Estudio de mercado para le elaboración de 120 casas

• Parte I: Objetivos
• Parte II: Análisis de la demanda
• Parte III: Análisis de la oferta
• Parte IV: Conclusiones y recomendaciones

PARTE I

OBJETIVOS

1. Objetivos generales

• Segmentar el mercado.
• Determinar la demanda potencial.
• Estudiar la demanda histórica.
• Analizar la oferta histórica.
• Determinar la oferta (competencia directa.
• Comparar precios del mercado.
• Comparar márgenes de ganancia.
• Establecer conclusiones.
• Realizar recomendaciones.

1. Objetivos específicos.

• Determinar el porcentaje de los habitantes dentro del estado de Tabasco que perciben ingresos superiores a los 10 salarios mínimo.
• Indicar la preferencia de los tabasqueños en cuanto a los tipos de viviendas.
• Determinar el tipo de propiedad de las viviendas dentro de la entidad en estudio.
• Demarcar los tipos de viviendas y sus características en el estado de Tabasco.
• Establecer las cantidades de viviendas en la entidad de acuerdo a su clasificación.
• Determinar la demanda potencial de viviendas de tipo residencial.
• Cuantificar el numero de individuos que rentan viviendas y son pertenecen al grupo potencial del mercado segmentado.
• Realizar ampliaciones del segmento del mercado.
• Determinar el numero de viviendas y el tipo de estas vendidas durante los últimos dos años.
• Determinar el déficit habitación en los estratos estudiados.
• Establecer la relación de la demanda y el precio.
• Enumerar las características de los fraccionamientos que determinan el valor agregado de los mismos.

PARTE II

DEMANDA

2. ANÁLISIS DE LA DEMANDA

El análisis de la demanda tiene por objetivo demostrar y cuantificar la existencia, en ubicaciones geográficamente definidas, de individuos que son consumidores o usuarios actuales o potenciales de las viviendas a que se refiere este estudio.

Este análisis será realizado tomando en consideración supuestos relativos a la proyección de la demanda futura. En su forma mas general las técnicas de proyección de la demanda se basaran en:

• Datos demográficos del estado de tabasco (estadísticas del INEGI)
• Conocimientos de la evolución histórica de la demanda (datos proporcionados por los agentes inmobiliarios) y una explicación agregada razonable que justifique esta evolución histórica.
• Planteamiento y justificación de la probable constancia o modificación futura de las circunstancias que se han presentado como explicación de la tendencia histórica.

2.1 Segmentación del mercado

Para la segmentación del mercado se a tomado como base de referencia los requisitos que pediría la hipotecaria vértice a los futuros consumidores.

Suponiendo que el prestamos que haría la hipotecaria es por un monto entre $1,400,000 y $1,700,000. y que las cuotas mensuales de pago de dicho préstamo son alrededor de $16,000, con una duración de pago de 20 años. Estos requisitos noS segmentan el mercado de la siguiente manera:

• Individuos o grupos familiares con Ingresos comprobable iguales o mayores a $ 50,000 mensuales.
• Individuos o grupos familiares con una esperanza de vida superior a los 20 años. Con edades entre los 20 y 64 años.
• Sin vivienda y con necesidad de adquirirla, o con vivienda, y con la misma necesidad.

2.2 Análisis de las estadísticas (Datos obtenidos del INEGI)

2.2.1 Análisis demográfico

Tabla 1: población del estado de Tabasco según edad.

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

En la segmentación de mercado establecimos que nuestro mercado meta o potenciales consumidores son personas mayores a 20 año y menores a 64. luego de analizar la tabla nº1 nos deja con un mercado compuesto por 883,778 individuos. Nótese que el 39% de esta población esta representada por individuos entre los 20 y 29.

Tabla nº 2: población total del estado de tabasco en % de hombres y mujeres:

Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

De la anterior tabla se puede deducir que la población potencial de 883 mil individuos esta representada en un 49.4% por hombres y en un 50.6% por mujeres, es decir esta población es aunque en muy poco margen mayoritariamente compuesta por mujeres.

Tabla nº 3: indicadores demográficos.

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Fecha de actualización: Lunes, 19 de Abril de 2004

Luego de analizar la tabla se debe decir que la edad estimada en la segmentación del mercado debe reducirse de 20 a 60 años ya que la esperanza de vida en tabasco es de 74 años y este es un factor que tomaran en cuanta muchas de las financiadoras en el país en el momento de estudiar a sus posibles deudores.

También se puede decir que la familia típica tabasqueña esta constituida por 4 o 5 miembros que consta de un padre una madre y dos o tres hijos.

Otro factor importante es que se observa que tabasco registra un mayor numero de matrimonios que el promedio de la republica.

2.2.2 Análisis de la familia.

Tabla nº 4: situación conyugal de la población del estado de tabasco

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La tabla muestra que la población potencial decide formar familia en el caso de las mujeres entre los 20 y 29 años de edad ya que al entrar a los 30 años, puesto que a partir de edad mas del 70% de las mujeres se encuentran casadas o en unión libre mientras que los hombres a partir de los 30 años mas del 70% de los hombres forman parte de una familia. Esto indica que la edad del mercado potencial para la compra de casas podría reducirse para mayor efectividad de 30 a 60 años; esto nos reduce a un mercado potencial de 536,363 individuos. Ya que es fundamental para el mercado en estudio, que los individuos formen parte de una familia.

Tabla nº5: características de los nacimientos registrados en el año 2002 en el estado de tabasco.

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Fecha de actualización: Lunes, 19 de Abril de 2004

Hasta ahora se puede decir que la familia típica y potenciales consumidores, presenta las siguientes características; son formadas entre los 20 y 30 años de edad; en su mayoría a través del contrato del matrimonio, tienen un promedio de dos a tres hijos en entre los 20 y 30 años de edad.

2.2.3 Análisis de los ingresos de las familias

Tabla nº 6: población económicamente activa según edad en el estado de tabasco

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Fecha de actualización: Martes, 30 de Marzo de 2004

De acuerdo a la tabla nº 6 la el porcentaje mayor de la población tabasqueña económicamente activa esta representada en el grupo que comprende de los 35 a los39 años de edad. Mismo periodo que coincide en la edad en que los individuos pasan a formar parte de su propio grupo familiar.

Tabla nº 7: población mayor de 12 años económicamente activa en el estado de tabasco

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Fecha de actualización: Martes, 30 de Marzo de 2004

En la anterior tabla se observa que más del 59% de la población económicamente activa es asalariada, eso quiere decir que pueden comprobar sus ingresos y que cuentan con apoyos crediticios. Mientras que un 18% de la población activa trabaja por su cuenta, que aunque dificulta un poco el tramite para la adquisición de créditos hipotecarios no significa que sea un impedimento.

Tabla nº7: distribución de la población económicamente activa del estado de tabasco según sexo y rubro que desempeña.

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Fecha de actualización: Viernes, 20 de Febrero de 2004

Es importante señalar que más del 25 % de la población económicamente activa del estado se desempeña en actividades agrícolas, siendo esta una actividad poco remunerada, esto quiere decir que deja fuera del mercado potencial a este grupo.

Tabla nº 8: ingreso mensual (medido en salarios mínimos) según sexo, en la nación y en el estado de tabasco. (ver tabla nº 9: salarios mínimos)

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Fecha de actualización: Miércoles, 21 de Julio de 2004

En la segmentación de mercado se estableció; que los potenciales consumidores deben comprobar ingresos superiores a los $50,000 mensuales, esto quiere decir que deben ganar mas de 10 salarios mínimos mensuales. En la tabla observamos que solo el 2.5 % del total de la población activa dentro del estado obtiene ingresos superiores a los 10 salarios mínimos mensuales. Esto reduce el mercado meta o potencial de 795,128( individuos económicamente activos) a 19,878.2 individuos. (ver gráfica siguiente)

Grafica 8.1

Es importante destacar que es un húmero de individuos que reciben ingresos entre los 5 y 10 salarios mínimos supera los 56.000 individuos, numero muy superior a los que reciben ingresos sobre los 10 salarios mínimos que solo alcanza la cifra un poco superior a los 19,000 individuos.

Tabla nº 9: salarios mínimos (comisión nacional de salarios mínimos)

Fecha de actualización: 7 de Enero del 2004

Tabla nº 10: Ocupados y asalariados sin prestaciones.

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Fecha de actualización: Miércoles, 21 de Julio de 2004

Aunque quizá no sea un dato muy relevante, no puede dejarse de un lado, ya que es un gran numero de personas económicamente activas que no reciben prestaciones, eso quiere decir que no cuentan con medios para comprobar sus ingresos o sus salarios, por esta razón tienen fuera del alcance la oportunidad de recibir algún prestamos para la compra de vivienda.

2.2.3 Análisis de las instituciones sociales crediticias

Tabla nº 11: total de asegurados en el instituto mexicano del seguro social.

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Fecha de actualización: 28 de Julio del 2004

Tabla nº 12: numero de personas afiliadas al IMSS por actividad

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Fecha de actualización: 28 de Julio del 2004

En el estado se cuanta actualmente con un numero moderado de individuos inscritos en el IMSS. (para el mes de julio del presente año la institución contaba con un numero de asegurados que supera en poco las 260,000 personas. fuente INEGI ). Este dato es importante resaltarlo ya que dichos asegurados cuentan con el apoyo del infonavit para prestamos hipotecarios, si bien es cierto que este instituto no presta el monto necesario para cubrir el costo de las viviendas planeadas, también es cierto que presta ayudas como soportes financieros para la adquisición de prestamos hipotecarios.

Las áreas de mayor aporte a estos institutos son los rubros como: la industria de la transformación, la construcción, el comercio y los servicios.

Tabla nº 13: créditos ejercidos en el estado de tabasco según instituciones gubernamentales y estatales

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Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

La tabla nº 12 indica que el numero de créditos otorgados por las instituciones que en ella se muestran; son muy pocos si se compara con la población total económicamente activa. El numero de créditos otorgados para la compra de viviendas fue de 2,594. El monto total prestado por todas las instituciones para la compra de viviendas asciende a un monto de 42,684,740 pesos; cantidad insuficiente si quiera para cubrir el costo de 30 de nuestras casas. Por otra parte si se divide el monto total en pesos otorgados en créditos entre en numero de individuos o prestamos otorgados el monto no supera los 284,000 pesos para cada préstamo; esto tomado como ejemplo la institución de PEMEX (quienes dieron un monto mayor en créditos para la adquisición de viviendas). En promedio el monto otorgado para en créditos individuales para la compra de viviendas no supera los 16,000 pesos. Lo cual indica categóricamente que el costo de las viviendas en estudio queda fuera del alcance de aquellos individuos que cuentan únicamente con las instituciones estatales o gubernamentales para la adquisición de su vivienda (un aproximado de 270,000 individuos tomando en cuenta solo la institución del infonavit). Con esto se deja fuera del mercado potencial un gran numero de familias que tienen la necesidad de comprar casa. Como se demuestra en la tabla que se coloca a continuación.

Tabla nº 14: distribución del uso del servicio de salud.

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Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

En la tabla anterior se observa un numero de usuarios superior a los 500,000 en las instituciones nacionales y gubernamentales, esto quiere decir que la población total dejada fuera de nuestro mercado meta es por mucho superior al mercado potencial en sí.

2.2.4. Análisis de los tipos de viviendas en el estado de Tabasco.

Tabla nº 15: porcentaje de viviendas con servicios básicos por municipios.

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Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

Tabla n 16: población total por municipio en grupos por edad, del estado de tabasco.

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Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

Las tablas anteriores son indicativas de tres aspectos fundamentales para este estudio; la primera es que más del 95% de las viviendas dentro del municipio de centro (área del estudio) cuentan con todos los servicios básicos (agua, electricidad y drenaje) lo que indica una calidad de vida alta y/o la preferencia de las familias a esta calidad de vida. El segundo dato relevante es que el promedio de habitantes por vivienda es de 4.2 personas, es decir solo una familia habita por vivienda.

La tercera pero no menos importante es que si dividimos el numero total de habitantes del municipio del centro 520,308 individuos entre el numero de habitantes promedio 4.2; obtenemos como resultado en numero de viviendas requeridas en la zona. 123,882.85 viviendas que comparadas con el numero de viviendas actuales 122 376, nos dan un déficit de viviendas de 1,506.85. es de hacer notar que este déficit incluye toda clase de viviendas sin hacer distinciones de tipo ni características especiales. Por ello en la próxima parte del estudio se analizara la oferta de viviendas en el estado, con lo cual se podrá corroborar la existencia o no de este déficit y si esta cifra es correcta.

Tabla nº 17: condiciones de las viviendas particulares dentro del estado de tabasco.

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Fecha de actualización: Viernes, 25 de Julio de 2003

Grafica 17.1

Grafica 17.2

Grafica 17.3

La tabla 17 dice que, los pobladores de la región adquieren vivienda propia, que prefríen comprar que rentar, se demuestra esto al hacer la comparación de 80% de viviendas propias contra el 19% de familias que habitan viviendas no propias. Otro dato que destaca es que más del 90% de las viviendas esta conformadas por casas, mientras que solo el 2.8 % prefiere departamentos.

Mas del 60 % de las viviendas del estado cuentan con los tres servicios básicos Y mas del 68% de las viviendas cuenta con mas de tres cuartos, por otro lado mas del 50% de las familias poseen vienes como refrigerador y televisión. Esto es simplemente indicativo del gusto y preferencia de la calidad de vida de los tabasqueños; quienes optan por una buena calidad de vida.

La tabla anterior no solo muestra la calidad de vida de los habitantes de las viviendas particulares, sino que también nos muestra nuestro segmento de mercado; en donde, es de suponer que nuestros compradores potenciales de acuerdo con su nivel de ingreso deben contar con al menos con un automóvil. Refiriéndonos específicamente a este grupo dentro de la tabla vemos que solo el 15% de del total de individuos que habitan viviendas particulares poseen este bien. Es decir poco mas de 61,000 familias en la entidad. Por otro lado la tabla nos indica que un 19.6 % del total de familias se encuentra rentando vivienda, este grupo es un mercado a explotar, ya es una cantidad considerable que supera las 65,000 familias en la entidad.

Si trasladamos estos mismos porcentajes al municipio de centro, que cuenta con un total de 122 376 viviendas. Tenemos 23,252 familias rentando vivienda en el municipio de centro. Si a estas familias le calculamos el 15 % que corresponde a familias con vehículo, tenemos un total de 3,487.8 familias que rentan vivienda y poseen bienes indicativos de un estatus económico elevado (estas forman parte de nuestro segmento de mercado). Finalmente es importante destacar que una ves estudiada la oferta podrá confirmase esta cifra.

2.3 Determinación de los tipos de vivienda en el estado de Tabasco

Tabla nº18: características de los tipos de viviendas.

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Fuente; el autor

En la tabla 19 se ubica nuestro tipo de viviendas como residenciales y medio residenciales. Si suponemos que estos tipos de vivienda se corresponden a un ingreso de sueldo; combinando esta tabla con la tabla nº 8 tenemos la siguiente tabla y grafica.

Tabla nº 19: tipo de casa que se habita en el estado de tabasco según ingreso

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Grafica nº 18.1

2.4 DETERMINACION DE LA DEMANDA POTENCIAL

En concordancia a nuestra segmentación de mercado; el mercado potencial esta conformado por:

• 3,487.8 familias que rentan vivienda en el municipio de centro. (ver análisis anterior)
• 19,878.2 individuos que perciben ingresos superiores a los 10 salarios mínimo, en el estado de tabasco. (ver tabla nº 8)

Esto da un total de mercado potencial de 23,366 familia o individuos. Sin embargo si sumamos los individuos que perciben ingresos entre los 5 y 10 salarios mínimos ( 65,000 personas, ver tabla 8) que aunque no califican para los créditos hipotecarios para la compra de casas de mas de 1,000,000 pesos. Pueden comprar casas por 800,000 pesos y si en una familia se encuentras mas de dos miembros que perciba ingresos por esa cifra, pueden calificar en conjunto para el crédito.

Finalmente tendríamos un total de 88,366 individuos o grupos familiares. Que estaría representado como se muestra en la grafica 17.4

Grafica 17.4