Manejo de expedientes por parte del registrador de títulos del departamento judicial del municipio de Santiago

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El planteamiento del problema de esta investigación gira en torno a analizar el manejo de expedientes por parte del Registrador en el Registro de Títulos del Departamento Judicial del Municipio de Santiago durante el período enero 2013-marzo 2014 . El Registro de Título de la ciudad de Santiago en su funcionamiento como órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria, presenta irregularidades en cuanto al manejo y tiempo de entrega de los diversos documentos y expedientes que se depositan, trayendo una caducidad de plazos impuestos por la Ley 108-05 por la tardanza de las entregas .

Esto trae consigo obstáculos en la dinámica jurídica de muchos abogados que esperan una pronta ejecución de documentos y expedientes depositados. En este mismo tenor, esta problemática se conforma como una violación al artículo 17 literal C del Reglamento de Registro de Títulos, a su vez dicha violación trae como consecuencia lo expresado en el artículo 65 del mismo reglamento, el cual plasma de forma clara que de suceder la inejecución del documento o expediente el o los solicitantes pueden intimar por vía de alguacil al Registrador de Títulos para que decida sobre los mismos .

PREGUNTA GENERADORA ¿Cuál ha sido el manejo de expedientes por parte del Registrador en el Registro de Títulos del Departamento Judicial del Municipio de Santiago durante el período enero 2013-marzo 2014?

PREGUNTAS ESPECÍFICAS ¿Cuáles tipos de expedientes se depositan en el Registro de Títulos de Santiago? ¿Cuáles son las limitantes que presentan los expedientes que se depositan en el Registro de Títulos de Santiago hasta el momento de su liquidación? ¿Cuáles son los errores cometidos en los expedientes que se depositan en el Registro de Títulos de Santiago de los Caballeros? ¿Cuenta el Registro de Títulos de Santiago con el personal y los medios tecnológicos necesarios para el adecuado manejo de los expedientes? ¿El Registrador de Títulos cumple con las funciones que establece la ley 108-05 de Registro Inmobiliario?

JUSTIFICACIÓN La realización de este estudio se justifica, en primer lugar porque en el sector inmobiliario en lo referente al estudio del manejo de expediente, no ha sido lo suficientemente trabajado y no existen estudios profundos al respecto. Además, la justificación de este estudio se encuentra en los beneficios que aportará a las personas que se dedican al sector inmobiliario en la ciudad de Santiago, a los investigadores y de manera muy especial, a aquellas personas interesadas en el tema.

IMPORTANCIA Este estudio tiene una marcada importancia, debido a que los resultados del mismo aportarán datos muy necesarios para reconocer toda la plataforma jurídico-administrativo que engloba el manejo de expedientes, su ejecución en los límites expresados por la Ley 108-05 y sus Reglamentos, forma en que realiza sus funciones el Registrador de Títulos de la Ciudad de Santiago como también todo lo relativo al personal y su trabajo con los expedientes depositados en el Registro de Títulos de Santiago.

OBJETIVO GENERAL El objetivo General de esta investigación consiste en: Analizar el manejo de expedientes por parte del Registrador en el Registro de Títulos del Departamento Judicial del Municipio de Santiago durante el período enero 2013-marzo 2014.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS Identificar los tipos de expedientes que se depositan en el Registro de Títulos de Santiago. Determinar las limitantes que presentan los expedientes que se depositan en el Registro de Títulos de Santiago hasta el momento de su liquidación. Señalar los errores que se comente en los expedientes que se depositan en el Registro de Títulos de Santiago. Determinar si el Registro de Títulos de Santiago cuenta con el personal y los medios tecnológicos necesarios para el adecuado manejo de los expedientes. Determinar si el Registrador de Títulos cumple con las funciones que establece la ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

DELIMITACIÓN DEL ESTUDIO Este estudio está delimitado en tres aspectos importantes: personas, espacio o lugar y tiempo. Personas: Constituyen el objeto de estudio de esta investigación, en este caso conformada por los abogados del Departamento Judicial de Santiago y los empleados del Registro de Título de esta ciudad. Espacio o lugar: Son aquellas demarcaciones referentes al espacio geográfico dentro del cual tendrá lugar la investigación. En este sentido el espacio geográfico será el Registro de Títulos del Departamento Judicial de Santiago. Tiempo: Constituye el período de realización que abarca el estudio. Este está referido al período enero 2013-marzo 2014.

Aspectos Generales de la Provincia y Municipio de Santiago. Contexto Histórico del Municipio de Santiago Aspectos Geográficos Aspectos Económicos Aspectos Culturales Educación etc. Departamento Judicial de la Provincia de Santiago Jurisdicción Inmobiliaria Origen Composición de la jurisdicción Inmobiliaria Oficinas de Registro de Títulos Objetivo del Registro de Títulos de Santiago Funciones del Registro de Títulos de Santiago etc. Antecedentes del Estudio. MARCO CONTEXTUAL

PRINCIPALES TEORÍAS QUE SUSTENTAN ESTA INVESTIGACIÓN Una de las principales teorías que sustenta nuestra investigación, se plantea en el Reglamento General de Registro de Títulos en su artículo 17 literal C, señalando el plazo de 45 días para la liquidación de expedientes en los departamentos de Registro de Títulos en el país. De igual manera la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, distingue en su artículo 89 la clasificación de expedientes en cuanto a los documentos registrables, constituyendo ésta, un pilar imprescindible en nuestra investigación. El Dr. Víctor Livio Cedeño, en su libro Derecho Registral y Jurisdiccional Inmobiliario, cita los tipos de errores u omisiones materiales que se cometen en todo el conglomerado de expedientes trabajados en el Registro de Títulos.

Esta investigación tiene un diseño no experimental bajo un enfoque cuantitativo. Es no experimental, ya que no se trata de llevar a la comprobación los supuestos planteados y es cuantitativa, ya que los resultados de la misma se presentan en forma numérica, es decir en cuadros y gráficos con sus interpretaciones de lugar. Esta investigación es de tipo transversal o transaccional, documental (bibliográfica), de campo y descriptiva. Es transversal o transaccional, ya que su propósito es describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un momento dado. El tipo de investigación es descriptiva, documental y de campo. En ella se describen las situaciones que presentan los expedientes de se depositan en Registro. METODOLOGÍA

Es documental (bibliográfica) debido a que es realizada en fuentes de información tales como libros sobre propiedad inmobiliaria, registro de títulos, derecho procesal para la jurisdicción inmobiliaria, entre otros; periódicos, revistas jurídicas e Internet. De campo, porque se recogieron informaciones que provienen de las entrevistas realizadas a través del cuestionario aplicado al personal administrativo del registro de títulos y abogados vinculados a la rama inmobiliaria.

MÉTODO En este estudio se aplicó el método deductivo, porque el mismo parte de lo general para llegar a lo particular y de elementos concretos para poder aportar conclusiones más generales. Parte de la observación de la realidad para llegar a conclusiones más amplias.

UNIVERSO O POBLACIÓN Y MUESTRA En este caso está compuesto por el personal administrativo del registro de títulos, para un total de 41 personas y abogados vinculados a la rama inmobiliaria para un total de 3,577 según los datos proporcionados por el colegio de abogados del departamento de Santiago y el Departamento de Registro de Títulos. Para el caso del personal administrativo del Registro de Título, se decidió tomar el 100% de la población debido al tamaño de la misma, para un total de 41 encuestas. La selección de la muestra se efectuó, en el caso de los abogados por medio del proceso metodológico aleatorio simple, tomando como referencia la fórmula de Fisher y Navarro (1997), para poblaciones finitas, a fin de obtener el menor número de personas que se necesitan para realizar la investigación, apegada a la mayor realidad posible.

La fórmula utilizada fue la siguiente: N= Z2 N pq Donde, e2 (N-1) +Z2 pq n= Tamaño necesario de la muestra N= Tamaño de la población Z= Margen de confiabilidad o número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que producirá el nivel deseado de confianza. p= Probabilidad de que el evento ocurra. q= Probabilidad de que el evento no ocurra. e= Error o diferencia máxima entre la media muestral y la media de la población.

TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS La técnica utilizada es la encuesta, la cual busca conocer los fenómenos estudiados a través de la aplicación de un cuestionario en forma escrita, en este caso aplicado al personal administrativo del Registro de Títulos y a los abogados vinculados a la rama inmobiliaria en la ciudad de Santiago.

VALIDEZ Y CONFIABILIDAD La validez de nuestra investigación radica en la aplicación de los instrumentos y técnicas que arrojaron de forma diáfana la realidad tanto del personal del Registro de Títulos de Santiago como en los profesionales de Derecho del área inmobiliaria. La confiabilidad de este estudio dependió en gran medida de la aplicación del instrumento de medición, el cual demostró ser consistente en sus resultados y ser sistemáticamente preciso en los mismos. Esto es así porque fueron encuestados de forma sistemática la población de empleados del Registro de Títulos de Santiago, así como la muestra de abogados ligados a la problemática existente.

PROCEDIMIENTO DE RECOLECCIÓN DE DATOS Para la recolección de los datos bibliográficos, se visitaron bibliotecas de la zona y se extrajeron libros de textos, leyes, reglamentos y publicaciones periódicas con los datos necesarios para validar nuestra investigación. En la recolección de los datos participaron además dos elementos importantes y vinculados entre sí: Primero, la selección y elaboración del instrumento de medición que consistió en un cuestionario de preguntas cerradas, para que los resultados fueran confiables y válidos; segundo, la aplicación de dicho instrumento a la población seleccionada para medir las variables y sus indicadores.

PROCEDIMIENTO DE ANÁLISIS DE LOS DATOS El análisis de los resultados consistió en interpretar los hallazgos relacionados con el problema de investigación, los objetivos propuestos y preguntas formuladas, y las teorías o presupuestos planteados en el marco teórico, con el fin de evaluar si se confirman las teorías o no, y si generan debates con la teoría ya existente. En esta fase se realizó el tratamiento estadístico-matemático de todos los datos obtenidos a través de los cuestionarios que fueron aplicados, luego se procedió a clasificarlos y tabularlos. Una de las herramientas utilizadas fue el programa u hoja de cálculo Excel para obtener los porcentajes y los gráficos de lugar.

PRINCIPALES DATOS OBTENIDOS DEL CUESTIONARIO A, APLICADO A LOS ABOGADOS DEL DEPARTAMENTO JUDICIAL DE SANTIAGO DE LOS CABALLEROS

Tabla 8 Frecuencia en que depositan expedientes de Transferencias en el Registro de Títulos Fuente: Pregunta No. 8 del cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de Santiago. El 41% de los encuestados asegura que siempre deposita expedientes de Transferencias en el Registro de Títulos, el 31% dice que casi siempre, y el 28% asegura que a veces. Por lo que se puede notar que este tipo de expediente son los que con mayor frecuencia depositan los encuestados.

Gráfico No.8 Frecuencia en que depositan expedientes de Transferencias en el Registro de Títulos Fuente: Tabla No. 8.

Tabla 10 Consecuencias de los errores técnicos ocasionados por el Registro de Títulos al ejercicio de su profesión Fuente: Pregunta No. 10 del cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de Santiago. El 63% de los encuestados considera que los errores técnicos ocasionados por el Registro de Títulos causan todas las opciones que tenían para responder, el 19% afirma que causa la inconformidad de los clientes y el 18% asegura que causa pérdida de tiempo.

Gráfico No.10 Consecuencias de los errores técnicos ocasionados por el Registro de Títulos al ejercicio de su profesión Fuente: Tabla No.10.

Tabla 12 Frecuencia se ven afectados los expedientes que usted deposita en el Registro de Títulos en cuanto a la caducidad de los plazos Fuente: Pregunta No. 12 del cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de Santiago. El 39% de los encuestados afirman que siempre se ven afectados los expedientes que deposita en el Registro de Títulos en cuanto a la caducidad de los plazos, el 38% dice que casi siempre y el 23% restante afirma que a veces. La caducidad es la pérdida de uno o varios derechos por no ejercitarlos durante el plazo señalado en la ley.

Gráfico No.12 Frecuencia se ven afectados los expedientes que usted deposita en el Registro de Títulos en cuanto a la caducidad de los plazos Fuente: Tabla No. 12.

Tabla 22 Rendimiento del personal de Registro de Títulos en cuanto al manejo de expedientes Fuente: Pregunta No. 22 del cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de Santiago. El 71% de los encuestados considera que del personal de Registro de Títulos en cuanto al manejo de expedientes tiene un rendimiento bajo, el 23% considera que es medio, mientras que el 6% dice que es alto. Por lo que se puede decir que, para los encuestados, existen problemas en cuanto al rendimiento del personal que labora en el Registro de Títulos.

Gráfico No.22 Rendimiento del personal de Registro de Títulos en cuanto al manejo de expedientes Fuente: Tabla No. 22.

Tabla 26 Se pronuncia el Registrador de Títulos en los plazos establecidos por la ley Fuente: Pregunta No. 26 del cuestionario aplicado a los abogados del Distrito Judicial de Santiago. Según el 56% de los encuestados el Registrador de Títulos nunca se pronuncia en los plazos establecidos, el 38% dice que solo a veces lo hace y el 6% asegura que casi siempre. Por lo que se puede decir que, según la mayoría de encuestados, el registrador de títulos en Santiago no esta cumpliendo con lo mandado en el Reglamento General de los Registros de Títulos.

Gráfico No.26 Se pronuncia el Registrador de Títulos en los plazos establecidos por la ley Fuente: Tabla No. 26.

Sub PRINCIPALES DATOS OBTENIDOS DEL CUESTIONARIO B, APLICADO AL PERSONAL QUE LABORA EN El REGISTRO DE TÍTULOS DE SANTIAGO

Tabla 9 Nivel ocupan los expedientes de inscripción y cancelación de hipotecas en el Registro de Títulos Fuente: Pregunta No. 9 del cuestionario aplicado al personal administrativo de Registro de Títulos. El 93% de los encuestados afirman que es alto el nivel que ocupan los expedientes de Inscripción y cancelación de hipotecas, el 7% asegura que es medio. En este sentido, este tipo de expedientes son documentos que extinguen derechos reales inmobiliarios. Por lo que se puede decir que este tipo de expediente se depositan frecuentemente.

Gráfico No.9 Nivel ocupan los expedientes de inscripción y cancelación de hipotecas en el Registro de Títulos Fuente: Tabla No. 9.

Tabla 12 Frecuencia que se ven afectados los expedientes que se depositan en el Registro de Títulos en cuanto a la caducidad de los plazos Fuente: Pregunta No. 12 del cuestionario aplicado al personal administrativo de Registro de Títulos. El 64% de los encuestados afirman que casi siempre se ven afectados los expedientes que deposita en el Registro de Títulos en cuanto a la caducidad de los plazos, el 34% dice que a veces y el 2% restante afirma que siempre. La caducidad es la pérdida de uno o varios derechos por no ejercitarlos durante el plazo señalado en la ley.

Gráfico No.12 Frecuencia se ven afectados los expedientes que se depositan en el Registro de Títulos en cuanto a la caducidad de los plazos Fuente: Tabla No. 12.

Tabla 14 Frecuencias con que se ejecutan devoluciones de expedientes por causa de Consignación Errónea en el mismo Fuente: Pregunta No. 14 del cuestionario aplicado al personal administrativo de Registro de Títulos. El 73% de los encuestados asegura que a veces se ejecutan devoluciones de expedientes por causa de Consignación Errónea en el mismo, el 17% dice que casi siempre y el 10% dice que siempre. Este error es cometido por el Registro de Títulos, el mismo no modifica la esencia del derecho, ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa, y que es fruto de un error tipográfico.

Gráfico No.14 Frecuencias con que se ejecutan devoluciones de expedientes por causa de Consignación Errónea en el mismo Fuente: Tabla No. 14.

Tabla 19 Evaluación de la capacitación del personal de Registro de Títulos Fuente: Pregunta No. 19 del cuestionario aplicado al personal administrativo de Registro de Títulos. El 63% de los encuestados considera que el personal de Registro de Títulos posee una capacitación alta en cuanto al manejo de los expedientes se refiere y el 37% dice que es media. Por lo que se puede decir que según la mayoría de encuestados los empleados de Registro de Títulos están altamente capacitados para el manejo de los expedientes que son depositados en esa dependencia.

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