El saneamiento, según la ley 108-05 de registro inmobiliario (Presentación PowerPoint)

TEMA : LA ACCIONES POSESORIAS Y EL SANEAMIENTO CATASTRAL.- ACCIONES POSESORIAS:

1.-¿Qué son las acciones posesorias? Son las acciones organizadas por el legislador para proteger la posesión de un derecho real inmobiliario si es turbado, y hacer que cese la turbación.

2.-¿Cuál es la finalidad de las acciones posesorias? Tienen por finalidad la cesación de la turbación de la posesión.

3.-¿Cuántos tipos de Acciones posesorias hay? a) La Complainte O Querella Posesoria: Es la acción que se le concede al poseedor cuya posesión es turbada sin violencia (es de muy poco o ningùn uso en Rep. Dom.). b) La Reintegranda: Es la acción que se le concede al poseedor que ha sido privado de su posesión de manera violenta y que tiene por finalidad reintegrar al poseedor en su posesión (es la de mayor uso en Rep. Dom.). C)La Denuncia de Obra nueva: Es la acción que se le concede al poseedor y que tiene por efecto la suspensión de los trabajos u obras que se hayan iniciado y que puedan resultar en perjuicio del poseedor.

4.-Plazo en el cual deben ser ejercidas las acciones Posesorias.- Deben ser ejercidas dentro del plazo del año de la turbación, por quien un año antes, a lo menos, se hallaba en posesión pacìfica del inmueble, por sí o por sus causantes, y a tìtulo no precario. Art. 23 C.P.C.

5.- Condiciones que debe reunir la posesión que ha sido turbada, para poder ejercer las acciones posesorias. La posesión debe reunir las condiciones establecidas en el art. 2229 del código Civil, es decir, que sea pùblica, pacìfica, ininterrumpida, inequìvoca y en calidad de propietario, excepto la reintegranda, en la cual sòlo basta comprobar el hecho de la turbación.

6.- Tribunal Competente para conocer de las acciones posesorias. Ley No. 1154 del 27 de Mayo del 1924, estableciò la competencia de la Jurisdicciòn Catastral para conocer de las acciones posesoria. Terreno donde no hay Mensura Catastral: a) Primer grado: Juzgado de Paz. b) Segundo grado: Cámara Civil. Terreno Bajo Mensura Catastral: a)Primer Grado: Juzgado de Paz. b)Segundo Grado: Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original Designado por el T.S.T.

7.- Tribunal Competente para Conocer de las acciones Posesorias de acuerdo con la Nueva Ley No. 108-05.- La Ley No.108-05, al parecer retoma la Ley No. 1154 del 27 de Mayo del 1924, para establecer la competencia de la Jurisdicciòn Catastral para conocer de las acciones posesoria. Haciendo una interpretaciòn del Artìculo 25, pàrrafo VIII de la Ley No.108-05. I.- Terreno donde no hay Mensura Catastral: a) Primer grado: Juzgado de Paz. b) Segundo Grado: Cámara Civil. II.- Terreno bajo Mensura Catastral: a) Primer grado: Tribunal de Tierras de jurisdicción Original. b) Segundo grado: Tribunal Superior de Tierras.

8.- Plazo de apelación de la sentencia en acción posesoria.- Debe ser apelada dentro del plazo de 30 días de la Notificación de la sentencia por acto de alguacil (art. 255 L.R.T.), al estar derogada la Ley No.1542, el Art.443 C.P.C.

9.- Procedimiento a seguir para conocer de las acciones posesorias.- Debe seguirse el procedimiento de derecho común, con condenación en Costas. (Art. 257 L.R.T.), por estar derogada la Ley No.108-05, Art.3, pàrrafo II y Principio VIII, de la Ley No.108-05.

10.-Requisito o formalidad para la ejecución de una sentencia del juez de Paz en materia Posesoria.- . No se procederá a la ejecución, sino después que la parte que vaya a ejecutarla remita por correo Certificado una copia de dicha sentencia al T.S.T. y le informe que va a llevar a cabo dicha ejecución. A falta de cumplimiento de esta formalidad se tendrá la ejecución como no hecha. El secretario del Juzgado de Paz debe remitir por correo Certificado copia de la Sentencia al T.S.T. (Art. 257 Ley No.1542); cuyos requisitos no seràn necesarios con la Ley No.108-05.

11. Notificación de la sentencia del T.J.O. en Materia Posesoria. La Notificación de la sentencia queda a cargo de la parte interesada, no del Tribunal de J.O., ya que se sigue el procedimiento de derecho común. (Art. 59 y siguientes C.P.C.

12.- Recurso contra la sentencia del Tribunal de Jurisdicción Original, en Materia Posesoria. Sólo es susceptible del recurso de casación. (Ley No.3726 sobre Procedimiento de Casaciòn del 29-12-53.

EL SANEAMIENTO CATASTRAL.- 1.-El Concepto Mensurar.- Es sumamente importante saber que la mensura catastral en terrenos no registrados, que sòlamente es un trabajo tècnico, per se, (es decir, por sì sola) no genera derechos, lo que quiere decir, que quien mensura un terreno, no necesariamente serà el dueño de ese terreno, porque lo que genera el derecho de propiedad en terreno no registrado es la posesión. De acuerdo con el artículo 25 de la Ley No.108-05, la mensura “es el procedimiento técnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se reclama el derecho de propiedad a registrar”.

Mensurar un terreno, no es más que medirlo, es decir, determinar el área que abarca el polígono o figura geométrica de la parcela o solar. Esta mensura puede ser realizada de dos maneras: a)De una manera rudimentaria, utilizando cualquier instrumento de medida (cinta, metro, vara, etc.); y,b) De una manera científica, es decir, utilizando los instrumentos o equipos cientìfico para esos fines ( como el Teodolito, la Estación Total o el G. P. S.)Cuando la mensura es realizada de una manera rudimentaria, puede ser hecha por cualquier persona, sin importar los conocimientos que tenga sobre el particular, pero con dicha mensura sólo se puede saber el área aproximada que abarca la parcela o solar, y la mensura tomada sólo sirve para saber esa información.En cambio, cuando la mensura es realizada de una manera científica, indefectiblemente tiene que ser hecha por un profesional universitario que tiene los conocimientos profesionales, técnicos y científicos para realizar dichos trabajos, que es el Agrimensor.

Cuando la mensura es realizada de una manera científica por el Agrimensor, dependiendo si la misma ha sido o no, revisada y aprobada por el órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria competente, entonces podemos distinguir dos tipos de mensuras: a)La Mensura Oficial; y , b)La Mensura no Oficial. La Mensura Oficial, es aquella que ha sido revisada y aprobada por la Dirección General de Mensuras Catastrales (en el caso de la Ley No.108-05, por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro), que es la oficina técnica adscrita al Tribunal de Tierras, que tiene a su cargo supervisar, revisar y aprobar todas las mensuras catastrales que se ejecuten en todo el territorio de la República Dominicana. La Mensura no Oficial, es aquella que no ha sido revisada ni aprobada por Dirección General de Mensuras Catastrales (en el caso de la Ley No.108-05, por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro).

2.-¿Cómo Distinguir una Mensura Oficial de una No Oficial? Es muy sencillo distinguir una Mensura Oficial de una no Oficial, con una simple observación al pie del plano catastral, ya que en la Mensura Oficial, el plano catastral tiene que estar firmado tanto por el Agrimensor Contratista como por el Director General de Mensuras Catastrales (en el caso de la Ley No.108-05, por el Director Regional de Mensuras y Catastro), y contener el sello de dicha dependencia técnica; mientras que en la Mensura no Oficial, el plano catastral sólo está firmado por el Agrimensor Contratista y no contiene el sello de la Dirección General de Mensuras Catastrales o (en el caso de la Ley No.108-05, de la Direcciòn Regional de Mensuras y Catastro).

3.-Dependiendo de la persona que suscriba el Contrato de Mensura y asuma el pago del costo de la mensura y los honorarios del agrimensor, tendremos dos tipos de Mensuras Oficiales: a)La Mensura por Administración. b)La Mensura por Iniciativa Particular.

4.-¿En qué consistió la Mensura por Administración? La Mensura por Administración, se puso en práctica para darle cumplimiento al artículo 1 de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, cuyo artículo establece que el objeto de esa ley era sanear todos los terrenos de la República Dominicana, y que consistió en que el Contrato para la Mensura era suscrito entre el Estado Dominicano, por una parte, representado por el Director General de Mensuras Catastrales, mediante poder y el Agrimensor Contratista, por la otra parte, cuyo costo y honorarios del Agrimensor, eran cubiertos con fondos públicos. Cuando la mensura era realizada por Administración, la Sección de Contabilidad e Información sobre Costos de las Mensuras, llevaba un control sobre los fondos invertidos por el Estado Dominicano en mensuras catastrales, y los adjudicatarios de los terrenos debían rembolsar al Estado Dominicano, los valores invertidos en dichas mensuras cuando los terrenos les eran adjudicados y se gravaba el terreno con un privilegio a favor del Estado por el costo de la mensura.

5.-¿En què consiste la Mensura por Iniciativa Particular? La Mensura por Iniciativa Particular, por el contrario es aquella que el Contrato para la mensura es suscrito entre el interesado, de una parte, y el Agrimensor Contratista, de la otra parte, y el costo de la mensura y los honorarios del Agrimensor son cubiertos con fondos del propio interesado. Cuando el interesado no paga el costo de la mensura, se gravaba el terreno con un privilegio a favor del Agrimensor por el costo de la mensura.

6.-El Concepto Sanear.- Sanear un terreno jurídicamente hablando, no es más que limpiarlo (pero no de basura) o depurarlo, legalizarlo, legitimarlo e individualizar los derechos que recaen sobre dicho terreno. El Saneamiento implica un conjunto de actividades técnicas y jurídicas, encaminadas a obtener el registro por primera vez del derecho de propiedad y de los demás derechos reales accesorios que puedan afectar el terreno, mediante la celebración de un juicio oral, público y contradictorio, frente al todo el mundo, es decir, un procedimiento erga omnes, y sobre la cosa, es decir, in rem. Como se puede observar, el concepto Sanear es mucho más amplio que el concepto Mensurar, ya que la mensura sòlo implica el trabajo tècnico de medir, mientras que saneamiento abarca el trabajo tècnico de medir, màs el aspecto jurìdico de determinar quien es el verdadero propietario del terreno medido (depuraciòn).

7.-Definición de Saneamiento.- El articulo 20 de la Ley No.108-05, de Registro Inmobiliario, define el Saneamiento de la manera siguiente: “Es el proceso de orden público por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él y estos quedan registrados por primera vez”.

8.-Quienes Pueden Iniciar el Proceso de Saneamiento de Acuerdo con la Ley No.108-05.- De conformidad con el artículo 20, párrafo I, de esta ley, pueden iniciar el proceso de Saneamiento: a)El Estado Dominicano; y, b)Toda persona física o moral que reclame o posea un derecho sobre un terreno no registrado.

9.-El Ministerio de Abogado en el Saneamiento de acuerdo con la Ley No.108-05.- El artículo 20, Párrafo II de esta nueva ley, establece que: “En el proceso de saneamiento no se requiere el ministerio de abogado, salvo que el mismo técnica y jurídicamente se torne litigioso”. Pero eso no significa que los abogados no puedan postular en los procesos de saneamiento no litigiosos, si así lo desean los reclamantes.

10.-Es sumamente importante saber què hacer si lo buscan como abogado para sanear un terreno.- Con frecuencia, los abogados no encuentran por dónde empezar y qué hacer cuando lo buscan para sanear un terreno que no tiene Certificado de Tìtulo, y comienzan a dar palos a siegas. Si lo buscan como abogado para sanear un terreno que nunca ha tenido Certificado de Tìtulo, lo primero que debe hacer, antes de empezar, para evitar duplicidad de mensuras, gastos innecesarios y pérdida de tiempo y dinero, primero es saber a que Distrito Catastral corresponde el terreno, luego obtener el número de la designación catastral de ese terreno averiguando con los colindantes o con una oficina de agrimensores, y luego que obtenga esa numeración visitar la Secretaría del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el inmueble y pedir prestados de los archivos los planos de ese Distrito Catastral, para verificar si ese solar o parcela, ya fue mensurado por administración, y en caso de que se encuentre mensurado por administración, sólo necesita someter una instancia de solicitud de fijaciòn de audiencia para el proceso judicial del saneamiento. En el caso de que el terreno no se encuentre mensurado por administración en los archivos del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original donde se encuentra ubicado el terreno, entonces debe buscar los servicios de un Agrimensor de reconocida seriedad para que le solicite la autorización para mensurar.

11.- ¿Què es la Posesion.- De conformidad con las disposiciones del artículo 2228 del Código Civil Dominicano, “la posesión es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre”. El artículo 21 de la Ley No.108-05, establece que: “A los fines del saneamiento, hay posesión cuando una persona tiene un terreno bajo su poder a tìtulo de dueño o por otro que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesión sea causa de un derecho de propiedad, debe ser pùblica, pàcifica, inequìvoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el Còdigo Civil, segùn la posesión de que se trate. Se consideran actos posesorios cuando los terreno se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepción de frutos, la construcciòn que se haga en el inmueble, la materializaciòn de los lìmite.

De las disposiciones del texto del artìculo 2228 del Còdigo Civil, se puede inferir que existe la posesión tanto en materia de bienes muebles, como en materia de bienes inmuebles. Pero, las reglas jurídicas aplicables a los bienes muebles no son las mismas aplicables a los bienes inmuebles, ya que referente a la posesión sobre bienes muebles el artículo 2279 del mismo Código expresa que “en materia de bienes muebles la posesión vale título”, lo cual no sucede con los bienes inmuebles, porque la posesión por sì sola, no hace al poseedor propietario del inmueble poseído, si no se cumple con unas series de requisitos o condiciones establecidas por la ley.

12.-Elementos Constitutivos de la Posesion.- La posesión para que sea efectiva para adquirir el derecho de propiedad de terrenos no registrados, tiene dos elementos constitutivos inseparables el uno del otro, estos elementos son: 1)El “Corpus”, y 2)El “Animus”

13)¿Què es el “Corpus”? Es el elemento material de la posesión, es decir, el ejercicio de actos de dueño que se ejerce sobre el inmueble poseído, como por ejemplo cultivarlo, cercarlo, construir sobre el terreno, etc.

14)¿Què es el “Animus”? Es el elemento intencional de la posesión, es decir, el deseo de ser propietario del inmueble poseído. De los dos elementos constitutivos de la posesión el “corpus” puede ser ejercido a través de otra persona diferente al propietario, pero el “animus” como elemento intencional de la posesión sólo puede ser ejercido por el verdadero poseedor o propietario.

15.-Clases de Posesiones.- En el artículo 4 de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, el legislador dominicano estableció dos tipos de posesiòn: 1)LA POSESION MATERIAL, es la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno sin sanear, que se caracteriza por el apoderamiento físico o material del terreno. Ejemplo: cultivarlo, cercarlo, construirlo, etc. 2)LA POSESION TEORICA, es la exteriorización del derecho de propiedad de un terreno sin sanear, que se caracteriza por el apoderamiento del terreno por medio de una mensura catastral (sòlo lo ha medido o mensurado).

16.-Clases de Posesiones de acuerdo con la Ley No.108-05.- El artículo 21 de la Ley No.108-05, sòlo establece un tipo de posesión, que es la POSESION MATERIAL, y elimina la POSESION TEORICA o por mensura.

17.-Conflictos en la Posesiòn.- En la reclamaciòn de un terreno con la finalidad de registrarlo y obtener el Certificado de Título que ampare el derecho de propiedad, muchas veces se presentan conflictos (Litis en el Saneamiento o Saneamiento Litigioso), cuando más de una persona alega tener la posesión del mismo terreno que se va a sanear, y hay que determinar cual de la posesiòn de los reclamantes es la más caracterizada, es decir, determinar cual es más válida frente a la otra. En este aspecto, el legislador dominicano, estableció una especie de categoría en cuanto a la posesiòn. La derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, en su artículo 4 distingue tres categorías o modos que caracterizan la posesión que son:

1)IRA. CATEGORÍA DE POSESION: EL CULTIVO.- Cuando quien posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo o con fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede ser la construcción de una vivienda, un comercio, crianza de animales, etc.2)2DA. CATEGORÍA DE POSESION: LA CERCA.-Cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente CERCADO, o delimitado por cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del terreno poseído.3)3RA. CATEGORÍA DE POSESION: LA MENSURA.-Cuando quien posee el terreno lo haya MENSURADO por un Agrimensor Público y esa operación de mensura esté contenida en plano y acta de mensura que hayan sido registradas. Cuando esta tercera categoría de posesión exige el registro de este trabajo, se presume que su registro debe ser hecho por ante la Dirección General de Mensuras Catastrales.

La Ley No.108-05, en su artículo 21, establece cuatro categorías de posesión, que son:1)IRA. CATEGORÍA DE POSESION: EL CULTIVO o CUALQUIER USO LUCRATIVO.- Cuando quien posee el terreno lo tiene CULTIVADO, es decir, dedicado a la agricultura, ya sea para su consumo o con fines comerciales, o lo tiene dedicado a cualquier otro USO LUCRATIVO, como puede ser la crianza de animales, etc.2)2DA. CATEGORÍA DE POSESION: LA PERCEPCION DE FRUTOS.-Cuando una persona està recibiendo los frutos del terreno, para el legislador de esta nueva ley, hay posesión. 3)3ERA. CATEGORÍA DE POSESION: LA CONSTRUCCION QUE SE HAGA EN EL INMUEBLE.-Cuando quien posee el terreno ha hecho algún tipo de construcción dentro del terreno.4) 4 TA. CATEGORÍA DE POSESION: LA CERCA.-Cuando quien posee el terreno lo tiene debidamente CERCADO, o delimitado por cualquier medio que se preste para indicar las colindancias del terreno poseído. 17.-DEL SANEAMIENTO LITIGIOSO. ART.122 ReglamentoEl proceso de saneamiento se torna ligitioso desde el momento en que la operación tècnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio, susceptible de registro relativo al inmueble o inmuebles objeto de saneamiento, se encuentra en discusiòn entre dos o màs personas fìsicas o jurìdicas; en consecuencia, en su tramitaciòn, se hace necesario el ministerio de abogados.

18.-Justificación de la Posesión.- ¿Cómo usted como abogado puede justificar que un cliente suyo tiene la posesión de un terreno para reclamarlo por prescripción adquisitiva en el saneamiento? El artículo 48, párrafo II, de la derogada Ley No.1542 de Registro de Tierras, establece que para justificar la posesión del inmueble cuyo saneamiento se solicita, bastará: Para los inmuebles rurales, es decir, ubicados en el campo, una Certificación del Alcalde Pedáneo, y, Para los inmuebles urbanos, es decir, ubicados en la ciudad, una Certificación del Presidente del Ayuntamiento o del Síndico Municipal correspondiente. En el caso de la derogada Ley No.1542, esta Certificación debe ser anexada a la instancia de solicitud de Concesión de Prioridad, sin la cual el Abogado del Estado no le da curso a la solicitud de saneamiento. La Ley No.108-05 ni sus Reglamentos exigen esta certificación.

19.-Pruebas de la Posesión de Conformidad con la Ley No.108-05.- El artículo 22 de la Ley No.108-05, establece que: “Se admite todo medio de prueba sobre la posesión, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse únicamente en la prueba testimonial, pudiendo el Juez ordenar cualquier otra medida complementaria”. El Artìculo 120 del Reglamento, dispone que “la posesiòn, asì como los actos posesorios especificados en la ley por sì sòlo, no hacen prueba del derecho de propiedad sobre el inmueble reclamado, debiendo siempre cumplir con los requisitos de la prescripciòn establecidos en ella para tales fines. Por su parte, el Art. 122 del mismo Reglamento, establece que “En adiciòn a las pruebas testimoniales presentadas pora demostrar la posesiòn sobre el terreno reclamado, serà tambièn admisibles: A)Actos de Notoriedad. B)Inspecciones y comprobaciones realizadas por el Juez o Tribunal apoderado. c)Inspecciones y comprobaciones realizadas por un funcionario o instituciòn designado por el Juez o Tribunal para tales efectos. D)Interrogatorios realizados por el Juez o Tribunal apoderado, o por un funcionario o instituciòn designada para tales fines. E)Documentos probatorios del hecho de la posesiòn.

LA PRESCRIPCIÓN.-20.-¿Què es la Prescripciòn? De conformidad con las disposiciones del artículo 2219 del Código Civil, “es un medio de adquirir o de extinguir una obligación, por el transcurso de cierto tiempo, y bajo las condiciones que determine la ley”.

21.-¿Cuántos tipos de Prescripciones hay? De la lectura del texto del artículo 2219 del Código Civil, se infiere que existen dos tipos de prescripciones que son: 1.-LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPION.- Que es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo y cumplidas ciertas condiciones determinadas por la misma ley (posesión pùblica, pacìfica, ininterrumpida, inequìvoca y en calidad de propietario), mediante la cual una persona, puede ser considerada como propietaria de un inmueble y adquirir el título que la acredite como tal. Art. 2262 al 2266 Código Civil. 2.-LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA O LIBERATORIA.-Que es un medio que la ley establece, luego de transcurrido cierto tiempo mediante la cual una persona, queda liberada de cumplir una obligación, se extinga o pierda un derecho del cual era acreedor. Artículos 2271 y siguientes del Código Civil.

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