730. Efectos del contrato.- La ley ha regulado cuidadosamente los efectos del leasing de cosas muebles con el objeto de brindar seguridad legal a las partes de que sus derechos no serán burlado por ninguna de ellas ni afectadas por intereses de terceras personas Es una manera de promover este tipo de operaciones.
Los efectos del leasing son los siguientes
731. a) Oponibilidad frente a terceros. – Son oponibles frente a los acreedores de las partes los efectos del contrato debidamente inscripto de modo que ellos no puedan obstaculizar el cumplimiento de la finalidad del contrato (art. 31, ley 24.441). Esto significa que el acreedor del dador no puede embargar ni ejecutar las cosas dadas en leasing y que el acreedor del tomador tampoco puede ejecutar la cosa, mientras éste no haya adquirido su dominio. Pero si no se afecta la finalidad del contrato (que en definitiva no es otra cosa que transferir la propiedad del bien al término pactado), los acreedores conservan sus derechos de tales (artículo citado). Así, por ejemplo, los acreedores del dador pueden embargar el canon o alquiler, y los acreedores del tomador pueden ejecutar la cosa una vez que se le haya transferido el dominio. Más aún, los acreedores del tomador pueden subrogarse en los derechos de éste para ejercer la acción de compra (art. 31. ley 24.441). El reconocimiento de este derecho es muy importante. ya hemos dicho anteriormente, el tomador puede ejercer el derecho de compra una vez pagados la mitad de los períodos de alquiler estipulados (véase nro. 728); pero puede ocurrir que no tenga interés en ejercerlo, puesto que si lo hace, la cosa será ejecutada por sus acreedores. La ley confiere en ese caso a los acreedores la acción subrogatoria; claro está que para ejercerla, tienen que pagar el saldo de precio. A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato deberá inscribirse en el registro que corresponda a las cosas que constituyan su objeto. Si se tratare de cosas muebles no registrables, deberá inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde se encuentren (art. 30, ley 24.441).
732. b) Caso de quiebra. – En caso de quiebra del dador, el contrato continuará por el plazo convenido, pudiendo el tomador ejercer la opción de compra en el tiempo previsto (art. 31, ley 24.441). Esto significa que a la quiebra sólo se incorpora el precio de los arrendamientos y eventualmente, el saldo de precio, si el tomador hace uso de su derecho de comprar la cosa antes del vencimiento del término del contrato. Pero la cosa en sí misma, no entra en la quiebra. El derecho del tomador permanece incólume.
En caso de quiebra del tomador, dentro de los sesenta días de decretada, el síndico podrá optar entre continuar el contrato en las condiciones pactadas o resolverlo. Pasado ese plazo sin que haya ejercido la acción, el contrato se considerará resuelto (art. 31, ley 24.441).
La ley ha empleado impropiamente la palabra resolver. Resolver el contrato significa dejarlo sin efecto retroactivamente (véase nro. 191). Eso implicaría que el dador está obligado a recibir una cosa usada, que le será muy difícil volver a colocar en el mercado; y además, tendría que restituir los alquileres percibidos, lo que carece de sentido, porque la quiebra del tomador no tiene porqué perjudicar tan gravemente al dador, tanto más cuanto el principio general es la oponiilidad del contrato de Leasing frente a terceros. debe entenderse, por tanto, que los efectos de la quiebra del tomador sólo se refieren al futuro de la relación contractual: el dador recuperará la cosa y la quiebra no tendrá que seguir pagando los alquileres.
733. c) Transmisión del dominio. – La transmisión del dominio de la cosa se produce por el ejercicio de la opción de compra y el pago ~ saldo de precio, saldo que resultará de las cláusulas del contrato; satisfecho lo cual, las partes están obligadas a cumplir con las formas previstas por la ley según la naturaleza de la cosa de que se trata (art. 32, ley 24.441). Así, por ejemplo, si se trata de automóviles, habrá que inscribirlos en el Registro Nacional del Automotor.
734. d) Daños ocasionados por la cosa. – No obstante la desdichada redacción del segundo párrafo del artículo 33, ley 24.441, la solución legal es clara: antes de la transmisión del dominio, tanto el dador (en su carácter de dueño) como el tomador (en su carácter de guardián) son responsables de los daños ocasionados por la cosa viciosa o riesgosa, conforme lo dispone el artículo 1113, Código Civil; pero la responsabilidad del dador se limita al valor de la cosa entregada en leasing siempre que no hubiera podido razonablemente asegurase (art. 33, citado). Es decir, que si hubiera podido asegurarse y no lo ha hecho, responde por todos los daños, sin limitación alguna.
Cabe notar que la disposición mencionada, limita la responsabilidad del dador si él o "el tomador, no hubieran podido razonablemente asegurarse". Claro está, sin embargo, que la conducta del tomador que, pudiendo asegurarse no lo ha hecho, no puede influir sobre la responsabilidad del dador, puesto que se trata del hecho de otro por quien no debe responder. En efecto, puede darse el caso de que el dador no haya podido razonablemente asegurarse y sí haya podido hacerlo el tomador; en tal hipótesis, la omisión de éste no puede perjudicar al dador.
Lo que la ley ha querido significar es que la compañía de seguros no goza de la limitación de responsabilidad que la ley confiere al dador.
735. e) Reglas legales de aplicación subsidiaria, – El leasing está regido por las normas específicas contenidas en la ley 24.441; pero antes del ejercicio de la opción de compra, le son aplicables subsidiariamente las disposiciones relativas a la locación de cosas en cuanto sean compatibles con la naturaleza y finalidad de este contrato; después del ejercicio de dicha opción, le son aplicables las reglas del contrato de compraventa (art. 33, leer. párr.).
Leasing inmobiliario
736. Fundamento legal. – El leasing fue concebido en su origen como un instrumento legal que facilitaba el financiamiento y comercialización de cosas muebles. Pero nuestra ley admite también el leasing inmobiliario. La idea central es facilitar el acceso a la vivienda, como lo demuestra la circunstancia de estar incluido en una ley,
la 24.441, orientada precisamente a facilitar el acceso a la vivienda y a las construcciones destinadas a ella. Cabe decir, sin embargo, que no existe un límite legal para dar inmuebles en leasing. Es posible, por lo tanto, que cualquier inmueble sea objeto de este contrato. Pero es poco concebible que una estancia, una chacra, un campo de deportes puedan serlo; en este caso, el vendedor procederá como es normal en este tipo de operaciones, vale decir vender al contado o breves plazos.
Distinto es el caso de la vivencia; el constructor de un barrio de viviendas económicas o simplemente el vendedor de un loteo destinas do a construirlas, tiene en el leasing un instrumento que le ofrece seguridades y garantías que no le brinda una simple venta a plazos. Y en cuanto al comprador, el leasing le ofrece la posibilidad de adquirir su lote o su vivienda a largos plazos, accesibles a sus posibilidades económicas.
A diferencia del leasing de cosas muebles, el dador del inmueble. No necesita ser una entidad financiera ni una sociedad constituida con ese fin: cualquier propietario puede serlo (art. 32, inc. a), ley 24.441).
737. Disposiciones generales. -Son aplicables al leasing inmobiliario las mismas disposiciones relativas al de cosas muebles, en cuanto no se opongan a su misma naturaleza. En consecuencia: a) Es necesario que el canon se fije teniendo en cuenta que el valor de la cosa quede amortizado en el término de la duración del contrato (art. 27, ley 24.441). b) Se requiere también que e: tomador tenga la facultad de comprar la cosa, pagando su valor residual, facultad que puede ser ejercida a partir de que el tomador de la cosa haya pagado la mitad de los periodos de alquiler o aun antes si así se hubiera pactado.
c) Las partes pueden convenir la sustitución del inmueble por otro. d) Es oponible frente a terceros, una vez inscripto el Registro de la Propiedad Inmueble. e) En caso de quiebra del dador o del tomador, se producen los efectos que hemos señalado en el número 732. f) La transmisión del dominio se produce con el otorgamiento de la escritura de transferencia de la propiedad y su inscripción en el Registro. g) Hasta el momento de la transferencia del dominio, se aplicarán subsidiariamente las disposiciones legales relativas a la locación de cosas y a partir de ese momento, las relativas al contrato de compraventa. h) No rigen los plazos mínimos o máximos de locación de inmuebles (art. 27, c]).
738-743. Disposiciones especiales. – Conforme con los dispuesto por el artículo 34, ley 24.441, el incumplimiento por parte del tomador de pagar puntualmente el canon pactado, dará lugar a los siguientes efectos:
a) Sí el deudor hubiera pagado menos de un cuarto de la cantidad de períodos de alquiler convenidos, la mora será automática y el dador podrá demandar judicialmente el desalojo; se dará vista por cinco días al tomador, quien podrá probar documentadamente que están pagados los períodos que se le reclaman o paralizar el trámite, por una única vez, mediante el pago de los alquileres adeudados con más sus intereses. Caso contrario, el juez dispondrá el desalojo, sin más trámite.
b) Si el tomador hubiese pagado más de un cuarto, pero menos del setenta y cinco por ciento (75%) de los períodos adeudados, para lo cual el tomador tendrá un plazo de sesenta días contados a partir de la notificación. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiera verificado, el dador podrá demandar el desalojo, de lo cual se dará vista por cinco días al tomador, quien podrá demostrar el pago de loe períodos reclamados o paralizar el procedimiento mediante el pago de los alquileres adeudados con más sus intereses, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento. Caso contrario, el juez dispondrá el lanzamiento sin más trámite.
c) Si el incumplimiento se produjese después del momento en que el tomador está habilitado para ejercer la acción de compra o cuando hubiese pagado más de dos terceras partes de la cantidad de períodos de alquiler estipulados en el contrato, el dador deberá intimarlo al pagar y el tomador tendrá la opción de pagar en el plazo de noventa días los alquileres adeudados, con más sus intereses, o el valor residual que, resulte de la aplicación del contrato a la fecha de la mora. Pasado ese plazo sin que el pago se hubiera verificado, el dador podrá demandar el desalojo, de lo cual se dará vista al tomador por cinco días, quien sólo podrá paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas en este inciso.
d) Producido el desalojo, el dador podrá reclamar el pago de los alquileres adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y los daños y perjuicios que resultasen del deterioro anormal del inmueble imputables al tomador.
Como puede apreciarse, la ley establece un procedimiento rápido y expeditivo para desalojar al tomador, con pérdida de los alquileres ya pagados y con el reconocimiento de un crédito por los que debió pagar hasta el momento del desalojo. Este procedimiento se propone como objetivo estimular el ofrecimiento de lotes o viviendas ya construidas, otorgando al dador garantías de que su crédito será satisfecho fielmente y, en caso contrario, de que podrá recuperar prontamente el inmueble. Todo ello, sin desproteger al tomador, pues se le da oportunidad de conservar el inmueble, pagando lo que adeuda.
Autor:
Walter
| Página siguiente |