Propiedad Horizontal venezolana, relacionado con el derecho de los propietarios sobre las cosas comunes

La propiedad horizontal

Para efectos del presente trabajo de investigación, es importante en primer lugar, tratar de definir lo que se entiende por propiedad horizontal, para lo cual, es importante traer a colación lo expresado por Reyes (1050: 20) citado en García (2009: 1) quien señala que la misma es "una forma de propiedad que ejerce sobre los diferentes pisos o departamentos en que se divide materialmente un edificio o construcción habitable, siendo dueño exclusivo de cada uno de dichos pisos o departamentos una persona diferente y condueños con otros propietarios de divisiones semejantes, en algunos bienes de que todos se sirven para el cumplido ejercicio de sus respectivos derechos".

De la misma, manera otros autores, como es el caso de Planio y Ripert (1932: 264) citados en García (Ibid: 2), manifiestan que la propiedad horizontal es "una superposición de propiedades distintas y por separado, complicada por la existencia de una copropiedad que afecta a las partes comunes por fuerza o bien destinadas al uso común de los diferentes propietarios".

En tal sentido, se puede realizar la inferencia de que la propiedad horizontal, es una forma de propiedad que presenta características especiales, en la que existen copropietarios sobre bienes exclusivos y bienes comunes, los cuales, es necesario distinguir unas de otras, puesto que, "A) unas y otras están sometidas a distintas normas y B) no es siempre fácil diferenciarlos ya que son partes de un mismo todo", Aguilar (2007: 326).

Así pues, se puede expresar que según García (ob cit), que las cosas de propiedad exclusiva vienen a ser los apartamentos y locales sobre los cuales el propietario del bien ejerce el derecho de manera exclusiva.

Mientras que, por su parte, con respecto a las cosas comunes, García (ob cit), manifiesta que no existe uniformidad de criterios para definir lo que son las cosas comunes, puesto que, en la doctrina jurídica existen diferentes posturas sobre el tema. En tal sentido, algunos autores entienden como cosas comunes a aquellas que son de uso de todos condueños. Mientras que, por otro lado, otros autores manifiestan que, sino existe un título en contra, las cosas comunes son, todas aquellas que no son de uso exclusivo.

En otro sentido, es de destacar que según Aguilar (ob cit), que las cosas comunes pueden clasificarse en: cosas comunes a todos los apartamentos y cosas comunes a determinados apartamentos. Ahora bien, una vez contextualizado lo referente a las cosas comunes, es plausible proceder a analizar un artículo de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, relacionado con el derecho de los propietarios sobre las cosas comunes.

Analizar un artículo de la Ley de Propiedad Horizontal venezolana, relacionado con el derecho de los propietarios sobre las cosas comunes.

En lo concerniente al análisis de un artículo de la Ley de Propiedad Horizontal en Venezuela, relacionado con el derecho de los propietarios sobre las cosas comunes, se ha tomado en consideración el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (1983), el cual, establece lo siguiente:

Son cosas comunes a todos los apartamentos:

a. La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;

b. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;

c. Las azoteas, patios o jardines.

Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;

d. Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;

e. Los locales destinados ala administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;

f. Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;

g. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;

h. Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;

i. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.

j. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;

k. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;

l. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.

Así pues, una vez citado el artículo en cuestión, es posible realizar el análisis del mismo. De tal forma, es importante indicar que en dicho artículo, se define cuales son las cosas comunes que existen en una propiedad horizontal. De tal forma, se pueden mencionar como cosas comunes, a todo el terreno que sirvió de base para la obtención del permiso para construir, esto quiere decir, que dicha área de terreno es considerada como cosa común para todos los propietarios del inmueble.

Por otra parte, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, estatuye que son cosas comunes los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones, así como, las azoteas, patios o jardines. En tal sentido, se puede inferir que las áreas anteriormente nombradas, califican como cosas comunes, lo cual, da a entender que si una persona es propietario del un local o apartamento en un determinado edificio de propiedad horizontal, está sometido jurídicamente a esta norma. No obstante, es de destacar que cuando las azoteas, patios o jardines presenten solamente acceso por medio de un apartamento o local serán de uso exclusivo del propietario del respectivo apartamento o local.

Asimismo, se puede indicar que son cosas comunes los sótanos. Sin embargo, esta norma no aplica cuando los apartamentos o locales cumplan con las Ordenanzas Municipales. Así pues, que caso de existir en los sótanos antes mencionados estacionamientos, depósitos o maleteros se someterán a las normas jurídicas cuyo ámbito de competencia sea relativo a los estacionamientos, depósitos o maleteros.

De la misma forma, el artículo en cuestión, establece que son cosas comunes los locales que hayan sido destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. De manera que, como ejemplo de cosas comunes de este tipo, se tiene al local donde se aloja el conserje de un edificio.

Igualmente, la ley en cuestión, considera cosas comunes a los locales y obras de seguridad, así como, a las áreas deportivas y de recreación, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes. Como ejemplo de este tipo de cosas comunes, se tienen las cachas deportivas que pertenecen a un determinado edificio, así como, el salón de fiestas. Para explicar, este aparte, cada propietario puede hacer uso de las cosas comunes de un inmueble en cuestión.

Del mismo modo, son cosas comunes según el artículo 5 de dicha ley de propiedad horizontal, los locales e instalaciones de servicios centrales, como es el caso electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares. Por lo cual, se puede indicar que, también es cosa común el local en el que se encuentran los servicios antes mencionados.

De la misma, manera son cosas comunes, los artefactos o máquinas que son utilizados para la incineración de la basura y residuos, y todos los artefactos, instalaciones y equipos que se encuentran dentro de una propiedad horizontal y son utilizados para el beneficio común de los propietarios del inmueble.

En ese mismo orden de ideas, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal señala como cosa común a los puestos de estacionamiento que hayan sido declarados como tales en el documento de conformación del condominio. En tal sentido, la ley establece que a cada apartamento se le debe asignar un puesto de estacionamiento, el cual, es propiedad del mismo dueño. No obstante, los puestos de estacionamiento, que estén sobrando, es decir que cuando hayan sido asignados todos los puestos de estacionamiento, los sobrantes, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. Además es importante indicar que, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. Es de hacer la salvedad, que siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento.

También, dicho artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que son cosas comunes los maleteros y depósitos en general que hayan sido declarados como cosas comunes en el documento de condominio. De tal manera, el documento de condominio puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. Por lo cual, los maleteros o depósitos que hayan asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.

Por otra parte, el artículo al cual se hace referencia estatuye que son cosas comunes cualquier otra parte del inmueble que sea necesaria para la existencia, seguridad, higiene y conservación de dicho inmueble, así como, para que se permita el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales que existan el inmueble de propiedad horizontal.

Por último, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que son cosas comunes las que son señaladas como tales en el documento de condominio, teniendo como prerrogativa a los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si existiesen dentro del inmueble, cuyos frutos sean destinados al pago total o parcial de los gastos comunes. En líneas generales se puede inferir, que las cosas comunes que pertenecen de forma común a todos los propietarios, son definidas de manera explicita en el articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Aunado a lo anterior, es significativo manifestar que, otros artículos de la Ley de Propiedad Horizontal establecen normas jurídicas referentes a las cosas comunes. Dentro de estos artículos, se pueden mencionar el artículo 6 (referente a los derechos de cada propietario en las cosas comunes); el artículo 8 (sobre los derechos de cada propietario de cómo servirse de las cosas comunes) y el artículo 9 (referente a las mejoras de las cosas comunes).

Referencias Bibliográficas

AGUILAR, J. (2007). Cosas, Bienes y Derechos Reales. Derecho Civil II.

Universidad Católica "Andrés Bello". 8ª edición. Caracas. Venezuela.

GARCIA, Y. (2009). Origen de la propiedad horizontal, Sesión 17. La propiedad horizontal, tema 3. Los derechos reales, unidad 3. Derecho Civil II. Material suministrado por la Cátedra de Derecho Civil II. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Universidad de los Andes. Mérida. Venezuela.

Ley de propiedad Horizontal. (1983). Disponible en: http://www.viviendaenred .net/leyes_decretos/Documentos/LEY%20PROPIEDAD%20HORIZONTAL.pdf. [Consultada: 02 -03 -2008].

Autor:

Urbina Pimentel, Alexis José

Cátedra: Derecho Civil II (Bienes, Cosas y

Derechos Reales).

Profesora: Yajaira García Blandón.

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS

ESCUELA DE DERECHO

ESTUDIOS INTERACTIVOS A DISTANCIA

DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO

DERECHO CIVIL II (BIENES, COSAS y DERECHOS REALES).

Mérida, marzo de 2009.