La Propiedad en Roma

Enviado por WENDY A. ESPAÑA CUADRA

El derecho de propiedad se ejerce sobre una cosa corpórea o tangible. No tiene validez en relación con las cosas incorporales, pues ésta no puede entregarse, poseerse o constituir un dominio. Sólo son susceptibles de cuasi-posesión, cuasi-tradición y cuasi- dominio, aún cuando ellas forman parte del patrimonio.

Cabe mencionar en esta parte que sin embargo, el derecho de Justiniano permitió la propiedad, también de las cosas incorporales, en razón, justamente de su susceptibilidad de cuasi- posesión o cuasi-tradición, las cuales eran medios de transmisión de derechos.

El derecho a la propiedad se define, con la actio reivindicatorio (acción reivindicatoria) o acción real, que permite al propietario perseguir la cosa, de manos de quien se encuentre.

Finalmente, podrimos definir la PROPIEDAD como el derecho real de usar, gozar y disponer de las cosas, de las cuales se es propietario, sujeto a las restricciones impuestas por la ley y defendible por acción reivindicatoria.

Evolución en la propiedad del Derecho Romano

En las etapas iniciales de la historia jurídica romana los romanos carecieron de la palabra adecuada para expresar la idea abstracta del derecho de propiedad. Durante la época de Cicerón se utilizo el vocablo "mancipium" a fin de designar la propiedad romana y, posteriormente, los términos: "dominium", "dominium legitimum" y "propietas", fueron usados en igual sentido. La propiedad que era legítima por el derecho civil, se expresaba con el vocablo "in bonis haberes; de ahí surgió la denominación "dominium bonitarium" opuesta al "dominium quiritarium" que hacía referencia a la propiedad amparada por el derecho civil.

En roma, la única propiedad conocida por los romanos era la propiedad quiritaria que se le denominaba, "dominium ex iure quiritium", por estar sancionada por el derecho civil, requiriéndose para ser propietario:

El término propiedad proviene del vocablo latino "propietas", derivado, a su vez de propierum, o sea "lo que pertenece a una persona o es propia de ella, locución que viene de la raíz prope, que significa cerca con lo que quiera anotar cierta unidad o adherencias no físicas sino moral de la cosa o de la persona".

La propiedad para los romanos indicaba la facultad que corresponde a una persona, el propietario de obtener directamente de una cosa determinada toda la utilidad jurídica que esta cosa es susceptible de proporcionar.

El concepto de propiedad se ha desarrollado paulatinamente desde la época arcaica con características diversas que han llevado a diferentes concepciones.

Primero fue un concepto de señorío, en interés del grupo familiar, indiferenciado, nucleado en cabeza del Pater Familiares al que estaban sujetos personas (alieni iuris: libres o esclavos) y cosas.

Es entonces, desde las XII Tablas que se comenzó a distinguir el poder del Pater sobre las personas libres, mujer in manu e hijos de familia por una parte y otra propiedad autónoma sobre esclavos y cosas. Fue esta última la que se consideró Propiedad en tiempos históricos.

Para la era republicana, el concepto de propiedad era eminentemente individual: pertenece al Pater familias la titularidad sobre el patrimonio y es el único capacitado para ejercer cualquier clase de negocio en su inmediato interés y el de la familia. Sólo a su muerte, quien estaba inmediatamente en su potestad, entrarían como herederos de lo suyo en el patrimonio-herencia (Heredes sui).

Pero, en una época indeterminada se opera una evolución en el régimen de la propiedad. En esta época, la tradición de la entrega de la cosa de manos del propietario a un tercero, no importaba; pues, el adquirente, sólo recibía la posesión de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa hasta tanto aquel la adquiriera por usucapión; para lo cual era necesario:

Que se hubiera estado poseyendo esa cosa durante un año si se trataba de una cosa mueble.
Durante dos años si se trataba de un inmueble;

Pero, mientras transcurría ese lapso ocurría lo siguiente:

1. El vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la cosa.

2. El comprador era sólo propietario bonitario, reconocido por el derecho natural.

Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando prerrogativas para beneficiar al adquirente, semejantes a las que el derecho de propiedad confería a su titular; y así le concedió:

Organización de la Propiedad Romana

Según Petit, desde los primeros siglos de Roma, la propiedad estuvo organizada por el derecho civil siguiendo reglas precisas a ejemplos de otros pueblos. Los romanos solo reconocen una clase de propiedad, el dominium ex iure quiritium, que se adquiere por modos determinados fuera de los cuales no podrían constituirse:

Se es propietario o no se es.

El derecho civil sanciona el derecho del propietario o no es una acción in rem, la reivindicatio.

Todo propietario desposeído de su cosa puede reivindicarla contra aquél que la retiene para hacer reconocer su derecho y obtener su restitución.

El derecho Romano conoció una doble reglamentación de la propiedad; la primaria es la que establecía el derecho civil y se llama propiedad quiritaria (dominium ex iure quiritium), y la otra, que apareció con posterioridad, fue establecida por el derecho honorario y se denomina propiedad bonaria. Con el tiempo, y al darse la fusión entre el derecho civil y el derecho honorario, encontramos un instituto unitario; Justiniano, por ejemplo sólo habla de propietas, sin hacer ya ninguna distinción.

Propiedad Quinaria

El dominium ex iure quirutium, viene a ser la propiedad quiritaria, o sea, la conforme al derecho de los quirites. Los quirites eran ciudadanos romanos, nombre tomado del dios Quirino, que representa, al fundador de Roma. Dicho nombre fue dado por la fundación de la cuidad. Constituye la situación jurídica de señorío pleno romano o derecho de propiedad romano o derecho de propiedad romano por excelencia.

Para su posesión, se exigía:

Que el titular fuese ciudadano romano.
Que la cosa estuviera en el comercio, fuera susceptible de propiedad, o sea una res mancipi.
Que su transmisión debía hacerse por los medios solemnes del derecho civil; la mancipatio o in iure cessio.
Si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo Itálico.

La propiedad quiritaria fue la única forma reconocida por el derecho civil.

Este dominio se ejercía exclusivamente sobre

– Las tierras de Roma (fundos romanos).

– Las tierras de Italia (fundos itálicos).

– Las tierras de las que se les hubiese concedido el ius italicum.

La protección procesal de la propiedad quiritaria se lograba a través de la acción reivindicatoria (reivindicatio), que era una acción real que tenía el propietario en contra de cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su derecho y, en su caso, que se le retribuyera el objeto.

Toda la rigurosidad primitiva en materia de propiedad fue cediendo y hubo progresos realizadas en las épocas no determinadas, así se admitió que el latino podía ser propietario quiritario si tenía el "ius commercium", y se terminó hasta por reconocer la propiedad de los peregrinos, pero sin llamarla nunca quiritaria y sin aplicarle su sanción propia, la acción reivindicatoria, ni sus modos especiales de adquirir. Se reconoció las "Res mancipi", y por último se admitió que los modos de adquisición del derecho de gentes, especialmente la "Traditio", engendrara la propiedad quiritaria. También, por consideraciones económicas, se debió reconocer que las res nec mancipi eran susceptibles de propiedad quiritaria, por el mismo titulo y las mismas condiciones que las res mancipi.

Características de la propiedad quinaria

Se puede caracterizar a la propiedad quinaria, como la única conocida en la Roma de los primeros tiempos. Fue denominada dominium ex iure quiritium, por cuanto era sancionada por el derecho civil o quiritario. Entre otras características encontramos:

Absoluta: Comprende las mas amplias facultades y todos los usos, goce y disfrute posibles con tal de que no estuviesen impedidos por las limitaciones legales o con derechos de terceros.
Exclusiva: El objeto de propiedad no puede ser intervenido de ningún modo por personas distintas al titular. De tal manera que hasta el S. III d. c. estaban exentos hasta de impuestos territoriales. Esto ultimo diferenciaba a los fondos itálicos (res mancipi) de los fundos estipendiarios, situados en provincias senatoriales, que debían pagar estipendios y de los tributarios, (en provincias imperiales) con pago de tributo como una contraprestación por el uso. El derecho del concesionario no era en propiedad sino de posesión o usufructo.
Elástica: El derecho de propiedad subsiste aún cuando el titular no tenga actualmente una relación de hecho con la cosa. Por ejemplo puede ceder el uso, el disfrute de la cosa y hasta la posesión o detentación.
Absorbente: La extensión del derecho de propiedad abarca hasta el cielo y el subsuelo: por lo tanto, lo que se coloque en el terreno (siembras, edificaciones) es absorbido por el derecho de propiedad: se adquieren por el propietario. Este principio fue derogado al admitir el derecho real en cosa ajena de superficie.

Reglamentación de la propiedad quinaria

No siempre se reconoció la propiedad individual entre los romanos. Esta presentó las mismas fases en ese pueblo que en los demás pueblos antiguos; primeramente, la propiedad colectiva de la tribu; después una propiedad colectiva con distribuciones periódicas de las tierras entre las familias para su cultivo; luego, una copropiedad familiar; y, por fin, la propiedad individual.

La propiedad familiar dejó profundas huellas en las instituciones jurídicas romanas, especialmente desde el punto de vista de las sucesiones, y la expresión herederos suyos, atribuida al hijo de la familia es seguramente una reminiscencia de esa situación.

Propiedad Bonitaria o Pretoriana

Llamada también "In bonis habere", era la propiedad reconocida y sancionada por el derecho pretoriano en oposición a la propiedad quiritaria que reconocida y sancionaba el derecho civil. Se origino en una época, aún no determinada con exactitud, se produjo una evolución en el régimen romano de la propiedad. Posiblemente, y conforme a los tratadistas romanos, se operó ese proceso evolutivo durante la era republicana y cristalizó en el derecho pretoriano, con el concepto de propiedad bonitaria o pretoriana.

Propiedad Bonitaria

Consistía en la transmisión de la cosa res mancipi, simplemente, por tradición. No se requería el cumplimiento de formalidades del derecho civil mancipatio o in iure cessio y sin embargo, producía los caracteres y efectos señalados.

La actividad del Pretor influyó en la mutación del rígido concepto de la propiedad quiritaria con la creación de la propiedad bonitaria, originada en las venta de la cosas mancipi sin las formas solemnes del Derecho Civil o por puesta en posesión Pretorias, fuera de lo mandado en el Derecho Civil. Al garantizar esa situación con acciones idóneas tal tendencia de las cosas, se asimiló a la situación de propiedad.

El caso originario de la propiedad bonitaria, fue la tradición de una cosa "Mancipi", pero hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por el pretor: El caso de un heredero pretoriano o "Bonorum possesor"; el caso de un comprador patrimonio de un deudor quebrado o "Bonorum emptor"; el caso de fideicomiso como consecuencia de un convenio de restitución de bienes de la sucesión celebrado con el heredero y el caso del adjudicatario en un "Judicium imperio continens".

El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la propiedad, derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los ojos del derecho civil no era propietario, no podía emplear los modos de enajenación "Mancipatio", "In iure cessio" o legado "Per vindicationem". Solo podía usar el "Traditio" y si manumitía al esclavo de quien solo era propietario bonitario, hacía de él un latino juniano y no ciudadano romano.

La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los requisitos exigidos por el derecho civil. Solamente la reconocía el derecho honorario, pero con el transcurso del tiempo, por usucapión, se podía convertir en propiedad quiritaria.

Cuando el derecho avanzó, el propietario bonitario, después de poseer los inmuebles por dos años y los muebles por uno, se volvía propietario quiritario por usucapión, prescripción adquisitiva.

Era posible sin embargo, que, antes de finalizar cualquier de los lapsos estipulados, ocurriera:

Que el vendedor continuara, según el derecho civil, siendo propietario.
Que el vendedor intentara, contra el poseedor, la acción reivindicatoria, para adquirir la restitución de la cosa.

Estas razones condujeron al pretor, a otorgar al adquiriente todas las facultades y derechos, que la propiedad confiere a su titular. Esas concepciones se hacían en las circunstancias siguientes:

Si se transmitía una cosa a un peregrino, o se transmitía un inmueble situado en provincia, o bien la transmisión de una cosa mancipi se efectuaba por simple traditio, se configuraba alguno de los dos tipos de propiedad bonitaria, que eran: la propiedad peregrina, la propiedad bonitaria, propiamente dicha que aparece cuando alguien al adquirirla una cosa mancipi sin recurrir a los medios establecidos por el derecho civil, que reconocía, que reconocía la propiedad del adquiriente, el magistrado declaraba, por ejemplo, que el había adquirido sin acudir a la mancipatio tenía las cosas entre sus bienes: in bonis habere, lo cual podía verse atacado por una acción reivindicatoria del antiguo dueño, o sea el propietario quiritario, que demandara la restitución.

Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una excepción al adquiriente.

La exceptio rei venditae et traditae

A través de esta el pretor otorgaba la protección a quienes, por no haber observado formalidades civiles, son meros poseedores de la cosa. Frente a la acción que se puede intenta el transmítete-dominus a todos los efectos para recobrar al cosa, se le concedía al poseedor esra, la misma paralizaba los efectos de la acción reivindicatoria.

Claro está que esa excepción solo le servia al propietario bonitario frente a una reclamación y mientras mantuviese la cosa en su poder, pero no tenía defensa alguna si alguien lo había desposeído.

Para ello, fue menester crear una acción que vino a configurar de forma definitiva a la propiedad bonitaria.

Acción Publiciana

La actio Publiciana surgió en relación con la compraventa, pero se extendió sucesivamente a toda suerte de adquisiciones ex iusta causa- donación, constitución de dominus. Se otorgo también cuando fue posible el traditio servitutis. Asimismo fuera de toda transmisión, en los casos en que el pretor concede la posesión de singulares cosas o de masas de bienes:

bonorum emptio,
bonorum possessio,
adiudicatio en un iudicium quod imperio continentur;
missio in possessionem ex secundo decreto,
a falta de prestación en la cautio damni infecti;
ductio del esclavo no defendido por el dueño en el juicio noxal;
restitución del fidecomiso ex Trebelliano.

Creada por el pretor a semejanza de la reivindicatoria, que le servia al propietario bonitario para pedir la restitución de la cosa a cualquier tercero. En general la actio Publiciana se da al poseedor ad usucapionem que ha perdido la posesión de la cosa, y no solo frente al dominus, sino también frente a cualquier otra persona. Se concede incluso al poseedor usucapiente que adquiere la cosa de quien no es dueño. Ahora bien, el adquiriente a non domino no puede intentar con éxito la actio Publiciana frente al verdadero dueño que a logrado entrar en posesión de la cosa de algún modo, ya que el exceptio iutis dominii no admite aquí replica posible.

La actio Publiciana sólo prospera cuando quien posee es el propietario doloso- el que quiere retener la cosa, no obstante haberla vendido y entregado, o bien otro poseedor de peor condición que el actor. Puede ser ejercida por el mismo propietario civil, en lugar de la rei vindicatio.

Propiedad Provincial

Se refiere a la las tierras ubicadas fuera de Italia y que pertenecía a Roma por derecho de conquista. Eran solo susceptibles de posesión privada, ya que la propiedad era del Estado. Las tierras cultivadas eran repartidas, gratuitamente o en venta, se denominaba "Agri limitati". Las tierras incultadas se pueden tomar libremente mediante el pago de un "Stipendium" y se denominaba "Agri occupatoru".

Con la expansión provincial se reconoce cierto instituto paralelo (propiedad provincial), similar para los peregrinos o para los romanos con las limitaciones propias del derecho romano. Era mejor una posesión que verdadera propiedad, porque consistía en concesiones estables de uso y disfrute con posibilidad de enajenación, pero sujetos apago de contraprestación. Situación que duró hasta la concesión general de la ciudadanía en el siglo III después de Cristo Con Justiniano, se abolió la diferencia entre propiedad quiritaria y propiedad provincial unificándolas bajo el término de dominio.

Los poseedores de fundos provinciales pueden transmitirlos por tradición o por causa de muerte, perciben los frutos y productos y aunque no se aplica la "usucapión"-, pueden adquirir la propiedad por la "Praescriptio longissimi temporis".

Caracteres de la Propiedad Provincial

La llamada propiedad provincial el suelo extra itálico y provincial estuvo antes del siglo VI, bajo un régimen diferente, cuyos caracteres eran:

Limitaciones de la propiedad romana

El propietario esta sujeto a ciertas y determinadas restricciones. Algunas de estas restricciones se especificaron por razón de la moralidad o del interés publico; otras por vecindad y finalmente, por la copropiedad, el condominio o la propiedad múltiple.

Limitaciones por voluntad del Propietario.

Por voluntad del propietario, esto ocurre en las siguientes situaciones:

1) El propietario que otorga a una tercera persona el "Ius utendi" sobre su cosa, le da el derecho de usar su casa y el derecho de habitarla.

2) El propietario que otorga a una tercera persona el "Ius utendi" y el "Ius fruendi" le concede al tercero el uso.

Limitaciones del Derecho Público.

A. Prohibición de enterrar cadáveres incinerar, o, inhumar en fincas urbanas.

B. Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la intransitibilidad de un camino público, hacia lugares "Religiosus" en favor de quien tiene el "Ius Sepulcro" hacia ríos y canales navegables.

C. Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus ribieras para maniobras de navegación.

D. Prohibición de demoler sin permiso oficial los edificios urbanos, y, sobre todo en Constantinopla, en poca tardía, el deber de mantener y construir en determinada forma urbanística.

En la época de Justiniano aparece la expropiación por causa de utilidad publica sin embargo a partir de Teodosio II se facultaba a demoler edificios previa indemnización.

E. En la legislación tardía deben de tolerar que otra persona explote una mina por ella descubierta mediante la indemnización para el propietario del fundo consistente en 10% del rendimiento (Otro 10% es para el fisco).

F. Expropiaciones forzosas para facilitar las obras publicas, mediando o no indemnización; un sistema general de expropiación forzosa no existe en el derecho de romano en virtud del imperium, mas que de unos de los principio de que todo el suelo es propiedad del pueblo o del Cesar permita la exploración sin ninguna violencia jurídica.

Limitaciones de Derecho Privado

A. Se pude exigir al vecino el corte de las ramas de un árbol que se extiende sobre una propiedad.

B. Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos sobre suelo ajeno.

C. La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en caso de fondos incomunicados.

D. Prohibición de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los demás fondos. "Actio aquae pluviae arcendae".

E. Diferenes acciones acordadas por la ley a los propietarios por causa de vecindad: "Damni infecti", "Novi operae", "Finium regordorum", etc.

Limitaciones por exigencias Morales

Por exigencias morales la propiedad se vera limitada en favor de los esclavos en los cosos siguientes:

1) Los propietarios que entregaban sus esclavos a las fieras sin previo permiso del magistrado.

2) Los que abandonan a los esclavos viejos y enfermos.

3) Los que maltrataban sin motivos justificados a sus esclavos, como podía ser el castigo de un crimen por ellos cometido.

Tales propietarios podía ser expropiados por el imperio del magistrado que procedía a la venta forzosa de los mismos consistiendo la indemnización en el precio. Estas limitaciones morales al derecho del propietario, pero acabaron por convertirse en verdaderas limitaciones jurídicas.

JUSTINIANO concibe estas limitaciones como las impuestas por un ordenamiento jurídico.

Limitaciones por causa de vecindad

En la ley de las Tablas, se estableció un conjunto de normas limitativas, a fin de evitar o impedir los posibles problemas, que podían surgir entre los particulares, propietarios de fundos vecinos. Por esta razón, la propiedad por vecindad, se restringió de acuerdo a las consideraciones siguientes:

a) El propietario de un fundo debía dejar entre el suyo y del vecino, un espacio libre de dos pies y medio, en caso de edificio y de cinco pies, si se trataba de fundo para cultivo. Mediante la utilización de la "lactio finiun regundorum", podían solicitar la determinación de los limites, para facilitar así la circulación de personas y animales.

b) El propietario estaba obligado a aceptar los salientes de la pared del vecino, orientadas hacías su casa o su fundo, siempre que las mismas no excedieran de medio pie.

c) El propietario que efectuar obras, que desviaran el curso natural de las aguas, podría ser obligado a destruirlas, mediante la utilización que el vecino afectado hacia de la actio aquae pluvial arcendae.

d) Al vecino se le permitia cortar las ramas y talar los arboles de otro, si se proyectaban sobre su edificio. Si aquel se oponia, el interesado estaba autorizar el interdictum de arboribus caedendis.

e) Se prohibían aquellas construcciones, que oscurecían las del vecino. Para ello, se podía ejercer la actio nevi operis.

f) En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina al del propietario de este, se ejercía la cautio damni infecti o caución por daño no efectuado, ósea, los que el edificio podría ocasionar en caso de derrumbamiento, si el propietario se negaba a repararlo. Para requerir la caución, era suficiente la simple posibilidad de amenazar de ruina. Esta limitación fue obra del derecho pretoriano y surgió como una imposición del pretor.

g) Un propietario tenía la facultad de impedir que el vecino se introdujera en su propiedad contra su voluntad. Se le autorizaba al vecino la penetración en la misma, en días alternativos, los fines de recoger los frutos o bellotas de sus propias plantas. En caso de negativa, podía hacer valer sus derechos mediante el interdictum de glade-legenda.

Limitaciones por concepto de Copropietario

Entendiendo por copropiedad la propiedad múltiple o mancomunada, o sea la relación jurídica en la cual a una pluralidad de sujetos le corresponde la propiedad de una cosa, se desprende de esto:

a) Que las facultades jurídicas de los copropietarios sobre la cosa común esta limitadas, por cuanto ninguno puede totalmente ejercer su derecho.

b) Que solo dos o más personas pueden ser dueñas de una cosa cuando la tiene en comunidad de bienes.

c) Que la copropiedad es una limitación de la propiedad.

Se sostiene por los romanos en relación con el condominio que los copropietarios solo tienen derechos a una cuota intelectual o parte pro-indivisa, de manera que según este concepto los poderes de los copropietarios no se ejercen sobre partes materiales de la cosa sino que tienen derechos sobre porciones ideales, abstractas. Esta doctrina de la división ideal de la cosa mantiene la división no de la cosa sino del derecho de propiedad.

La copropiedad comporta los elementos siguientes:

a) Varios sujetos o copropietarios;

b) Un solo objeto no dividido materialmente, que es el elemento que vincula a los titulares del derecho.

c) El reconocimiento de cuotas ideales, las cuales determinan los derechos y obligaciones del status de los condominios.

Esta copropiedad puede proceder del consentimiento o de la voluntad de las partes, como sería el caso de dos o más personas que adquieran la propiedad de un inmueble; o puede también provenir de la ley, o sea aquella que se produce por un hecho ajeno a la voluntad, por ejemplo, la herencia en la que los coherederos son condueños del patrimonio hereditario.

Los efectos de esta institución en el derecho justinianeo son los siguientes:

a) Ningún copropietario, individualmente, puede disponer de la cosa poseída en común, sin el consentimiento de la totalidad de los copropietarios; por esta razón, esta impedido de enajenar, gravar o limitar la cosa en cualquier sentido.

b) El copropietario puede disponer de su cuota parte por cuanto no se altera la esencia del condominio ni la situación de los demás copropietarios; lo cual significa que puede enajenar, gravar 0 renunciar a su derecho sobre la cosa.

c) A fin de realizar innovaciones o alteraciones de la cosa que modificarían su estado se exigía el consentimiento de todos los copropietarios. Se exceptuaba el caso del entierro de un con dueño en el predio de la comunidad. Sin embargo ese lugar no adquiría por ello carácter religioso sin la voluntad de los condominios.

d) Los copropietarios podían ejercer cualquier acción real o personal contra terceros o contra copropietarios. Un ejemplo de ello seria la acción reivindicadora o la acción nugatoria.

e) En la copropiedad, estaban asistidos del derecho a partir la división de la cosa si lo consideraban necesario para impedir problemas de carácter práctico, mediante la "actio communii dividendo" o mediante la "actio familiae erciscundae".

Realizado por:

Wendy A. España Cuadra

UNIVERSIDAD AMERICANA

Facultad de Ciencias Jurídicas y Filosóficas.

Derecho Romano I

Managua 20 de abril de 2006