Derechos Reales

1. Concepto

Es el más amplio derecho de señorío que puede tenerse sobre una cosa, el que constituye la "plena in rem potesta", el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que se puede tener sobre su objeto. A diferencia de los demás derechos reales, el propietario tiene todas las facultades posibles, debiendo obrar dentro de los límites que le marca el ordenamiento jurídico. Art. 2506 El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona. Propiedad y dominio se han utilizado como sinónimos. Vélez utilizo la palabra dominio en sentido de propiedad, siendo esta última expresión la mas adecuada. Según la posición más dominante, la palabra propiedad es más genérica, se la puede emplear para referirse a todos los derechos susceptibles de apreciación pecuniaria. Comprende al dominio que es el derecho de propiedad sobre las cosas.

2. Clasificación del dominio

Pleno o perfecto y menos pleno o imperfecto Art. 2507 divide al dominio en pleno o perfecto y menos pleno o imperfecto. "El dominio se llama plena o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo, o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc". Dominio pleno o perfecto: es perpetuo y la cosa no esta gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Art.2661 vuelve a definir al dominio imperfecto como "el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil". El dominio pleno es el derecho real de mayor contenido, es el único derecho real de contenido total; en el dominio imperfecto o menos pleno, ese contenido se halla limitado si el objeto se encuentra gravado con otros derechos reales; o bien se suele afirmar, por desaparecer la perpetuidad. Ocurre lo primero en el dominio desmembrado o gravado; y lo segundo en el dominio revocable y fiduciario.

Nota al Artículo 2507 FALTA Carácter del dominio Los caracteres del dominio son tres: exclusividad, perpetuidad y absolutez.

Absoluto Termino tomado en el sentido de que el dominio es el derecho real que otorga a su titular la mayor cantidad de facultades posibles sobre una cosa (ius utendi: facultad de uso, ius fruendi: facultad de goce, percepción de frutos, ius abutendi: facultad de disponer física y jurídicamente de la cosa), ello no impide las existencias de restricciones que, configurando el estatuto normal del domino no alcanzan a borrar este carácter. La exclusividad y su triple connotación. Art. 2508 " El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada uno en el todo el dominio de una cosa; más pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una puede tener". Los derechos reales pueden ser exclusivos o no exclusivos, según no admiten o si admiten la concurrencia de varios titulares sobre la misma cosa. Exclusivo de modo que es de su esencia reconocer un sujeto único, que puede ser persona física o jurídica. No es admisible la coexistencia de dos o más derechos iguales sobre todo de la cosa. Podrían concurrir, no sobre el todo, sino por partes indivisas, pero entonces ya no habría dominio, sino que se estaría en presencia de un condominio.

Carácter exclusivo que implica el artículo 2509 "El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al titulo por le cual lo había adquirido". Nota: siendo la propiedad la reunión de todos los derechos posibles sobre una cosa, un derecho completo, ninguna cosa nueva de adquisición puede agregársele cuando él existe en su plenitud y perfección". Es claro que sobre una misma cosa pueden existir varios derechos reales además del dominio, cuyos titulares pueden ser distintas personas o aun la misma. Ejemplo: un inmueble puede estar gravado con un usufructo, una hipoteca y una servidumbre, siendo el usufructuario, el acreedor hipotecario y el titular del fundo dominante diferentes persona. Pero también puede ocurrir que el usufructuario y el acreedor hipotecario sean la misma persona. Lo que nunca puede ocurrir es que el dueño sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa, porque quien ya es dueño no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio el derecho de mayor contenido que encierra todas las facultades posibles. No se concibe que alguien sea al mismo tiempo propietario y usufructuario o propietario y acreedor hipotecario. Esto no importa más que la aplicación del principio nemine res sua servit "nadie puede tener servidumbre sobre la cosa propia", no puede tener servidumbre ni ningún otro derecho real sobre cosa ajena.