Comentarios al Libro IV del Codigo Civil Ecuatoriano (página 2)

Ensayo sobre el Contrato de Hipoteca: concepto, clases, modalidades de la hipoteca, sujetos, objeto del Derecho Real de hipoteca, extensión y limitación, solemnidades, efectos y extinción

El préstamo con garantía hipotecaria es un contrato por el que una persona o entidad (el acreedor, cualquier persona física o jurídica), presta una cantidad de dinero a otra persona o sociedad (el deudor).

La hipoteca propiamente dicha es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el dinero. Consiste en que un bien inmueble (o varios) se ofrece y sujeta como garantía de que se va a devolver el dinero prestado, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el acreedor, con procedimientos ejecutivos abreviados, puede instar la venta en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Como el acreedor tiene la garantía del inmueble es que puede conceder préstamos hipotecarios a bajo interés y a largo plazo.

El inmueble no es propiedad del organismo o persona que presta, por el hecho de que haya concedido la hipoteca; en todo momento es propiedad del que compró quien lo puede vender o alquilar o incluso volverlo a hipotecar dentro de los límites legales.

Con frecuencia las entidades bancarias piden alguna persona que avale la operación, en especial si quien pide el préstamo tiene pocos ingresos o solvencia.

La hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato -que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros- y que sirve para garantizar una deuda u obligación y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal. Así las cosas, en el supuesto de que hubiere un contrato de crédito entre un banco como acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.

Una hipoteca se define empleando 3 parámetros:

El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.

El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.

El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que se debe abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.

Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el Euribor, el Liboro,( europea) al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer cuáles serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cuál será la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco)

Características legales del crédito hipotecario [

Como Contrato

Es un contrato nominado, ya que se encuentra reglamentado en la ley

Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca. El acreedor no contrae obligación alguna.

Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura.

Es un contrato oneroso, por regla general.

Como Derecho Real

Es un derecho real, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no respecto a determinada persona, pero se ejerce de forma indirecta ya que este derecho consiste básicamente en pedir la venta de la cosa hipotecada en caso de que el deudor no cumpla la obligación garantizada con la hipoteca.

Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.

Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.

El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.

Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

Origen histórico de la hipoteca

Si bien el término hipoteca procede del griego, la regulación y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda:

Fiducia Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Generaba una gran desprotección para el deudor.

Prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.

Como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder pagar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento. Se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad jurídica, no fue sino hasta la invención de los Registros, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada. (caso español)

En resumen, podemos inferir que el principio de especialidad de la hipoteca no solamente se refiere al objeto de las relaciones jurídicas involucradas, sino tambiéna la causa de la obligación garantizada. Existe un "principio de especialidad" que impone una adecuada determinación de todos y cada uno de los elementos esenciales de la relación jurídica. En el caso de la hipoteca hay dos relaciones jurídicas en juego: un crédito o derecho personal, que tiene carácter principal,y un derecho real de garantía; deberán, pues, determinarse los elementos esenciales de ambas relaciones, es decir sujetos, objeto y causa, a saber: el titular del derecho real de hipoteca (sujeto) y el inmueble dado en garantía (objeto), lo que se hace en la escritura pública que contiene el contrato hipotecario (causa); y con relación al crédito deberán también determinarse su valor (objeto), al menos de forma estimativa los sujetos y la causa de la obligación.

Recuérdese que la inadecuada "determinación" de estos elementos puede acarrear la nulidad de la hipoteca, salvo que haya base suficiente para proceder a su determinación; y las exigencias se acrecientan cuando se trata de la determinación del objeto del crédito, a punto tal que durante mucho tiempo debió efectuarse por el monto nominal garantizado, reconociendo la degradación sufrida por nuestro signo monetario, al que continuamos llamando "dinero", pese a que ha cambiado de naturaleza y ya no cumple la función que clásicamente le asignaban la economía política y el código civil de servir de medida estable de los valores, ha admitido las cláusulas de estabilización.

Adviértase, por último, que el legislador no ha querido quebrantar totalmente el principio de "especialidad", que exige -para seguridad del tráfico jurídico- la inmediata y fácil determinación de la deuda que afecta al inmueble, y por ello ha limitado las cláusulas de actualización -en materia de garantías reales- a las que se basan en "números índices", que provienen de tablas estadísticas y permiten establecer con precisión, en cualquier momento, cuál es la expresión numeraria del valor adeudado, mediante una simple operación aritmética de regla de tres.

Autor:

Pablo Racines Penaherrera