Plan de negocios para el desarrollo de viviendas multifamiliares en Lima Norte

RESUMEN EJECUTIVO

La presente tesis tiene como objetivo elaborar un plan de negocios que permita a AR Desarrollo Inmobiliario S.A.C. invertir en la construcción para la comercialización de viviendas multifamiliares en Lima Norte para el Nivel Socioeconómico C. Definiendo como objetivos específicos: Analizar el mercado en Lima Norte, determinar y definir el perfil del segmento objetivo; así como el análisis de la oferta tanto de viviendas multifamiliares como la oferta de terrenos, desarrollar una estrategia que permita introducir y desarrollar las viviendas multifamiliares y analizar la rentabilidad y viabilidad económica de un proyecto que se genere en dicha zona.

Para cumplir con los objetivos era necesario definir el mercado objetivo para el desarrollo del proyecto así como la zona de estudio donde este se desarrollaría. Para lo cual, se empleó como base las fuentes de información primaria (entrevistas a expertos, encuesta exploratoria y investigación de campo) y secundaria (página web, publicaciones, estudios de mercados y otros trabajos previos realizados por alumnos de la Esan.

El análisis del mercado de Lima Norte determinó que Los Olivos es la zona más atractiva para invertir en el desarrollo de viviendas multifamiliares, porque tiene la mayor preferencia por vivir en él, una demanda efectiva de 12,000 viviendas y muestra un nivel creciente en las colocaciones de créditos hipotecarios con una tasa de 46% en el año 2004 respecto al 2003. Entre la oferta actual y futura se cubre tan solo el 10.3% de la demanda efectiva, la cual se concentra el 77% en la Av. Tomás Valle. Ello genera oportunidades para invertir en proyectos de vivienda en la zona. Actualmente operan 7 empresas inmobiliarias, con proyectos de distinta magnitud y orientadas en su mayor parte al NSE C con productos de 65 a 70 m2 y precios entre US$ 16,000 y US$ 26,500. DHMont y C.I & C San Genaro son las empresas que más destacan por sus estrategias de publicidad, en especial la primera por sus promociones y una vitrina inmobiliaria en el centro comercial Megaplaza.

Dado ello; ARDISAC buscará la diferenciación y prenetrar el mercado con similares precios y calidad del producto (mayor área verde dentro del condominio, con una propuesta paisajista para el esparcimiento y seguridad de las familias). Ello sobre la base de una estrategia de segmentación de precio según ubicación y altura; complementado con una promoción según momento de la venta: en la etapa de preventa con descuentos promocionales; en las etapas de preventa y construcción, se usaran materiales visuales y la construcción de un departamento piloto. En los tres momentos se hara uso de una vitrina inmobiliaria y la publicidad por periodico. Todos complementados con paneles y brochures del proyecto y institucionales

Con fines de desarrollar un proyecto de viviendas multifamiliares, se escogió un terreno ubicado en la Urbanización Infantas, cerca de la Av. El Naranjal, de 10,404 m2, en el cual se puede desarrollar 384 viviendas de 68 m2, a un precio promedio de US$ 22,500. El proyecto se hará en 4 etapas, de 96 viviendas cada una. El volumen de ventas es de US$ 8,890,000 y la utilidad de US$ 950,000. La inversión total es de US$ 936,360 (valor del terreno), pero los pagos se harán a plazos en 24 meses, con una inicial del 20% a la firma del contrato.

En la evaluación financiera se halló una tasa interna de retorno para el proyecto de 33% en un escenario probable de 6 unidades al mes.

Recomendamos la adquisición del terreno para el desarrollo del proyecto de viviendas multifamiliares no sólo por la rentabilidad de la misma, sino porque es una solución al problema operativo de la empresa en la reducción de los costos fijos administrativos de la sede central.

CAPÍTULO I

INTRODUCCIÓN

1.1. Motivación

La empresa AR Desarrollo Inmobiliario S.A.C. (ARDISAC) es una empresa inmobiliaria con 4 años en el negocio inmobiliario conformada por cinco socios, todos con experiencia de más de 6 años en el negocio.

Actualmente, ARDISAC orienta sus operaciones en el desarrollo y venta de viviendas multifamiliares para niveles A y B en los distritos de Miraflores, San Isidro, San Borja, Magdalena, Pueblo Libre y Jesús María; y para el nivel C en Chorrillos, y quiere encontrar nuevos mercados para desarrollar.

La empresa ha visto atractivo el mercado de Lima Norte pues percibe un gran crecimiento comercial y a pesar de ello no hay una gran presencia de empresas inmobiliarias que permitan visualizar que las necesidades puedan ser satisfechas.

Lima Norte tiene un gran déficit de vivienda y reducir este es un aporte sustantivo a la sociedad pues mejora la calidad de vida de muchos peruanos que pueden vivir en condiciones de hacinamiento, genera puestos de trabajos directos e indirectos y contribuye al desarrollo de la ciudad de una manera ordenada.

1.2. Objetivos Generales

Analizar el mercado inmobiliario en Lima Norte para determinar oportunidades de negocio para ARDISAC, diseñar la estrategia de ingreso en este nuevo mercado y definir un producto que la población requiera.

Elaborar un plan de negocios que permita a AR Desarrollo Inmobiliario SAC, comercializar las viviendas multifamiliares en Lima Norte para el Nivel Socioeconómico C, como producto con valor agregado

1.3. Objetivos Específicos

Los objetivos específicos son:

1. Visualizar la oportunidad con la investigación del mercado y de la competencia.

2. Definir el Producto.

3. Definir el Plan de Marketing.

4. Desarrollar un Análisis Financiero.

5. Analizar la demanda de las viviendas multifamiliares a nivel de Lima Norte.

6. Determinar el mercado y perfil del segmento objetivo.

7. Analizar la oferta tanto de viviendas multifamiliares como la oferta de terrenos.

8. Desarrollar una estrategia que permita introducir y desarrollar las viviendas multifamiliares y analizar la rentabilidad y viabilidad económica de un proyecto que se genere en dicha zona.

1.4. Alcances y Limitaciones

ARDISAC ha solicitado analizar las posibilidades de penetrar y desarrollar el mercado con miras a desarrollar viviendas multifamiliares, como parte de una estrategia de penetración a los mercados de Lima Norte y mejorar en los resultados de sus operaciones como empresa.

1.4.1. Alcances

1. Análisis de la industria de las viviendas multifamiliares y el negocio de la vivienda en Lima Norte

2. Establecimiento de etapas y requisitos para lograr el desarrollo y penetración del producto

3. El estudio comtempla solo aquellas personas que prefieren comprar viviendas terminadas (con acabados)

4. La fecha de corte de investigación fue el 30 de agosto del 2005.

1.4.2. Limitaciones

Las principales limitaciones del estudio son:

1. El estudio se tomará en cuenta solamente la oferta primaria de viviendas multifamiliares, es decir, vivienda de primera venta.

2. El espacio geográfico en el que se delimita es Lima Norte que incluyen los distritos de Los Olivos, San Martín de Porres, Independencia, Comas, Carabayllo y Puente Piedra.

3. El impacto de posibles modificaciones en los parámetros de zonificación no han sido evaluados. Estas modificaciones las llevan a cabo las municipalidades distritales y el IMP con aprobación de los vecinos.

4. Las decisiones de ARDISAC, que corresponden a acuerdos de sus socios, podrían estar basadas en criterios particulares, es por ello que el presente plan de negocios no evalúa el impacto en la toma de decisiones en la empresa, solo brinda un análisis específico y precisa en la oportunidad de desarrollar dicho producto.

5. El estudio de la demanda y oferta comprendió los distritos de Lima Norte en donde se han registrado ventas de viviendas multifamiliares bajo los parámetros del programa Mivivienda.

6. Se tomó como base para el análisis de la oferta la información del Fondo Mivivienda del 2004.

7. Para el estudio de campo se consideró dentro de Los Olivos, las zonas urbanizadas con presencia de proyectos de vivienda (por el lado de la oferta) y las zonas donde se concentra la mayor cantidad de gente (para el análisis de perfil del segmento específico).

8. Para la identificación del perfil de los clientes potenciales de vivienda de Lima Norte, los atributos más importantes que prefieren las personas en cuanto a interior de la vivienda, áreas comunes y entorno. Se realizó una encuesta exploratoria cuya muestra fue de 69 personas, los resultados de la misma nos dan una idea de las tendencias de la preferencia de las clientes. Por ello, se recomienda previo a la inversión realizar un analisis del mercado con una muestra de mayor tamaño.

9. El estudio comtempla solo aquellas personas que prefieren comprar viviendas terminadas (con acabados).

1.5. Fuentes de Información

Las fuentes de información primarias fueron obtenidas con entrevistas a expertos del negocio entre ellos a: Sr. Marco Linares, Director de estudios y proyectos del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP), Ing. Erasmo Suárez Siclla Gerente de proyectos de Lexus Inversiones S.A.C, Dr. Rolando Arellano, Director de "Arellano investigación de marketing", Sr. Eric Rey de Castro Managing Director de Colliers Internacional, Sr. Omar Zapata Funcionario del BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ Unidad de Créditos a la Construcción, estudio de campo y la encuesta exploratoria realizada por los autores de la tesis.

Las fuentes de información secundaria fueron obtenidas del Fondo Mivivienda, de Estudios de la Camara Peruana de la Construcción (CAPECO), Apoyo, Maximize, así como páginas web y libros diversos.

CAPÍTULO II

AR DESARROLLADOR INMOBILIARIO SAC

2.1. Aspectos Generales

AR Desarrollador Inmobiliario S.A.C., es una empresa reconocida en el ámbito inmobiliario con el premio a la calidad por su presencia constante mediante proyectos inmobiliarios en los distritos de Miraflores, San Isidro, Magdalena, Jesús María, La Molina y Chorrillos.

ARDISAC ofrece departamentos, casas, y lotes de terreno con la garantía; experiencia y conocimiento en diseño y desarrollo de proyectos, soporte técnico y servicios profesionales para mantener y optimizar la operación de las obras. ARDISAC se caracteriza por ofrecer sus productos con una adecuada relación precio-calidad: dimensiones apropiadas, diseños funcionales, acabados de calidad, servicios post-venta (garantía por 5 años) que incluyen entrega de títulos de propiedad.

Los productos de ARDISAC buscan satisfacer las necesidades de sus clientes, proporcionando bienestar, comodidad, ubicación y valor. "La excelencia es un buen negocio" es el lema de la empresa; los productos que ofrece están orientados a un abanico de clientes en un mayor porcentaje de NSE B1 y A y se ha posicionado con alta calidad y alto precio mientras que en el NSE C (distrito de Chorrillos) se ha posicionado con bajo precio (20,500 dólares) (ver tabla 2.1.).

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