Evolución de la Propiedad Inmobiliaria (República Dominicana)

1. Evolución de las transmisiones inmobiliarias
2. Sistema de transmisión de la propiedad inmobiliar
4. Principios del Sistema Torrens
5. Elementos esenciales del Sistema Torrens
6. El Sistema Torrens adaptado en la República Dominicana
7. Origen y clasificación del derecho de propiedad
8. El Estado propietario originario de todos los terrenos de la República Dominicana
9. La prueba absoluta del derecho de propiedad
10. Conclusión
11. Bibliografía

Tema I

Evolución de las transmisiones inmobiliarias

La evolución histórica de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana se circunscribe a seis grandes períodos en el derecho de tierras. El primer período se inicia con la "Bula Inter Caétera", o "Noverum Universi", del Papa Alejandro VI, del 3 de mayo del 1493, en ella se legitima la conquista del nuevo mundo invistiéndose a la Corona española con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas. En ese período convivieron la propiedad pública, arbitraria con el uso de la fuerza del conquistador y la propiedad clandestina de los oprimidos, consistiendo éste último un uso forzado por las circunstancias que con el tiempo fue creando derecho.

En 1513 aparecen las primeras disposiciones sobre reparto territorial en forma legislativa. La merced fue una compensación hecha por el Monarca de terrenos de su propio patrimonio y del de la Corona por servicios militares o públicos que incluía el derecho a vender como propios los terrenos, pasados cuatro años de posesión, constituyéndose como el sistema legal de adquisición. Es limitada en el tiempo debido a que las concesiones se hacían por el tiempo que fuere la voluntad del Monarca, salvo el término de posesión para los que hubieren fundado sus casas y cumplido de una manera permanente durante años las obligaciones de la concesión.

Otro medio muy particularmente castellano de adquisición de la propiedad inmobiliar fue el de los repartimientos o conjunto de operaciones mediante las cuales la Corona española administraba y distribuía las tierras descubiertas. Su interés para los estudiosos de la historia del derecho de propiedad en América y en particular para Santo Domingo, estriba en que fue el primer sistema establecido por España en las tierras recién descubiertas a medida que eran arrancadas a los aborígenes y entregadas a los conquistadores y colonizadores a principios del siglo XVI.

El segundo período se inicia con la llamada Ley de Amparo Real del 20 de noviembre del 1578, la misma ratifica el derecho de propiedad de la Corona española sobre las tierras y se establece un procedimiento para amparar los derechos de propiedad a poseedores que tuvieran una prueba escrita preexistente basada en la merced. Más tarde, la Ley de composición de tierras del 17 de marzo del 1631 dispuso que todos los ocupantes de tierras en exceso fueran sometidos a moderadas composiciones, se les entregaran títulos de sus posesiones y se les vendiera el resto. Esta Ley además aumento a diez años la anterior prescripción de cuatro. Estas dos disposiciones, conjuntamente con la creación del Consejo de Indias, y las Cédulas Reales, constituyeron lo que se conoce como las Leyes de Indias.

En ellas surgen las "Capitulaciones", o convenios entre la Corona y un particular, además se crea la denominada propiedad realenga, cuyo dueño era el Rey, pero no como Monarca sino como un señor feudal más. También la propiedad eclesiástica o abadenga, propiedad de las abadías y ordenes religiosas, vastas y privilegiadas, que tuvo una poderosa influencia, a veces mayor que la del poder público.

El tercer período se inicia a raíz de la independencia de 1844, cuando regía en el país el Código Civil francés de 1804 "napoleónico", que había sido impuesto por el dominador haitiano desde 1822, con ese hecho adquiere la nueva República, que surgía libre e independiente, todos los derechos que sobre estas tierras tenía en su patrimonio la Corona de España.

Como no se había legislado aún de manera especial sobre los terrenos comuneros, era necesario acudir para la partición de los mismos al Código de Procedimiento Civil, lo que hacia que una partición fuese un procedimiento largo, costoso e imperfecto, puesto que la demanda debía ser notificada a tantas partes como accionistas existieran, corriéndose el riesgo de que muchas veces después de concluido un procedimiento de partición apareciera un nuevo accionista que no había sido notificado y cuyos derechos era preciso tener en cuenta.