Modo de adquirir la propiedad

Se entiende por adquisición de la propiedad el modo de convertirse en propietario de una cosa conforme al Derecho.

Dentro del estudio del Derecho Romano, en lo referente a los derechos reales, se plantea, como problema esencial la distinción conceptual que, con apoyo de los textos románicos, establece la doctrina entre titulo y modo.

En forma general queda establecido que el titulo no genera un derecho real entre la propiedad y el nuevo adquirente, por lo tanto el titulo no es suficiente para transmitir el dominio, todo ello por el formalismo que contempla el derecho romano en materia de actos jurídicos. No reconociendo así la obligación que existía dentro los actos, valiéndose del principio "nuda pacta obligationem non parit"(los simples pactos no producen obligaciones), hasta la llegada de la época justinianea y la aplicación de un nuevo concepto "pacta sunt Servando" (los pactos producen obligaciones), el cual reconocía la existencia de la voluntad y todo lo que ella encierra e implica dentro de las contrataciones y los acuerdos.

El modo, es la forma como se desarrolla el acto mismo de adquisición del dominio, los hechos o negocios jurídicos que dan nacimiento al derecho de propiedad y los derechos reales, independiente del título de propiedad.

Podemos dividir la adquisición a titulo y modo en:

• Civiles y Naturales:

Los primeros: los estudia el derecho civil y son ellos: la mancipatio, in iure cessio, adjudicatio, lex y usucapión. Se caracterizan por la utilidad que de ellos toman los ciudadanos romanos y por su rigor, solemnidad y publicidad. Los segundos: procedían del Derecho de gentes y no requerían más que la simple toma de posesión como la ocupatio, la traditio y la accesio. El interés práctico de la distinción de estas dos maneras de adquirir radica, en que las adquisiciones del derecho civil no podían sino emplearse por las personas que tuvieran el ius commercium; en cambio las del derecho de gentes podían emplearse por los peregrinos

• Originarios y Derivativos: 

Se llaman modos originarios para adquirir la propiedad, aquellos que hacen surgir el dominio sobre la cosa, independientemente de un titulo anterior (quien ocupa una cosa sin dueño (res nullis) o una cosa abandonada (res derilictae).

Se habla de modos derivativos cuando dentro de la adquisición de la cosa, la misma posee una relación jurídica preexistente y para que la misma pueda formar parte de un nuevo patrimonio, deben de ser trasladados los derechos al mismo adquiriente.

• A Titulo Universal y A Título Particular: 

La adquisición a titulo universal, define un modo completo de transmisión de los derechos de la propiedad, sea de forma universal o de una parte del mismo como por ejemplo: La adrogación, la sucesión el matrimonio cum manu.La adquisición a título particular, contempla la transmisión de derechos y la propiedad de cosas taxativamente especificadas, entrando a formar parte de un nuevo patrimonio. 

• Adquisiciones Convencional y No Convencionales:

La adquisición convencional es aquella que resultaba de un acuerdo de voluntades entre el enajenante y el adquiriente, como: en la mancipatio, la in iure cessio y la tradición.

En la adquisición No Convencional, no existía por su parte ningún acuerdo de voluntades como ocurría en la ocupación, en la usucapión, en la adjudicación y en la ley.

Condiciones para adquirir la propiedad

Las condiciones para adquirir la propiedad, que señala la doctrina Romanista, son las siguientes:a) una subjetiva, que se refiere a la capacidad de las personas, b) una objetiva, que exige que la cosa sea susceptible de Derecho de propiedad y, c) la exigencia de un modo de adquirir.

• Condición subjetiva: las condiciones subjetivas se refieren, como su nombre lo indica, al sujeto y a su capacidad de adquirir:

• 1)  los esclavos,

• 2)  los extranjeros que no tenían el jus comercii,

• 3)  los hijos de familia, porque solo adquieren para el pater. Sin embargo, posteriormente, con la creación de los peculios adquieren esta capacidad.

• Condiciones objetivas: son las que se refieren a la aptitud de las cosas para ser objeto de dominio.

• La existencia de un modo de adquirir: de los estudiado podríamos concluir que para que exista la adquisición de la propiedad deben estar presentes dos factores esenciales: el titulo y el modo de adquirir.

Modos de adquirir la propiedad a través del Derecho Civil

La mancipatio

La "mancipatio" o mancipación, era un modo de adquirir solemne, del Derecho Civil, que exigía la presencia del enajenante, del adquiriente, de cinco testigos ciudadanos púberes y de un libri pens o porta balanza. La cosa objeto de la venta debía estar presente al momento de la venta salvo que fuera inmueble.

El efecto que produce este procedimiento es el de transferir inmediatamente la propiedad del objeto, pero no su posesión la que solo se adquiere cuando el objeto es entrega al adquirente. Si el enajenante se niega a transferir el objeto, el adquirente puede ejercer la actio rei vindicatio.

El vendedor debía garantizarle al comprador la propiedad de la cosa vendida, estando obligado a pagar el doble del precio obtenido, en caso de que la cosa no estuviera sometida a su dominio y el adquirente fuera privado de ella por la actio rei vindicatio intentada contra el por el autentico propietario; pues el adquirente tenía una accion penal contra el vendedor: "la actio auctoritatis", para obligarlo a realizar el pago.

Como era un medio de adquirir del Derecho Civil, se necesitaba que ambas parte gozaran del ius commerci y solo se aplicaba a las cosas res mancipi, siendo nulos sus efectos si las cosas era nec mancipi.

Esta forma de adquirir la propiedad cae en desuso al desaparecer la distinción entre las cosas res mancipi y nec mancipi.

Características:

• Es el modo más antiguo para adquirir la propiedad por derecho civil.

• Solo podía ser realizado por los ciudadanos romanos.

• La cosa que iba a ser transmitida en propiedad debía ser res mancipi.

• La mancipatio, más que un modo para transmitir la propiedad, es un negocio jurídico per aes libram, que sirve para crear diversos Derechos subjetivos y obligarse.

• Se denomina per aes libram, porque se realizaba en presencia de un funcionario, llamado libripens, provisto de una balanza, en la que se pesaban, real o simbólicamente las cosas, y premunido de un asta o lanza símbolo del dominio quiritario.

• Es un negocio jurídico, regido por formas sacramentales de ineludible cumplimiento y seguido por la nuncupatio que eran las expresiones verbales constitutivas del Derecho o de la obligación. 

Importancia de la mancipatio.

• Por medio de la mancipatio se constituía el nexum, un estamento contenido dentro de la ley de las XII tablas, el cual generaba un vínculo dentro del acto. Se ha estudiado por medio de la doctrina romanista, que el mancipium nacía de la mancipatio, lo mismo que el abandono noxal, la adopción y la emancipación, se hacían por sus ritos.

• Con ella se creaban las servidumbres.

• Se utilizaba en el matrimonio por coemptio, para adquirir la manus.

• Servia de base para los negocios jurídicos.

• Como negocio jurídico, es una de las formas civiles para adquirir el dominio.

Formas

La mancipatio era un rito solemne y sacramental que se realizaba frente a un libripens y cinco testigos, compareciendo ante ellos el vendedor y el comprador.

Mancipium cedens y Mancipium accipiens:

El comprador-mancipium accipiens debía pagar la cosa y este pago se hacía por la viejas formas de la moneda; las barras de cobre o de bronce se depositaban en la balanza para pesarlas, el comprador y el vendedor pronunciaban las palabras solemnes y luego se procedía a la entrega de la cosa que pesaba el libripens, quedando así efectuada la mancipatio por la nuncupatio.

A la mancipatio podían agregarse pactos. De ellos el pacto más importante es el de fiducia. El que requería en préstamo una suma de dinero, daba sus bienes en garantía, mancipándolos o vendiéndolos al acreedor, este se comprometía a devolverlos, cuando el deudor pagase.

Acciones de la mancipatio

Tres acciones protegen la mancipatio: la autoritas, la actio de modo agri y la actio de fiducia.

La primera corresponde a una de las obligaciones del vendedor en el contrato de compra-venta, del arrendador en el arrendamiento; de los permutantes en la permuta; de los socios en la sociedad. Podía ejercitarse cuando el comprador era perturbado, en el ejercicio del Derecho que había adquirido sobre una cosa. El vendedor estaba en la obligación de defender el derecho del comprador. Si el comprador era privado de la cosa, en beneficio de un tercero, el vendedor debía pagar al comprador el doble del valor de ella.

La segunda de dichas acciones, procedía cuando se vendía una cosa y su cabida resulta menos a lo que se había pactado en la venta. El vendedor era obligado a pagar el doble del valor de esa diferencia. Esta acción es semejante a la accion redhibitoria y quanti minoris, o estimatoria, que, en el contrato de compra-venta, se le conferían al comprador contra el vendedor, por los vicios ocultos de la cosa vendida.

La tercera de las citadas acciones, se daba cuando a la mancipatio se había agregado un pacto de fiducia. Si el acreedor no devuelve los bienes al deudor, habiendo pagado éste, podía el deudor reclamar su restitución por medio de la actio fiduciae.

La in iure cessio

"era el modo de adquirir el dominio que consistía en un juicio simulado y que empleaba lo mismo que la mancipatio, para contraer toda clase de obligaciones y para crear toda clase de derechos. El adquiriente recurría ante el pretor y reclamaba como suya la cosa. El enajenante aceptaba la demanda o no concurría a contestarla, por lo cual se le obligaba a entregarla.

Se diferencia de la mancipatio, en que debía realizarse ante un magistrado, es decir, in jure - de Derecho – (el pretor en Roma), y su objeto podía estar constituido por cosas Mancipi o Nec Mancipi. Se asemejan, en que ambas representan modos primitivos de adquirir propiedad (en la época del Derecho antiguo, Anterior a la ley de las XII tablas). Posteriormente a partir de Justiniano, cayeron en desuso, pues no había lugar a distinguir entre las cosas Res Mancipi y Res Nec Mancipi.

Formas

La cosa debía estar presente, si era mueble; para los inmuebles bastaba un fragmento de ella. El adquirente ponía su mano sobre la cosa, afirmando ser propietario según el Derecho Civil; después de esta afirmación el magistrado preguntaba al enajenante si tenía algún reparo que oponer, si éste respondía negativamente, sancionaba la operación, concediendo la propiedad al comprador.

La in jure cessio se aplicaba para manumisiones (manumisiones por vindicta, específicamente), para emancipaciones, adopciones, para transmitir propiedad, para constitución de servidumbres de todo tipo.

Efectos

Se hace necesario señalar que, de la misma manera como la mancipación producía la transferencia de la propiedad, bajo la garantía del pueblo, que figuradamente estaba dada por la presencia de los cinco testigos, la in jure cessio tenia los mismos efectos que aquella, con la diferencia que el acto de efectuaba bajo garantía de la autoridad constituida.

La Adjudicatio

Otro modo de adquirir la propiedad Iure Civile. Consistía en el otorgamiento del Derecho por pronunciamiento judicial dado en aquellos juicios que tuvieran por objeto obtener la división de la cosa común, pues, el Juez atribuía a cada uno de los litigantes la parte que le pertinacia del bien que había dado en condominio.

La adjudicación se aplicaba en los procesos de partición de herencia, que se requería mediante el ejercicio de la "actio familiae erciscunndae", en la cual se procedía a la división de los bienes entre los herederos, o en los casos de partición de la cosa común – comunidad -, mediante la "actio común dividendo", decidiendo entre copropietarios la división de las cosas indivisas. La adjudicatio tiene como efecto, acordar a cada uno de los coparticipes de la propiedad exclusiva de la parte, que le era adjudicada por el juez.

Se aplicaba también con ocasión del ejercicio judicial de las siguientes acciones:

• "Actio familiae erciscundae", que es la acción que compete a los herederos para obtener la partición de la herencia.

• "Actio communi dividundo", que es la acción que intentaba cualquiera de los dueños para obtener la división de la cosa común.

• "Actio finium regundorum", que es la acción que intente el propietario de un fundo contra el fundo vecino para obtener la delimitación de los linderos de cada fundo.

Usucapión

Usucapión es un medio de adquirir la propiedad por medio de la posesión continua de una cosa, durante el tiempo fijado por la ley.

Esta institución la define la doctrina romanista así: "La usucapión es la agregación del dominio mediante la continua posesión, por el tiempo determinado por la ley".

Características.

De la definición citada se deduce:

Usucapión deriva del latín usus, que significa usar una cosa, y de capere que equivale a tomar o apoderarse de algo.

Para designar este modo de adquisición de la propiedad, la ley Romana utiliza las palabras usus y auctoritas, que indican que el plazo prescrito por la ley, tiene por objeto añadir a la posesión (usus) la protección legal concedidas al propietario (auctoritas).

Que, las definiciones citadas, son resultado de la descomposición etimológica del término usucapión.

Que, conforme a ella, se requiere, usucapir la posesión, debiendo ser ésta de buena fe, y el transcurso del tiempo que la ley señala.

En sus orígenes, solo se aplicaba a las cosas Mancipi, a los fundos itálicos y a los ciudadanos. Posteriormente el pretor la completó y la extendió a los latinos y a los extranjeros y a los fundos provinciales.

Se encuentran excluidas de esta situación no solo las cosas que están fuera del comercio y los fundos no itálicos, sino también las cosas hurtadas (en virtud de la ley de las XII tablas) y las poseídas por violencia, aunque estén en posesión de personas inocentes.

La ley de las XII tablas denominaba a la Usucapión, Usus y expresamente señala, en una de sus reglas, que la Usucapión se adquiría por la posesión continua de los fundos, durante dos años para los inmuebles y un año para los muebles. De tal manera que, antiguamente para queusucapión produjera sus efectos bastaba la adquisición de propiedad, apoderarse de una cosa y hacer uso de ella.

Respecto a la propiedad bonitaria, o sea, cuando se transmite una cosa res mancipi, sin cumplir con las formalidades de Derecho Civil, el derecho Romano se valió de la usucapión, que el propietario bonitario adquiriese la propiedad quiritaria, el dominium ex-jure quiritium.

La Usucapión subsiste en el devenir histórico de Roma y permanece en las doctrinas modernas y códigos vigentes.

Evolución

Época clásica:

El propietario in bonis, puede adquirir la propiedad quiritaria por usucapión, quedando consolidado su Derecho, como si la adquisición se hubiese producido por la mancipatio o la in jure cessio.

Igualmente, puede adquirir la propiedad por usucapión el poseedor de buena fe, que hubiese obtenido la cosa de una persona que no es su propietario. En ambos casos, el adquirente pasa a tener la propiedad, que se defiende mediante la actio reivindicatio y otras, como la negatoria, procediendo la primera, cuando el propietario es despojado de su Derecho y la segunda por perturbación.

Praescriptio longi temporis: Es un medio de defensa otorgado a poseedores de fundos provinciales, a objeto de que rechacen las acciones intentadas contra ellos. Por tanto mediante ella, no se adquiere propiedad.

En sus comienzos, solo tuvo por objeto los inmuebles, posteriormente con Caracalla, se concedió a los poseedores de bienes muebles. Entre la praescriptio y la usucapión hay pocas variantes ya que ambas exigen las mismas condiciones, sin embargo a ambas las separa es el tiempo de duración, que se eleva a 10 años entre presentes, y 20 años entre ausentes.

No obstante, el poseedor que ha perdido la posesión de la cosa, tiene la acción real para reclamar la restitución de la cosa.

Existen pues, diferencias entre la usucapión y la praescriptio longi temporis: La usucapión se aplica a los ciudadanos Romanos, y lapraescriptio a los extranjeros, a fundos itálicos y fundos provinciales, respectivamente; adquirida la cosa por usucapión subsiste la prenda y la hipoteca, en la praescriptio longi temporis no.

Praescriptio longissimi temporis: cuando el poseedor de un inmueble no tenía ni titulo ni buena fe, no llegaba a ser propietario del inmueble, pero no podía ejercerse acción reivindicatoria en contra de él; pues, el verdadero propietario perdía su acción por el tiempo transcurrido. Se decía entonces que se había operado una "praescriptio longissimi temporis", de muy largo tiempo, que no era adquisitiva, sino puramente extintiva. Era la aplicación de la regla establecida por Teodosio II, segunda cual todas las acciones, tanto reales como personales, se extinguían en un lapso determinado, especificado líneas abajo.

Época Justinianea

La concesión de la ciudadanía a los súbditos del imperio, por el edicto de Caracalla, y la eliminación de las diferencias entre las cosas res mancipi y res nec mancipi y entre fundos itálicos y provinciales llevo a Justiniano en el año 531, a fundir, en una sola reglamentación, las disposiciones o normas referentes a la usucapión y a la praescriptio longi temporis. Por tanto en su época solo se habla de la usucapión.

Extendió el término de la usucapión, fijando 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes, sean las cosas muebles o inmuebles.

Praescriptio longisimi temporis

Es la llamada prescripción de 30 años y de allí su determinación. El emperador Teodosio II la estableció en una constitución, al disponer que todas las acciones reales o personales quedasen extendidas por el transcurso de 30 años.

Requisitos para la usucapión

Para que se configure la usucapión, es necesario el cumplimiento de ciertos requisitos:

a) Vigente el derecho quiritario (antiguo), para usucapir, sólo se requería el transcurso de tiempo.

Por tanto, era suficiente, para que la usucapión produjese los efectos de adquisición de la propiedad: 

1) apoderarse de una cosa.

2) hacer uso de ella. Precisamente, por los inconvenientes de este modo de adquirir la propiedad, se prohibió usucapir tanto cosas robas (ley de las XII Tablas y lex Antinia), como cosas poseídas por violencia (leyes Julia y Plautia). Con las condiciones anotadas, solo constituyen ejemplos de usucapión, la usucapión pro-herede y la usureceptio. La usucapión pro-herede, permitía al primero que se presentara a la sucesión de un ciudadano, cuyos bienes hubieren quedado sin dueño, adquirir los bienes de la posesión continua de un año, aunque esta posesión fuera de mala fe. La usureceptio (recibir por uso) consiste en readquirir por el uso, la cosa cuya propiedad se había perdido (se requería el transcurso de una año). 

b) En la época clásica: Se perfila la usucapión como una verdadera institución, cuando se exige como requisitos:

1) Objetivo: consiste en que la posesión descanse sobre un justo titulo o una justa causa.

Justo titulo o Justa causa: Se entiende, el acto jurídico que sirve de base para la adquisición del dominio.

Los títulos son tantos como las causa, en cuya virtud, se puede adquirir la propiedad y así, pueden mencionarse: pro-emptore, por compra, pro Donato, por donación, pro dote, por constitución de dote, pro soluto, por solución o pago, pro alegato, por legado.

2) Subjetivo: La buena fe del poseedor que pretende adquirir por usucapión.

Buena fe es el convencimiento de haber adquirido la cosa, sin lesionar el Derecho ajeno. Que se sienta como si fuese el propietario, quien transmitió la propiedad de la cosa.

La buena fe se presume, por eso quien alegue la mala fe, debe probarla. Por tanto, quien objeta la adquisición por prescripción, deberá probar los hechos constitutivos de la mala fe.

c) Transcurso del tiempo: El tiempo necesario para adquirir la propiedad por prescripción ha variado, como hemos visto al analizar la institución en el devenir histórico de Roma. Se ha dicho, que Justiniano lo fijó en 10 años entre presentes, y 20 años entre ausentes.

d) La posesión continua: Se requiere la posesión continua de la cosa, o sea, que no fuese interrumpida la posesión por un tercero, mediante la ejecución de actos de desposesión, porque la interrupción natural, por circunstancial que fuese, impedía la adquisición de la propiedad y hacia necesario el inicio de una nueva usucapión

1) Por hechos naturales, que es la que opera materialmente cuando llega el verdadero propietario y priva de la posesión al que la tenía.

2) Por los hechos civiles, o sea, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria.

e) Prescriptibilidad de la cosa: La regla general es que todas las cosas son prescriptibles, pero, hay algunas que no lo son. En tal situación se encuentran los bienes del Estado o del Príncipe, los bienes de la Iglesia, los bienes de las Fundaciones, piae causa y las cosas que la ley prohíbe enajenar.

f) Tiempos que se computan: el poseedor puede hacer contar el tiempo, desde el momento en que haya comenzado a poseer, pero puede agregar el tiempo de sus predecesores, cuando su adquisición haya sido derivativa, por ejemplo:

El heredero puede agregar el tiempo de su causante, pero señalemos, que la posesión transmitida al heredero, reúne los mismos caracteres que tenía en la persona del cujus. Si es justa y de buena fe, la obtenía en esa misma forma el sucesor o el heredero. 

Efectos de la prescripción:

• concede la propiedad.

• La propiedad no deriva del propietario.

• Se le considera en el Derecho Romano, por algunos, como un modo originario de adquirir.

• La adquisición extingue los derechos reales constituidos sobre la cosa.

• Los Derechos personales no se consideran, porque no afectan a la cosa.

Prescripción extintiva:

Se ha estudiado la prescripción adquisitiva. Existe también la prescripción extintiva o liberatoria de los derechos. Se entiende por ésta, la consunción o terminación del Derecho, por el transcurso del tiempo que la ley señala. La regla general por la cual se rige, dice: "La prescripción por la cual se adquieren Derechos sobre una cosa, extingue los mismo Derechos para quien los tenía".

La ley:

La propiedad se adquiere de pleno Derecho por una persona distinta de su titular, mediante la ley. La ley así los dispone. "Quien encontrara un tesoro en terreno que no le pertenece, debía entregar la mitad del mismo al dueño del terreno, porque la ley así lo dispone".

Enviado por:

Carla Santaella