LA DIFÍCIL SITUACIÓN DE VIVIENDA EN BOGOTÁ
Uno de los temas más críticos para la ciudad y en el cual no se tienen los mejores resultados por parte de la administración distrital en la ciudad de Bogotá D.C., es el tema de vivienda. Y no solo es preocupante, sino que en caso de no se toman medidas rápidas, se prevé que de no atender la dura situación pronto podría entrar en crisis gracias a la poca atención que se le ha dado a esta problemática.
Hasta 2009 se estimaba tener 70,000 nuevas viviendas, y según el censo habitacional de ese año sólo se tenían hasta esa fecha 24,000, con pocas esperanzas de un mejor escenario para el futuro próximo. La situación se convierte en más crítica cuando diariamente siguen llegando familias producto del desplazamiento forzado y de la pobreza en otras ciudades del país. A la ciudad llegan diariamente 23 familias que equivalen a 93 desplazados según estudio de Codhes, aumentado entonces considerablemente el déficit de vivienda.
Según cálculos del DAPD el déficit de vivienda en la ciudad es de 420,644 hogares y Metrovivienda ha escriturado hasta 2006 tan solo 6,391 viviendas. De lado de esta situación, lo que tenemos es un alto incremento de la ilegalidad y de viviendas en condiciones absolutas de inseguridad física y de salubridad, pues usualmente estas viviendas están ubicadas en zonas de alto riesgo geológico. Así, según documento de la Secretaría de Hacienda Distrital, más de 15.000 hogares se encuentran en situación de avalanches y derrumbes. En localidades como Usme el 35,5% de las viviendas se encuentran cerca de basureros, mientras que localidades como Bosa y Tunjuelito están afectados en su salud pública por la ubicación de zonas industriales y comerciales como los frigoríficos.
La problemática entonces es profunda. No sólo la administración distrital entrega un mínimo de viviendas que no supera el necesario, sino que la política pública no está acorde con las necesidades y capacidad real de la población a quien está dirigida.
Si bien hay oferta de subsidios por parte de Metrovivienda, así como por cajas de compensación familiar, la verdad es que la población a la cual está dirigida no tiene la capacidad de acceder a un crédito necesario para complementar el monto que se requiere para acceder a la vivienda de tipo VIS.
Durante la investigación realizada para CACERES & FERRO FINCA RAIZ S.A. con el fin de analizar la situación de la vivienda en su globalidad para la ciudad De Bogotá D.C. se encontró un articulo fechado el 11 de octubre de 2010 en periódico El Tiempo, donde se menciona como 25.668 subsidios otorgados por las cajas de compensación familiar para vivienda en Bogotá no se han pagado, mientras que 16 mil no se han asignado aun; con esto, terminaron siendo entregados a otras ciudades pues el plazo para Bogotá se vencía el 31 de octubre.
Lo mismo ocurre con los subsidios asignados por Metrovivienda, muchos de ellos no pueden ser utilizados por las familias.
La razón esencial por la cual los subsidios no logran ser utilizados es que los hogares no logran acceder al resto del dinero, pues el sistema de crédito no es una opción para ellos por cuenta de sus ingresos, su historia crediticia, entre otras razones. Con esto, los subsidios terminan siendo utilizados por personas de estratos 3 y en el mejor de los casos 2, quienes tienen alguna probabilidad de acceder a un crédito. Según un documento de la Secretaría de Hacienda Distrital – SHD, la tasa de esfuerzo de los bogotanos en materia de vivienda se encuentra prácticamente al mismo nivel de Suecia y Luxemburgo.
Lo más paradójico es que aunque esta población no pueda acceder a crédito, sí tendrían la capacidad de pagarlo. Mientras una familia de estrato 1, según Dapd-CID- UN, destina en promedio de 109,911 mil pesos para arriendo en Bogotá, pagaría prácticamente lo mismo -entre 110,000 y 130,000- de cuota mensual por un préstamo de 10 millones.
¿Cuál es entonces la posibilidad que les queda a las familias? La principal desafortunadamente que se les presenta es la ilegalidad con urbanizaciones piratas, quienes ofrecen viviendas sin servicios públicos, en sitios de riesgo geológico, y aún peor con entornos inseguros. Lo anterior nos lleva a enfrentamos a un problema de fondo frente a la ciudad y es el reto de la planeación urbana, que hoy hace que no sepamos dónde construir vivienda, dónde avenidas o puentes, y mientras tanto, la ciudad crece desordenadamente.
Aún cuando los escenarios no resultan alentadores, hay algunas opciones. En materia de subsidios se debe incentivar la banca para que se facilite el acceso a créditos para personas con menores recursos.
En todo esto, la integración con el trabajo de las cajas de compensación familiar que han tenido un papel clave y admirable para amortiguar la dificultad de acceso a vivienda de los bogotanos es muy importante; pero sobre todo, la ampliación del proyecto de Bogotá Ciudad Región debe ser el empeño para subsanar años perdidos en el logro de hacer de los bogotanos, propietarios.
NECESIDAD DEL MERCADO ESPECÍFICO
Aunque de manera popular el paisaje no es nada alentador para la mayoría de inmigrantes que llegan a Bogotá por el desplazamiento, el mercado objetivo de CACERES & FERRO FINCA RAIZ S.A. no es en nada parecido, su potencialidad es grande y en continuo crecimiento, de hecho es el tercer país en Latinoamérica con mayor oferta de mt2 para vivienda y oficinas de estratos 4 hacia arriba. No quiere decir que la tarea sea fácil puesto que en nuestra área de influencia existe una competencia de 150 inmobiliarias y en toda la ciudad el número asciende a 401 inmobiliarias por lo que el factor de competitividad y orientación al cliente (Marketing) no es un lujo sino una necesidad real de incorporación al mercado de promoción inmobiliaria. Una investigación de David Luna de mediados de 2010 nos demuestra que en los estratos altos el 74% de las personas habitan en vivienda de su posesión, por lo que reduce a un 26% del segmento total que deberá ser debatido por estas 150 inmobiliarias para el mercado de primer vivienda y depende del posicionamiento de la marca acaparar la mayor cantidad de cuota de mercado para las personas que inviertan en una segunda residencia y/o inversiones estratégicas de largo plazo, que nos son pocos debido a la alta tasa de rentabilidad en los precios de las propiedades que es de 7.9% versus las bajas tasas de interés bancarias que rondan sobre el 3%.
Añadido a esto se puede apreciar según una estadística reciente por parte de Departamento Administrativo Nacional de Estadística que en marzo del presente año se concedieron 2.198.154 m² en licencias de construcción, según este dato asciende a 969.493 m² más que el mismo mes en 2010 que fue de 1.228.661 m² lo que significó un incremento de un exuberante 78,9%. Este resultado está explicado por el aumento de 85,2% en el área aprobada para otros destinos y de 77,1% en el área aprobada para vivienda. Es decir el potencial a mediano y largo plazo para el sector inmobiliario es enorme. (ver las graficas 1 y 2).
La oportunidades y el buen momento en el sector inmobiliario no solo recaen en la cantidad de proyectos nuevos a ser puestos en el mercado, la contraparte y que en definitiva es la determinante en el mercado que son los consumidores también marchan a un ritmo positivo inimaginable hace dos años durante la crisis inmobiliaria y es que el sector financiero a desajustado el cinturón de abstinencia y ha venido ampliando la cartera de nuevos empréstitos tanto para viviendas nuevas como de segunda mano.
Durante el primer trimestre de 2011, el monto de los préstamos individuales desembolsados para compra de vivienda nueva y usada alcanzó $1.680.289 millones. A precios constantes de IV trimestre de 2005, representan un incremento de 13,1% respecto al mismo período de 2010. Durante este trimestre la financiación de vivienda se caracterizó por los siguientes aspectos:
• 28.222 viviendas financiadas, lo que representó un incremento de 6,6% respecto al mismo trimestre de 2010; este comportamiento tuvo origen en el crecimiento de en el numero de viviendas financiadas tanto nuevas como usadas (14,9% y 0,5%, respectivamente).
• El valor de los créditos desembolsados por el Fondo Nacional de Ahorro aumentó 20,5%. La Banca Hipotecaria registró un incremento de 12,4% en valor y de 7,4% en número de viviendas. Por su parte, las Cajas y Fondos de Vivienda registraron una disminución de -26,1% en valor y de -57,0% en número de unidades.
• Los créditos otorgados para la compra de VIS ascendieron a $356.245 millones de pesos (a precios constantes del IV trimestre de 2005), lo que significó un crecimiento de 15,1%. El valor desembolsado para compra de VIS nueva y usada fue superior en 19,2% y 8,1%, respectivamente. Por su parte, el número de viviendas de interés social financiadas se incrementó 5,3% frente al del mismo período de 2010.
En los últimos doce meses, de abril de 2010 a marzo de 2011, las entidades financiadoras entregaron $5.593.865 millones de pesos constantes del IV trimestre de 2005 para la compra de vivienda, cifra superior en 23,4% a la registrada en el período anterior.
• Los créditos para vivienda usada se incrementaron a un 34,7%, mientras que los destinados a la compra de vivienda nueva lo hicieron en 13,8%.
• La Banca Hipotecaria participó con 88,7% del valor total de créditos entregados, el Fondo Nacional de Ahorro con 11,0% y las Cajas y Fondos de Vivienda con 0,3%.
• Se financiaron 116.642 unidades habitacionales, lo que significó un aumento de 17,5% con relación al período inmediatamente anterior, comportamiento que obedeció a los incrementos registrados en la vivienda usada (23,6%) y nueva (12,6%). (Ver gráficos 3 y 4)
Durante el primer trimestre de 2011, el sistema financiero colombiano desembolsó créditos por valor de $1.680.289 millones para compra de vivienda, de los cuales $838.195 millones fueron otorgados para compra de vivienda nueva y $842.094 millones fueron desembolsados para vivienda usada (cuadro 1, anexo A1).
A precios constantes del IV trimestre de 2005, la financiación de vivienda en el primer trimestre de 2011 ascendió a $1.395.812 millones, de los cuales $696.287 millones correspondieron a vivienda nueva y $699.525 millones a vivienda usada.
Las estadísticas anteriormente expuestas evidencian ineludiblemente un panorama positivo en el sector inmobiliario para la ciudad de Bogotá en el mediano plazo.
Los precios que son el punto crítico en cualquier negocio nos indican que el buen momento para el sector inmobiliario es total. Los precios de los inmuebles han venido en aumento desde la crisis y se han mantenido en ascenso ininterrumpido en la ciudad de Bogotá no así en algunas ciudades de Colombia, pero para nuestro mercado objetivo se avizora el continuar de su buen momento.
Durante el cuarto trimestre de 2010, el Índice de Precios de Vivienda Nueva –IPVN- presentó un crecimiento de 1,54%.
El precio por metro cuadrado de la vivienda en proceso de construcción con destino apartamentos presentó un incremento de 1,75%, mientras que el destino casas disminuyó 0,34%.
En las áreas urbanas y metropolitanas de estudio, se destaca el crecimiento en el precio por metro cuadrado de Bucaramanga (4,48%) y Barranquilla (3,25%), mientras que las áreas de Cali (-1,33%) y Pereira (-0,66%) presentaron las únicas variaciones negativas. Anualmente el Índice de Precios de Vivienda Nueva presentó un incremento de 9,25%.
El precio por metro cuadrado con destino a apartamentos y casas presentó incrementos de 9,57% y 5,96%, respectivamente.
Las áreas que presentaron los principales crecimientos en el precio del metro cuadrado de la vivienda nueva, fueron: Bucaramanga (15,16%) y Bogotá (10,51%).
El precio de venta de la vivienda nueva presentó un incremento de 9,25%. Este resultado es superior en 3,8 puntos porcentuales al registrado en el mismo período de 2009, cuando presentó un incremento de 5,45%. (Ver gráficas 5 y 6)
El presente texto es solo una selección del trabajo original. Para consultar la monografìa completa seleccionar la opción Descargar del menú superior.