de la Ley 108-03 y en el Reglamento de Registro en los artículos 137, 138 y 139. El estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado, del certificado de títulos se acredita mediante una certificación oficial emitida por el Registro de Títulos correspondiente. (Art.92, párrafo 2 de la Ley 108-05). Las certificaciones en la nueva legislación no sólo informa la situación jurídica de un inmueble, sino que agregan valor a los documentos que acreditan el derecho, dándole fuerza ejecutoria.

Clasificación de las certificaciones según el artículo 141 del Reglamento de Registro de Títulos Certificación del estado jurídico del inmueble. Certificación de inscripción del inmueble. Certificación de registro de derechos reales y accesorios. Certificación de registro de acreedores. Certificación con reserva de prioridad. Otras certificaciones.

Certificación del estadojurídico del inmueble Art. 92 párrafo 2 de la Ley. Art. 142 del Reglamento. Acredita el estado jurídico y la vigencia del duplicado del certificado de títulos, haciendo constar los asientos vigentes. La misma se expedirá de conformidad con el artículo 104 de la Ley, el cual establece claramente quienes pueden solicitar esta certificación: Propietarios. Titulares de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales. Jueces. Comisión inmobiliaria.

Certificación de inmueble Art. 143 del Reglamento. Es una certificación que acredita la inscripción de un documento en el Registro de Títulos.

Certificación de registro de derechos reales accesorios Art. 93 de la Ley. A los titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales registradas se les entrega una copia del documento probatorio del derecho con la certificación de inscripción en el Registro de Títulos. Art. 144 del Reglamento. Es la constancia documental de haberse inscrito un derecho real accesorio, cargas, gravámenes y medidas provisionales.

Certificación de registro de acreedores Art. 145 del Reglamento. Es el documento emitido por el registro de Títulos que acredita el derecho real accesorio. Sólo puede ser requerida por el propietario del inmueble o por el titular del derecho real accesorio inscrito. El artículo 94 de la Ley, reviste esta certificación como un título ejecutorio, que anteriormente era el acreedor hipotecario, dándole fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante los Tribunales de la República Dominicana durante el plazo de vigencia de las mismas, excepto cuando se demuestre que son contrarias a la realidad del registro.

Certificación con reserva de prioridad Art. 105 de la Ley. Art. 146-148 del Reglamento. Es la que se emite con la finalidad de garantizar la inmutabilidad del estado jurídico de un inmueble y asegurar un negocio jurídico particular. Esta inmutabilidad sólo comprende actos convencionales. Esta certificación se expide con una vigencia de 15 días hábiles a partir de la fecha de su emisión, debe anotarse en el registro complementario en la fecha y hora que ingresa. Dicha certificación deberá ser contestada por el registro en un plazo no mayor de cuatro días hábiles.

La solicitud debe indicar: La operación a realizar. Identificación del solicitante. Identificación de la otra parte interviniente en el acto a realizar. Esta certificación caduca de pleno derecho por el vencimiento del plazo de vigencia o por la materialización del negocio para el que fue solicitado, el cual debe ser depositado antes del vencimiento del pago. Durante la vigencia de la misma no se podra expedir una certificacion de la misma no se podra expedir una nueva certificacion de esa naturaleza. Si el negocio para la cual fue solicitada no se realiza, no se podrá solicitar otra sino después de diez (10) días hábiles.

¿Quiénes pueden solicitarla? El propietario. Los jueces. La Comisión Inmobiliaria. Todo poseedor de un derecho susceptible de ser registrado.

Efectos de esta certificación Produce anotación provisional del acto para que fue solicitada por el plazo de la misma. Produce un bloqueo registral ya que mientras esté vigente el estado jurídico del inmueble no podrá ser modificado por una causa diferente a la que dio origen a la reserva de prioridad. Durante la vigencia de esta certificación no se podrá expedir una nueva.

¿Puede ser suspendida o revocada una certificación de reserva de prioridad? El Art. 147 parte infine del Reglamento refiere que la vigencia de una certificación de esta naturaleza sólo puede ser suspendida por decisiones judiciales y que la decisión judicial que suspenda su vigencia debe estar expresa en el dispositivo de la misma y ser notificada al registro. Indicándose además que dentro de los 15 días hábiles contados a partir de la notificación, el juez deberá decidir si revoca o levanta la suspensión. Sin embargo si transcurre el plazo y el registro no recibe nada, la certificación retomará su efecto hasta el cumplimiento del plazo.

Entrega de certificaciones Art. 154 del Reglamento. Se mantendrá a disposición de los interesados las que tengan plazo de vigencia durante dicho plazo y las que no tengan plazo durante dos meses contados a partir de su fecha de emisión. Vencidos estos plazos, sin retirarlas, los interesados deben formular una nueva solicitud.

Referencias Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario. Reglamento general de Registros de Titulos. Reglamento general de Mensuras y Catastro. Ley No. 5038 sobre Condominios.