Introducción
Según Sanz Fernández: "Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".
Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, se ubican estos sistemas en el campo del Derecho Inmobiliario. A través de la historia de la humanidad han existido sistemas inmobiliarios no regístrales, como el Sistema Romano que carecía de solemnidad constitutiva y de protección a terceros adquirentes ó el Antiguo Sistema Germánico que tenía solemnidad constitutiva y protegía a los terceros adquirentes; pero los sistemas inmobiliarios modernos son eminentemente regístrales, es decir, son sistemas en los cuales los actos relativos a la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles aparecen en relación con la institución del Registro de la Propiedad, a través del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho tan antiguo, en expresión de Besson, "como la misma propiedad inmueble".
Asientos registrales
1. Concepto.
Se denomina asiento registral, en Derecho, a la constatación escrita en un registro y derivada de un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras situaciones derivadas de éste en el registro de la propiedad o en el civil, y los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, y cancelaciones.
Las legislaciones suelen considerar que las inscripciones con los principales asientos porque dan fe de los datos más importantes y cuya constancia son el objetivo principal de este registro, como el nacimiento de un individuo, la fundación de una asociación, el cambio de estado civil, la defunción de una persona o la disolución de una sociedad comercial, etcétera; algunas legislaciones establecen las anotaciones marginales que se refieren a otros datos que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento, como pueden ser un embargo sobre una finca u otro bien, asimismo las anotaciones no tienen en realidad un valor informativo para quien revise el registro. Las notas marginales suelen ser asientos que sirven para relacionar diversas inscripciones; las cancelaciones por su parte son asientos que declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos.
El asiento está constituido por las situaciones inscritas, y no debe confundirse con el título, que es el documento donde se fundamenta un derecho o un acto. Así un contrato de compra y venta sobre un inmueble (una casa o finca, por ejemplo) puede ser calificado como "título", pero para inscribir tal contrato en el registro es necesario hacerlo en un asiento registral, el cual resume los datos fundamentales contenidos en el título.
Asiento registral, anotación o constatación escrita en un registro. En concreto, se suele referir a una anotación en el Registro de la propiedad o en el Registro civil. En el Registro civil los asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, cancelaciones e indicaciones. Las inscripciones pueden ser principales, que son las que dan fe de los datos más importantes y cuya constancia son el objetivo principal de este registro, como el nacimiento, estado civil, defunción y primera tutela o representación legal, y marginales, que se refieren a otros datos que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento. Las anotaciones por su parte no dan fe de su contenido y tienen en realidad un valor informativo. Las notas marginales son asientos que sirven para relacionar diversas inscripciones. Las cancelaciones declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos y por último, las indicaciones permiten conocer el régimen económico matrimonial y sus modificaciones.
CLASES
En el Registro de la propiedad se distinguen los siguientes asientos registrales: inscripción, anotaciones preventivas, notas marginales y cancelaciones. El procedimiento para la anotación de todos estos asientos suele comenzar con un asiento de presentación, que no tiene otro objeto que preparar y fijar la fecha de inicio de la protección de registro. La inscripción es el único asiento destinado a dar publicidad de su contenido, que puede ser cualquier derecho real inscribible. Las anotaciones preventivas son un asiento transitorio, de menor solemnidad que la inscripción, por regla general referido a derechos eventuales. Las notas marginales se practican en la orilla de una inscripción y contiene datos de hechos o derechos que dependen del asiento a cuyo margen se realizan. Por último, las cancelaciones son una forma de asiento negativo, por cuanto su función es negar en todo o en parte una inscripción anterior.
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