El derecho de superficie

2. Antecedentes históricos
3. El derecho de superficie
4. Contenido
5. Consecuencias del nacimiento de la relación superficiaria
6. Extinción
7. Conclusiones
8. Bibliografía

INTRODUCCIÓN

El derecho real de superficie es una figura legal que en los ordenamientos jurídicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la función económica que está llamada a cumplir.

El derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción. Se pretende así, disminuir los costos de las construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo. También posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones o de una organización empresarial, que no están al alcance del propietario. Al término de la superficie, dicho propietario recuperará el dominio pleno sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues hará suyo lo construido.

El funcionamiento del derecho real de superficie tiene que ver también con la cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede interesarle construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a su término la construcción será obsoleta y, de esa manera, abonar un precio menor por el uso del terreno.

Es un lugar común en la doctrina comparada, recordar que la Alemania devastada de la posguerra tuvo en el derecho de superficie uno de los sustentos fundamentales para posibilitar su sorprendente reconstrucción. Asimismo, son bien conocidos los monumentos edilicios que se constituyeron en París en función de este derecho. Igualmente, se puede traer a colación el caso del palacio de las Naciones Unidas, en Ginebra, levantado en superficie, y el caso de algunas ciudades, como Berna, asentadas sobre ese derecho.

En el presente trabajo de investigación se estudiará el Derecho de Superficie de conformidad con el Código Civil peruano.

I ANTECEDENTES HISTÓRICOS

El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la protección dada por el Pretor. Más tarde, en la época post clásica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio.

El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo público romano, conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por aplicación de la regla de la accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce.

Más tarde, en el ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una acción de superficie. Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte de rei vindicatio, subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía estar en el dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posición del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez que aquél tenía, contra terceros, una acción quasi in rem.

La afirmación del derecho de superficie como derecho autónomo, diverso de la propiedad, encontró su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el derecho medieval, de la división de la propiedad inmobiliaria, además de por planos verticales, también por planos horizontales, derogando el principio de la accesión inmobiliaria. [Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971]

En el derecho intermedio, el derecho de superficie tomó la estructura de un dominio dividido.

El Código Napoleón no reconoció el derecho de superficie por ser considerada como una de las antiguas formas de sofocación de la propiedad inmobiliaria. Esta fue en general la política de los códigos decimonónicos, de corte liberal e individualista, que eran, por lo general, contrarios a la propiedad dividida.