7. Obras donde solo es posible obtener el Presupuesto Original de la Construcción
Justificación del Método:
A veces, de una obra paralizada solo nos es posible obtener el Presupuesto Original de la Construcción.
El Presupuesto Original de la Obra, es quizás uno de los documentos, que la mayoría de las veces se puede localizar. Si el promotor no lo tiene (o no lo quiere suministrar, como es en la mayoría de los casos), la Institución Financiera que otorgó el préstamo seguramente lo tendrá, o el Profesional Inspector Externo (que casi siempre lo contrata el ente financiero) es muy probable que lo tenga, o hasta es factible localizarlo en la correspondiente Dirección de Ingeniería Municipal que otorgó el permiso o conformidad de uso.
Utilidad del Presupuesto Original de Obra:
Aunque anteriormente dijimos que lo ideal sería calcular los cómputos métricos de la obra inconclusa, en la realidad es muy difícil, ya que el procedimiento es largo y encarecería mucho el costo del informe de avalúo.
Sin embargo, el Presupuesto Original de Obra por si solo no nos sirve para nada. Para que este sea significativo en cuanto al cálculo del Costo Total de Reposición, debe ir acompañado de un Informe de Inspección; donde se establezca las cantidades de obra realmente ejecutadas. En este caso la precisión del Valor de la obra será directamente proporcional a la exactitud de la Inspección de la misma.
El Informe de Inspección:
Como antes dijimos, la precisión del método radica en la exactitud de la Inspección de la Obra Ejecutada. El traslado de estas cantidades de obra ejecutada a las partidas del Presupuesto vendrían a suplir a los Cómputos Métricos y el producto de estos por los correspondientes Precios Unitarios de Reposición arrojarían el Costo Total de Reposición.
El Informe de Inspección, debe ser confiado a un profesional con vasta experiencia en obra, ya que de esa información va a depender el avalúo.
El Profesional Inspector deberá poner cuidado en determinar la cantidad de obra ejecutada en cada partida o grupo de partidas que existan en la obra. Para esto el Inspector podrá:
- Determinar cuales partidas o grupo de partidas han sido totalmente colocadas en la obra.
- Estimar que porcentaje de cada partida o grupo de partidas han sido colocadas en obra.
- Medir aquellas partidas que puedan ser mensurables en sitio.
- Deducir de que Obras Extra adolece la construcción o cuales son las partidas destinadas a Disminución.
En base a la Inspección realizada, el profesional adecuará los resultados obtenidos a las partidas de obra presentes en el Presupuesto Original, teniendo especial cuidado en tomar nota de las Obras Extras y de las obras no realizadas a fin de encerar dichas partidas.
Otro punto sumamente importante para la aplicación del Método, es la estimación del Tiempo de Paralización (P) y del Tiempo de Ejecución de Obra (T). El Profesional Inspector, en base a la inspección realizada, la cantidad de obra ejecutada y soportada en su experiencia; deberá estimar el Tiempo de Ejecución de Obra (T); y de acuerdo con las informaciones recaudadas por parte del promotor o la entidad financiera se determinará el Tiempo de Paralización (P).
De esta manera, el Ingeniero Tasador tendrá un instrumento equivalente al Cuadro de Cierre, que se explicó en la Metodología anterior, donde se expresarán las cantidades de obra realmente ejecutadas. A este Instrumento se le denominará Presupuesto de Obra Modificado (PEM).
Implementación del Método:
Una vez obtenido las cantidades de obra realmente ejecutadas, se procederá a determinar el Precio Unitario de Reposición para cada una de las partidas que comprenden el Presupuesto de Obra Modificado (PEM), para obtener el Costo Total de Reposición (CTR).
Al Costo Total de Reposición, se le determinará su correspondiente Factor de Corrección por Actualización de Precios Unitarios (F.C.).
De acuerdo al Tiempo de Paralización (P) con respecto al Tiempo de Ejecución de Obra (T) se calculará el coeficiente 
a fin de determinar el correspondiente Costo de Reinicio (C.R.).
El Valor Actualizado de la Obra Inconclusa, se determinará de acuerdo a la fórmula: V.A. = [ C.T.R * (1 – F.C. ) ] – C.R., tal como se explicó en la Metodología anterior.
Observaciones al Método:
El procedimiento es muy útil cuando solo se posee como única información el Presupuesto Original de Obra.
La Novedad del Método, radica en el hecho de que la determinación del Costo Total de Reposición, se basará en la Inspección de la obra y la modificación del Presupuesto Original.
Esta metodología es mucho menos precisa que la anteriormente explicada, ya que la precisión del Método depende de la exactitud de la inspección de la obra.
Sin embargo, una inspección bien realizada por un profesional experimentado, permite obtener una muy buena aproximación del Valor Actualizado de la Obra Inconclusa, o por lo menos tan buena como si dispusiéramos del Cuadro de Cierre.
La precisión de la estimación de los Tiempos de Paralización y Ejecución de Obra, van a depender de la experiencia del Profesional Inspector.
Ejemplo demostrativo de la Aplicación del Método:
Se le asigna a un Ingeniero Tasador el Avalúo de una Obra Inconclusa correspondiente a un pequeño Centro Comercial en una calle céntrica de una ciudad importante.
El Ingeniero Tasador, se dirige al promotor y a la Institución Financiera que lo contrató a fin de buscar información. Lo único que consigue es copia del Documento de Propiedad del Terreno, Copia del Documento de Hipoteca de 1er. Grado a favor del Banco y un presupuesto de obras que acompañaba a la solicitud de préstamo:
El Ingeniero Tasador, que también es profesional de la Ingeniería con amplia experiencia en inspección de obras civiles, procede a inspeccionar el inmueble a fin de constatar lo que realmente está construido.
Para eso el profesional, procede en base a lo estimado en el Presupuesto Original de Obra, a chequear las partidas que componen la misma. Para eso mide las construcciones mensurables, estima en forma porcentual aquellas construcciones que no se pueden medir y observa la existencia de obras que no están reflejadas en el presupuesto:
Una vez finalizado el Informe de Inspección el Ingeniero Tasador procede a comparar el resultado de la inspección con el contenido del presupuesto original de obra; haciendo las modificaciones necesarias para adecuar lo observado con lo presupuestado. Así mismo agregará las partidas extras que no fueron Contempladas en el Presupuesto Original de Obra y sincerará las partidas en base a la inspección.
Una vez finalizado con los cómputos, el Ingeniero Tasador procederá a la búsqueda de los Precios Unitarios de Reposición para cada una de las partidas a fin de determinar el Costo Total de Reposición (C.T.R.) de la Obra Inconclusa:
Una vez determinado el Costo Total de Reposición (C.T.R.), se procederá a calcular el Valor Actualizado de la Obra Inconclusa de la misma forma como se calculó en la explicación de la Metodología anterior:
8. Conclusiones y Comentarios de la Metodología
Si bien el ejemplo se corresponde a una obra pequeña, donde el propio Ingeniero Tasador pudo efectuar la inspección y medición directa de la misma, la mayoría de los casos tienen un grado de complejidad mucho mayor, que obliga a la contratación de profesionales expertos en la materia.
Debido a que el peso del método gravita en torno a la inspección, esta deberá hacerse lo mas precisa posible; sobre todo en el caso de las partidas que no pueden ser medidas, tales como fundaciones, acero estructural, tuberías etc.
Hay que tener mucho cuidad en la aplicación de los porcentajes de obra ejecutada sobre las partidas que no puedan ser medidas. El sentido común y la experiencia en obra son las únicas herramientas con las que cuenta el profesional inspector.
9. Obras donde no se tiene mayor información
Justificación del Método:
Muchas veces sucede que se le asigne a un profesional de la valuación la determinación del valor actualizado de una obra paralizada donde la única información suministrada en el Documento de Dación en Pago.
Es muy común, que cuando una Institución Financiera ejecuta una garantía después de un largo juicio, no se tenga en los archivos algo mas que la copia registrada de la sentencia donde el Banco se adjudica el "Terreno y la Bienhechurías sobre él edificadas".
Este caso es muy similar a la metodología anteriormente explicada, con el agravante que no hay un Presupuesto de Obra que oriente al Ingeniero Tasador.
El primer impulso del profesional de la tasación sería la medición la edificación y levantar los cómputos métricos de la misma. Este punto ya fue ampliamente discutido en la explicación de la metodología anterior y se llegó a la conclusión que aunque era factible para obras pequeñas, el avalúo se alargaba y encarecía en construcciones de cierta magnitud.
El Area Bruta de Construcción (A.B.C.) como Auxiliar en la determinación del Costo Total de Reposición (C.T.R.):
Se define como Area Bruta de Construcción (A.B.C.), la proyección horizontal de la obra ejecutada incluyendo el área que ocupan columnas y paredes, excluyendo los ductos de circulación vertical (excepto las escaleras).
El Area Bruta de Construcción (A.B.C.), es relativamente simple y rápida de medir en sitio (sobre todo si son áreas repetitivas como en el caso de un edificio).
Las Incidencias de Costos por Tipología de Obra:
Existen dos publicaciones periódicas muy importantes para los profesionales de la valuación. Estas publicaciones tienen como objetivo principal el hacer seguimiento de los costos de construcción en base a diferentes tipos de obras.
PROINVEROBRAS, C.A. y FUNDACONSTRUCCION, A.C. son las dos empresas que se dedican a la publicación de estos Costos por Tipología de Obra, para ello hacen un seguimiento periódico del movimiento de los precios de materiales, herramientas, equipos y mano de obra a fin de generar una base de datos de costos de construcción realmente actualizada. Esta base de datos es aplicada a modelos tipificados (mas bien, presupuestos prototipo) de varias clases de obras tales como Vivienda Unifamiliar, Edificios Multifamiliares, Galpones Industriales, Edificios destinados a Oficinas, etc. Adicionalmente, para cada tipo de obra los editores presentan varias alternativas en cuanto su uso, nivel socio económico al que está dirigida, sistema constructivo y calidad de sus acabados. Para la obra "Vivienda Unifamiliar" podremos tener varias tipologías tales como: Casa de Construcción Tradicional, Casa Sistema Túnel, Casa Tradicional Pareada, Casa Tradicional Aislada, etc.
Las Incidencias de Costos por Tipología de Obra, expresan dos cosas muy importantes:
- Indican el Costo de Reposición de la Obra, expresado en Bolívares por Metro Cuadrado de Area Bruta de Construcción (Bs/M2).
- Indican en forma porcentual el peso con la que cada grupo de partidas contribuye a la formación del Costo Unitario de Reposición de a Obra.
La Inspección de la Obra:
La inspección en sí, es la misma que describimos en la metodología anterior; sin embargo la variante consiste en que se:
- Se deberá escoger la Tipología de Obra que mas se parezca a la construcción objeto del avalúo.
- Se debe tratar de efectuar las estimaciones de la cantidad de obra ejecutada, indicando de la forma mas precisa los Porcentajes de Terminación de cada una de las familias de partidas, apegándose en lo posible a la clasificación de las mismas.
Es de hacer notar, que si en la metodología anteriormente explicada, la precisión de la inspección era directamente proporcional a la exactitud del resultado del avalúo; en este caso el problema es mucho mas crítico.
La experiencia en la supervisión de obras similares a la construcción objeto del avalúo por parte del profesional asignado a que realice la inspección, es fundamental para la precisión en los resultados por este método. En comparación, cuando se hace la inspección en base al Presupuesto Original de Obra, verificamos todas las partidas (o todas las partidas medibles) ejecutadas de la Obra Inconclusa; sin embargo, cuando vamos a realizar el Informe de Inspección, solo en base a las Familias de Partidas en que los editores de estas publicaciones han subdividido la obra, el grado de desacierto aumenta proporcionalmente.
El profesional inspector experimentado, podrá realizar sustituciones o subdivisiones dentro de la familias de partidas, a fin de asimilar la obra inconclusa objeto del avalúo, a la tipología seleccionada por su similitud. Sin embargo, hay que tener mucho cuidado en realizar estas modificaciones, ya que cualquier pequeña variación en el peso relativo de una de las familias de partidas en el modelo tipificado, podrá reflejarse notablemente en la obtención del resultado final (Costo Total de Reposición).
Obtención del Valor Actualizado de la Obra:
Una vez determinado el Costo Total de Reposición (C.T.R.), se procederá ,al igual que las Dos metodologías anteriormente explicadas, al cálculo del Factor de Corrección por Actualización de los Precios Unitarios (F.C.), el Costo de Reinicio (C.R.I.) y el Valor Actualizado de la Obra Inconclusa (V.A.).
Ejemplo Explicativo:
Una Institución Financiera, después de un largo juicio de mas de 3 años, se adjudica una parcela de terreno y las construcciones sobre ella edificada correspondiente a un edificio en construcción de poca altura y baja densidad de lujo, en una zona exclusivamente residencial de la ciudad de Maracaibo.
Para llevarlo a subasta pública, la institución crediticia contrata los servicios profesionales de un Ingeniero Tasador a fin de determinar el Precio Base de dicha oferta.
Una vez contratado, el Ingeniero Tasador no pudo conseguir ningún tipo de información salvo la propia Acta de Remate. Donde solo se cita el área de la parcela de terreno y se especifica que existen unas construcciones sobre la misma.
La búsqueda de información por parte del profesional fue infructuosa, ya que ni en la Dirección de Ingeniería del Municipio se pudieron encontrar planos, Memoria Descriptiva u otra información.
El Ingeniero Tasador, se apersonó en el inmueble y midió el Area Bruta de la construcción, la cual le arrojó 1,258.65 M2.
El profesional buscó la mas reciente publicación de Incidencias de Costos por Tipología de Obra, la cual resultó la correspondiente a los meses 9 y 10 del año 1995. Examinando dicho folleto, encontró la tipología de obra que mas se asemejaba a la obra objeto del avalúo:
Una vez hallada la Tipología de obra que mejor se comparaba con la construcción a valuar, requirió el apoyo técnico de otro profesional, experto en inspecciones de obras, quien presentó el siguiente informe de Cantidad de Obra Ejecutada:
Con esta información el Ingeniero Tasador procedió a calcular el Costo Total de Reposición (C.T.R.), en base a la aplicación de los Porcentajes Observados en la inspección a cada una de las partidas que comprende la Tipología de Obra:
Una vez calculado el Costo Total de Reposición, se procederá a calcular el Valor Actualizado de la Obra Inconclusa teniendo en cuenta los siguientes convenios:
- La Fecha del Avalúo se fija para la fecha de la Inspección (22-Nov-95)
- El tiempo Estimado de Construcción (T) se fija en 8 meses (información suministrada por el profesional inspector, en base a la inspección realizada y su experiencia profesional)
- El Tiempo estimado de Paralización de la Obra (P) se fija en 3 años (duración del juicio de ejecución de hipoteca)
- Se escoge las tasas medias para depósitos a 90 días durante los últimos 8 meses antes del avalúo
10. Conclusiones Generales de la Metodología
- A medida que se tenga mayor cantidad de Información técnica y financiera de la Obra Inconclusa, mejor grado de precisión se obtendrá en los resultados.
- Los Cómputos Métricos de la cantidad de obra realmente ejecutada, es la base de la metodología. A medida que mas precisos sean dichos cómputos, mas acertado será el valor de la obra.
- Las correcciones por Actualización de Precios Unitarios, responde a un modelo de las matemáticas financieras. La determinación del Diagrama de Inversión, donde se indiquen los flujos de caja variables durante el período de ejecución de la obra, permitirá una mejor aproximación a los resultados obtenidos.
- El factor
, que permite conocer el Costo de Reinicio (la cantidad de dinero a invertir antes de proseguir con la construcción) es meramente empírico y proviene de la práctica. Un presupuesto de estos trabajos es lo mas adecuado a fin de obtener una mayor precisión en el resultado. - Cualquiera de los métodos aquí explicados, permiten por su simplicidad un gran ahorro de tiempo en la valuación de este tipo de bienes.
Caracas, 14 de Agosto de 1996
Resumen
Este trabajo tiene como finalidad presentar al Ingeniero Tasador una metodología que le permita enfrentar el Estudio Valorativo de inmuebles que no han sido finalizados, no se trata de darle valor a unos "Cómputos Métricos" de una construcción, sino de considerar a la Obra Inconclusa como un inmueble especial que requerirá una metodología valuatoria particular para la determinación del valor del mismo.
Para lograr rapidez, economía y precisión en este tipo de estudio valuatorio, se presenta esta metodología, que utiliza toda la información disponible para obtener el valor de un inmueble que no ha sido finalizado.
A veces, la ausencia de información es tan amplia, que el Avaluador la mayoría de la casos, ni siquiera se le suministra un plano de arquitectura de la obra para hacer el Informe Técnico de Avalúo.
Palabras clave Avaluo, avaluador, tasador, tasación, "obras inconclusas", "obras de construcción", "obras paralizadas", valor, construcción, inmueble, valor, appraisal, value, appraiser
Trabajo enviado por Ing. Roberto Piol Puppio, Ingeniero Civil
Universidad Metropolitana de la ciudad de Caracas. Venezuela. Profesor de Métodos Estadísticos Aplicados a la Valuación de Inmuebles y otras materias relacionadas con la tasación. Curriculum Vitae: www.joinme.net/rpiol/curriculum.htm
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