Principios para el financiemiento bancario de proyectos inmobiliarios

Introducción

Después del Terremoto Para comenzar quisiera expresar la siguiente frase "Prestar Dinero con la Ingeniería Sísmica". Importante analogía y base de este trabajo.

La incertidumbre de estimar el próximo ciclo recesivo de la economía. Los ingenieros estructurales tienen que diseñar la estructura de manera que en el curso normal de las cosas (sismos pequeños) sea capaz de resistir sin problemas, y que frente a sismos más graves se deforme (incluso se agriete) pero nunca se desplome. Para eso utilizan el concepto de coeficiente de seguridad.

Cuando se da crédito, en el curso normal de los negocios el cliente no debe mostrar ningún deterioro en su capacidad de pago. No obstante, frente a eventos por sobre lo previsto, esperamos un deterioro en su generación normal, sin embargo este no puede ser tal que afecte el reintegro cabal de nuestro crédito, y ello lo proveerá la segunda fuente de pago, que equivale al coeficiente de seguridad de la analogía.

Durante los años 1998 y 1999, la crisis que afectó en general la economía del país y especialmente al sector construcción, con tasas de crecimiento del PIB de –0,4% y –10%, respectivamente, afectaron fuertemente al sector inmobiliario, el cual experimentó una grave contracción de la demanda y por consiguiente una violenta disminución de las ventas que, junto con el importante aumento de las tasas de interés, configuro un evento que de acuerdo a la analogía del párrafo inicial podemos denominarla como "Gran Terremoto".

Si se analiza con detención la situación vivida por el sector inmobiliario en la Banca en general, se observa que la mayoría de las "estructuras" resistieron, si bien algunas se "agrietaron". Sin embargo también pudimos observar que algunas de ellas se "desplomaron", algo inaceptable en el diseño estructural (pérdida de vidas de personas) y no deseable en el arte de prestar dinero (pérdida de parte del capital).

Un análisis mas detallado de lo ocurrido en los casos fallidos, nos muestra que si bien la Norma estaba correcta (Política del Sector) y el diseño basado en la Norma estaba correcto (estructura de financiamiento y condiciones), lo que falló, en general, fue la ejecución del diseño (el seguimiento). Es como si se hubiera puesto menos cemento y fierro a la mezcla (pérdida de holguras). Adicionalmente en algunos otros casos fallidos, incluso los datos para el diseño eran incorrectos.

En los capítulos siguientes se analizarán los Principios del Financiamiento Bancario a Proyectos Inmobiliarios y su aplicación práctica a lo ocurrido recientemente en el sector.

Objetivo general

El objetivo general de este trabajo es entregar una descripción de los Principios para el Financiamiento Bancario de Proyectos Inmobiliarios y así otorgar alternativas para solucionar los problemas de colocar inversiones en este tipo de proyectos. La importancia del tema radica principalmente en deducir y minimizar los riesgos asociados, ya que si bien este tipo de inversiones es muy rentable también nos encontramos con que estas operaciones tienen un alto riesgo.

Como principal objetivo se busca mostrar de manera detallada el principio fundamental de financiar proyectos inmobiliarios y sus componentes. Además observar una experiencia real, explicando cada etapa del proceso y luego a través de este ejemplo, entregar una visión y guía práctica de cómo acotar los riesgos con sus distintas variables.

Objetivos específicos

El marco histórico se plantea con el objetivo de mostrar el escenario y describir a través de las experiencias por las que se ha atravesado y las que se viven hoy en nuestro país, en materia de financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios y que llevaron a muchos bancos a organizar unidades especiales para atender comercialmente este tipo de financiamiento.

Adicionalmente se persigue descubrir él la descripción del principio fundamental para este tipo de financiamiento y así analizar los distintos componentes de este, entregando una base teórica para el análisis de riesgo inmobiliario.

Después a través de una experiencia real, mostrar algunas situaciones de financiamiento de proyectos inmobiliarios, para luego hacer un análisis de estos ejemplos y entregar finalmente, una guía que sirva para acotar los riesgos y sus variables. Buscando anticipar y minimizar las pérdidas financieras de los bancos en las colocaciones en proyectos inmobiliarios.

Marco histórico

El Escenario Durante el último ciclo positivo de la economía del país y con el consiguiente auge del mercado inmobiliario, muchos bancos organizaron unidades especiales para atender comercialmente el financiamiento de este tipo de proyectos.

El criterio utilizado era similar a la organización de otras bancas, sin diferencia importante de especialización de ni de estándar óptimo por ejecutivo. Incluso en regiones, en las principales ciudades, ejecutivos que manejaban otras bancas adicionalmente también manejaban los proyectos inmobiliarios.