La comunidad

Concepto de Comunidad

En su significado más genérico o universal es toda relación o conjunto de relaciones cuyos sujetos son varias personas que son simultáneamente titulares de un mismo derecho que recae sobre un mismo objeto. Cuando es el derecho de propiedad, la comunidad es copropiedad, llamada también condominio (del latín: cum, con y Dominium, dominio), aun cuando la palabra condominium o condominus no son romanas sino neologismos modernos.

De ordinario, el derecho subjetivo pertenece a un solo titular, caso en el cual la doctrina italiana llama en cuestión derecho solitario. Sin embargo, no pocas veces, un mismo derecho tiene simultáneamente varios titulares caso en el cual se habla de comunidad o titularidad múltiple. El fenómeno puede presentarse respecto de un derecho aislado (por ejemplo, entre dos personas que compran a medias un inmueble); pero también puede ocurrir respecto de un conjunto de derechos (por ejemplo entre coherederos que no han hecho partición de una herencia que comprende varios derechos). En este ultimo caso, el conjunto puede estar formado por derechos cualitativamente homogéneos (por ejemplo solo por derechos de propiedad) o heterogéneos (por ejemplos un derecho de propiedad, otro de usufructo y otro de crédito).

No hay comunidad, en cambio, cuando existen titulares de derechos autónomos sobre partes concretas y separadas de una cosa, aun cuando todas ellas constituyan una unidad económica. Así, por ejemplo no habría comunidad entre el propietario de una locomotora y el propietario de unos vagones aun cuando estos se engancharan a aquella para operar como ferrocarril.

Tampoco hay comunidad cuando sobre un mismo objeto existe una pluralidad de derechos de diferente contenido o grado correspondientes a distintos titulares. Así por ejemplo, no son comuneros el nudo propietario y el usufructuario ni el acreedor hipotecario de primer grado y el de segundo aun cuando la cosa sobre la cual versen sus derechos sea una misma cosa. En estos casos puede decirse que hay coexistencia de derechos sobre el mismo objeto; pero no que haya comunidad.

Aun cuando haya comunidad cada vez que existan simultáneamente varios titulares de un mismo derecho sobre una misma cosa, la ley llama preferentemente comunidad a la copropiedad o condominio, o sea al caso en que existen varios titulares de un mismo derecho de propiedad. No obstante , la ubicación de las normas sobre una comunidad en el Código Civil revela la intención del legislador de que tales normas se apliquen, al menos por analogía, a toda comunidad de derechos reales y no solo a la copropiedad.

Concepciones históricas de la comunidad

El origen de la Comunidad, referida esta claro está, a la copropiedad de los bienes, es tan antigua como el mismo concepto de propiedad. Supongamos que en épocas antiguas, más específicamente en el Imperio Romano (quienes trataron ampliamente el "derecho de propiedad") un fundo de tierra ha sido legado a dos personas; estos legatarios serán propietarios de él con el mismo título, pues los dos tienen iguales derechos sobre cada centímetro del fundo como un todo entero. Para aquel supuesto se denominó situación de indivisión o comunidad.

Sabemos ampliamente que los romanos conocieron y regularon la copropiedad denominando dominii o socii a los condóminos o copropietarios de una misma cosa.

La copropiedad producía en el Derecho justinianeo los siguientes efectos:

a) Ningún copropietario podía disponer de la cosa común sin el consentimiento de la totalidad de los condóminos.

b) Cada copropietario podía disponer libremente de su derecho de copropiedad, es decir, cada uno de los copropietarios podía enajenar o gravar su cuota parte sin necesidad del consentimiento de los demás.

c) Cada copropietario podía utilizar ilimitadamente la cosa en común, pero ninguno podía hacer alteraciones o innovaciones de la cosa, sin el consentimiento de los demás condóminos.

d) Cada copropietario tenía derecho a ejercer contra los demás copropietarios y contra terceros acciones que protegían la propiedad, como por ejemplo, la acción reivindicatoria o la acción negatoria.

e) Nadie estaba obligado a permanecer en copropiedad, de modo que cada copropietario estaba en perfecto derecho de pedir la división de la cosa común. La acción para disolver la comunidad era la actio communi dividundo, pero si trataba de una herencia procedía la actio familiae eriscundae.

f) Cuando uno de los copropietarios perdía su cuota por renuncia, abandono o por otra causa, su cuota acrecía la cuota parte de los demás condóminos; esto era lo que se denominaba ius adscrecendi.

Vemos que esta legislación comprendía la necesidad de proteger la propiedad de cada uno y la del contrario, así limitaba el derecho de un copropietario a disponer de la cosa común contra la voluntad del o de los otros.

Para el Derecho Germánico, la comunidad era conocida como "propiedad en mano común o propiedad mancomunada" y estaba concebida como una forma de propiedad colectiva, es decir, que cuando una cosa pertenecía al mismo tiempo a varias personas, se consideraba que pertenecía a una colectividad y no simplemente a una suma de individuos. De acuerdo con esto, era el grupo como tal el propietario del bien.

Así pues, enumeraremos algunas características de la concepción germánica de la copropiedad:

a) No existía la idea que la propiedad de la cosa estuviera distribuida en cuotas partes y, por tanto, no se conocía al copropietario el derecho de disponer libremente de su cuota:

b) Ninguno de los copropietarios podría pedir libremente la partición.

c) En la administración de la cosa, o bien, se requería unanimidad en cada decisión, o la decisión unánime de encomendar la administración a una determinada persona.

Sin embargo, hay otra concepción conocida como "doctrina francesa" que agrupa elementos de la concepción germánica y la romanista, concibiendo la disponibilidad de cada comunero sobre la cuota que le corresponde, pero no así en el destino de la cosa, ya que contempla que este solo puede acordarse por unanimidad de los copropietarios.

Nuestro derecho positivo se asemeja a la concepción romanista de la copropiedad, en cuanto a la co-titularidad de derechos, de manera que si no existe la pluralidad de individuos no existe la comunidad.

También toma en cuenta nuestro ordenamiento legal el concepto de unidad en el objeto, es decir, el derecho de cada comunero es incidental sobre toda la proporción de la cosa o bien, por más pequeña que esta sea. Esto es lo que se conoce doctrinalmente como indivisión.

Duración de la comunidad

Aunque en nuestro Derecho, la comunidad dista mucho de presentar los inconvenientes de la propiedad mancomunada y tiene un régimen de administración más ágil que el establecido en el Código Napoleónico , nuestro legislador la considera como una forma poco eficiente de ejercer el derecho y por tal razón la trata como una situación que no goza del favor de la ley y a la que, es deseable poner fin. Sin embargo no llega a establecer un limite de duración de la misma, de modo que y es importante destacarlo que la comunidad no se disuelve nunca por el solo transcurso del tiempo por prolongado que este sea.

Dentro de ese orden de ideas, el legislador ha establecido con el carácter de regla general que: "A nadie puede obligarse a permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los participes demandar la partición" ( C. C ., art 768 , encab.).

La regla indicada tiene a su vez excepciones

• 1. No rige en el caso de las comunidades organizadas por la ley para un fin preciso mientras subsista la finalidad. Tal es el caso, por ejemplo de la comunidad conyugal.

• 2. "No podrá pedirse la división de aquellas cosas que de dividirse, dejarían de servir para el uso a que están destinadas"( C. C .,articulo 769). Tal es el caso de las indivisiones forzosas y perpetuas de las hemos trato de tratar infra en otro capitulo.

• 3. "Es valido el pacto de que se deba permanecer en comunidad por un tiempo determinado (pacto de indivisión), no mayor de cinco años" (C.C. articulo 768, ap .20 ). En todo caso, si el pacto excede de cinco años no es nulo que se reduce a los cinco años. Por lo demás, nada obsta para que los comuneros convengan en prorrogar el plazo o renovar el pacto cuantas veces quieran mientras no incurran en fraude a la ley.

• 4.  Por otra parte, el testador puede prohibir la partición de la herencia cuando al menos uno de los herederos sea menor de edad hasta un año después de que el menor o todos los menores si fuesen varios, hayan llegado a la mayoridad. Sin embargo, aun en este caso prevé la ley que el juez cuando lo exijan graves y urgentes circunstancias , puede permitir la partición prohibida por el testador ( C.C., art 1067)

Régimen de la comunidad

La comunidad de bienes se rige por las disposiciones del Código Civil, a falta entre los comuneros o de disposiciones especiales ( C.C., art 759) . En tal virtud existe una prelación entre las normas llamadas a regir la comunidad:

• 1. En primer lugar, esta el pacto entre los coparticipes; en segundo termino , las disposiciones especiales y por ultimo las disposiciones generales del Código.

• 2.  El pacto entre los comuneros (en caso de existir) prevalece sobre las demás normas aplicables a la comunidad excepción hecha de las normas legales que sean de orden público.

• 3. Las disposiciones especiales aplicables al tipo de comunidad de que se trate puede ser normas del propio código civil( como son las que regulan la comunidad de bienes en el matrimonio) o de leyes especiales como, por ejemplo , la ley de propiedad horizontal .En ambos casos prevalecen las disposiciones generales del Código Civil en materia de comunidad

• 4. Las disposiciones generales del Código Civil (Titulo IV del libro I) son aplicables en ausencia absoluta de las normas preferentes señaladas (cuando no hay pacto entre comuneros ni disposición especial para el tipo de comunidad de que se trate) y también para llenar los vacíos que tengan esas normas preferentes.

Extinción de la comunidad

Si se prescinde de normas especiales a las que luego haremos referencia, la comunidad se extingue por el perecimiento de la cosa o derecho sobre la cual versa, por consolidación de la propiedad o derecho en un comunero, por adquisición de la cosa o derecho por una solo persona extraña a la comunidad y por partición.

• 1. Obviamente, si perece la cosa o derecho común, perecen consecuencialmente todas las cuotas de los participes y cesa la comunidad.

• 2. De igual manera desaparece la comunidad si se consolida la propiedad o derecho en un solo de los comuneros, o sea, si todas las cuotas se concentran en este. Ello puede ocurrir, entre otras por las siguientes causas:

• A. Porque todos los demás comuneros hayan renunciado a sus cuotas, cualquiera que sea el motivo.

• B. Porque todos los demás comuneros haya usucapido la cosa o derecho en su totalidad frente a los demás comuneros.

• C. Porque uno de los comuneros haya adquirido las cuotas de todos los demás, sea por sucesión o acto entre vivos (por ejemplo: por haberles comprado todos sus derechos).

• 3. Asimismo desaparece la comunidad para dar paso a un derecho solitario cuando una persona extraña a la comunidad adquiere la cosa o derecho común en su totalidad (por ejemplo: por usucapión, por compra, etc).

• 4. Por ultimo, también se puede extinguir la comunidad por partición de la cosa o derecho común.

• a) La partición propiamente dicha es la llamada partición o división material que consiste en dividir la cosa común en tantas partes materiales o lotes como comuneros haya y en adjudicar a cada uno de estos la propiedad de un lote o parte material con exclusión de los demás coparticipes. La operación representa pues convertir la cuota ideal sobre el todo en un derecho solitario sobre una parte material de ese todo. Naturalmente cada comunero tiene el derecho a que su parte o lote sea proporcional a la cuota que le pertenece. A veces, sin embargo, el valor del lote de un comunero es superior al que correspondería a su cuota y el otro es en cambio inferior, caso en el cual se suele pactar un pago que compense la situación (pago de saldo o vuelta). También se le da el nombre partición o división civil, llamado más exactamente procedimiento sustitutivo de la división material. En este caso, la operación consiste en la realización de la cosa o derecho común y el subsecuente reparto del precio obtenido entre todos los comuneros en proporción a los haberes que tenían en la comunidad.

• b) Cada comunero por pequeña que sea su parte tiene derecho a pedir partición no obstante la oposición de los demás con las excepciones y limitaciones ya señaladas al tratar de la duración de la comunidad. Esa acción para pedir partición es por los demás imprescriptibles.

• c)  A la división entre comuneros son aplicables las reglas del Código Civil concernientes a la división de la herencia y las especiales que sobre el procedimiento para llevarlas a cabo establece el Código Procedimiento Civil (C.C articulo 770). La partición puede ser amistosa o convencional, o vía judicial, aparte de los casos en que sea hecha por el ascendiente en su testamento.

• d)  Por su propia naturaleza, la partición debería considerarse como negocio traslativo; pero por razones históricas y practicas, la ley la considera como un acto puramente declarativo y en consecuencia le da efectos retroactivos. Así, una vez realizada la partición se reputa que la parte o lote adjudicado a cada comunero, le ha pertenecido siempre en forma exclusiva y que en cambio, nunca ha tenido derecho sobre el resto de la cosa o derecho común. Este efecto a su vez puede traer importantes consecuencias cuando el comunero enajena, cede o hipoteca su cuota porque los efectos de tales operaciones se limitan a la parte que el toque al comunero en la partición ( C.C articulo 765, ultima dispociones) lo que puede perjudicar notablemente derechos de terceros adquirentes, cesionarios o acreedores hipotecarios.

Por otra parte, determinados tipos de comunidades tienen causas de extinción especificas (por ejemplo la disolución del matrimonio extingue la comunidad conyugal) pero su efecto suele consistir en trasformar la comunidad especial, correspondiente en otro tipo de comunidad (por lo general, la comunidad ordinaria) de modo que subsiste la situación de comunidad aunque regida por normas diferentes.

Clases de comunidad

La comunidad puede ser Originaria o Derivativa; la primera supone el nacimiento de derecho, para una pluralidad de sujetos, con prescindencia de un nexo generador de la situación comunitaria (así en la hipótesis de adquisición de la copropiedad mediante la posesión útil cumplida por varios sujetos durante el tiempo requerido para la consumación de la usucapión, por ejemplo). La Comunidad Derivativa tiene su origen en un acto ínter-vivos (donación, venta) o mortis causa (herencia, legado).

La comunidad puede ser Ordinaria, si se observa el derecho especial de pedir la división de la cosa; o forzosa, en caso de que la naturaleza de la cosa (o eventualmente, un pacto de indivisión) se oponga a la partición.

La comunidad es Incidental si toma su origen en hechos o actos extraños a la voluntad de los participes (comunidad hereditaria, por ejemplo); o Convencional cuando surge por acuerdos voluntarios de los Intervinientes en la situación comunitaria. Esta ultima especie se regula por pactos que ellos adopten, de conformidad con las normas generales que presiden las relaciones negóciales.

Presunción de comunidad entre concubinos

Antecedentes a propósito de esa disposición debe enfatizar que:

El alcance y la finalidad de la forma que implica esa norma fueron resumido así. N otros países se habían buscado soluciones distintas al mismo problema que por diversos motivos no resultaban adecuadas con la realidad venezolana. Los supuestos de procedencia de la presunción tal cual nuestro legislador en 1942 eran los siguientes:

• 1) La existencia de unión extramatrimonial permanente

• 2) La condición de trabajo que hubiere contenido a formar o aumentar el patrimonio del otro concubino.

• 3) La contemporaneidad de los requisitos anteriormente indicados.

• 4) Dados los supuestos indicados la consecuencia jurídica era una presunción iuris tantum de comunidad sobre los bienes que constituían el patrimonio.

• 5) Aunque la norma estaba redactada en términos que aparentemente no favorecían a la mujer.

• 6) En virtud del principio de irretroactividad de la ley nuestro supremo tribunal sin que faltaran discrepancias en la doctrina

Bibliografía

Gorrondona Aguilar José Luis(2011) Cosas, bienes y derechos reales Derecho Civil II , Universidad Católica Andrés Bello , Caracas Venezuela

Autor:

Amaranta Dutti

Universidad Rómulo Gallegos

Aérea: Ciencias Políticas y Jurídicas

Programa Municipalizado de Derecho

Departamento de Derecho Privado

Unidad Curricular: Ideología y doctrina del derecho