Reglamento de inscripciones del registro mobiliario de contratos vinculado con registros jurídicos de bienes muebles (página 3)

El artículo 400 del abrogado Código de Procedimientos Civiles de 1912, establecía que eran instrumentos públicos los siguientes: 1) Las escrituras públicas y demás documentos extendidos por notarios conforme a las leyes; 2) Los extendidos o autorizados por los funcionarios y empleados públicos en ejercicio de sus atribuciones; 3) Las partidas de nacimiento, matrimonio y defunción extendidas en los registros del estado civil o en los libros parroquiales; 4) Las escrituras extendidas ante el juez de paz por falta de notario, desde que se protocolicen. El artículo 402 del mismo Código  establecía que merecen fe las copias de instrumentos públicos autorizados por el notario o funcionario público en uso de sus atribuciones. Este mismo Código establecía en su artículo 410 que los instrumentos privados pueden otorgarse en cualquier forma e idioma, salvo disposición contraria de la ley.

El principio de titulación auténtica se encuentra consagrado en el artículo 4 del Reglamento de las Inscripciones de 1936, de la siguiente manera: "Las inscripciones se extenderán por el mérito de títulos que consten en instrumentos públicos".

El artículo 5 del Reglamento de las Inscripciones establece: "Se entiende por título para los efectos de la inscripción el instrumento o instrumentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, y que hagan fé por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite".

El derogado artículo 131 del Reglamento de las Inscripciones establecía: "La inscripción de las sociedades civiles se efectuará por el mérito de los partes o testimonios de la escritura pública de constitución social. Por el mérito de instrumentos de la misma naturaleza se inscribirán sus modificaciones o extinción".

El artículo 135 del Reglamento de las Inscripciones establece que: "Para proceder a efectuar la inscripción de las personas jurídicas se deberá constatar que está constituidas de conformidad con las disposiciones pertinentes del Código Civil. Para ello se tendrá en cuenta lo que aparece del instrumento público presentado".

El Reglamento de las Inscripciones establece en el artículo 144 la inscripción en mérito a instrumento público en el Registro de Mandatos y en el artículo 152 del mismo Reglamento Registral la inscripción en mérito a resoluciones judiciales consentidas en el Registro Personal.

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Titulación Auténtica en los siguientes artículos:

1)     Art. VI del T.P. (Principio de Titulación Auténtica).

2)     Art. 6 (Copias certificadas de actas).

3)     Art. 30 (Escritura de cambio de domicilio).

4)     Art. 31 (Nombramiento y poderes).

5)     Art. 61 (Modificación de estatuto).

6)     Art. 77 (Inscripción de acuerdos adoptados en junta general no presencial).

7)     Art. 88 (Transferencia de Participaciones).

8)     Art. 89 (Aumento o reducción de capital).

9)     Art. 90 (Separación de socio).

10)  Art. 91 (Exclusión de socio).

11)  Art. 95 (Sucesión de participaciones y partición de participaciones).

12)  Art. 97 (Transferencia de Participaciones).

13)  Art. 98 (Adquisión de participaciones por la sociedad).

14)  Art. 101 (Separación y exclusión de socio).

15)  Art. 105 (Transferencia de participaciones).

16)  Art. 107 (Sucesión de participaciones y partición de participaciones).

17)  Art. 108 (Sustitución de socio).

18)  Art. 109 (Modificación de pacto social).

19)  Art. 110 (Exclusión de socio).

20)  Art. 114 (Emisión no colocada total o parcialmente).

21)  Art. 115 (Reembolso de obligaciones).

22)  Art. 116 (Inscripción de representante y apoderados especiales de obligacionistas).

23)  Art. 117 (Escritura de transformación).

24)  Art. 119 (Escritura de fusión).

25)  Art. 124 (Escritura de escisión).

26)  Art. 130 (Escritura de reorganización simple).

27)  Art. 134 (Inscripción de transferencia de bienes y derechos que integran el bloque patrimonial aportado).

28)  Art. 135 (Escritura de reorganización de sociedades constituidas en el extranjero).

29)  Art. 142 (Escritura de transformación).

30)  Art. 144 (Escritura de reorganización simple).

31)  Art. 145 (Escritura de fusión).

32)  Art. 146 (Escrutura de escisión).

33)  Art. 150 (Escritura Pública de sucursal en el Perú de sociedad constituida en el extranjero).

34)  Art. 157 (Resolución de Corte Suprema).

35)  Art. 159 (Revocación de acuerdo de disolución).

36)  Art. 163 (Resolución que ordena la inscripción de sociedad irregular no inscrita).

37)  Art. 165 (Inscripción en mérito a Certificado de vigencia de sociedad).

38)  Art. 166 (Requisitos adicionales al art. 165).

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 admite la inscripción en mérito a documento privado en los siguientes artículos:

1)     Art. 20 (Solicitud de reserva).

2)     Art. 149 (Inscripción de cancelación de sucursal).

3)     Art. 155 (Inscripción de cancelación de sucursal).

4)     Art. 160 (Solicitud de extinción).

5)     Art. 166 (Requisitos adicionales al art. 165).

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "que todo acto o negocio inscribible es necesario que se formalice en documento auténtico, garantizándose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza del derecho".

El artículo 3 de la ley hipotecaria española establece que para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Este principio registral de titulación auténtica o titulación pública se encuentra consagrado no sólo en el sistema registral peruano, sino también en el sistema registral francés.

2. Ejecutorias Registrales PERUANAS

I.          Resolución Nº 023-96-ORLC/TR. Conforme lo dispone el artículo 2010 del Código Civil, la inscripción se efectúa en virtud de título que conste en instrumento público salvo disposición contraria de la ley (Jurisprudencia Registral. Tomo  II. Pag. 50).

III.            Resolución Nº 025-96-ORLC/TR. La inscripción se efectúa en virtud de título que conste en instrumento público y solamente en los casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados, acorde a lo prescrito en el artículo 2010 del Código Civil y lo dispuesto en los artículos 122 y 124 del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 52).

IV.           Resolución Nº 005-94/JUS-JVR. Tal como lo prescribe el art. 183 de la Ley General de Instituciones Bancarias, Financieras y de Seguros, se permite que los contratos que celebren las Empresas bancarias y financieras se extiendan en documento privado con firmas legalizadas notarialmente (Jurisprudencia Registral. Tomo I. Pag. 29).

3. ANTECEDENTES

El Principio Registral de Titulación Auténtica se encontraba consagrado en el artículo 1041 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: "Las inscripciones se harán en virtud de títulos que consten en instrumento público, salvo disposición contraria de la ley".

El artículo 123 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 establecía lo siguiente: "Las inscripciones se efectúan en virtud de testimonios o copias certificadas expedidas por el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz correspondiente. Los notarios, al respecto, observarán las disposiciones de la Ley de 4 de Octubre y de su Reglamento, así como las normas complementarias que tengan a bien dictar la Junta de Vigilancia".

Dicho Reglamento establecía en su artículo 124 sobre la inscripción en mérito a instrumentos privados lo siguiente: "Solamente en los casos en que la ley expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados".

El principio registral de titulación auténtica se encontraba establecido en el artículo  3 del Anteproyecto del Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: ""Constituye título para efecto de las inscripciones, el instrumento público que contenga hechos o actos jurídicos inscribibles otorgado conforme lo determina la ley y haga fe por sí solo o con otros complementarios". Dicho Anteproyecto establecía sobre la inscripción en mérito a instrumentos privados en su artículo 4 lo siguiente: "Sólo en los casos en que los dispositivos legales expresamente lo autorice, pueden extenderse inscripciones en virtud de documentos privados".

VI. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

1. COMENTARIOS

El Principio Registral de Publicidad está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene  conocimiento del contenido de las inscripciones".

También se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en cuyo segundo párrafo establece: "El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran tenido  conocimiento efectivo del mismo".

El contenido del artículo 2012 del Código Civil es aplicable tanto para las inscripciones como las anotaciones preventivas.

El artículo I del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos tiene un contenido mas preciso que el artículo 2012 del Código Civil ya que se refiere al contenido de las partidas registrales, es decir, a los asientos de inscripción, cuyo contenido se establece que afecta a los terceros.

La publicidad no se extiende a los títulos archivados, salvo que existan circunstancias que determinen lo contrario en un caso concreto.

Para algunos tratadistas existe discusión si la publicidad que otorga el Registro se extiende o no a los títulos archivados. Pero en todo caso esta problemática sólo puede ocurrir en los Sistemas Registrales con Archivo de Títulos registrados.

El principio registral de publicidad se encuentra consagrado en el artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que se refiere a la publicidad material, por el cual se presume que todos tienen conocimiento del contenido de los asientos de inscripción.

Lo que interesa es que haya tenido posibilidad de conocer, y no que haya conocido, es decir, es irrelevante si haya conocido o no.

Es distinta la notificación judicial por que ésta tiene como objeto poner conocimiento de los interesados el contenido de las resoluciones judiciales (Código Procesal Civil artículo 155); mientras que la registración basta que se haya podido conocer para que le sea oponible y le afecte.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "Los asistentes de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia".

Según el artículo 222 de la ley hipotecaria española de 1861 la publicidad registral en España es limitada sólo para quienes tengan interés en consultarlos. Por lo cual podemos afirmar que la misma es distinta que a la del derecho registral peruano, ya que en este último no se requiere dicho interés sino que es totalmente libre, como regla general, con ciertas excepciones, como por ejemplo en el caso del registro de testamentos.

Este principio registral de publicidad se encuentra consagrado además en el sistema registral francés y portugués.

Cuando nos referimos a Publicidad, podemos referirnos a Publicidad Formal y Publicidad Material.

2. PUBLICIDAD FORMAL

A la publicidad formal también se le denomina como publicidad procesal y se refiere a la forma como se accede a la información que brinda el registro, es decir se refiere a los certificados y a las manifestaciones, a su vez puede ser directa e indirecta. La publicidad directa se refiere a las manifestaciones y la publicidad indirecta a los certificados pueden ser compendiosos o literales. El abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 regulaba la Publicidad Formal del art. 184 al art. 201. El Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 regula la publicidad formal del artículo 127 al 141. En Perú la Publicidad Registral que brinda el Registro es completa, salvo el caso de los Testamentos, conforme al artículo II del Título Preliminar y artículo 127 del Nuevo Reglamento General  de los Registros Públicos y artículo 15 del Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.

3. PUBLICIDAD MATERIAL

A la publicidad material también se le denomina publicidad sustantiva y se refiere al efecto que produce la registración, que es una característica principal del los Sistemas Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la registración surte efecto o perjudica a terceros.

4. Ejecutorias Registrales PERUANAS

I.          Resolución Nº 071-97-ORLC/TR. El contenido de los asientos de inscripción es oponible al adquirente al margen de cualquier declaración del transferente (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 108).

5. ANTECEDENTES

El principio registral de publicidad se encontraba consagrado en el artículo V del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones".

El Principio Registral de Publicidad se encontraba establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del Anteproyecto del  Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: "Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones"

VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

1. COMENTARIOS

El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el artículo 2013 del Código Civil de 1984, que establece: "El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez."

También se encuentra consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos: "Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez."

El inciso b del artículo 3 de la Ley 26366 publicada el 16 de octubre de 1994, establece como una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: "La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme."

El contenido de los asientos de inscripción o anotación, se presumen ciertos y producen sus efectos mientras no se declaren nulos o sean cancelados, o se rectifiquen posteriormente.

Es necesario tener en cuenta la importancia de los efectos de este principio, en casos extremos, supongamos que el título que origina la inscripción de una traslación de dominio es falsificado e incluso el autor de tal delito ha sido condenado y dicha sentencia recaída en un proceso penal ha quedado firme, incluso en tal caso la inscripción originada con dicho documento, continúa produciendo efectos legales.

Incluso en el caso que en el registro se tenga conocimiento de tal hecho y la persona que se favoreció con la traslación de dominio puede venderlo y luego en mérito a dicha compra-venta inscribirse otra traslación de dominio.

La consagración del principio registral  de Legitimación exige que los Registradores efectúen la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir, exige una calificación registral fuerte, por que los efectos de la registración son mayores en los Sistemas Registrales que consagran el Principio Registral de Legitimación como el caso del Sistema Registral Peruano. Es decir, este Principio Registral no se encuentra consagrado en todos los Sistemas Registrales.

Este principio registral es de gran importancia en los procesos judiciales, por que si se demanda la prescripción adquisitiva de un inmueble inscrito debe demandarse necesariamente al titular registral, es decir, en dicho supuesto debe demandarse necesariamente al que en el Registro aparece como propietario. Lo mismo sucede en el supuesto que se demande la nulidad del acto inscrito, o la rescisión o la resolución o la ineficacia por fraude de acreedores, en estos supuestos se debe demandar al titular registral, por ser ésta una consecuencia procesal del Principio Registral de Legitimación.

Es decir, el Principio Registral de Legitimación tiene por objeto otorgar fuerza legitimatoria a la adquisición que aparece inscrita a favor del titular registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran este Principio Registral como el Sistema Registral Peruano, la registración surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este Princpio Registral.

El Principio Registral de Legitimación protege la adquisición de quien adquiere la calidad de Titular Registral y también protege a quien contrata en mérito de lo que aparece en los asientos de registración. En tal sentido la primera parte del artículo 539 del Código Procesal Civil de 1993 establece que el perjudicado por una medida cautelar dictada en proceso en que no es parte puede pedir su suspensión sin interponer tercería, anexando título de propiedad registrado. Es decir, en este supuesto no es necesario iniciar un proceso judicial por que la inscripción legitima al titular registral.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "El registro se presume exacto e íntegro". En la misma declaración se declara: "Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular, quien se halla exonerado de la carga de la prueba".

El artículo 38 de la ley hipotecaria española establece que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existe y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. 

Este principio registral de legitimación se encuentra consagrado en el derecho español, peruano, francés, portugués, alemán, suizo y brasileño.

2. ERROR MATERIAL Y ERROR DE CONCEPTO

El contenido de los asientos registrales surten efectos aún en el caso que contengan error de concepto o error material, y en caso de ser rectificados, tal rectificación surtirá efectos desde que se solicita la rectificación y en los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice, conforme al artículo 86 del Reglamento General de los Registros Públicos. Las inexactitudes registrales (error material y error de concepto) y su rectificación se encuentran reguladas del artículo 75 al artículo 90 del Reglamento General de los Registros Públicos.

El artículo 183 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 establecía que la rectificación no produce efectos sino desde el momento en que se extiendía el correspondiente asiento.

3. EJECUTORIAS REGISTRALES PERUANAS

I.              Resolución Nº 037-96-ORLC/TR. El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su invalidez, a tenor de lo prescrito por el artículo 2013 del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 60). II.             Resolución Nº 121-96-ORLC/TR. No procede rectificar la partida de un inmueble, aún cuando se haya acreditado la calidad de bien propio, a favor de uno de los cónyuges, cuando de la partida registral se desprende que el bien se encuentra registrado a favor de los herederos del cónyuge a quien legalmente no le correspondía dicha titularidad, ya que el contenido de los asientos registrales se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 79).

III.            Resolución Nº 291-96-ORLC/TR. No puede considerarse tercero registral al titular del dominio de un bien, si al momento de la inscripción de la transferencia a su favor, se encontraba vigente una anotación que publicitaba un litigio, una situación jurídica no consolidada respecto de dicho bien. El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez en aplicación del artículo 2013 del Código Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 63).

IV.           Resolución Nº 251-96-ORLC/TR. No es procedente la inscripción de transferencia de un inmueble por sucesión intestada, cuando la partida en que se sustenta la calidad de heredero del solicitante ha sido cerrada por ser la menos antigua, ello atendiendo a la duplicidad de partidas existentes, ya que de acuerdo al principio registral de prioridad, el Registro ampara y prefiere a quien inscribió primero, aplicándose por tanto el beneficio de legitimación contemplado en el artículo 2013 del Código Civil sin perjuicio de que en la realidad extra registral el mejor derecho corresponda a los titulares de la partida menos antigua, hecho que debe ser determinado en la vía judicial (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 209).

V.            Resolución Nº 193-97-ORLC/TR. No procede rectificar un asiento cuando ello conlleva la modificación tácita  de otro asiento que, pese a contener un error de concepto, se encuentra legitimado registralmente por virtud del artículo 2013 del Código Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 229).

VI.           Resolución Nº 247-97-ORLC/TR. No procede la rectificación de un asiento registral respecto a la calidad de bien social de un inmueble, mientras no se presenten documentos probatorios que desvirtúen la presunción juris tantum del artículo 185 del Código Civil de 1936, surtiendo el asiento registral, plenos efectos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 91).

VII.          Resolución Nº 276-97-ORLC/TR. El Inmueble objeto de venta e inscrito como bien propio, se presume cierto y mantiene tal calidad mientras no se contradiga judicialmente, siendo improcedente la inscripción de sucesión testamentaria de quien no tiene dominio inscrito (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 235).

VIII.         Resolución Nº 376-97-ORLC/TR. No procede atender la solicitud de rectificación de un asiento por supuesto Error Material a mérito de título archivado, cuando de la verificación de ambos se advierte plena concordancia (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag.61).

IX.           Resolución Nº F082-97-ORLC/TR. El Registro Fiscal de Ventas a Plazos no debe inhibirse del conocimiento y prosecución del procedimiento iniciado al amparo de la inscripción del contrato de compra venta, por cuando el hacerlo supondría desconocer las garantías y efectos sustantivos que el Sistema Nacional de los Registros Públicos reconoce y otorga a la inscripción; y por lo mismo,  no se está frente a un caso que encuadre dentro del supuesto del artículo 13 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, máxime si no se conoce el contenido y los alcances del proceso judicial alegado. En ese sentido,  los efectos de la inscripción puede ser enervada, pero de acuerdo a las formalidades establecidas en la Ley, sea mediante su modificación con intervención de las partes o sentencia firme, o a través de medidas cautelares, ya que la facultad discrecional del Juez se halla ampliamente reconocidas en nuestra legislación (Jurisprudencia Registral. Volumen  V. Pag. 444).

X.            Resolución Nº F83-97-ORLC/TR. El Registro Fiscal de Ventas a Plazos no debe inhibirse del conocimiento y prosecusión del proceso iniciado al amparo de la inscripción del Contrato de Compra Venta a Plazos, por cuanto el hacerlo supondría desconocer las garantías y efectos sustantivos que el Sistema Nacional de los Registros Públicos reconoce y otorga a la inscripción; y por lo mismo no se está frente a un caso que encuadre dentro del supuesto del artículo 13 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, máxime si lo demandado judicialmente, la Resolución del Contrato de Compra Venta a Plazos inscrito en el Registro Fiscal, es de fecha posterior a la del asiento de inscripción, la demanda de pago de cuotas su ampliación y las cuotas reclamadas. En ese sentido los efectos de la inscripción puede ser enervada pero de acuerdo a las formalidades establecidas por Ley, sea mediante su modificación con intervención de las partes, sentencia firme o a través de medidas cautelares, ya que la facultad discrecional del Juez para dictarlas se halla ampliamente reconocida en nuestra legislación (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 448).

XI.           Resolución Nº 085-97-ORLC/TR. La Resolución Judicial emitida en el proceso civil sobre ineficacia de inscripción en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos que indica que la comunicación remitida es para poner en conocimiento del Registro del inicio del proceso y para que el Registrador proceda conforme a sus atribuciones, corrobora el criterio del Tribunal, emitido en reiterada jurisprudencia, de no suspenderse el procedimiento de pago de cuotas seguido ante este Registro cuando la cuestión litigiosa incide en el contenido del asiento de inscripción, el mismo que se presume cierto y produce todos sus efectos legales oponibles frente a terceros, permanentemente y sin alteración, en tanto no haya título modificatorio  posterior o sentencia judicial firme; en virtud de la garantía del Sistema Nacional de los Registros Públicos, referida a la intangibilidad del contenido de los asientos registrales (Jurisprudencia Registral. Volumen V. Pag. 452).

4. ANTECEDENTES

El principio registral de legitimación se encontraba consagrado en el artículo VII del Título Preliminar del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: "El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique en la forma que establecen las leyes y reglamentos o no se declare judicialmente su invalidez".

El Principio Registral de Legitimación se encontraba establecido en el artículo VI del Título Preliminar del Anteproyecto del  Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: "El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se modifique o se declare judicialmente su invalidez. Ninguna inscripción  podrá ser rectificada o invalidada por resolución administrativa".

Conforme a la Exposición de Motivos del Libro de Registros Públicos publicada el 19 de julio de 1987, el artículo 2014 del Código Civil Peruano de 1984 tuvo como fuente de inspiración la Ley Hipotecaria Española de 1946.

VIII. PRINCIPIO DE Fé PÚBLICA REGISTRAL

1. COMENTARIOS

El principio registral de fe pública registral se encuentra consagrado en el art. 2014 del código civil peruano de 1984, que establece lo siguiente:  "el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece  con facultades para otorgarlo , mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante  por virtud de las causas que no consten  en los registros públicos. la buena fe del tercero se presume  mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro."

También se encuentra establecido en el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los siguientes términos: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales."

Es decir, la protección que se otorga al tercero registral comprende aún en el supuesto que se declare la invalidez, rescisión o resolución del título de quien adquirió su derecho, en tal sentido, la protección que se otorga al tercero registral comprende los supuestos de ineficacia estructural (nulidad y anulabilidad) y los supuestos de ineficacia funcional (rescisión y resolución).

El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades consagra el Principio Registral de Fe Pública Registral en los siguientes términos: "La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del Registro no perjudicará al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurídicos sobre la base de los mismos, siempre que las causas de dicha inexactitud e invalidez no consten en los asientos registrales".

El inciso c del artículo 3 de la Ley 26366 establece como una de las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: "La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro".

El Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la adquisición del tercero registral y puede ser  suficiente que la adquisición sea a título gratuito, o requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso del Sistema Registral Peruano.

El Sistema Registral Austriaco consagra este principio registral sin el requisito del título oneroso, es decir, en dicho Sistema Registral para los efectos de la aplicación del Principio Registral de Fe Pública Registral no existe distinción entre los beneficios que se concede al adquiriente a título gratuito y los beneficios que se concede al adquiriente a título oneroso.

El requisito de buena fe exige que no se haya tenido conocimiento de la realidad extrarregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad de compra venta inscrita y se acredita que el adquiriente conocía de la existencia de dicho proceso judicial, no puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto este adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe Pública Registral en el Sistema Registral Peruano y lo mismo sucede en todos los otros Sistemas Registrales en los cuales también se consagre el Principio de Fe Pública Registral a título oneroso.

El principio registral de fe publica registral tiene por finalidad proteger al tercero registral siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos, los cuales se detallan mas adelante.

La inscripción del derecho de quien adquiere la calidad de tercero registral, tiene doble efecto, por que dicha inscripción surte efecto frente a los adquirientes que no inscriben (a los cuales excluye con la inscripción, conforme al Principio de Prioridad Excluyente) y frente a todas las demás personas.

El Principio Registral de Legitimación no se encuentra consagrado en todos los Sistemas Registrales, es decir, una de las características del Sistema Registral Peruano es estar consagrado en el mismo el Principio Registral de Fe Pública Registral, lo que hace necesario que la calificación registral se realice con mayor cuidado.

El principio de Fé Pública Registral también se encuentra consagrado en el artículo 97 del Reglamento General de los Registros Públicos en los siguientes términos: "La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas no perjudica al tercero amparado  en lo establecido por el artículo 2014 del Código Civil. Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento cancelatorio".

Este artículo protege al tercero registral en las cancelaciones y en los títulos  pendientes.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: "La presunción legitimadora del Registro para que adquiera de buena fé a título oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible. La de asegurarse la debida reparación del interés legítimo perjudicado".  En la misma Declaración se declara: "La buena fe del tercero se presume siempre,  mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro".

El artículo 34 de la ley hipotecaria española establece que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirientes a título gratuito no gozarán de mas protección registral que la que tuviese su causante o transferente.

Por otro lado el artículo 31 de la misma norma establece que la nulidad de las inscripciones de que trata el artículo precedente no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artículo 34.

Además el artículo 207 establece que las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto del tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.

El artículo 302 del reglamento hipotecario español establece que la limitación de dos años, consignada en el artículo 207 de la ley, no alcanzará a las inscripciones que se practiquen en virtud de documentos públicos anteriores a 1 de enero de 1909.

También debemos citar el artículo 8 del reglamento del registro mercantil español que establece que la declaración de inexactitud o nulidad de los asientos del registro mercantil no perjudicará los derechos de terceros de buena fe adquiridos conforme a derecho[xix]. Se entenderán  adquiridos conforme a derecho los derechos que se adquieran en virtud de acto o contrato que resulte válido con arreglo al contenido del registro.

El principio registral de fe pública registral se encuentra consagrado en el derecho peruano, español, portugués, alemán, suizo, austríaco, australiano,

2. TERCERO REGISTRAL

En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario al tercero registral se le denomina Tercero Hipotecario. Es necesario tener presente que el Principio Registral de Fe Pública Registral sólo beneficia o protege la adquisición del tercero registral y no la adquisición del tercero civil, por tanto, es necesario señalar las características del tercero registral, que se encuentran establecidas en el artículo 2014 del Código Civil y que son las siguientes:

1)        Que adquiera el derecho a título oneroso.

2)        Que la persona que le transfiere aparezca en el Registro como propietario.

3)        Que inscriba su derecho el adquiriente.

4)        Que el tercero obre de buena fe, y la buena fé del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Es decir, al adquiriente que cumple estos cuatro requisitos se le denomina Tercero Registral que no es el mismo que el Tercero Civil.

Es necesario precisar que el tercero registral no requiere de los mismos requisitos en todos los Sistemas Registrales, es decir, las características del Tercero Registral no son las mismas en todos los Sistemas Registrales.

3. EJECUTORIAS REGISTRALES PERUANAS

I.              Resolución Nº 040/92-ONARP-JV. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisión, una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos, presumiéndose la buena fe del tercero mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 19).

II.         Resolución Nº 097-96-ORLC/TR. La anotación preventiva enerva la eficacia de la fé pública registral de los titulares de situaciones jurídicas inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones aún no consolidadas, reservando durante su vigencia la prioridad del título (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 39).

4. ANTECEDENTES

El Principio Registral de Fé Pública Registral se encontraba consagrado en el artículo 1052 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: "Los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos; no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título oneroso aunque se anule el derecho del otorgante en virtud del título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro."

No se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Fe Pública Registral se encontraba consagrado en el artículo III del Título Preliminar del Anteproyecto del  Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos".

IX. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

1. COMENTARIOS

El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encuentra consagrado en el artículo 2015 del Código Civil de 1984 el cual establece: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane."

También se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario".

El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Tracto Sucesivo en los siguientes términos: "Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión".

El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en el artículo 13 que: "En el libro denominado Registro de Propiedad se harán los asientos de todos los títulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito; expresándose en el primer asiento la historia de dominio o posesión, y en asientos por separado, unos a continuación de otros, se inscribirán las transferencias, hipotecas y demás derechos inscribibles. El primer asiento debe ser la inscripción de dominio o de posesión del inmueble".

El Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece en su artículo 18 que: "Todas las inscripciones, anotaciones preventivas y extinciones posteriores, se extenderán a continuación del primer asiento por orden sucesivo sin dejar claros entre uno y otro asiento".

El derogado artículo 130 del Reglamento de las Inscripciones establecía que: "En asientos sucesivos se inscribirán las modificaciones de las sociedades civiles que varíen las cicunstancias y los términos del primer asiento o asientos precedentes; su disolución y su terminación por vencimiento del plazo, cuando así se solicite".

El artículo 134 del Reglamento de las Inscripciones establece que: "En asientos sucesivos se inscribirán las cancelaciones o disoluciones de las asociaciones o fundaciones, en los casos previstos en la escritura de su constitución o señalados en el Código Civil, o en el que hubieran realizado su objeto".

La parte final del artículo 144 del Reglamento de las Inscripciones establece que: "…debiendo extenderse, en asientos sucesivos, sus sustituciones, sus modificaciones, sus revocatorias, etc", respecto a la inscripción de mandatos.

La parte final del artículo 152 del Reglamento de las Inscripciones establece respecto a la inscripciones en el Registro Personal que: "En el primer asiento de ella se insertará la resolución consentida del Juez que ordena la inscripción, y en asientos sucesivos las resoluciones que modifiquen o revoquen la primera, y las cancelaciones que ordene el juez o que resulten de los documentos, según los casos".

El primer párrafo del artículo 202 del Reglamento de las Inscripciones establece que: "La primera inscripción de cada buque será la de propiedad del mismo. La falta de dicha inscripción será motivo suficiente para denegar cualquier otra mientras se subsana la falta de instancia de quien  tenga interés legítimo". El artículo 208 del mismo Reglamento establece que: "Se inscribirán en asientos sucesivos, y previa la presentación de los correspondientes documentos, los cambios en la propiedad de los buques, en su denominación, o en cualquiera de las demás condiciones enumeradas en el artículo anterior; así como la imposición, modificación y cancelación de los gravámenes de cualquier género que pesen sobre ellos". El artículo 209  establece que: "Para que pueda inscribirse o anotarse, en su caso, la transferencia, gravamen o restricción que afecte al dominio de un buque, será preciso que la persona que lo transfiera o grave, o  contra el cual se establezca en aquel contrato alguna restricción legal, tenga previamente inscrito su derecho, aquel contrato alguna restricción legal, tenga previamente inscrito su derecho; suspendiéndose o denegándose la inscripción o anotación, según los casos, si no se hallare inscrito, o lo estuviese a favor de otra persona".

El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona jurídica.

"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente, sucesor o causahabiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente, causante o autor  en su inmediato anterior", conforme lo precisa Roca Sastre[xx].

No es requisito imprescindible  para la disposición de un bien o derecho la previa inscripción del bien a nombre del transferente, puede disponerse válidamente sin que sea necesaria dicha inscripción.

Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce también con el nombre de Principio de Continuidad y también con el nombre de Tracto Continuo.

Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado.

Otro ejemplo de aplicación de este principio es cuando queremos inscribir el nombramiento de un Gerente si previamente es necesario inscribir la venta de participaciones, o el nombramiento del nuevo directorio.

Otro supuesto sería el caso de la transferencia de participaciones que para inscribirla debe estar inscrita la constitución de la sociedad.

Otro supuesto es el caso del aumento de capital por nuevos aportes o por la capitalización de créditos  contra la sociedad, para inscribirlo es necesario que se inscriba la cancelación del precio de las acciones, conforme al artículo 204 de la Ley General de Sociedades, Ley 26887 publicada el 9 de diciembre de 1997, que establece: "Para el aumento de capital por nuevos aportes o por la capitalización de créditos contra la sociedad es requisito previo que la totalidad de las acciones suscritas, cualquiera sea la clase a la que pertenezcan, estén totalmente pagadas. No será exigible este requisito cuando existan dividendos pasivos a cargo de accionistas morosos contra quienes esté en proceso la sociedad y en los otros casos que prevee esta ley".

Otro supuesto es el caso de la subdivisión de inmuebles que para su inscripción es necesario que el inmueble se encuentre inmatriculado.

Otro supuesto es el caso de la cancelación de hipoteca que para su inscripción es necesario que la hipoteca se encuentre registrada.

Conforme al artículo 66 del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos no procede la extensión de anotaciones preventivas que se originen en la existencia de defectos u obstáculos subsanables ni en la falta de inscripción del derecho de donde emanan.

Es decir, si no aparece inscrito el derecho de donde emana no es posible inscribir ningún título conforme al artículo VI del Título Preliminar y ni tampoco anotarlo conforme al artículo 66 del Reglamento General de los Registros Públicos.

El artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: "Las inscripciones de los Testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o revocatorias, así como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre justificación de la desheredación y las revocatorias de la desheredación, no requieren ninguna inscripción previa. Las sentencias sobre nulidad o caducidad de los testamentos, requieren la previa inscripción de los mismos ".

Es decir, conforme a esta norma es necesario tener en cuenta el Principio de Tracto Sucesivo cuando se solicita la inscripción de sentencias que declaran la nulidad o caducidad de los testamentos otorgados por sus causantes.

El tracto sucesivo puede entenderse como encadenamiento de transmisiones que es el aspecto material o sustantivo, es decir, primero se inmatricula el inmueble, luego se inscribe la primera transferencia, luego la segunda transferencia y así sucesivamente se continúan extendiendo las transferencias respecto del mismo inmueble en una partida registral. El tracto sucesivo en su aspecto material o sustantivo se encuentra consagrado en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, artículo 2015 del Código Civil de 1984 y en los artículos 13, 130, 134, 144 y 152 del Reglamento de las Inscripciones de 1936. El tracto sucesivo entendido como encadenamiento de asientos es el aspecto formal o adjetivo, por el cual  los asientos se extienden a continuación del primer asiento por orden sucesivo y sin dejar claros entre uno y otro asiento. El tracto sucesivo en su aspecto  formal o adjetivo se encuentra consagrado en el artículo 18 del Reglamento de las Inscripciones de 1936.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:"Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de los bienes. El tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido".

El artículo 20 de la ley hipotecaria española establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuera inscribible con arreglo al artículo 205, los registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas q        ue con carácter termporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes…  

A continuación revisaremos el reglamento del registro mercantil español, el cual en su artículo 11 establece que para inscribir actos o contratos relativos a un sujeto inscribible será precisa la previa inscripción del sujeto. Para inscribir actos o contratos modificativos o extintivos de otros otorgados con anterioridad será precisa la previa inscripción de éstos.  Para inscribir actos o contratos otorgados por apoderados o administradores será precisa la previa inscripción de éstos.

Este artículo 11 debe concordarse con los artículos 94.1, 114, 174, 209, 213, 250, 255, 265, 270.1, 271, 278.1, 280, 286.1, 287 y 322 del referido reglamento español.

El principio registral de tracto sucesivo se encuentra consagrado en el derecho registral peruano, colombiano, español, francés, portugués, alemán, austríaco, soviético, australiano y argentino.

2. Tracto Abreviado

El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina Tracto Abreviado, Tracto Comprimido o Tracto Breve, el cual consiste que en un solo asiento se extienden varias inscripciones. El Tracto Abreviado consiste en extender en un solo asiento varias inscripciones. Jerónimo Gonzales, afirma  que el Tracto Sucesivo cumplen los siguientes fines: simplifica los asientos que no interesan a tercero, evita gastos inútiles y facilita la tarea de los Registradores.

Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificación registral es la misma, por tanto, las tasas registrales son las mismas que hubieran correspondido de no haberse utilizado el Tracto Abreviado.

Por ejemplo si un bien está inmatriculado y se presentan para la inscripción dos partes notariales de compra-venta respecto del mismo bien, es decir, A aparece en el Registro como propietario, y en el primer parte notarial aparece que lo vende a B, y en el segundo parte notarial aparece que B  vende el mismo bien a C, en este caso si aplicamos el tracto abreviado en un solo asiento de inscripción se registran las dos compraventas, apareciendo como propietario directamente C, en el mismo supuesto planteado, si no aplicamos el tracto abreviado, deberíamos redactar dos asientos de inscripción,  correspondiendo un asiento de inscripción para cada compra-venta, es decir, en el primer asiento de inscripción se  inscribiríaa la compra venta de A a favor de B y en el segundo asiento de inscripción se inscribiría la venta de B a favor de  C. En este caso los derechos registrales cancelados corresponden a dos compra ventas. Es decir, cuando se aplica el Tracto Abreviado el monto de los derechos registrales a pagar es el mismo que si no se hubiese aplicado el Tracto Abreviado.

3. EXCEPCIONES

Existen inscripciones que se encuentran exceptuadas del principio de tracto sucesivo que son las siguientes:

1)     La inmatriculación, ya que el artículo 2015 del Código Civil Peruano de 1984 establece que ninguna inscripción salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

2)     Las inscripciones a que se hace referencia en el artículo 5 del Reglamento del Registro de Sociedades. Es decir, no requieren la previa inscripción: a) las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito; asímismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones societarias inscribibles, y b) las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales.

3)     La inscripción de disolución, liquidación y extinción de la sociedad irregular no inscrita conforme al artículo 164 del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001.

4)     Las inscripciones de los testamentos, ampliaciones o modificaciones de los mismos o revocatorias así como la anotación preventiva de demandas, las sentencias sobre justificación de la desheredación y las revocatorias de la desheredación en el Registro de Testamentos no requieren ninguna inscripción previa, conforme al artículo 12 del Reglamento del Registro de Testamentos de 1970.

4. INTERRUPCION DEL TRACTO

Cuando los títulos que se presentan al Registro contienen deficiencias no pueden inscribirse. En tal sentido es posible que respecto de un inmueble inmatriculado existan varias traslaciones de dominio que contengan deficiencias que no pueden ser materia de aclaración por no estar presentes los otorgantes. Es decir, traslaciones no inscritas efectuadas una a continuación de otra pero que todas o sólo algunas contengan deficiencias se denomina como interrupción del tracto sucesivo.

En la Exposición de Motivos del Libro IX del Código Civil de 1984 titulado Registros Públicos publicada el 19 de julio de 1987 se precisa que: "En tal circunstancia, el tracto es posible reanudarlo con el cumplimiento previo del procedimiento para obtener títulos supletorios, o con el procedimiento judicial necesario que ordene que inscriba el derecho de alguien que evidentemente no proviene de quien lo tenía inscrito. Esto es pues una excepción del principio de tracto sucesivo, pero a la vez es una forma de remediarlo".

El abrogado Código de Procedimientos Civiles de 1912 en su artículo 1305 establecía que: "Quienes adquieren inmuebles en virtud de lo establecido en el artículo 872 del Código Civil, o quienes fuesen propietarios de inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad Inmueble con deficiencia en la continuidad de las transmisiones de dominio, pueden solicitar ante el juez del lugar donde ubican, que se les declare propietarios. La solicitud…"([xxi]).

5. EJECUTORIAS REGISTRALES PERUANAS

I.          Resolución Nº 126-95-ORLC/TR. Lo prescrito por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, no enerva la plena vigencia de los demás principios registrales recogidos en el citado cuerpo legal, tal como el principio de tracto sucesivo (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 22).

II.             Resolución Nº 069/92-ONARP-JV. No procede la inscripción de compra venta cuando el inmueble se encuentra registrado a favor de terceras personas (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 21).

III.            Resolución Nº 038-96-ORLC/TR. No es procedente la inscripción de ampliación de embargo cuando la medida cautelar que pretende ser ampliada  no ha sido registrada previamente (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 69).

IV.           Resolución Nº 133-96-ORLC/TR. No procede la inscripción de compra venta cuando el vendedor ya no cuenta con dominio inscrito (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 82).

V.            Resolución Nº 069-97-ORLC/TR. De conformidad con lo dispuesto en la Ley 26306 y su Reglamento, los Municipios ribereños deberán inscribir la primera de dominio a su favor en forma previa a la inscripción de un acto o contrato posterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 132).

VI.           Resolución Nº 082-97-ORLC/TR. No procede la rectificación de los asientos de dominio si ello transgrede el tracto sucesivo de la misma (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 209).

VII.          Resolución Nº 189-97-ORLC/TR. Habiendo sido inscrita la sentencia que declara la nulidad del asiento que contenía el último aumento de capital, recobra vigencia el asiento referido al capital inmediatamente anterior, por lo que todo acuerdo deberá adoptarse tomando en cuenta tal circunstancia (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 381).

6. ANTECEDENTES

El principio registral de tracto sucesivo se encontraba consagrado en el artículo 1045 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: "Ninguna inscripción, salvo la primera de dominio, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane la transmisión o gravamen "

Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Tracto Sucesivo se encontraba consagrado en el artículo X del Título Preliminar del Anteproyecto del  Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: "Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane".

El derogado artículo 2 del Reglamento del Registro de Sociedades de 1969 establece que "Por cada comerciante o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se extenderá la inscripción primera de aquéllos y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya inscripción está permitida. Mientras no se extienda dicha inscripción primera, no podrán hacerse inscripciones secundarias".

X. Principio de PRIORIDAD

1. COMENTARIOS

El Principio Registral de Prioridad es de vital importancia en el Sistema Registral Peruano, por que todas las garantías que otorga el mismo están sujetas al tiempo en que se presenta el título solicitando su registración. Por este motivo se encuentra establecido en el derecho positivo peruano el Bloqueo (Decreto Ley 18278 y Ley 26481) y la Reserva de denominación o razón social (Reglamento del Registro de Sociedades, artículo 18). También son de vital importancia en la aplicación de este principio registral las medidas cautelares (Código Procesal Civil, artículo 608 y siguientes) y la prórroga de la vigencia del asiento de presentación (Reglamento General de los Registros Públicos, artículo 37).

El Principio de Prioridad se encuentra consagrado en el aforismo latino  prior in tempore, potior in jure (primero en el tiempo mejor en el derecho). Este aforismo es un Principio General del Derecho, es decir, es un aforismo latino aplicable a todo el derecho.

En las Reglas de Bonifacio III, Libro Sexto de las Decretales encontramos como antecedentes del Principio Registral de Prioridad que Qui prior est tempore, potior est jure, es decir, quien es primero en el tiempo, es mejor en derecho.

El Principio Registral de Prioridad  opera de dos maneras: para excluir derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina Principio de Prioridad Excluente y cuando opera en la segunda forma se le denomina Principio de Prioridad Preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes títulos de manera separada. En mérito a la fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas (Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad Excluyente).

Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente, eficacia excluyente o preferencia excluyente se denomina Prioridad Excluyente provocando el cierre registral en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo en el caso de la doble compra venta, ya que inscrita una compra venta no es posible inscribir otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario.

Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la prioridad se denomina prioridad preferente y es necesario tener en cuenta el rango registral existente entre los derechos registrados y la superioridad de rango existente entre el primer título inscrito y los posteriormente inscritos (por ejemplo la superioridad de rango existente entre la primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad), ya que en este supuesto no se provoca el cierre registral, por que inscrito el primer título en la partida registral pueden inscribirse otros títulos que pueden ser otras hipotecas o embargos principalmente.

El principio registral de prioridad se encuentra consagrado en el derecho peruano, colombiano, español, francés, portugués, alemán, suizo, austríaco, argentino, brasileño y mexicano.

2. PRIORIDAD DIRECTA Y PRIORIDAD INDIRECTA

La prioridad reviste dos formas: Prioridad Directa y Prioridad Indirecta. La Prioridad Directa es por la cual la registración produce efecto desde la fecha y hora del asiento de presentación, conforme al artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 que establece que los efectos de los asientos registrales se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación. La Prioridad Indirecta consiste en que los efectos de los asientos registrales, se retrotraen al inicio de los derechos reales.

XI. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

1. COMENTARIOS

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo 2017 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior".

También se encuentra establecido en el artículo X del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha"

Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga regulada en el Reglamento General de los Registros Públicos, el bloqueo registral y la reserva de nombre, denominación o razón social.

El principio registral de Prioridad Excluyente tiene como finalidad establecer reglas en caso de derechos reales inscritos y no inscritos y sólo puede ser acogido por los sistemas registrales no constitutivos, por que cuando el sistema registral es constitutivo, no se puede presentar este problema, ya que los derechos reales nacen sólo con la inscripción, y antes de efectuada ésta el derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos no existen derechos reales fuera del registro ni aún entre las partes.

Este principio registral está consagrado para el supuesto de dos derechos reales en conflicto un derecho real inscrito y otro derecho real no inscrito. Este problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos, por que en dichos Sistemas Registrales los derechos reales nacen con la inscripción en el Registro, es decir, este problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos por que en los mismos sólo existen derechos reales inscritos.

En los Sistemas Registrales constitutivos no existe el problema de realidad registral versus  realidad extraregistral, tampoco existe el problema entre derechos reales inscritos versus derechos reales no inscritos, por que en dichos sistemas registrales no existe el derecho real antes de la inscripción y recién nacen los derechos reales con la inscripción. Como la hipoteca en el Perú, si no está inscrita la hipoteca no existe como derecho real.

Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro para cualquier otro título incompatible. Se aplica cuando ya existe un título inscrito y se presenta otro relacionado al mismo inmueble (a la misma partida registral, pero totalmente incompatible con el otro título, digamos la doble venta). Es decir, se aplica de un título inscrito respecto a otro título no inscrito que es incompatible.

Al Principio Registral de Prioridad Excluyente también se le denomina Principio Registral de Impenetrabilidad.

El artículo 17 de la ley hipotecaria española establece que inscrito o anotado preventivamente en el registro cualquier título traslativo o declarativo de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiese extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.  

Este artículo concuerda con los artículos 20, 32, 24, 25, 71 y 248 de la misma ley y con el artículo 418 del reglamento hipotecario.

El reglamento del registro mercantil español establece en su artículo 10 que inscrito o anotado preventivamente en el registro mercantil cualquier título, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que resulte opuesto o incompatible con él. Si sólo se hubiese extendido el asiento de presentación, tampoco podrá inscribirseo anotarse durante su vigencia ningún otro título de la clase antes expresada. El documento que acceda primeramente al registro será preferente sobre los que accedan con posterioridad, debiendo el registrador practicar las operaciones registrales correspondientes según el orden de presentación.  

1.1. Ejemplo:

Un terreno está inmatriculado a nombre de A, luego A vende el terreno a B y después lo vende a C. Es decir, vende a dos personas la totalidad del terreno (doble venta). Ninguna de las dos compra ventas se inscribe.

C habría sido el último comprador y extraregistralmente A no pudo haberle transferido el terreno en mención por que ya no es propietario (ya que le vendió el terreno a B), pero registralmente A sigue siendo propietario, por que ninguna de las dos compra ventas se han inscrito.

En estas circunstancias C logra que se inscriba en Registros Públicos la segunda compra venta y por tanto, él queda como titular registral.

Luego B solicita la inscripción de la primera compra venta, pero esta ya no puede ser inscrita aún cuando es de fecha anterior.

Este supuesto no puede solucinarse registralmente, por tanto, es necesario que en sede judicial interponga la demanda correspondiente quien se considere afectado.

En este supuesto la primera inscripción ocasiona el cierre de la partida registral para el segundo título, es decir, que no pueda extenderse la segunda inscripción, por tanto, si A vende el mismo inmueble a B y a C, si C logra inscribir su adquisición, B ya no podrá inscribir su adquisición. Si uno inscribe el otro ya no puede inscribir, es decir, sólo uno de ellos puede lograr la inscripción.

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se aplica cuando existen dos derechos cuya existencia simultánea en el Registro no puede ocurrir, o mas exactamente no debe ocurrir. Cuando son dos derechos incompatibles entre si, registralmente no pueden coexistir, es decir, dos derechos incompatibles no pueden  estar registrados, sino sólo uno de ellos y la registración de uno de ellos tiene como efecto el cierre del Registro para el otro u otros derechos.

El artículo 66 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece lo siguiente: "Inscrito un título traslativo de dominio de un inmueble, no puede inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se haya trasmitido la propiedad del mismo inmueble. Si solo se ha extendido asiento de presentación de un título traslativo de dominio no puede inscribirse ningún otro título anterior de la misma naturaleza durante  el término que esté vigente dicho asiento conforme a este Reglamento".

El Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 contiene normas sobre el Principio Registral de prioridad excluyente en los artículos 15, 18, 21, 22, 23 y 164.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:"La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el Registro".

2. EJECUTORIAS REGISTRALES PERUANAS

I.          Resolución Nº 011-94-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 2017 del Código Civil no puede inscribirse  un título que sea incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen I. Pag. 15).

II.          Resolución Nº 106-95-ORLC/TR. Con arreglo al artículo 2017 del Código Civil y numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos , sólo se extenderá una inscripción cuando el título se adecúe a los precedentes registrales, no siendo factible la inscripción de un título incompatible con otro ya registrado, aunque sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 24).

III.         Resolución Nº 187-96-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 2017 del Código Civil no procede la inscripción de un título incompatible con otro ya registrado (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 28).

IV.        Resolución Nº 170-97-ORLC/TR. No procede inscribir un título presentado con posterioridad a otro incompatible con otro ya inscrito y presentado con anterioridad, aún cuando aquel sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 198).

V.         Resolución Nº 023-96-ORLC/TR. De conformidad con el art. 2017 del Código Civil no puede inscribirse  un título que sea incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior (Jurisprudencia Registral. Tomo II. Pag. 50).

VI.        Resolución Nº 067-96-ORLC/TR. El principio de prioridad excluyente sólo resulta de aplicación en la medida que, el título presentado con anterioridad determine un cierre de partida definitivo respecto al presentado con posterioridad (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 37).

VII.       Resolución Nº 097-96-ORLC/TR. La anotación preventiva enerva la eficacia de la fé pública registral de los titulares de situaciones jurídicas inscritas con posterioridad, publicitando la existencia de situaciones aún no consolidadas, reservando durante su vigencia la prioridad del título (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 39).

VIII.       Resolución Nº 098-96-ORLC/TR. De conformidad con el artículo 87 del Reglamento de las Inscripciones cuando la anotación preventiva de un derecho se convierte en inscripción del mismo, éste surte sus efectos desde la fecha de la anotación, enervando los efectos de las inscripciones efectuadas con posterioridad (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 42).

IX.        Resolución Nº 064-96-ORLC/TR. Resulta improcedente la inscripción de revocatoria de donación cuando el bien materia de anotación ya no se encuentra bajo dominio de la donataria, de conformidad con el artículo 2017 del Código Civil (Jurisprudencia Registral. Volumen II. Pag. 77).

X.         Resolución Nº 251-96-ORLC/TR. No es procedente la inscripción de transferencia de un inmueble por sucesión intestada, cuando la partida en que se sustenta la calidad de heredero del solicitante ha sido cerrada por ser la menos antigua, ello atendiendo a la duplicidad de partidas existentes, ya que de acuerdo al principio registral de prioridad, el Registro ampara y prefiere a quien inscribió primero, aplicándose por tanto el beneficio de legitimación contemplado en el artículo 2013 del Código Civil sin perjuicio de que en la realidad extra registral el mejor derecho corresponda a los titulares de la partida menos antigua, hecho que debe ser determinado en la vía judicial (Jurisprudencia Registral. Volumen III. Pag. 209).

XI.        Resolución Nº 110-97-ORLC/TR. Para efectos de adquirir el dominio adquirido por sucesión en el Registro de Propiedad Inmueble en los casos de existir duplicidad de inscripciones respecto del mismo causante siendo la inscripción mas antigua la del Registro de Testamentos y la menos antigua la del Registro de Sucesión Intestada, se preferirá al que inscribió primero en el Registro de Testamentos (Jurisprudencia Registral. Volumen IV. Pag. 239).

3. ANTECEDENTES

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba consagrado en el artículo 148 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos de 1968, en los siguientes términos: "Encontrándose vigente el asiento de presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida o asunto".

También se encontraba consagrado en el artículo 1047 del abrogado Código Civil de 1936, en los siguientes términos: "No podrá inscribirse un título traslativo de dominio incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior".

Este Principio Registral no se encontraba consagrado en el Título I (titulado Disposiciones Generales) de la Sección Quinta (titulada De los Registros Públicos) del Libro Cuarto (titulado De los Derechos Reales) del Código Civil de 1936, sino dentro de las normas relativas al Registro de Propiedad Inmueble, que conformaban el Título II de la referida Sección Quinta.

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encontraba consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Anteproyecto del  Reglamento General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de igual o anterior fecha. La misma regla será de aplicación durante la vigencia del asiento de presentación de un título".

XII. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE

1. COMENTARIOS

El Principio Registral de Prioridad Excluyente se encuentra consagrado en el artículo 2016 del Código Civil de 1984 que establece: "La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro".

También se encuentra consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: "Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario".

Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le denomina Principio Registral de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.

Para garantizar la aplicación de este principio es importante tener en cuenta la prórroga regulada en el primer párrafo del artículo 37 del Reglamento General de los Registros Públicos.

Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravámenes y medidas cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió después, sin importar las fechas de las escrituras públicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que logró inscribir primero su título.

Otro supuesto sería el caso de un embargo y una hipoteca, en tal supuesto los dos títulos están válidamente inscritos, sin embargo tiene preferencia el que se inscribió primero (dejando constancia que los efectos de la registración se retrotraen al momento de la presentación del título al Registro), sin importar la fecha de la escritura pública, la fecha de la minuta, ni tampoco la fecha de la resolución que ordena trabar embargo, ni tampoco la fecha del acta de embargo. Sin perjuicio que en el asiento de inscripción se cumpla con lo establecido en los artículos. 50 al 53 del Reglamento General de los Registros Públicos.

En la aplicación del Principio de Prioridad Preferente es necesario tener presente que ambos Títulos se inscriben, es decir, si se trata de dos hipotecas, las dos se inscriben, o si se trata de tres embargos y cuatro hipotecas, los siete actos inscribibles se registran y la prioridad la determina la fecha y hora del ingreso al Registro, siempre y cuando tenga acogida registral.

El rango de las hipotecas se encuentra regulado del artículo 1112 al artículo 1114 del Código Civil:

Artículo 1112.- Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se ceda su rango.

Artículo 1113.- No se puede renunciar a la facultad de gravar un bien con segunda y ulteriores hipotecas.

Artículo 1114.- El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.

El artículo 67 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 establece lo siguiente: "Se considera como fecha de una inscripción para todos los efectos que ésta debe producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas a un mismo inmueble, se atenderá a la hora del asiento de presentación en el Registro respectivo de los títulos respectivos."

El Principio Registral de Prioridad Preferente se aplica cuando dos derechos corren registrados al mismo tiempo. Es claro que cada uno de ellos ingresó al Registro en una hora y/o día distinto, pero lo que caracteriza la aplicación del Principio Registral en mención es que registralmente varios derechos (generalmente hipotecas y embargos) pueden coexistir.

Por el Principio Registral de Prioridad Preferente se origina una posición de desigualdad ya que no se satisface por cuotas a los acreedores sino que existe una posición de primacía de rango de quien o quienes  fueron beneficiados con la primera inscripción respecto de los que fueron beneficiados con las siguientes inscripciones. Por ejemplo cuando existen varias hipotecas inscritas se encuentra privilegiado el acreedor hipotecario que obtuvo la  inscripción de hipoteca en primer rango, luego el acreedor hipotecario que obtuvo la inscripción de hipoteca en segundo rango y asi sucesivamente. En el caso de existir varios embargos anotados se encuentra privilegiado quien obtuvo la anotación de embargo en primer orden, luego quien obtuvo la anotación de embargo en segundo orden y así sucesivamente. Es posible que en una misma partida registral coexistan hipotecas inscritas y embargos anotados, en cuyo supuesto se encuentra privilegiado quien obtuvo la inscripción de hipoteca o anotación de embargo en primer orden, luego quien obtuvo la inscripción de hipoteca o anotación de embargo en segundo orden y así sucesivamente conforme al Principio Registral de Prioridad Preferente consagrado en el artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece que los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación y el artículo 2016 del Código Civil Peruano de 1984 que establece que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro([xxii]).

En caso de no aplicar el Principio de Prioridad Preferente se originaría una posición de igualdad entre los acreedores hipotecarios de distintos órdenes, es decir, se establecería la satisfacción por cuotas a todos los acreedores hipotecarios por lo cual si el monto resultante de la realización del bien fuera insuficiente para pagar a todos los acreedores hipotecarios, se cumpliría con pagar parcialmente a todos los acreedores hipotecarios, con lo cual no estamos de acuerdo ya que no se beneficiaria al que obtuvo la inscripción de hipoteca en primer rango o la anotación de embargo en primer rango.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara:"El rango de los derechos compatibles en tanto no afecte el orden público, puede ser objeto de negocio jurídico como la reserva, permuta o posposición".

En la aplicación del Principio Registral de Prioridad Preferente es necesario tener en cuenta la Posposición del Rango, la Permuta del Rango, la Reserva de Rango y el Sistema de Rango Fijo y el Sistema de Rango Movil.

El artículo 10 del reglamento del registro mercantil español en su numeral 2 establece que el documento que acceda primeramente al registro será preferente sobre los que accedan con posterioridad, debiendo el registrador practicar las operaciones registrales correspondientes según el orden de presentación.

2. POSPOSICION DEL RANGO

La posposición de rango es el acuerdo por el cual una hipoteca se traslada a un rango posterior. Por Ejemplo cuando se acuerda que la primera hipoteca pase a ser segunda hipoteca. En este supuesto el derecho que ocupará el lugar dejado libre no existe todavía.  Otro ejemplo es cuando existiendo diez hipotecas inscritas la quinta hipoteca pasa a ser la última hipoteca. Es decir, por la posposición del Rango se pospone el rango hipotecario de una hipoteca ya inscrita.

3. PERMUTA DEL RANGO

La permuta del rango es el acuerdo por el cual se intercambia el orden que aparece en el Registro. Es decir, que si existen tres hipotecas el acreedor hipotecario de la primera hipoteca, intercambia o cambia o permuta el rango hipotecario con el acreedor hipotecario de la tercera hipoteca o con el acreedor hipotecario de la segunda hipoteca. En este supuesto las dos hipotecas ya se deben encontrar inscritas. Es decir, por la permuta de rango hipotecario dos acreedores hipotecarios permutan el rango hipotecario de dos hipotecas que ya corren inscritas. Para ser factible la permuta es necesario que existan por lo menos dos hipotecas ya registradas

La primera parte del artículo 1114 del Código Civil Peruano de 1984 establece que el acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario y que para que la cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea comunicada fehacientemente.  El artículo 1120  del mismo Código establece que el rango de las hipotecas legales puede cederse respecto a otras hipotecas legales y convencionales.

El abrogado Código Civil Peruano de 1936 establecía en su artículo 1015 que las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del registro, salvo cuando se cediese su rango. Y en la parte final del artículo 1027 del mismo Código se establece que las hipotecas legales son renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y convencionales.

4. RESERVA DE RANGO

La reserva de rango es el acuerdo por el cual se reserva un puesto en el Registro, es decir, se aplica por ejemplo en el caso de la hipoteca y se encuentra previsto en el Artículo 3135 del Código Civil Argentino en los siguientes términos: "Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar". Por ejemplo, cuando se inscribe una hipoteca pero reservando o separando un rango hipotecario,  es decir, si existen dos hipotecas se constituye la tercera hipoteca no como tercera hipoteca sino como cuarta hipoteca.