a) acceso independiente ;
b) al menos tres locales: habitación, baño y cocina;
c) superficie útil mínima de 25 metros cuadrados; y
d) demás requisitos de habitabilidad que están establecidos.
En estos casos, se da por terminada la vivienda y queda vigente la Licencia. En la misma se plasma la fecha de entrega del Certificado de Habitable y que la obra continúa como una ampliación de lo considerado en el habitable otorgado. Cuando concluya totalmente la obra el Certificado de Habitable acredita la terminación de dicha ampliación.
La escritura pública de descripción de obra otorgada ante notario como funcionario facultado, resultará el título de propiedad de las personas que hayan construido por esfuerzo propio en terreno propiedad personal o estatal adquirido por Derecho Perpetuo de Superficie, pues en definitivas la vivienda es propiedad de quien la construya[5]
Adquisición de derechos reales sobre solares yermos de propiedad personal para edificar viviendas:
El solar yermo es un bien inmueble, siendo oportuno recordar que dentro de la clasificación que acoge nuestro ordenamiento jurídico civil[6]pueden considerarse las fincas urbanas o solares yermos como bienes inmuebles por naturaleza.
Puede precisarse además que la adquisición de los solares yermos de propiedad personal en Cuba se realiza a través de actos jurídicos traslativos de dominio, específicamente: la donación, la permuta y la compraventa, los cuales en materia inmobiliaria tienen sus particularidades, debiendo regirse por lo regulado en la normativa especial.
En esencia las cesiones de solares de propiedad personal se encuentran establecidas en los artículos 21 y 22 de la Ley General de la Vivienda, que fueron modificados por el Decreto-Ley No.233[7]de 2 de julio del 2003; así como en la Resolución No.14/06 de fecha 13 de enero del 2006, dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda, "Reglamento complementario al Decreto-Ley No.233, que modifica artículos de la Ley General de la Vivienda" y dedica a estos trámites los artículos del 14 al 25.
Del análisis de lo preceptuado respecto a la transferencia de los solares de propiedad personal se pueden resumir las siguientes particularidades:
Las personas naturales pueden ceder los solares yermos de su propiedad sin que exista entre cedente y cesionario vínculo de parentesco alguno; también pueden donarlo o venderlo a favor del Estado.
Los solares yermos de propiedad personal se podrán transferir a título oneroso o gratuito.
En el caso de que se interese la compraventa el precio es el pactado libremente por las partes.
La Dirección Provincial de la Vivienda es competente para conocer de las donaciones o compraventas de solares yermos de propiedad personal. Por su parte, la Dirección Municipal de la Vivienda es el órgano administrativo encargado de la autorización de las permutas de solares yermos particulares.
Se autoriza el trámite siempre que se justifique que la cesión se produce a favor de las personas que necesiten el terreno para construir sus viviendas, en detrimento de la facultadad de disposición del propietario (la legislación complementaria obliga que el cesionario haya sido seleccionado para construir por el procedimiento vigente).
Deberá acreditarse que no existen restricciones urbanísticas que impidan la construcción y se realizarán las comprobaciones necesarias para determinar que el área de terreno está libre de edificaciones.
Se requiere autorización administrativa y después las partes concurrirán ante notario para la formalización del acto.
La Direcciones de la Vivienda, en representación del Estado, podrán ejercer el derecho de tanteo como derecho de adquisición preferente. Si se hace uso del mismo imposibilita el criterio favorable de la Administración para la cesión pretendida, proponiéndose la posibilidad de vender al Estado el bien, por el precio legal del terreno. No es posible el derecho de retracto.
En cuanto a la permuta de solares yermos de propiedad personal nunca se produce directamente entre particulares, sino que solo es posible entre el Estado y la persona natural como permutantes, cuando existen restricciones urbanísticas que impiden su cesión. De no existir otro disponible se puede autorizar también el pago de su precio legal.
Si la cesión es a favor de personas jurídicas la Dirección Provincial de la Vivienda deberá someterla a la consideración del Instituto Nacional de la Vivienda.
Procede la transmisión hereditaria de los solares yermos tanto por vía testada como intestada rigiéndose por la legislación sucesoria común.
La cesión estará gravada por el impuesto sobre transmisión de bienes inmuebles.
Adquisición de solares yermos de propiedad estatal
La Ley General de la Vivienda[8]autoriza la entrega a la población de solares yermos urbanos para la construcción de viviendas, cesión que se realiza en concepto de derecho real de superficie[9]o Derecho Perpetuo de Superficie (DPS), que difiere de aquel en cuanto a su sentido y alcance, siendo una modalidad especial.
Las diferencias entre tales derechos están dirigidas fundamentalmente a la temporalidad: el Código Civil limita el otorgamiento de dicho derecho real a un término de 50 años, prorrogables 25 años más; mientras que el DPS es vitalicio, con posibilidades de transmisión a los herederos y respecto a su finalidad: el derecho de superficie puede ser concedido para cualquier fin y el DPS, solo para construir viviendas.
Una definición muy sucinta del derecho de superficie, que lo aproxima a la utilización de este derecho real como Derecho Perpetuo de Superficie, la ofrece Diez Picazo al conceptualizarlo de la manera siguiente: "el derecho de superficie, en su variedad urbana, es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido"[10].
El DPS tiene determinadas singularidades y está regulado en la Resolución No.2 de fecha 14 de enero de 1991, dictada por el Instituto Nacional de la Vivienda, que además de definirlo, contempla casos que deben ser llamados al pago del derecho perpetuo de superficie y precisa otros que pueden ser exceptuados de la obligación de ese pago. Es nuestro criterio que con tal posición se asemeja al derecho de superficie contemplado en la legislación civil que lo admite a titulo oneroso o gratuito.
La Resolución No.3, de fecha 14 de enero de 1991, del Instituto Nacional de la Vivienda establece la posibilidad de rebaja de hasta un 50 % del importe del precio legal de los terrenos entregados por el Estado cuando por lo accidentado del terreno hubiere sido necesario que el superficiario realice obras para su acondicionamiento.
La transmisión de los solares yermos se realiza por parte del Estado, a través de las DMV, a particulares que deben igualmente poseer el requisito de ser de las seleccionadas para construir, existiendo la posibilidad de que en un mismo solar construya más de una familia, concediéndose así a favor de varias personas el DPS, las que devienen posteriormente como propietarias de las viviendas construidas.
En tal sentido se realizará un acta en la cual se dejará constancia de que las personas a las cuales les fue concedido tal derecho han acordado quién o quiénes se obligan al pago del derecho perpetuo de superficie; la ubicación de los ocupantes de las plantas bajas y de las plantas restantes; quién o quiénes obtendrán la condición de superficiario del terreno y de la servidumbre de paso a través de jardines, pasillos y portales; así como cualquier otra circunstancias que contribuya a facilitar la reclamaciones entre los futuros propietarios o relacionados con el uso común del terreno.
A aquellas personas que se les entregue un solar de propiedad estatal por parte de las Direcciones Municipales de las Viviendas, se les expedirá una Certificación donde conste el importe del precio del DPS para que en los 60 días siguientes concurran a la Agencia del Banco Popular de Ahorro y efectúen el pago en efectivo o mediante la obtención de un crédito, momento en el cual con el modelo de ingreso al presupuesto del Estado se produce el acto jurídico administrativo a través de la Resolución de la Dirección Municipal de la Vivienda correspondiente; que también se pronunciará de igual forma, mediante Resolución, si dispone la pérdida de tal derecho.
El superficiario está obligado a iniciar la construcción de su vivienda en el término de un año, de no cumplir con tal obligación será causa suficiente para la extinción del derecho concedido.
No es posible que quienes adquieran un terreno por DPS posteriormente realicen otra cesión, venta o segregación a favor de persona distinta, prohibiéndose su transferencia ulterior, salvo al Estado[11]Para el caso de fallecimiento de los superficiarios sus herederos se subrogaran en cuanto a sus derechos y obligaciones.
Resulta válido aclarar que actualmente el precio del DPS todavía es calculado según las bases que fijó el Acuerdo del Comité Ejecutivo del Consejo de Ministros de fecha 25 de junio de 1985, No. de Inscripción 1810, con la modificación contenida en el Acuerdo del propio órgano administrativo de 16 de noviembre de 1987. Por su parte, la Instrucción No.9, de 30 de julio de 1985, del Presidente del Instituto Nacional de la Vivienda, regula el cálculo del precio legal de las viviendas por el sistema de pago por metros cuadrados de superficie útil.
Dicho Acuerdo aprueba las bases para el precio de transferencia de las viviendas por grupos, la depreciación, recargo por ubicación geográfica y precio de transferencia del Derecho Perpetuo de Superficie.
Para incrementar la construcción de viviendas se entregan terrenos y materiales por el Estado a personas seleccionadas por el procedimiento establecido para que con su esfuerzo propio obtengan sus viviendas, no resultando justo que se exija el pago total a los ocupantes que las han construido y no es posible otorgárselas sin pago alguno por la aportación estatal.
Para resolver esta situación se calculó el valor de la mano de obra, representando alrededor del 30% del costo de producción de una vivienda individual. Alegando tal fundamento el Instituto Nacional de la Vivienda dictó la Resolución No.61, de 14 de octubre de 1986, cuyos apartados primero al tercero fueron modificados por la Resolución No.222, de fecha 21 de julio de 1999, del propio INV.
Dichas normas posibilitan una rebaja del 30% del importe del precio legal para las viviendas de asignación estatal que hayan sido construidas íntegras o parcialmente por los particulares con materiales y terrenos entregados, total o parte de ellos, por el Estado, teniendo en cuenta la certificación emitida por la Unidad Municipal Inversionista de la Vivienda.
Autor:
MSc. Gustavo E. Rodríguez Montero
Esp. Iliana Concepción Toledo
[1] Con posterioridad al triunfo de la Revolución la materia de vivienda en Cuba se ha regido por distintas disposiciones normativas: rectora fue la Ley de Reforma Urbana, dictada el 14 de Octubre de 1960, derogada por la Ley No.48 de fecha 27 de Diciembre de 1984, primera Ley General de la Vivienda, la que a su vez quedó sin efecto con la promulgación de la vigente Ley No. 65, de 23 de Diciembre de 1988, segunda Ley General de la Vivienda. que en su artículo 1 establece que sus regulaciones se fundamentan en el principio de que el Estado socialista trabaja por lograr que no haya familia sin una vivienda confortable y a dichos efectos planifica, organiza y promueve la construcción y reparación de viviendas por: las microbrigadas; las empresas y otras entidades estatales; las cooperativas de producción agropecuarias y esfuerzo propio de la población.
[2] El citado Decreto-Ley No.211del 2000 fue publicado en la Gaceta Oficial, Extraordinaria, No. 5, de 24 de Julio del 2000.
[3] El INV promulgó en marzo de 1988, la Resolución No.15 "Reglamento de Construcción y Conservación de Viviendas por Esfuerzo Propio", ésta fue derogada por la Resolución No.500/00, de muy corta duración, derogada también por la Resolución No.330/01 y ésta a su vez, por las actuales Resoluciones Nros.10 y 11 del año 2006.
[4] Resolución No.11/2006, del INV
[5] El articulo 118 de la LGV, tal y como quedó modificado por el Decreto-Ley No.185 de 28 de mayo del 1998, publicado en la Gaceta Oficial, Extraordinaria, No 2, de 6 de julio de 1998, establece que las descripciones de obra nueva, las ampliaciones u otras variaciones constructivas sustanciales de los inmuebles deberán ser declaradas mediante escritura pública, la que se presentará para su inscripción en el Registro correspondiente.
[6] Precisar el artículo 136 del Código Civil cubano.
[7] El Decreto-Ley No.233/03 fue publicado en la Gaceta Oficial, Extraordinaria, No. 12 de 15 de julio del 2003.
[8] La entrega de solares yermos por DPS está regulada en los artículos del 17 al 20 de la Ley General de la Vivienda.
[9] Ver artículos del 218 al 225 del Código Civil cubano.
[10] Diez Picazo, Luis: "Sistema de Derecho Civil, Derecho de cosas y Derecho inmobiliario registral", Volumen III, Sexta Edición, Pág. 484
[11] La Resolución No.14 del INV en su Artículo 65 dispone que en los supuestos que el titular del derecho perpetuo de superficie ceda ilegalmente viviendas terminadas pero sin legalizar que fueron edificadas legalmente, las direcciones municipales de la Vivienda radican expediente y previa la investigación de rigor, dispone la pérdida de lo edificado al amparo de la Disposición Especial Séptima. En los supuestos de viviendas en construcción, ejecutadas cumpliendo todos los requisitos legales y cedidas ilegalmente, las direcciones municipales de la Vivienda actúan de conformidad con lo dispuesto en el inciso a) del artículo 16 del Reglamento de Construcción por Esfuerzo Propio vigente.
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