El Tanteo y el Retracto en la Ley General de la Vivienda

Introducción.

Cuando abordamos un tema, buscamos su origen histórico, semántico o sus definiciones y conceptos.

En esta oportunidad queremos hacer referencia a las figuras de Tanteo y el Retracto y para ello primeramente debemos conocer que son los derechos reales ya que ellas provienen de uno de los tipos de derechos reales a los que se afilia nuestra legislación y doctrina.

Como definición clásica de Derecho Real podemos tomar la siguiente: "Existe Derecho Real cuando una cosa se encuentra sometida completa o parcialmente al poder de una persona en virtud de una relación inmediata que puede ser invocada contra cualquier otra". Esta definición implica, en principio, una relación entre una persona y una cosa, sin que exista intermediario entre el titular y el objeto de ese derecho. Supone un sujeto activo del derecho y una cosa determinada objeto de dicho derecho.

Los Derechos Reales de adquisición son aquellos que conceden a su titular un derecho de preferencia para adquirir determinadas cosas. Son aquellos que facultan a su titular para convertirse en propietario de la cosa sobre la que recaen, si concurren ciertos requisitos y dentro de estos, la doctrina española incluye el tanteo y el retracto.

El Derecho de Tanteo es el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa, en el caso de que el dueño quiera enajenarla. Es presupuesto fundamental para que pueda ocurrir el tanteo que no se haya producido todavía la enajenación de esa cosa sobre la que recae ese derecho.

Estas figuras tienen su origen en los fueros municipales de España donde el retracto gentilicio fue el primero en surgir, pues la familia constituía un organismo de más amplitud que la familia moderna, y era de verdadero interés público que la propiedad no saliera de la misma.

Cuando ha sido usado el vocablo tanteo en nuestra legislación tradicional cubana ambos derechos se encuentran comprendidos, por tener la misma finalidad, de tal suerte que quien tiene el derecho de tanteo le asiste también el de retracto, porque si así no fuera y se concediera el tanteo sin el retracto, el fin de aquel pudiera eludirse fácilmente por el obligado al aviso y quedar sin efecto la preferencia. En fin, para conseguir ésta puede ejercitarse la acción, lo mismo ofreciendo el tanteo antes de la consumación de la venta, que intentando el retracto del bien enajenado.

El Retracto era considerado, por ALBERTO BLANCO una de las causas de extinción del contrato de compraventa, y es además un verdadero derecho real sobre el objeto, ejercitable no solamente contra el vendedor, sino contra los terceros adquirentes, en cuyo lugar se subroga quien tiene derecho al retracto.

Es por ello que nuestro trabajo va enfocado al buen desenvolvimiento de estas figuras en nuestro derecho, por su gran importancia en el desarrollo de un derecho civil e inmobiliario como el nuestro donde se trata de proteger como principio fundamental de nuestro sistema al hombre y no lacerar sus derechos establecidos en nuestra Constitución.

Diseño Teórico

Al seleccionar la temática en la que se incursionará se decidió optar por el campo del Derecho Civil y dentro de este específicamente en la asignatura de Derecho de Bienes con la temática relacionada con las consecuencias de la incorrecta redacción de la figura del tanteo y el retracto en la Ley General de la Vivienda, debido a la lesividad del fenómeno y a los factores importantes que lesiona dentro del Sistema de la vivienda; de ahí que se formule como temática la siguiente:

• Las consecuencias de la incorrecta redacción de la figura del tanteo y el retracto en la Ley General de la Vivienda.

Situación Problémica

La sociedad cubana ha visto con desagrado el fenómeno complejo de la errónea aplicación de las figuras del Tanteo y el Retracto a nuestra legislación inmobiliaria, la cual comprende una amplia variedad de temas. Es por ello que su análisis resulta de gran importancia ya que menoscaba los principios fundamentales de nuestra constitución al lacerar de cierta manera los derechos fundamentales del ciudadano al no poder aplicárseles correctamente sus derechos y principalmente su concurrencia dentro del Sistema Jurisdiccional Cubano al manchar en cierta forma la letra de nuestra Ley General de la Vivienda, por lo que guiemos esta investigación en buscar las consecuencias de la incorrecta redacción de la figura del tanteo y el retracto en la Ley General de la Vivienda.

Problema científico

¿Cuáles son las consecuencias de la incorrecta redacción de la figura del tanteo y el retracto en la Ley General de la Vivienda?

Objeto de estudio

El Derecho sobre bienes.

Campo de acción

Tanteo y Retracto.

Objetivo general

Determinar las consecuencias de la incorrecta redacción de la figura del tanteo y el retracto en la Ley General de la Vivienda.

Objetivos específicos

• Realizar estudio documental del tratamiento teórico doctrinal de la figura del tanteo y el retracto.

Partes: 1, 2