La función calificadora de los Registradores de la Propiedad (Cuba)

La función calificadora del Registrador, competencia exclusiva del Registro, es la aplicación del Principio de Legalidad al procedimiento registral.

Del principio general de legalidad se deriva el principio especial de seguridad jurídica que a su vez se desdobla en dos vertientes, la seguridad del derecho y la seguridad del tráfico jurídico. Y la proyección registral de este principio se refleja directamente sobre el tráfico jurídico.

Es deber del Registrador velar por la legalidad de los títulos y contratos que se sometan a inscripción, ya que los títulos y derechos que acceden al Registro han de ser verdaderos y válidos. Es facultad del funcionario público autorizar o no la inscripción de los títulos.

Este principio está claramente expresado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria que establece que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

El Principio de Legalidad supone la observancia y el cumplimiento de las disposiciones legales vigentes en todos los actos jurídicos realizados por las personas naturales y jurídicas. El Registrador de la Propiedad, como funcionario público encargado de las oficinas del Registro de la Propiedad, tiene dentro de sus funciones el control de la legalidad, cuestión inherente a la Institución del Registro de la Propiedad que cumple durante la calificación en última instancia aunque también se encuentra reflejado en todas las demás fases del procedimiento.

Para la calificación, el Registrador utiliza dos medios:

• Los documentos presentados

• Los asientos del Registro.

Además, puede solicitar y exigir la presentación de otros documentos y practicar otras actuaciones, cuando los presentados, sean insuficientes para obtener una calificación positiva o para verificar o profundizar en cualquier elemento que ofrezca dudas al Registrador.

A diferencia de otros sistemas registrales, en el cubano, se deben agotar todas las posibles vías para llegar a la certeza jurídica y de ella se derivará la decisión del Registrador.

Dentro de las atribuciones que le confiere tanto la Ley Hipotecaria y su Reglamento, de 14 de julio de 1893 como la Resolución 114 de 29 de junio de 2007 de la Ministra de Justicia sobre las Normas y Procedimientos para la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad está recogida precisamente la posibilidad de SUSPENDER o DENEGAR la inscripción de los títulos en tanto estos presenten faltas subsanables o insubsanables al término de la calificación realizada por el Registrador.

Por ende, para determinar la suspensión o denegación de la inscripción, el Registrador deberá tener en cuenta los artículos 67, 69 y 73 del Código Civil Cubano referentes a los actos nulos y anulables y los vicios determinantes de la anulación de un acto así como las causales de denegación recogidas en el artículo 22 de la Resolución 114/07.

De esto se infiere que los Registradores de la Propiedad deben estar preparados para calificar tanto las Resoluciones Administrativas y Judiciales como las Escrituras Notariales en cuanto a contenido y forma ya que son estos los tipos de documentos inscribibles acorde a la Resolución 114/07 que se encuentran identificados en los artículos 4 y 5.

Es decir, el Registrador recibe el documento en sentido formal, títulos públicos, traslativos o declarativos de dominio de los bienes inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, y aquellos títulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales.

Para realizar la calificación, el Registrador tendrá en cuenta los pasos siguientes:

• 1. Examen estricto de la documentación presentada por el solicitante.

• 2. Solicitud a la Dirección Municipal de la Vivienda de la Certificación del Expediente Básico.