c) Objeto.
– El objeto de la obligación principal del arrendamiento, es pagar el precio en dinero, o en especie.
Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. Así por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de tierra, abonos u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.
Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe ser serio y de que no debe ser vil, se plantean en los mismos términos que en materia de venta3.
La determinación del precio puede hacerse en cualquier forma, siendo aplicable por analogía el artículo 1.479 del Código Civil, en su caso.
El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual durante todo el curso del arrendamiento.
6.- Efectos
– Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes.
– Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.
– Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.
7.- Obligaciones del Arrendatario
– Obligación de servirse de la cosa como un buen padre de familia, y para el uso de determinado en el contrato, o a falta de estipulación, para que se pueda presumirse, según las características.
Esta obligación se descompone en otras tres: El arrendatario debe servirse de la cosa. El arrendatario debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. El arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias.
– Obligación de pagar la pensión de arrendamiento. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.
– Obligación de devolver la cosa llamada. El arrendatario, a la terminación del contrato, debe devolver la cosa tal corno la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (C.C. art. 1.549).
– Obligaciones de Notificar. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible: Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C. art. 1.596, encab.); y 2°) La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap. 1).
8.- Obligaciones Del arrendador
– El Arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa, de acuerdo con lo que resulte del contrato, de la intención de las partes, de la buena le o de la ley. En los arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la cabida prometida y la cabida real sólo da lugar a aumento o disminución del canon en los casos señalados y según las reglas establecidas en la venta (C.C. art. 1.619).
– Obligación de conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado. Esta obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.
– Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.
9.- Cesión y sub-arrendamientos
El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria puede referirse a la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el inmueble en su totalidad como parte de él.
Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar con la aprobación del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es sólo "ad probationem".
Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción "non adimpleti contractus", además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.
10.- extinción del arrendamiento
Son causas de extinción del arrendamiento:
– El mutuo disenso.
– La expiración del término fijado.
– La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado.
– La pérdida o destrucción de la cosa.
– La resolución por incumplimiento.
– La enajenación de la cosa arrendada.
Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que existe algún elemento "intuitus personae" en el contrato.
Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del arrendatario, la muerte de éste pone fin al arrendamiento.
Autor:
Eduardo Barreto
Facilitadora:
Abog. Lisbeth Díaz
Universidad Bicentenaria de Aragua
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
Cátedra: Contratos y Garantías
Extensión: Puerto Ordaz
Ciudad Guayana, Julio 2007.
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