Son derechos reales distintos de la propiedad, consisten en facultades del propietario que se han separado del derecho de este para atribuírselo a otra persona. Son las distintas desmembraciones del derecho de propiedad.
Se habla de derechos limitados porque:
Limitan el derecho de propiedad.
Confieren sobre la cosa en que recaen facultades mas limitadas que aquellas que otorga el derecho de propiedad; constituyen un poder directo sobre una cosa perteneciente a otro y confieren al titular la capacidad de gozar en todo o en parte de la utilidad de la cosa ajena.
Clasificación:
1. Derecho real de goce o disfrute. Recaen sobre el valor de uso de la cosa (usufructo, uso, habitación, hogar, enfiteusis, servidumbres).
2. Derecho real de garantía. Recaen sobre el valor de cambio de la cosa (la hipoteca, la prenda, la anticresis).
3. Derecho real de adquisición. Atribuyen una preferencia (el retracto).
La enfiteusis
Definición legal. (Art. 1.565 CC): …"Es un contrato por el cual se concede sobre un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o especies". De lo señalado hay que tener presente que cuando se habla de "fundo", no solo se refiere al fundo rural, sino que a cualquier bien inmueble. Cuando se habla de canon o pensión anual, debería decirse periódica, es decir se establece por anualidades y se puede pagar periódicamente. En cuanto a la duración de la enfiteusis esta se supone perpetua a menos que conste habérsele querido dar una duración temporal (art. 1.566 CC)
Sujetos.
1. Sujeto concedente: sujeto que da el fundo en enfiteusis, tiene el derecho real, propietario de la cosa. El derecho real del concedente es el que da la base para que le sea pagado el canon y le sea reconocido su derecho.
2. Sujeto enfiteuta: es quien tiene el derecho o dominio sobre el inmueble, la posibilidad de disponer del bien en todo su sentido.
Caracteres esenciales: el carácter esencial de este contrato es la concesión del derecho de propiedad a cambio de un canon en dinero o en especie y la obligación de mejorar el fundo.
Reglamentación legal: se regla por las convenciones entre las partes, siempre y cuando no sean contrarias a los artículos 1.573, 1.574 y 1.575 del Código Civil (art. 1.567 CC, encab.). A falta de convenios entre las partes la enfiteusis se regirá por los artículos 1.568 al 1.578 del Código Civil (art. 1.567 in fine).
Constitución.
1. Por contrato.
2. Por testamento
3. Prescripción (arts. 1.952 y 1.953 del CC)
El contrato debe ser registrado en virtud de tratarse de un bien inmueble. (Art. 1.920 CC).
Causas de Extinción.
1. Por vencimiento del término por el cual se ha constituido. Si no se le ha querido dar término la enfiteusis se supone perpetua (art.1.566 CC). La misma no se renueva por tacita reconversión, ya que esta institución no es aplicable a la enfiteusis.
2. Por redención, que consiste en un acto de voluntad del enfiteuta de liberarse del gravamen mediante la entrega al concedente del inmueble sobre el cual pesa la enfiteusis (art. 1.578 in fine).
3. Por resolución del contrato de enfiteusis, y es admitida en caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por el enfiteuta (art. 1.167 del CC).
4. Por expropiación forzosa por causa de utilidad pública.
5. Por confusión (consolidación), que es la reunión en la misma persona de las cualidades de concedente y enfiteuta.
6. Por perecimiento del fundo (art. 1.571 CC).
7. Por prescripción extintiva.
Derechos y Obligaciones.
DEL ENFITEUTA | |
DERECHOS | OBLIGACIONES |
Se hace propietario de todos los productos del fundo y sus accesorios, y tendrá los mismos derechos que tendría el propietario con respecto al hallazgo de tesoros y minas descubiertas (art 1.572 CC) El enfiteuta tiene pleno poder de disposición del inmueble y sus accesorios, esto le permite enajenar, gravar, donar, permutar el inmueble, e igualmente cambiar el destino del mismo siempre y cuando no lo desmejore ni disminuya su valor; estas facultades no están sometidas al consentimiento del propietario; limitación: le está prohibido la subenfiteusis (art. 1.573 CC). La ley le otorga el derecho de rescate al enfiteuta porque suele confundirse el rescate con la reivindicación y de allí viene la confusión. El mismo se le concede porque es el quien tiene la propiedad del dominio útil y su derecho se materializa en el pago del canon que debe hacer el enfiteuta constituye una carga para el fundo y así el enfiteuta rescata el fundo de esa carga (art. 1.575 CC) Derecho de indemnización en caso de entrega del fundo (art. 1.577 CC) Hipotecar su derecho de enfiteusis (art 1.881, Ord. 3 CC) Disfrutar de la accesión conforme a los artículos 552 y 554 del código Civil. | Mejorar el inmueble y pagar el canon o pensión (art.1.565 y 1.569 CC). De no hacerlo daría lugar a una responsabilidad por daños y perjuicios Pagar impuestos territoriales y cualquier otra carga que grave el inmueble (art. 1.568 CC). Reconocer el derecho de propiedad del concedente cada diecinueve años. Cargar con los gastos ocasionados en virtud del reconocimiento del derecho de propiedad (art. 1.574 CC) Devolver en fundo al concedente en caso que la enfiteusis se haya constituido por tiempo determinado. |
DEL CONCEDENTE | |
DERECHOS | OBLIGACIONES |
Durante la enfiteusis sus derechos se reducen a la nuda propiedad y al derecho de un canon o pensión. A que se le reconozca la propiedad por parte del concedente cada diecinueve años Derecho a la entrega del bien inmueble Pedir la entrega del fundo enfitéutico en los casos señalados por la ley. | Hacer tradición de la cosa. Respetar el derecho del enfiteuta. |
El usufructo, uso y habitación
Reglamentación legal: se regulan por el título, supliendo la ley en cuanto no provee el titulo, salvo los casos en que ella disponga otra cosa. (Art. 582 CC). Los derechos de uso y habitación se pierden del mismo modo que el usufructo (art.631 CC)
USUFRUCTO.
Definición Legal: es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario (art. 583 CC). De la definición se tiene que el usufructo recae sobre cosa ajena, su temporalidad, pero no su contenido; pero el uso y el goce no son tan extensos como los del propietario e igualmente existe la limitación general de que debe salvaguardar el destino económico de la cosa tal como resulta de la voluntad del propietario.
Naturaleza jurídica (art. 584 CC).
1. Puede constituirse sobre bienes muebles e inmuebles.
2. Es un derecho transmisible.
3. Es esencialmente temporal.
Duración.
1. Límite máximo. Está limitada a un máximo que establece la ley, no puede ser perpetua. Si se constituye por tiempo determinado este no podrá exceder de 30 años (art. 619, 2º aparte, CC). Si se constituye a favor de persona natural el máximo será la duración de vida del usufructuario (vitalicio) (art. 584, ult. aparte, 1ª Disp. CC). Si se constituye a favor de municipalidades u otras personas jurídicas su duración máxima es de 30 años (art. 584, ult. aparte, 2ª Disp. CC).
2. Presunción de duración: a falta de estipulación en contrario se presume constituido por la vida del usufructuario, si se constituye a favor de persona física.
Constitución (art. 584 CC).
1. Por la ley. El único usufructo legal que se constituía en nuestra legislación era el del padre y la madre sobre los bienes de los hijos sometidos a la patria potestad, con la reforma del Código Civil en 1.982 se suprimió este derecho de usufructo.
3. Por usucapión.
Causas de extinción (art 619 CC).
1. Por la muerte del usufructuario cuando no se ha establecido por tiempo determinado. Cuando se trata de personas jurídicas se extingue al extinguirse esta.
2. Por el vencimiento del tiempo fijado para su duración. Luego el articulo 621 eiusdem señala: el usufructo constituido hasta que una tercera persona haya llegado a una determinada edad, durara hasta aquel tiempo, aunque la persona haya muerto antes de la edad fijada.
3. Por consolidación (confusión).
4. Por el no uso durante 15 años.
5. Por el perecimiento total de la cosa sobre el cual se constituyo. En el caso de que la cosa estuviere asegurada el usufructo no se extingue, ya que al restablecerse la cosa , sobre esta continuara el usufructo (art. 623 ap. 2º CC)
6. Por el abuso que el usufructuario haga de su derecho, enajenando los bienes, deteriorándolos o dejándolos perecer por falta de reparaciones menores (art. 620 ult. Ap. CC).
Derechos y obligaciones.
USUFRUCTUARIO | |
DERECHOS | OBLIGACIONES |
Poseer la cosa. Usar y gozar de la cosa Pertenecen al usufructuario los frutos naturales o civiles de la cosa (art. 585 CC), los frutos naturales que al principiar el usufructo no estén desprendidos (art. 586 CC), los frutos civiles en proporción a la duración del usufructo (art. 587 CC). Dispones de su propio derecho, donar, ceder, arrendar; pero queda responsable de la cosa usufructuada por culpa o negligencia de quien lo sustituye (art. 597 CC). Gozar de los derechos de servidumbre relativos al fundo respectivo, de las minas y canteras abiertas al tiempo en que comience su ejercicio, no tiene derecho sobre el tesoro que se encuentre durante el usufructo (art. 599 CC). | Antes de entrar en ejercicio de su derecho. Tomar las cosas en el estado en que se encuentren, previo inventario (art. 601 CC) Dar caución de hacer uso de sus derechos como un buen padre de familia (art. 602 CC). Durante el ejercicio de su derecho. Hacer uso de su derecho como buen padre de familia (art. 602 CC). Reparaciones menores y mayores causadas por no haber hecho las menores (art.606 CC). Soportar las cargas, gravámenes que recaen sobre el fundo (art. 611 CC) Notificar al nudo propietario sobre usurpaciones de terceros sobre la cosa, si omite hacerlo será responsable de los daños causados al mismo (art. 615 CC). |
NUDO PROPIETARIO | |
Derechos | Obligaciones |
Antes del comienzo del ejercicio del usufructo. Tiene los derechos correlativos a las obligaciones del usufructuario durante este periodo y de exigir a sus expensas la elaboración del inventario, aunque el usufructuario estuviere dispensado de ello. Durante el ejercicio del usufructo. Conservar todas las facultades que no sean incompatibles con el derecho del usufructuario. Enajenar o gravar su nuda propiedad, derecho a tesoro. Exigir indemnización en el caso del art. 615 CC. | Respetar el derecho del usufructuario (art. 600, encab. CC). Correr con los gastos de pleitos y los efectos de las condenaciones, en la medida en que ello no este a cargo del usufructuario de acuerdo con el art. 614 del CC. |
USO Y HABITACIÓN
Definición. La ley no define expresamente estos derechos, con respecto al derecho de uso el artículo 624 del Código Civil señala "Quien tiene el uso de un fundo solo podrá tomar de el los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia", de allí podemos decir que el derecho de uso es aquel derecho real que legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y su familia. Con respecto al derecho de habitación, este se limita a lo que sea necesario para la habitación (no otro uso) del concesionario y de su familia, según las circunstancias (art.626 CC). El derecho de habitación es un derecho real que otorga al titular del mismo la facultad de ocupar de un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con el fin de satisfacer sus necesidades de vivienda. Estos derechos se rigen supletoriamente por las normas de usufructo en cuanto le sean aplicables.
Constitución. No hay derechos de uso y habitación legales, se constituyen por la voluntad de los particulares.
Extinción: al igual que el usufructo, articulo 619 CC.
Objeto.
Uso: cosas muebles e inmuebles.
Habitación: edificaciones.
Obligaciones del usuario y de quien tiene el derecho de habitación.
1. Prestar caución, realizar inventario formal de los muebles y descripción de los mismos. El usuario y quien tiene el derecho de habitación pueden ser dispensados de la obligación de caución por la autoridad judicial (art. 627 CC).
2. Gozar su derecho como buen padre de familia, es decir cuidarla, darle buen uso y actuar con honestidad y ser diligente (art. 628 CC).
3. Quien toma todos los frutos del fundo está obligado a hacer todos los gastos de cultivo. Si ocupare toda la casa estaría obligado a las reparaciones menores. En ambos casos pagaran contribuciones como el usufructuario (art. 629 CC).
4. Contribuirán en la proporción de lo que gocen (art. 629 CC ap. único).
5. No ceder ni arrendar su derecho, ni constituir garantías sobre los mismos, ni pueden ser objeto de medidas de ejecución (art. 630 CC).
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Carla Santaella