El título del crédito hipotecario negociable

2. Concepto
3. Características
4. Ejecución de la hipoteca
5. Cancelación de la hipoteca
6. Conocimiento de embarque
7. La carta de porte
8. Bibliografía

ASPECTOS PRELIMINARES:

En la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor. Es la Ley 26702º, la que sigue vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario Negociable.

No obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es así que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637º creó las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un acceso masivo al crédito hipotecario.

Posteriormente, el D. Leg. 861º – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª Disposición Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable.

De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495º – Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33° de dicha norma.

Con la dación de la Res. Nº 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley 26702º, se establecieron las condiciones y características generales del Título, otorgando a la SUNARP, como ente rector de los Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. Nº 258-99-SUNARP del 12.08.99.

CONCEPTO

El título de crédito hipotecario negociable se concibe dentro del Sistema Financiero Nacional como una herramienta que permite a éstas empresas conceder créditos con la hipoteca que este título representa, y se otorgue medidas de seguridad y confianza a quienes adquieran estos valores en el mercado secundario y/o, según el caso, adquieran los inmuebles como consecuencia de su venta por el incumplimiento de pago del crédito representado por dicho título valor. El título tiene una función no sólo crediticia sino financiera, busca facilitar la concesión de los créditos en favor del deudor hipotecario, cuya deuda se incorpora en un título que a su vez representa una garantía hipotecaria.

El propietario de un bien inmueble puede hipotecar su propiedad para lo cual en forma unilateral constituirá el gravamen mediante escritura pública y lo inscribirá en el Registro Público. Luego de constatar la inexistencia de cargas o gravámenes, el respectivo Registro Público expedirá el título, en formulario aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

El único gravamen que puede pesar sobre el inmueble es el constituido por el interesado, el mismo que se incorpora en el título indicándose el valor del mismo, de acuerdo al informe del perito que se inserta en la escritura pública de constitución de gravamen. En el título se consignará el crédito que se garantiza. Dicho crédito podrá ser endosado, con lo cual el título entra en circulación y cuenta con la ventaja de tener su propia garantía.

• NATURALEZA JURIDICA

La naturaleza jurídica de dicho instrumento crediticio está establecida por el Art. 239° de la Ley 26702, el mismo que señala que es un título valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulación, y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley.

Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo señalan, es de precisar que el Título se rige por los principios generales de incorporación, literalidad, autonomía, legitimación y buena fe del tenedor, en aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene un derecho real de garantía que confiere al endosatario tomador las facultades de persecución, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Título, ni más ni menos. Por tal razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crédito al que respalda.