Componente Físico y Económico del Catastro Multifinalitario (Caso específico de Venezuela) (página 2)

COMPONENTE FÍSICO DEL CATASTRO

El componente físico es de gran importancia en un levantamiento catastral multifinalitario, ya que permite determinar descriptiva y cartográficamente, la ubicación geográfica, dimensiones, topografía y demás características físicas de los inmuebles que integran un municipio (Albarrán y Rojas; 2004). En este orden de ideas se presenta a continuación un conjunto de actividades desarrolladas en los diferentes trabajos consultados:

Inventario, diagnostico y validación de la información catastral: Se corresponde con la etapa de revisión cartográfica (planos y mapas) que están disponibles en diferentes organismos públicos y que se correspondan con el municipio, esto con la finalidad de elaborar:

Delimitación de la Poligonal Urbana: Es la unidad urbanística constituida por una superficie de terreno, delimitada para fines de valoración catastral, ordenación urbana y planificación industrial, comercial, residencial, entre otras; es el instrumento de control que regula el desarrollo y crecimiento de las ciudades, determinada con base en criterios como: densidad de población, infraestructura de servicios, uso de la tierra, aptitudes de las tierras y otros; tiene el propósito de impedir dificultades, tales como la anarquía en el uso de la tierra que pueden conllevar a grandes conflictos (Buitrago y Márquez; 2006).

Sectorización Catastral: Los sectores catastrales están definidos por un conjunto de manzanas, que a su vez están conformadas por lotes o parcelas, con características geométricas y de uso; que por lo general conlleva a una diferenciación de áreas homogéneas, se consideran adicionalmente criterios relacionados con las características propias de cada sector y del emplazamiento de la ciudad (Buitrago y Márquez; 2006).

Manzaneo: Es una actividad que se realiza por cada sector catastral delimitado; la codificación de las manzanas en los trabajos consultados por lo general parte desde la manzana ubicada en el extremo noroeste del sector catastral, continuando su numeración en sentido oeste-este, para luego en zig-zag continuar en dirección este-oeste y reiniciar luego en sentido oeste-este (Buitrago y Márquez, 2006).

Levantamiento Parcelario (Loteo): Es una actividad catastral que se inicia una vez elaborada la sectorización y el manzaneo, tiene como finalidad asignarle un número a cada parcela o lote. La asignación de código de cada parcela se inicia con la ubicada en la esquina noroeste de cada manzana, a la que le corresponde el número 001 y posteriormente siguiendo la secuencia con la misma trayectoria de las agujas del reloj, se le asigna el código hasta cubrir toda la manzana (Abreu y Dávila; 2003).

Ficha Catastral: Es el instrumento utilizado en el proceso de levantamiento parcelario, para recopilar datos relacionados con las características físicas (tanto del terreno como de la construcción) y la condición jurídica e información valorativa de los inmuebles (FUNDACOMÚN; 1997, citado por Lozada y Ramírez; 2003).

Codificación Catastral: El Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar establece un sistema único de codificación catastral, que facilita la ubicación geográfica, identificación y sistematización de la información de cada inmueble, por medio de la asignación de un conjunto de dígitos que los individualizan, el cual se denomina código catastral (Pérez, 2006).

El código catastral consiste en una notación alfanumérica, estructurada por once campos, basada en la localización de la parcela. Los once campos están agrupados en tres bloques: el primero esta integrado por la Entidad Federal-Municipio-Parroquia (Lozada y Ramírez; 2003). El segundo bloque esta integrado por cuatro campos de tres caracteres cada uno y se corresponden con el ámbito, el sector, la manzana o sub-sector y la parcela; el tercer bloque que compone el código catastral esta integrado por tres campos: sub-parcela, nivel y unidad. Suman en total ocho caracteres que tienen como particularidad la combinación de letras y números para la definición de los mismos (Pérez; 2003).

Levantamiento Catastral: Se aplica la ficha catastral de manera exhaustiva, lográndose los componentes para la base catastral descriptiva o de atributos. Esta etapa comprende por lo general de la medición de los inmuebles, específicamente el frente, fondo, laterales y auxiliares; de igual manera como parte del levantamiento se elabora el plano de mensura de cada inmueble, donde se refleja la forma y dimensión tanto del terreno como del área de construcción (Lozada y Ramírez; 2003).

COMPONENTE ECONÓMICO DEL CATASTRO

Permite establecer el valor de cada uno de los inmuebles presentes en un municipio, a través de la evaluación de los elementos que forman los inmuebles. En otras palabras es asignar un valor a los metros cuadrados o hectáreas de las distintas clases de suelo, con el objeto de llegar a determinar su valor catastral (Buitrago y Márquez; 2006). El componente económico esta orientado en los trabajos de investigación consultados a la elaboración de la Planta de Valores de la Tierra y de la Tabla de Valores de la Construcción.

1. Planta de Valores de la Tierra: Permite determinar el valor de cada parcela ubicada en el área urbana, a través de la determinación del valor del terreno por metro cuadrado, de acuerdo a una determinada posición por manzanas, incluso a nivel de cada una de las calles que conforman un sector catastral de la poligonal urbana de una ciudad (Pérez y Zerpa; 2003).

Bases para el establecimiento de la Planta de Valores de la Tierra:

Determinación de la Parcela Tipo: Es necesario contar con las respectivas medidas de los frentes de los inmuebles, que por lo general se obtienen a través de la aplicación de la ficha catastral. La parcela tipo permite comparar cada una de las parcelas con una parcela tipo de cada manzana o sector, para a través de ello conocer el grado de afectación en el valor del terreno, por variación en las dimensiones de cada uno de los inmuebles (Pérez y Zerpa; 2003).

*Ajuste por frente: Permite estimar un valor ponderado de la parcela, dependiendo de si el frente supera o es inferior al frente tipo; para determinar el ajuste al frente de cada uno de los inmuebles se le resta el frente tipo de su respectiva manzana, con lo que se obtiene una diferencia negativa, cuando el frente del inmueble es menor o inferior que el frente tipo, y una diferencia positiva cuando el frente del inmueble es superior al frente tipo (Pérez y Zerpa; 2003).

*Establecimiento de rangos y ponderaciones: Una vez obtenidas las diferencias positivas y negativas para cada una de las manzanas del sector, se agrupan dichas diferencias, por separado y de manera ascendente, con el propósito de establecer rangos para ambas diferencias, con el fin de asignarles un valor de ponderación por el frente tipo (Pérez y Zerpa; 2003).

*Cálculo de ajuste por posición de manzana: De acuerdo a la posición de cada inmueble respecto a la manzana se le asigna un determinado ajuste. Por orden de importancia se tienen 5 posiciones: Manzanera, Cabecera, Esquina, Intermedia y Calle Ciega (Pérez y Zerpa; 2003).

*Cálculo del área de la parcela: Se determina multiplicando el frente por el fondo de cada inmueble, cuando estos son de forma regular (Pérez y Zerpa; 2003).

*Asignación del Valor Unitario del metro cuadrado de las parcelas: Para la valoración de los inmuebles se toman en cuenta diversos aspectos como ubicación en la manzana y la vialidad del sector. Los valores son variados ya que de acuerdo a la jerarquía en el sector de la calle o avenida en donde se ubica el inmueble, se le asigna una ponderación (Pérez y Zerpa; 2003).

*Cálculo del valor de la parcela: Se calcula multiplicando el área (m2), del inmueble por el valor unitario del metro cuadrado en Bolívares (Bs/m2). Para el cálculo del valor final de la parcela debe considerarse los ajustes por frente y por posición en la manzana, obteniéndose de este modo la Planta de Valores de la Tierra, con el cual se puede hallar el valor de cada parcela (Pérez y Zerpa; 2003).

2. Tabla de Valores de la Construcción: Es una matriz que contiene los factibles costos de reemplazo de un grupo especifico de construcciones comunes en la ciudad donde se aplican. Se sustenta en el análisis de la estructura de costos, diferenciados por tipos de construcciones y por ende refleja los costos en un momento dado (Flores; 1998, citado por Buitrago y Márquez, 2003). Para la elaboración y estructuración de la Tabla de Valores de la Construcción, es necesario considerar el uso de la edificación y las características físicas de estas (Romero; 2001). Estos usos pueden ser: Residencial, multifamiliar, industrial y comercial, mientras que las características físicas están asociadas a: Estructura general, estructura del techo, paredes, pisos, instalaciones sanitarias, ventanas, puertas e instalaciones eléctricas.

Tipología de la Construcción: Consiste en agrupar de acuerdo al orden de las características físicas de los inmuebles en la ficha catastral. A cada una de las características se le asigna un valor comprendido entre diez (10) y cero (0), donde el valor mas alto se corresponde con el mejor material, descendiendo según disminuye la calidad del mismo. Esto permite establecer un índice de carácter sumatorio, lo cual permite agilizar la tipificación de todas y cada una de las construcciones registradas en la ficha catastral (Díaz, 2006).

BIBLIOGRAFÍA

Abreu F. y Dávila J. 2003. Catastro Urbano Multifinalitario del Sector 001. Casco Central La Azulita. Estado Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 103 pp.

Albarrán G. y Rojas Y. 2004. Levantamiento Catastral Multifinalitario, Sector San José-El Arenal-Carmania. Santa Cruz de Mora. Municipio Antonio Pinto Salinas. Estado Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 126 pp.

Buitrago I. y Márquez E. 2006. Catastro Preliminar Multifinalitario Casco Central Santa Bárbara. Municipio Ezequiel Zamora. Estado Barinas. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 152 pp.

Díaz O. 2006. Bases para implantar un Sistema Catastral Multifinalitario. Sectores Catastrales 001-008. Santa Elena de Arenales. Municipio Obispo Ramos Lora. Estado Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 99 pp.

Lozada W. y Ramírez W. 2003. Catastro Multifinalitario del sector 001. Casco Central de la ciudad de Timotes. Municipio Miranda. Estado Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 144 pp.

Pérez E. 2006. Catastro Multiutilitario Preliminar del sector 001. Casco Central Managua. Estado Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 147 pp.

Pérez F. y Zerpa G. 2003. Catastro Preliminar Multifinalitario. Sector 010. Puerto Rico, Santa Cruz de Mora. Municipio Antonio Pinto Salinas. Estado Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 144 pp.

Romero D. 2001. Catastro Preliminar Multifinalitario del sector Casco Central de la Cuidad de Lagunillas. Estado Mérida. Escuela de Geografía, Universidad de los Andes, Mérida; Trabajo Especial de Grado. 124 pp.

BIOGRAFÍA DEL AUTOR:

Edgar Jose Alvarado Rivas

Lugar y Fecha de nacimiento: Cocorote, estado Yaracuy, Venezuela, 24 de abril de 1976 Dirección actual: Calle 14, entre avenidas 1 y 2. Sector Campo Alegre. Cocorote, estado Yaracuy, Venezuela.

Profesión: Estudiante del 10mo semestre de Geografía (en espera del titulo), Universidad de los Andes. Escuela de Geografía. Mérida, Venezuela.

LUGAR Y FECHA DE REALIZACIÓN DEL TRABAJO:

Este trabajo fue realizado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, Venezuela durante todo el mes de Junio del año 2007.