El pacto comisorio: cumplimiento vs. Resolución contractual (página 2)

Un camino más aconsejable en este caso sería demandar judicialmente el cumplimiento, como consecuencia del incumplimiento injustificado del deudor (mora).

• b) Si la parte cumplidora deseara resolver el contrato, frente al incumplimiento de la contraria, entonces deberá notificar fehacientemente al deudor. Dicha comunicación o notificación de la voluntad de resolver es fundamental, ya que en el pacto comisorio expreso ( a diferencia del tácito) la resolución se produce de pleno derecho, desde que la parte interesada comunica a la otra en forma fehaciente su voluntad de resolver ( art 1204 párrafo 3), entendiéndose por forma fehaciente aquella que no ofrezca dudas, tales como el telegrama colacionado, la carta documento, el acta notarial, etc. Es dable recalcar aquí que, previamente a la comunicación de la resolución, debe ponerse en mora al deudor, salvo que se hubiere pactado que la mora sea automática. ( art 509 Cód Civil)

Con relación al pacto expreso resulta necesario precisar que, al tener su origen en el acuerdo de partes, encontrando su fundamento en la autonomía de la voluntad, las partes pueden asignarle determinados alcances y efectos que serán válidos para ese caso concreto. Es decir que, al momento de la celebración del contrato, cuando se pacta la clausula comisoria, las partes deben establecer qué incumplimientos específicos van a posibilitar la resolución del acuerdo, ya que una clausula que se refiera genéricamente a todos los incumplimientos se convertiría en una clausula de estilo, cayendo en el ámbito de aplicación del pacto comisorio tácito previsto el art 1204 párrafos 1 y 2 del Código Civil.

Pacto comisorio tácito

 El Pacto Comisorio Tácito, es una cláusula implícita en los contratos con prestaciones recíprocas ( o bilaterales) establecida por disposición de la ley, en caso de que uno de los contratantes no cumpliera con su compromiso. "En los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso."

Ante el incumplimiento el acreedor podrá exigir al deudor el cumplimiento de su obligación – más los daños y perjuicios derivados de la demora- en un plazo que no sea inferior a quince días ( salvo que los usos o un pacto expreso estableciera uno menor). Transcurrido el plazo sin que se haya operado el cumplimiento, quedarán resueltas sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios ( Art 1204, 2da parte)

En el pacto comisorio tácito resulta un requisito fundamental el requerimiento ( o intimación) al deudor, para que comience a correr el plazo de quince días, vencido el cual el contrato queda resuelto.

Resulta necesario aclarar que, la intimación de cumplimiento en los términos vistos debe realizarse bajo apercibimiento de resolución del contrato. Y, aunque pareciera una consecuencia lógica, si se intima al deudor a cumplir una obligación se supone que lo que se está buscando es la satisfacción de la pretensión y no que la relación obligacional se extinga. Por ello es necesario aclarar que el requerimiento lo es bajo apercibimiento de resolución, ya que la resolución implica una renuncia al derecho de obtener e cumplimiento, con lo cual su interpretación debe ser restrictiva.

Este requisito del requerimiento, emplazamiento o intimación previa al deudor no es necesario en caso de que la resolución del contrato se realice mediante una acción judicial. Así lo han sostenido tanto la doctrina como la jurisprudencia. Siempre que el deudor se encuentre en mora, puede recurrirse a la vía judicial para reclamar la resolución contractual.

Ergo, el requisito de requerimiento previo al deudor a fin de que cumpla en plazo de 15 días con su obligación debe ser realizada bajo apercibimiento de resolución y opera en la órbita extrajudicial. En caso de que el cumplidor inicie una demanda judicial reclamando la resolución no requiere haber intimado previamente al deudor su cumplimiento bastando que éste haya incumplido por su culpa y se encuentre en mora.

Frente a la pretensión resolutoria ejercida por vía judicial no es necesario formular el requerimiento previsto en los arts. 1204 del Cód. Civil y 216 del Cód.de Comercio ni conceder al deudor el plazo adicional para el cumplimiento de la obligación. La inejecución de las obligaciones -no habiendo PACTO COMISORIO expreso– permite demandar derechamente la resolución, ya que el sistema de intimación de quince días es un recurso extrajudicial aplicable solamente en dicho ámbito.[3]

Facultad de reclamar daños y perjuicios

Tanto en el pacto comisorio expreso como en el tácito, y ya sea que se demande el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, la parte que hubiere cumplido tiene derecho a reclamar los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le hubiere traído aparejados.

INCUMPLIMIENTO

El incumplimiento de una de las partes contratantes es el requisito sine qua non del pacto comisorio en cualquiera de sus variantes.

En primer término, debe aclararse que dicho incumplimiento debe ser imputable al deudor, ya sea título de dolo o culpa, ya que en caso contrario, es decir que el incumplimiento fuere involuntario como en el supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, el pacto comisorio no es aplicable, a menos que las partes hubieran pactado expresamente que aún en dichos casos el pacto es procedente. En segundo término, el incumplimiento debe ser importante, revestir cierta gravedad, ya que si el incumplimiento es insignificante quien pretenda la resolución estaría incurriendo en un abuso del derecho.

Presupuesto para que funcione la facultad resolutoria es un incumplimiento de una de las partes a las obligaciones asumidas en el contrato, incumplimiento que debe estar referido a una obligación principal y debe ser importante. . siendo la resolución del contrato un remedio extremo, no cabe presumir su utilización ante el incumplimiento de obligaciones meramente accesorias o irrelevantes[4]

Efectos del pacto comisorio

El pacto comisorio deja sin efecto el contrato retroactivamente, esto es que las partes deben devolverse lo que hayan recibido. Pero hay una excepción cuando se trata de contratos de tracto sucesivo, como por ejemplo la locación, ya que en ese caso las prestaciones ya han sido cumplidas.

CASOS EN LOS QUE NO SE APLICA EL PACTO COMISORIO

Como decíamos anteriormente, el pacto comisorio se aplica a los contratos con prestaciones recñiprocas, tales como compraventa, permuta, locación, etc.

No procede el mismo en los siguientes casos:

• en la venta de lotes a plazo cuando el adquirente ha pagado el 25% del precio o ha efectuado mejoras por el 50% del valor de compra.( art 8 ley 14.005)

• en la compra de inmuebles para vivienda mediando boleto de compraventa de buena fe y el pago del 25% del precio.( art 1185 bis)

• en el contrato de prenda ( art 1203 in fine)

• en la compraventa de cosas muebles ( art 1374)

Conclusiones

Los contratos se hacen para ser cumplidos, de donde lo natural frente al incumplimiento de una de las partes, es demandar el respeto de la palabra empeñada, o sea la prestación específicamente prometida; pero muchas veces la acción por cumplimiento no brindará al acreedor la satisfacción de su derecho subjetivo, de allí que el derecho le conceda la posibilidad de optar, a su criterio, por la vía del cumplimiento o de la resolución y siempre con la posibilidad de adicionar los daños y perjuicios emergentes del incumplimiento. El pacto comisorio autoriza a quien ejecutó o estuvo dispuesto a cumplir las obligaciones a su cargo, a tornar ineficaz el vínculo nacido del contrato (resolución), a desvincularse de él, ante la inejecución del deudor.[5]

Frente a un caso de incumplimiento de las obligaciones a cargo de uno de los contratantes, nunca debe perderse de vista cual es el propósito u objetivo del contratante cumplidor, ya que si bien la ley le concede el derecho a opción, en no pocas oportunidades, los profesionales que asesoren a dicha parte se inclinan más por lo que debe hacerse frente a determinado caso de incumplimiento que por lo que el cliente realmente quiere o necesita.

Por ello, antes que nada debe preguntarse al cliente sobre sus propios intereses, si lo que quiere frente al incumplimiento del deudor es insistir en el cumplimiento o resolver el contrato, ya que conforme sea la respuesta será la forma de actuar posterior del profesional que lo asesore.

A modo de síntesis o repaso, tenemos entonces que,

• a) si el cumplidor desea o está interesado en que el cumplimiento se lleve a cabo, entonces primero debemos intimar al deudor en esa dirección, pero jamás adicionarle el apercibimiento de que el caso de incumplimiento se procederá a la resolución contractual, ya que en esa supuesto se deja la opción ( entre cumplimiento o resolución) al deudor y si éste no cumple y el contrato termina resolviéndose en consecuencia, no habremos cumplido con el cometido de nuestro cliente que pretendía el cumplimiento. En caso que los intentos extrajudiciales sean infructuosos, y siempre que el cliente persista en su interés de obtener el cumplimiento, entonces tenemos la vía judicial para demandar el mismo.

• b) Si el cumplidor desea que se resuelva el contrato, entonces debe notificar fehacientemente tal circunstancia. En caso del pacto comisorio tácito, al intimar por quince días ( o plazo menor.) al deudor para que cumpla con su obligación debe adicionarse siempre el apercibimiento, esto es que vencido el mismo sin haberse operado el cumplimiento el contrato quedará resuelto. De esta forma se aclara de antemano la consecuencia inequívoca deseada por el contratante cumplidor.

A menudo, los profesionales del derecho así como los vinculados a las ciencias económicas, son consultados por sus clientes frente a los avatares propios en que se ven envueltos en caso de incumplimiento contractual. Por ello no solo es imprescindible conocer los aspectos legales, contables, económicos etc. aplicables al caso, sino también, y en pos del derecho que tienen los clientes de recibir un asesoramiento adecuado a sus intereses, se debe indagar sobre el verdadero alcance y objetivo que el cliente desee obtener en el caso concreto.

Bibliografía

• Borda Guillermo, Tratado de derecho civil Contratos, T I, Abeledo Perrot.

• Spota Alberto, Instituciones de Derecho Civil, Contratos, T III, Depalma.

• Mosset Iturraspe Jorge, Contratos, Ediar.

• Alterini Atilio, Contratos Civiles, Comerciales de Consumo. Teoria General, Abeledo Perrot.

• Becco Pablo Fernando, estoup Luis,Linares Figueroa Julian y Mazieres Ariel, Manual de Instituciones de Derecho Privado, parte I, La Ley.

Autora:

Dra. Cecilia Verónica Saraceni

Abogada, Docente interina de la cátedra "Instituciones del Derecho Privado I" carrera de Contador Público Nacional de la Facultad de Economía y Administración, Universidad Nacional del Comahue.

[1] Alberto Spota, CONTRATOS, Edit. Depalma, Bs. As. 1977, vol. 3, pag 465.-

[2] Mochon c. Villafañe, José s/ ordinario. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C, 23/06/2004

[3] Saldaña, Julio Cesar c- Sergio Trepat Aut. S. A. s/ Resolución de contrato y daños y perjuicios Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I, 13/08/2004

[4] Saldaña, Julio Cesar c- Sergio Trepat Aut. S. A. s/ Resolución de contrato y daños y perjuicios Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I, 13/08/2004

[5] Mosset iturraspe Jorge, (Contratos, págs. 374 y 375, edit. Ediar, Bs. As., 1981)