Discusión jurídica
Nace una vez se cumple con los requisitos que establece la ley y se inscribe en el Registro de Títulos correspondiente.
- ¿Cuándo nace efectivamente un condominio?
Es de derecho privado ya que aquí solo intervienen los particulares, y las instituciones publicas solo intervienen de manera indirecta o cuando hay una litis.
- ¿Es el condominio una institución de Derecho Privado o una institución de Servicio Público?
Si, solo en cierto ya que la ley establece que se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.
- ¿Puede la Asamblea establecer restricciones al derecho propiedad?
- ¿Cómo se convertirá en Condominio un edificio multiviviendas construido por el Estado Dominicano?
El que desee afectar su edificio al régimen de condominio deberá registrar de acuerdo con la ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el inmueble.
La solicitud de mismo deberá contener una descripción tan completa como fuere posible del edificio y de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes en que está dividido, y se anexarán a la misma los planos arquitectónicos, estructuras y de instalaciones. Dentro de los requisitos principales están los siguientes:
- Especificación de cada una de las partes de propiedad exclusiva en que está dividido el edificio, con indicación del número o letra o cualquier otra designación que sirva para identificarlas.
- Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios, al dueño de cada parte del edificio de propiedad exclusiva.
- Porcentaje con que deberá contribuir cada propietario a los gastos y cargas comunes.
- Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador.
- Destino de las diferentes partes del inmueble.
Puede registrarse a nombre de una sola persona, física o moral, o aún a nombre de una sucesión indivisa, y no pierde su carácter por el solo hecho de que todas las partes de propiedad exclusiva pertenezcan a un solo dueño, además puede hacerse antes de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido aprobados por las autoridades administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse la construcción. Una vez registrado el inmueble, se expedirá un Certificado de Titulo por cada unidad de condominio y en el mismo se hará constar la obligación que asumen los propietarios.
Procedimiento para la elaboración de un reglamento de condominio.
Normas básicas que debe contener un reglamento de condominio.
- El inmueble y su propiedad.
El inmueble debe de ser con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente.
El mismo puede ser propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarios indivisos y copropietarios de los sectores comunes y del terreno. Por lo tanto estos pueden extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.
Descripción de la propiedad exclusiva.
Cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Y atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su propio piso, departamento, vivienda. En caso de que un propietario quiera construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento o local, deberá tener el consentimiento de los demás propietarios,
Pero no podrá hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos a fines a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquéllos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble.
La descripción de la propiedad común.
Cada propietario estará obligado a construir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. Los derechos de los mismos sobre las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales
En caso de que se desee modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad, se necesitara el consentimiento de todos los propietarios.
La determinación de la participación porcentual de los votos correspondiente de cada unidad habitacional.
Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad.
Esta participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios.
La calidad de lo miembros (condóminos). Acceso. Perdida de la calidad.
Los miembros son los respectivos dueños de los diversos apartamentos, locales, viviendas del condominio. Los mismos tienen derecho y obligaciones tanto del área privada (suya) como del área común.
Se adquiere la calidad de condomine en el momento o que se adquiere el inmueble por las diferentes formas que establece la legislación y de ante manos no se renuncie a la misma.
Se pierde en el momento en que se renuncie a ella, mediante acto con la firmas de todos los propietarios legalizada por un notario, siempre que todos los departamentos estén libres de gravámenes y no exista deudas de cualquier naturaleza a cargo del consorcio. Además se renuncia a ella en el momento en que enajena, hipoteca, se alquila o se vende el inmueble.
La naturaleza de los órganos de Administración o Dirección.
De carácter privado.
El ejercicio financiero y Administrativo.
Los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento en caso de que este se destruya por diversas razones, el pago del seguro deberá ser hecho a la persona designada por el consejo.
La remuneración del administrador judicial será determinada por la misma ordenanza que lo designe.
En caso de venta de una parte dividida del edificio, el propietario comunicará su propósito previamente al administrador y consignará antes de la venta su cuota de contribución en los gastos comunes, sin perjuicio del recurso a que pudiere haber lugar contra el adquiriente.
A la disolución de la sociedad la asamblea general podrá designar uno o varios liquidadores encargados de proceder a la partición en naturaleza y a la atribución del o de los departamentos independientes que a cada socio corresponda de acuerdo con los estatutos o con su vocación.
El proyecto de partición y atribución que redacten el o los liquidadores, cuando los estatutos no hayan previsto una forma especial de atribución, deberá ser aprobado por la asamblea general con el voto de una mayoría de más de la mitad de los socios que representen más de las dos terceras partes del capital social.
Esta decisión es oponible a los no presentes o no representados en la asamblea general, ya fueren socios o beneficiarios o causahabientes de promesa de atribución.
Los Fondos de Reservas.
Los propietarios están obligados a contribuir al pago de las primas de los seguros colectivos sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto, cuando así lo disponga el consorcio de propietarios o el reglamento. De esta forma se crea un fondo de reserva o lo que la ley le llama fondo social.
Ningún socio podrá pretender que se le atribuya en forma exclusiva, por partición en naturaleza, la parte del inmueble a que tiene vocación, ni tampoco a que se le mantenga en posesión de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y suscrito la participación que le corresponda en los fondos suplementarios que se necesiten para la realización efectiva del fondo social.
Si el socio no suscribe la participación que le corresponda en esos fondos en proporción a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus derechos en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su parte en el inmueble, podrán venderse en pública subasta ante notario, a requerimiento de los representantes de la sociedad, por decisión de los socios que representen la mayoría ordinaria del capital social.
La venta será publicada en un periódico de circulación, nacional, un mes después de una intimación de pagar o de ejecutar hecha al socio en falta y que no haya sido atendida.
La Forma de la Disolución del Condominio y la Modificación de los Estatutos (Reglamento).
Se disuelve en el caso de destrucción, ruina parcial o total y que los propietarios no quieran reconstruir. La asamblea nombrara uno o varios liquidadores encargados de proceder ala participación en naturales y atribución de o de los apartamentos independiente que a cada socio corresponda, de acuerdo con los estatutos o con su vocación, y su proyecto deberá ser aprobado por la asamblea.
El Consejo podrá hacerle las modificaciones pertinentes a los Estatutos, que serán obligatorias para todos los co propietarios en su conjunto. Otro momento en que se modifican los estatutos, es en el caso, en que se destruyera el edificio y los propietarios decidan reconstruirlos, por acuerdo unánime.
Disposiciones generales.
Las la decisión que emitan los liquidadores es oponible a los no presentes o no representados en la asamblea general, ya fueren socios o beneficiarios o causahabientes de promesa de atribución.
Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya sucesión no esté liquidada, serán atribuidos indivisiblemente a nombre de su sucesión, sin perjuicio de los derechos de los herederos o causahabientes y sin que la presencia de ellos en los procedimientos implique de su parte aceptación de la sucesión del legado o de la donación.
Dentro del mes de la aprobación por la asamblea general del proyecto de partición y atribución, el liquidador o uno de ellos intimará por acto de alguacil o los socios que no hayan firmado el acta de la asamblea para que la hagan en el término de un mes.
Si el acta no fuere firmada por la totalidad de los socios en este último plazo, el liquidador o uno de ellos pedirá la homologación de la partición y atribución al Tribunal Superior de Tierras, que estatuirá en instancia única y comunicará su decisión al Registrador de Títulos para que proceda a su ejecución.
Quórum para la toma de decisiones en los diferentes órganos.
- Para modificar el Reglamento.
Se necesita el consentimiento de todos los propietarios.
- Para extender o restringir el uso de las cosas comunes.
Se necesita el acuerdo unánime de todos los interesados.
- Para las decisiones normales.
El administrador podrá ordenar las reparaciones sin previa autorización de la asamblea, siempre y cuando se lo comunique a los propietarios.
Reglamentación de los derechos de los propietarios en la ley.
Derecho de uso y goce.
Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios.
Esta obligado a construir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.
A falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divisibles del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación.
Derecho al voto.
Las resoluciones del Consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas.
Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley.
Esta participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios.
Se requerirá una mayoría de las tres cuartas partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento.
Derecho de representación del condominio.
El administrador, cualquiera que fuere la forma de su designación, representa al consejo de propietarios del inmueble, bien como demandante o como demandado y aún contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará la autorización previa de la asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como recurrente.
El administrador actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble, sin tener que mencionar el nombre de cada uno de los propietarios.
Pero la ley también le da facultad a un propietario de ser representado por otro propietario o por un tercero ante la Asamblea.
Derecho de solicitar un administrador judicial.
En caso de que falta de un administrador designado por el consorcio de propietarios, cualquiera de ellos podrá dirigirse al Juez de Paz de la jurisdicción en que está ubicado el edificio para la designación de un administrador judicial, citando a todos los interesados.
Conflictos jurídicos entre propietarios reales.
¿Cómo solucionar esos conflictos?
Las hipotecas consentidas por el o los propietarios antes de construirse el edificio para garantizar prestamos destinados a invertirse en la construcción, se regularán de pleno derecho por esta ley si el acreedor diere su consentimiento en el acto de hipoteca o posteriormente, y tanto el crédito como la hipoteca se dividirán automáticamente entre los departamentos independientes tan pronto como se termine la construcción, en la misma proporción en que los propietarios contribuirán a los gastos, y cargas comunes de acuerdo con el reglamento de la propiedad, salvo convención contraria y por escrito, que deberá anotarse en el Certificado de Título.
Además si el socio no suscribe la participación que le corresponda en esos fondos en proporción a sus compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos sus derechos en el activo social, comprendiendo los relativos al goce de su parte en el inmueble, podrán venderse en pública subasta ante notario, a requerimiento de los representantes de la sociedad, por decisión de los socios que representen la mayoría ordinaria del capital social.
Tribunal competente.
Tribunal de Tierra.
Disolución del condominio.
El condominio se disuelve en el caso de destrucción, ruina parcial o total y que los propietarios no quieran reconstruir. La asamblea nombrara uno o varios liquidadores encargados de proceder ala participación en naturales y atribución de o de los apartamentos independiente que a cada socio corresponda, de acuerdo con los estatutos o con su vocación, y su proyecto deberá ser aprobado por la asamblea.
Benny
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