El tracto sucesivo como único medio eficaz para lograr la actualización registral en Cuba (página 2)

Algunos Registros continuaron prestando servicios que resultaban imprescindibles, como la expedición de certificaciones y la inscripción de actos traslativos de dominio entre personas vivas y actos sucesorios; pero en la práctica estos nunca fueron creados y en consecuencia los títulos de dominio otorgados por las Leyes Generales de la Vivienda No. 48 de 1984 y 65 de 1988 no han sido inscriptos en el Registro de la Propiedad, lo que ha originado la pérdida gradual del tracto sucesivo en los inmuebles con antecedentes en el Registro como resultado de los actos jurídicos de transmisión y extinción de derechos.

Las experiencias acumuladas en estos últimos años en la materia inmobiliaria como resultado de la aplicación de la Ley No. 77 de la Inversión Extranjera de 5 de septiembre de 1995, se determinó que se unificara en un solo Registro a cargo del Ministerio de Justicia toda la actividad relativa a la propiedad inmobiliaria en Cuba, dictándose así el Decreto Ley No. 185 de 28 de mayo de 1998, disponiendo que el Ministerio de Justicia es el organismo encargado de la dirección, funcionamiento y control del Registro de la Propiedad, actividades que ejerce a través de la Dirección de Registros de la Propiedad, Mercantil y del Patrimonio.

El Acuerdo del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros de fecha 26 de mayo de 2003 dispone el ordenamiento y control de todo el patrimonio inmobiliario del país. Las Resoluciones No. 212 de 14 de noviembre de 2001 y No. 39 de primero de marzo de 2002, ambas del Ministerio de Justicia, referidas a las Normas para la inscripción de títulos inmobiliarios y otros derechos sobre bienes inmuebles estatales en el Registro de la Propiedad y Normas para la Inscripción de los títulos inmobiliarios y otros derechos sobre bienes inmuebles de la propiedad personal en el Registro de la Propiedad con carácter provisional para tres municipios del país, respectivamente, por la experiencia acumulada con la aplicación de las disposiciones mencionadas se hacía necesario unificar en un texto legal único las normas para la inscripción de los inmuebles, la adecuación e incorporación de procedimientos que respondan a las condiciones actuales y contribuyan a que el Registro de la Propiedad se convierta en elemento esencial para el ordenamiento y legalización de la transmisión de  bienes inmuebles, por lo que se puso en vigor la Resolución No. 247 de 15 de septiembre de 2003 del Ministro de Justicia, "Normas para la inscripción de los Inmuebles, títulos y derechos reales en el Registro de la Propiedad".

Posteriormente se aprobó La Resolución No. 249 de 7 de octubre de 2005, "Normas y Procedimientos para la nueva organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad" y en fecha 29 de junio de 2007 se acordó la Resolución No. 114, "Normas y Procedimientos para la Organización y Funcionamiento del Registro de la Propiedad".

De todo lo antes expuesto se colige que al comenzar nuevamente la inscripción de títulos en el Registro de la Propiedad, debido a la imposibilidad mencionada, el requisito de la previa inscripción a favor del disponente como presupuesto de la inscripción en el Derecho positivo español  se cumple en parte, por lo que exponemos a continuación  el comportamiento de las reglas conforme a las normas actuales.

La Resolución No 114 de 2007 autoriza  al Registrador conforme el resultado de la calificación de los documentos presentados a practicar la inscripción, suspender, denegar, o disponer la recuperación del tracto sucesivo, apreciado este último  como sistema de ordenación registral  en el primer párrafo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria de 1893, al establecer que para inscribir o anotar títulos en que se transfiera o grave el dominio o la posesión de bienes inmuebles o derechos reales, deberá constar previamente o anotado el derecho de la persona que otorgue, o en cuyo nombre se haga la transmisión o gravamen, aunque reconoce varios actos, y en estos momentos sólo están autorizados los actos traslativos de dominio, Descripción de Obra Nueva y para el titular del inmueble que posee toda la documentación que acredita las trasmisiones entre el previamente inscrito y el actual,  este pronunciamiento tiene vigencia en el sentido que el titular que ha inscrito después del 2003 debe mantener la actualización respecto a cualquier acto traslativo de dominio o de otro tipo( Remodelación, Ampliación, Cambio de Uso Habitacional, Rectificación de Medidas y Linderos etc.),  independientemente que el notario no fije término  en la advertencia, sí posee el fundamento a través de la Certificación de Dominio y Gravamen, para requerir sobre la actualización.

El artículo 20 segundo párrafo de la Ley Hipotecaria obliga al Registrador a denegar la inscripción del titulo cuando no se cumple con el requisito de la previa inscripción, sin tener en cuenta que puede ocurrir que el disponente sea causahabiente del titular inscripto y existen una  serie de transmisiones que no entraron al Registro; pero el articulo 103 del Reglamento Hipotecario dispone que se puede resolver a través de una suspensión de la inscripción, cuando alega con documento su condición de causahabientes y por solicitud del interesado extiende nota preventiva por defecto subsanable,  el  articulo  25 de la Resolución No.114 del  2007 establece que al no quedar acreditada la sucesión de  títulos entre el previamente inscrito, si lo estuviere y el que se pretende inscribir en un plazo de 60 días hábiles, dispone según corresponda la práctica de las operaciones siguientes:

Solicitar a la Dirección Municipal de la Vivienda certificación de expediente básico contentiva de los elementos necesarios, al Notario y archivos correspondientes copias o certificaciones de títulos intermedios, así como convocar a los titulares y cuantas personas proceda para tomarles declaración a los efectos de la sustanciación de cualquier particular, por lo que  se realiza  de oficio por el Registrador , incluso se prevé en el articulo 6.2  la admisión de solicitud de inscripción de título a favor del causante, en los casos que los causahabientes aún no han realizado la adjudicación del bien, con su consecuente inscripción con efectos plenos, y por el artículo  18.2 para los inmuebles situados dentro de las manzanas  ordenadas, que al librarse la convocatoria, no se ha otorgado o no existe titulo, se practica una inscripción provisional.

Se concede una posibilidad de inscripción en el párrafo tercero del articulo 20 de la Ley Hipotecaria, consistente en que el derecho de que se dispone ni siquiera se encuentre inscrito, entendiéndose por la doctrina que el precepto contempla la inmatriculación realizando una anota preventiva para subsanar defectos porque el articulo 205 y 298 del Reglamento indica la inmatriculación de la finca para dar comienzo a la historia registral. La Resolución No. 114 de 2007 trata la inmatriculación en los artículos comprendidos entre el 33 al 37, responsabilizando al Registrador con dicho asiento, estableciendo una forma acertada de proceder, y no se reconoce como causa de denegación o suspensión la falta previa de inscripción, se deciden por otros motivos inherentes a la autenticidad del documento y no por la historia registral; respecto a la nota preventiva sustentada en un defecto subsanable al incumplirse el requisito de inscripción previa, obedece al Principio de Prioridad, observándose  para  nuestro ordenamiento actual  a través de  la anotación de todos los trámites correspondientes al procedimiento registral en el Libro Diario de Radicación y cuando el Registrador suspende o deniega, consigna los motivos  al margen de la radicación de la solicitud, y notifica a  los interesados por escrito.

Apreciándose que en nuestro sistema el Registrador debe agotar todas las vías posibles para llegar a la certeza jurídica y de ella se deriva su decisión.

La doctrina habla del tracto abreviado como excepción de la regla que todo acto registrable se produzca en un asiento en el Registro, la que es utilizada en las normas vigentes por los beneficios que reporta, dispuesta en el articulo 24, que cuando cumplidos todos los requisitos para la inscripción ordena realizar con carácter ordinario un asiento de tracto abreviado, relacionando los títulos por su orden, especificando su naturaleza, contenido, el titular  y las modificaciones que consten en dichos títulos, por lo que  de atender a la exigencia sustantiva del tracto, se permite la acumulación de varios actos dispositivos sucesivos en una misma inscripción.

Siguiendo la dinámica de la enseñanza española al tratar la interrupción del tracto sucesivo y su reanudación, al no ser  la inscripción registral constitutiva y por lo general es voluntaria, lleva a la interrupción de la historia registral, por lo que la finca,  que en su momento fue inmatriculada, por voluntad de los titulares no se llevó al Registro  las transmisiones sucesivas; pero la vida jurídica continúa al margen del Registro, que no fue la única causa de rotura del tracto en Cuba, por lo que no será necesario ir categóricamente hasta el último asiento encontrado en el Registro, de hacerlo así condenamos este importante principio registral y no respondería a una concepción objetiva planteada por los sistemas jurídicos. En nuestra labor debemos entender lo siguiente:

1-                  Cuando del examen de los documentos esté bien acreditada la cadena mediante las operaciones realizadas por el Registrador donde consten un acto de disposición de nacionalización o confiscación del inmueble (Ley de Reforma Agraria, Ley de Reforma Urbana ,Ley No. 989 de 1961, Decreto Ley No.233 de 2003, Decreto Ley No.149 de 1994, entre otras) o un Título expedido en virtud de las leyes mencionadas, se comienza a partir de ese documento, desconociéndose la historia entre la aplicación de las mismas y el último asiento inscrito.

2-                  A partir de un título de usufructuario oneroso u ocupante legítimo.

3-                  Cuando faltando alguno de los títulos intermedios, se pueda establecer cadena de titularidad, por las referencias que existan sobre aquel, en los documentos aportados y operaciones realizadas por el Registrador, pudiéndose realizar  su convalidación conforme los requisitos exigidos.

Para todos los casos se requiere buscar meticulosamente la finca de origen, sucediendo en ocasiones que los títulos antiguos refieren que el inmueble no consta inscrito en el Registro de la Propiedad; sin embargo, aun cuando no está la parcela como tal, si consta  la manzana, el lote o la finca rústica de donde procede.

Podemos apreciar que la norma vigente da facilidades a los titulares de los inmuebles, evidente en la gratuidad de la primera inscripción; pero en este proceso de perfeccionamiento registral, la demora en la recuperación del tracto acarrea perjuicios a los interesados, previsto un término histórico de 60 días hábiles, presentándose dos situaciones que entorpecen la marcha del procedimiento registral mencionando, en primer lugar el excedido plazo de veinte días hábiles concedidos a las unidades notariales para expedir los documentos, teniendo en cuenta que al ser necesario tres títulos por esa vía, lógicamente se vence el término, se tomaría en cuenta ese plazo para los casos de auxilio registral, es decir para cuando la solicitud sea fuera de la demarcación, el otro aspecto que relacionamos con el cumplimiento de los sesenta días es la excepción del artículo 18.5 cuando no es posible obtener la certificación del expediente básico en el plazo establecido, se prevé una inscripción provisional, debiendo ser otra la decisión (esperar el documento, denegar  o la convalidación del tracto ).  Estimamos que la inscripción provisional no resuelve con efectividad la inscripción solicitada, porque queda imposibilitado el titular a realizar actos traslativos de dominio, por una situación ajena a su voluntad y toma  igual posición para quien no se ha presentado al Registro.

 CONCLUSIONES

El Principio del Tracto Registral cobra  un peso trascendental en nuestro sistema jurídico, por reconocer en la Institución registral lo que en materia de transmisiones inmobiliarias se produjo en la historia de todos estos años, no sólo en cuanto a los bienes transmitidos por voluntad entre las partes, sino aquellas que se produjeron en virtud de leyes revolucionarias de total virtualidad para nuestro sistema social.               

BIBLIOGRAFÍA.

1.- Ley Hipotecaria Española de Ultramar y su Reglamento de fecha 14 y 18 de julio de 1893, respectivamente. Colección de Bolsillo. Volumen VI. La Habana 1949.

2.- Ley No. 59 de fecha 16 de julio de 1987 (Código Civil). Gaceta Oficial.

3.- Decreto- Ley No. 185 de fecha 28 de mayo de 1998 del Consejo de Estado. Gaceta Oficial.

4.- Resoluciones No. 247 de 15 de septiembre de 2003,  No. 249 de 7 de octubre de 2005  y  No. 114 de 29 de junio de 2007 del Ministerio de Justicia. Gaceta Oficial.

5.- Diez-Picazo, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen Tercero. Editorial Civitas. Madrid 1995.

6.- Palmer Cabrer, Dr. Sebastián. Curso de Derecho Inmobiliario Registral. Cienfuegos, Cuba 1996.

7.- Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Matanzas 1998.

Autor:

Lic. Sonia Z. Pérez Cruz

Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Cabaiguán,  Sancti Spíritus. Cuba.

Lic. Guillermo A. García Rodriguez

Bufete Colectivos Cabaiguán,  Sancti Spíritus. Cuba

[1] ROCA SASTRE. Curso de Derecho Registral Inmobiliario, P. 70. Matanzas 1998.

[2] LACRUZ. Curso de Derecho Registral Inmobiliario, p. 70. Matanzas 1998.

[3] Inmatriculación: Inscribir por primera un inmueble en el Registro de la Propiedad, cuando el Registrador después de recibir la solicitud de inscripción de un inmueble comprueba que en los libros de su archivo no existe asiento de inscripción anterior. Artículo 33 de la Resolución No. 114 de 2007 de la Ministra de Justicia.