6. DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES
Afirmada la doctrina que analiza la naturaleza y composición de los derechos reales y de los derechos personales a través de sus diversos elementos, es innegable que ambas categorías de derechos patrimoniales presentan diversas características que sirven para diferenciarlos. Existen, qué duda cabe teorías que pretenden la asimilación de las dos clases de derechos aducidas y niegan por consiguiente que existan diferencias entre ellas. Prescindiendo de tales teorías que no han alcanzado mayor predicamento se indican seguidamente las diferencias más notorias y que más generalmente la doctrina admite:
Por el Sujeto: el análisis del derecho real descubre la existencia de un solo sujeto, en el crediticio se encuentran dos: un sujeto activo y un sujeto pasivo, individualmente determinados. El derecho real, concebido como señorío sobre una cosa no requiere más que un sujeto que es su titular, mientras que en el personal existe un doble elemento subjetivó : uno acreedor y otro obligado
Por el objeto: el derecho real recae sobre cosas mientras que en el objeto del derecho personal es la prestación, que puede consistir en una acción u omisión, no crea una relación directa e inmediata entre el sujeto y la cosa
Por su eficacia: el derecho real es oponible tiene eficacia contra todos, puede hacer valer contra cualquiera que ejerce el señorío sobre la cosa, el derecho personal , en cambio solo puede hacerse valer contra personas determinadas de antemano.
Por la forma de creación: los derecho reales solo pueden ser creados por la ley. Los derechos personales en cambio, no están sujetos a ninguna restricción y las partes pueden crear todas las que quieran
Por la acción que originan: los derechos reales dan nacimientos a acciones reales ejercitables contra todos cualquiera sea el que desconozca la existencia, plenitud o libertad de los derechos reales puede ser demandados por el titular del derecho de que se trate. La acciones personales que nacen de los derechos personales, solo pueden hacer valer contra la persona del obligado o de los fiadores siempre contra persona determinada de antemano
7. COSAS FUNGIBLES
Son cosas fungibles aquellas en que una cosa equivale a otras de la misma especie y que pueden sustituirse unas por otras de la misma calidad y en igual cantidad. Ej.: granos de trigo
8. COSAS CONSUMIBLES
Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas, por no distinguirse en su individualidad son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sea susceptibles de consumirse o de deteriorarse después de un tiempo. Ej.: un billete de 1000 gs, que el comprador de de una caja de fosforo entrega al vendedor en pago, no desaparece, pero al pasar a otras manos termina para el que deja de poseerlos aquí el consumo no es absoluto, pero relativo no es material sino civil.
9. FRUTOS
Los frutos naturales y los productos de una cosa forman un todo con ella
10. PRODUCTOS
Son los objetos que se separan o se sacan de ella y que una vez separadas, la cosa no los produce y que no se pueden separar de ella sin disminuir o alterar su sustancia, como las piedras sacadas de una cantera o el mineral sacado de las minas.
11. FRUTOS CIVILES
Son frutos civiles las que provienen de uso y del goce de las cosas (el alquiler de una casa), y también los que provienen de la privación del uso de la cosa (indemnizaciones al propietario de una cosa por el despojo o destrucción), son igualmente frutos civiles los honorarios de trabajo material o intelectual (son producidos por el hombre derivan de su trabajo)
UNIDAD II.
Bienes de dominio público del Estado
Los bienes del dominio público del estado son:
Las bahías puertos y ancladeros
Los ríos todas las aguas que corren por sus causes naturales y estos mismos causes
Las playas de los ríos entendida por playas las extensiones de tierras que las aguas bañan u desocupan en las crecidas ordinaria y no en ocasiones extraordinarias
Los lagos navegables y sus álveos
Los caminos canales y puentes y todas las obras publicas construidas para utilidad común de los habitantes.
Características: Los bienes de dominio público del estado son inalienables imprescriptibles e inembargables
1. BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO
Son bienes del dominio privado del estado:
Las islas que se forman en todas clases de ríos o lagos, cuando ellas no pertenezcan a particulares
Los terrenos situados dentro de los límites de la república que carezcan de dueños
Los minerales sólidos líquidos o gaseosos que se encuentran en estado natural con esencian de las sustancias pétreas, terrosas o calcáreas. La explotación y el aprovechamiento de estas riquezas se rigen por la legislación especial de minas
Los viene vacantes o mostrencos y de las personas que mueren intestadas o sin herederos según las disposiciones de este código
Los viene del estado no comprendidos en el artículo anterior o no afectados al servicio publico
2. BIENES MINICIPALES PÚBLICOS Y PRIVADOS
Los Bienes públicos municipales: son los que cada municipio han destinado al uso y gocé de todos sus habitantes.
Los bienes privados municipales: son los demás, respecto de los cuales cada municipio ejerce dominio, sin estar destinado a dicho uso y gocé. Pueden ser enajenados en el modo y la forma establecidos por la ley orgánica municipal
3. BIENES QUE PERTENECEN A LA IGLESIA CATÓLICA
Pertenecen a la iglesia católica y sus respectivas parroquias: los templos, lugares píos o religiosos, cosas sagradas o viene temporales muebles o amuebles afectados al servicio del culto. Su enajenación está sujeta a las leyes especiales sobre la materia. Los templos y bienes de las comunidades religiosas no católicas corresponden a las respectivas corporaciones y pueden ser enajenados en conformidad a sus estatutos. (Después del la constitución de 1992 cuando la república se constituye en una nación laica, todas las denominaciones religiosas están en iguales condiciones ante la ley)
4. BIENES SUCEPTIBLES DE APROPIACIÓN PRIVADA
Los viene que no pertenezcan al estado ni alas municipalidades, son bienes particulares sin distinción de personas físicas o jurídicas de derecho privado que tenga dominio sobre ellos.
UNIDAD III.
Posesión
Es el hecho de tener en su poder una cosa corporal, reteniéndola materialmente con la voluntad de poseerla y de disponer de ella, como lo haría un propietario. Según Ihering, "la posesión es la exteriorización de la propiedad"
Poseedor es quien tiene sobre una cosa el poder físico inherente al propietario, o al titular de otro derecho real que lo confiera
1. SUJETO DE LA POSESIÓN
En términos generales sujeto de la posesión es la persona que obtiene la potestad o el señorío de hecho sobre la cosa o como dice el código civil "El que tiene el poder físico inherente al dominio".
El sujeto de la posesión puede ser tanto persona física como la jurídica que tiene la aptitud legal para adquirir derechos y contraer obligaciones. Las personas jurídicas pueden contraer derechos y obligaciones para la realización de sus fines, de igual manera como lo haría una persona física.
2. POSEEDOR INMEDIATO Y POSEEDOR MEDIATO
Poseedor Inmediato: En efecto en la doctrina se distingue al poseedor inmediato como el que tiene una cosa bajo su poder pero reconociendo en otro el dominio. Ej. El que poseyere como usufructuario acreedor prendario, locatario, depositario.
Poseedor Mediato: Es la que se tiene por mediación de otro, presupone una relación jurídica entre el poseedor que concede la tenencia efectiva de la cosa. Ej. Cuando hay una persona que posee titulo de tenedor de la cosa, reconociendo el dominio de otra persona.
3. OBJETO DE LA POSESIÓN
Todas las cosas corporales pueden ser objeto de la posesión.
4. COSAS SUSCEPTIBLES DE LA POSESIÓN
Todas las cosas que están en el comercio son susceptibles de la posesión.
No lo serán los bienes que no fueren cosas salvo disposiciones especiales que se encuentran el código civil.
5. COPOSESIÓN
Existe coposesión cuando dos o más personas poseyesen en común una cosa indivisa, podrá cada una de ellas ejercer sobre ellas actos posesorios, con tal que no excluya los de los otros coposeedores.
Esto quiere decir que cada una de las personas que son coposeedores de la cosa ejercen derechos limitados por lo de las demás personas, en la misma forma que en la de los condominios ejercen la facultad inherente al dominio en la copropiedad.
6. NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN
Teniendo en cuenta las raíces de nuestro ordenamiento jurídico podemos determinar que la naturaleza jurídica de la posesión se divide en dos campos: La posesión es un hecho y también un derecho.
Según Ihering: "La posesión reúne las características esenciales del derecho subjetivo constituyendo en consecuencia una manifestación real y valida que debe ser tutelada por el ordenamiento jurídico.
7. DEFENSA DE LA POSESIÓN
La posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia y repeler la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente en que los auxilios de la justicia llegarán demasiado tarde, y el que fuese desposeído podrá recuperarla por sí mismo sin intervalo de tiempo, con tal de que no exceda los límites de la propia defensa. Este derecho puede ser ejercido por el poseedor o en su nombre por los que tienen la cosa, como subordinados de él o quienes ejerzan una posesión derivada o mediata.
Esto tiene como base al derecho romano en donde se efectuaba la defensa de la posesión con los llamados interdictos posesorios que eran emanados por los magistrados a petición de las partes para que se restituyera o exigiera algo o se abstuviera de un proceder.
Existieron dos tipos de interdictos:
Interdicto para retener la posesión:
Uti Posidetis (Como poseéis): Protegía al actual poseedor del inmueble.
Utruvi (En cuál de las dos partes): Que protegía la posesión del que había poseído la cosa mueble durante la mayor parte del año anterior del interdicto.
Interdicto para recuperar la posesión:
De vi (Por la fuerza): Que obligaba en los términos consignados al que se había apoderado por la fuerza a restituir al poseedor despojado.
De vi armata (Por violencia a mano armada): Que obligaba a restituir el inmueble arrebatado a mano armada.
UNIDAD IV.
Adquisición de la posesión
La posesión existe o se adquiere cuando concurren los dos elementos tradicionales, el corpus y el ánimus.
*El corpus: Es el elemento material, es tener la cosa físicamente en su poder.
*El ánimus: Es el elemento intencional y es la voluntad de conducirse como amo respecto de la cosa.
Era la fórmula utilizada por Paulo en su aforismo que permanece hasta nuestros días. "Adipiscimur possessionem copore et animo, neque per se animo aut per se corpora"; (Lo que significa "Apoderamiento de la cosa con intenciones de hacerla propia")
1. FORMAS Y REQUISITOS DE ADQUIRIR LA POSESIÓN
Puede adquirirse la posesión por actos entre vivos y por causa de muerte. Los primeros (Actos entre vivos), se clasifican en originarios y derivados.
Los Modos Originarios de Adquirir: Son aquellos en los cuales la eficacia de la adquisición no arranca de un acto de disposición realizado por un titular precedente que no existe en realidad porque las cosas que se adquieren no pertenecen a nadie, se llaman también unilaterales a estos modos de adquirir por la razón de que no interviene en el acto más que la voluntad del adquiriente.
Los Modos Derivados: En cambio son aquellos en los cuales la validez del acto y la extensión del derecho adquirido depende de un acto de disposición por el anterior poseedor, se requiere la concurrencia de la voluntad del que trasmite y del que adquiere razón por la cual se la llama también convencionales a estos modos.
2. LA APREHENSIÓN
Es el modo típico de adquisición unilateral de la posesión, la aprensión debe consistir en un acto que cuando no sea un contacto personal ponga a la persona en presencia de la cosa con posibilidad física de tomarla.
La posesión por aprehensión queda adquirida, si la cosa carece de dueño y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupación.
3. LA TRADICIÓN
Es el modo bilateral por excelencia de adquirir la posesión, siendo bilateral supone la intervención de dos sujetos:
*El tradens: Quien sede la posesión.
*El accipiens: Quien recibe de manos del tradens la posesión.
Por lo tanto habrá tradición cuando una de las partes entrega voluntariamente una cosa y la otra parte recibe del mismo modo.
4. TRADITIO BREVI MANU
El desplazamiento material del objeto de la tradición no se exteriorizaba. Ej. Si una persona posee una casa a titulo de locatario y se convierte por el consentimiento de la otra parte en poseedor operándose un cambio sustancial en la voluntad de las partes.
5. CONSTITUTIO POSESORIO
Es una suerte de ficción elaborada por el derecho romano por la cual se supone que el vendedor de una propiedad inmueble queda como inquilino o arrendatario de su comprador, se ha Hecho efectiva la tradición a este de la casa y que a su vez ha sido puesta en ella como ocupante por el adquirente.
6. OBLIGACIONES INHERENTE A LA POSESIÓN
Son obligaciones inherentes a la posesión las concernientes a las cosas y que no graven a una o más personas determinada si no al poseedor de una cosa dada.
7. DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN
Son derechos inherentes a la posesión de cosas inmuebles las servidumbres activas y son obligaciones propias las restricciones y limites del dominio establecidas en este código.
La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes dentro de los límites de las obligaciones.
UNIDAD V
Transmisibilidad del Derecho posesorio
La transmisibilidad del Derecho Posesorio se da con la Tradición que es un acto jurídico bilateral en donde una persona llamada tradens(el que da) trasfiere a otra llamada asipiente (el que recibe), la posesión y con ella todos los derechos inherentes a la misma.
1. CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN
La posesión se retiene y se conserva por la solo voluntad de continuar en ella aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro. La voluntad de conservar la posesión se juzga que continua mientras no se haya manifestado una voluntad contraria
2. PERDIDA DE LA POSESIÓN
La perdida de la posesión se da cuando los dos elementos o una de ellas no concurren el ánimus y el domino
3. TRADICIÓN DE LAS COSAS MUEBLES
La tradición de las cosas muebles, se entenderá hecha también por la entrega de los conocimientos, facturas o cartas de porte, en los términos dispuestos por la legislación que los rija, o cuando fueran remitidas por cuenta y obras de otros toda vez que las personas que las remiten las entreguen a las gentes que deben trasportarlas, y como tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisión
4. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PÚBLICO
Se inscribieran en el registro público todo en cuanto se tratare de la tradición de una cosa inmueble, donde importara la transferencia de su posesión por la tradición, que será registrada en los registros pertinentes (debe de existir un Titulo).
5. CONTINUIDAD SOBRE LA POSESIÓN DE LA COSA
Se juzga que la posesión sobre la cosa continua mientras no ocurra un hecho que cause su perdida. Esta se producirá por:
Cuando la cosa haya sido puesta fuera del comercio
Por abandono
Por su pérdida o extravió sin posibilidad de encontrarla
Por especificación
Por desposesión sea del poseedor mediato o del inmediato
UNIDAD VI
Obligaciones inherentes a la posesión
Son obligaciones inherentes a la posesión las concernientes a las cosas y que no graven a una o más personas determinada si no al poseedor de una cosa dada.
1. DERECHOS INHERENTES A LA POSESIÓN
Son derechos inherentes a la posesión de cosas inmuebles las servidumbres activas y son obligaciones propias las restricciones y limites del dominio establecidas en este código.
La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes dentro de los límites de las obligaciones.
2. ACCIONES Y DEFENSA DE LA POSESIÓN
La posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia y repeler la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente en que los auxilios de la justicia llegarán demasiado tarde, y el que fuese desposeído podrá recuperarla por sí mismo sin intervalo de tiempo, con tal de que no exceda los límites de la propia defensa. Este derecho puede ser ejercido por el poseedor o en su nombre por los que tienen la cosa, como subordinados de él o quienes ejerzan una posesión derivada o mediata.
Esto tiene como base al derecho romano en donde se efectuaba la defensa de la posesión con los llamados interdictos posesorios que eran emanados por los magistrados a petición de las partes para que se restituyera o exigiera algo o se abstuviera de un proceder.
Existieron dos tipos de interdictos:
Interdicto para retener la posesión:
Uti Posidetis (Como poseéis): Protegía al actual poseedor del inmueble.
Utruvi (En cuál de las dos partes): Que protegía la posesión del que había poseído la cosa mueble durante la mayor parte del año anterior del interdicto.
Interdicto para recuperar la posesión:
De vi (Por la fuerza): Que obligaba en los términos consignados al que se había apoderado por la fuerza a restituir al poseedor despojado.
De vi armata (Por violencia a mano armada): Que obligaba a restituir el inmueble arrebatado a mano armada.
3. REQUISITOS PARA SU EJERCICIO
El poseedor de las cosas muebles debe exhibirla ante el juez en la forma establecida en la legislación procesal, cuando la eximición fuere pedida por quien invoque un derecho sobre la cosa, los gastos serán a cargo del que la pidiere
4. INTERDICTO DE RETENER U RECUPERAR LA POSESIÓN
Los interdictos específicamente creados para la protección de la posesión fueron de dos categorías de retener y de recuperar. Los primeros (de retener) se hacían valer en los casos de perturbaciones o molestias ocasionadas al poseedor (ellos eran el Utruvi y el utiposidetis)
Los Segundos (de recuperar) cuando mediaba el despojo violento del poseedor (ellos eran él: de vi, y de vi armata)
5. INTERDICTO DE OBRA NUEVA
Es el interdicto que es dirigido a obtener la suspensión de una obra susceptible de causar daño
6. PÉRDIDA DE LA POSESIÓN – FORMAS DE PRODUCIRSE
La perdida de la posesión se da cuando los dos elementos o una de ellas no concurren el ánimus y el domino
UNIDAD VII
Derecho de propiedad
El derecho de propiedad es el derecho más completo que se pueda tener sobre una cosa corporal. Estos beneficios se resumen en el uso, fruto y el abuso
1. FUNDAMENTO Y FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
No obstante que la tradición romana se mantiene, a pesar de todas las vicisitudes sufridas, con importantes variantes, es imposible desconocer que la concesión individualista se encuentra totalmente desacreditada. Con posterioridad a la primera guerra mundial se hace inequívoco, el avance de una doctrina que tuvo la virtud de desplazar la antigua concesión de la propiedad como un derecho absoluto y exclusivamente individualista. El principal expositor de esta nueva corriente doctrinaria fue el jurisconsulto francés León Duguit, que define la propiedad como un derecho conferido especialmente con miras a la función social. Duguit admite que el propietario tiene el derecho de aprovechar y utilizar la cosa pero solamente mientras ella cumpla dicha función social principio cardinal del que se extraen las siguientes consecuencias:
a. La obligación y el poder del propietario para emplear la cosa en la satisfacían de sus necesidades individuales o de las necesidades colectivas
b. Obligación del propietario de no dejar sus bienes sin aprovechar ni explotar
c. Obligación del propietario de admitir el empleo de la cosa en actividades que satisfagan bienes de interés social, tales como loa instalación de hilos telefónicos o telegráficos, de conductores de electricidad u otras empresas análogas, sin derecho a indemnización alguna a no ser que tales empresas produzcan un perjuicio al propietario
2. DOCTRINA SOCIAL DE LA IGLESIA
La doctrina social de la iglesia no busca soluciones concretas pero su orientación en cuanto a la propiedad es clara y puede ser condensada en las siguientes conclusiones que se consagran en los documentos pontificios conforme se ha puntualizados más extensamente en líneas precedentes:
a. El derecho de propiedad está sancionado por la ley natural
b. La propiedad privada constituye un elemento de orden social que proyecta sus beneficios sobre la libertad humana.
c. El derecho de poseer tiene un fundamentó de derecho natural, la distinción de propiedades y lo que podemos llamar el régimen de la propiedad ya no es según los teólogos algo impuesto por la naturaleza, sino introducido por la razón de los hombres para la utilidad de la vida humana
d. Se funda el derecho de propiedad en la naturaleza individual y social del hombre y por ello ha de ser reconocido su complejo carácter y sus finalidades, tanto privadas e individuales como sociales y publicas
e. El estado debe favorecer la propiedad privada y promover su difusión, procurando que sean muchísimos en el pueblo los propietarios
f. La propiedad privada de la tierra es especialmente reconocida por la iglesia
3. CONSTITUCIÓN NACIONAL
Según el Artículo 109 de la CN.- De la propiedad privada
Se garantiza la propiedad privada, cuyo contenido y límites serán establecidos por la ley, atendiendo a su función económica y social, a fin de hacerla accesible para todos.
La propiedad privada es inviolable.
Nadie podrá ser privado de su propiedad sino en virtud de sentencia judicial, pero se admite la expropiación por causa de utilidad pública o de interés social, que será determinada en cada caso por ley.
Esta garantizará el previo pago de una justa indemnización, establecida convencionalmente o por sentencia judicial, salvo los latifundios improductivos destinados a la reforma agraria, conforme con el procedimiento para las expropiaciones a establecerse por ley.
4. CÓDIGO CIVIL VIGENTE
La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes dentro de los límites y con la observancia establecidas en este código conforme a la función social y económica atribuida por la C.N, al derecho de propiedad. También tiene facultad legitima de repeler la usurpación de los mismos y de recuperarlos del poder de quien los posea injustamente. El propietario tiene la facultad de ejecutar respecto de la cosa todos los actos jurídicos de que ella es legalmente sucesible, arrendarla y enajenarla, a titulo oneroso o gratuito, y si es inmueble grabarla con servidumbres o hipotecas.
Puede abdicar su propiedad y abandonar la cosa simplemente, sin tramitarla a otra persona
5. CARACTERES DEL DOMINIO (O PROPIEDAD)
Los caracteres de la propiedad siguen siendo:
a. La Plenitud: Es el carácter especifico de la propiedad
b. La autonomía: Esto significa que no existe otro derecho mayor que no sea el
c. Exclusividad: La ley reconoce esta virtud concerniente al propietario en el ejercicio de sus facultades
d. Perpetuidad: El dominio es perpetuo independiente del ejercicio que se ejerza de el
6. EXTENCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Se garantizaba al propietario los derechos de uso, goce y disposición dentro de los límites y obligaciones establecida en la ley, en donde debe de tenerse en cuenta también los aspectos de interés público
7. UTILIZACIÓN RACIONAL DE LA TIERRA
Es cuando la tierra es destinada a un género de actividades acorde con su calidad y mediante el empleo de métodos técnicos económicos apropiados o utilizada para otros fines que aseguren la debida rentabilidad para su propietario.
Una utilización de la tierra en condiciones que produzcan su erosión degradación o agotamiento no puede cumplir el postulado de la explotación racional.
UNIDAD VIII
Expropiación
La expropiación en nuestro país tuvo su inicio en la constitución de 1870 en donde afirmaba que "La Propiedad es inviolable y ningún habitante de la república puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en la ley. La expropiación por causa de utilidad pública debe ser calificada por la ley y previamente indemnizada"
1. REQUISITOS DE LA EXPROPIACIÓN
La constitución de 1967 condiciona la expropiación a tres requisitos que son:
a. Utilidad pública o interés social: el interés social será definido por la ley y corresponde al poder legislativo que corresponde pronunciarse sobre el particular
b. La calificación por ley: la declaración de la utilidad pública es un acto de competencia del poder legislativo es un acto que recibe el nombre de facultad de expropiar
c. La justa indemnización: la privación de la propiedad de bienes pertenecientes a los particulares por medio de la expropiación no se puede verificar legalmente sin una justa indemnización conforme resulta el precepto constitucional que autoriza esta limitación especial de la propiedad
2. UTILIDAD PÚBLICA O INTERES SOCIAL
El fin de estado es el bien común, por lo tanto el conecto de utilidad pública comprende todos los casos en qué se persiga la satisfacción de una exigencia determinada por el perfeccionamiento social.
3. JUSTO TÍTULO Y TÍTULO PUTATIVO
Justo título: Acto jurídico valido revestido de las formas legales que sería idóneo para transmitir un derecho real si no fuere porque el transmitente no es una persona capaz ni legitimado.Título putativo: Equivale a un título existente cuando la persona tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su favor. No es hábil para la usucapión corta, existe solo en apariencia y es un caso especial de posesión de buena fe.
4. USUCAPIÓN
La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la posesión continuada de estos derechos durante el tiempo que señala la ley, debía de reunir los requisitos de justo titulo y la buena fe
5. USUCAPIÓN CORTA Y LARGA
Usucapión Corta: Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y con justo titulo, obtendrá el dominio del mismo por la posesión continuada de diez años. En iguales condiciones podrá adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real o presunta del titular
Usucapión Larga: El que poseyera ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin oposición y sin distinción entre presentes y ausentes, adquiere el dominio de él sin necesidad de titulo ni de buena fe, la que en este caso se presume. Podrá pedir al juez que así lo declare por sentencia, la que servirá de título de propiedad para su inscripción en el registro de inmuebles
UNIDAD IX
De la adquisición y pérdida de la propiedad privada sobre inmuebles
La propiedad privada sobre inmuebles se adquiere por:
a. Contrato
b. Accesión
c. Usucapión
d. Sucesión hereditaria
Se pierde el dominio de los inmuebles:
a. Por enajenación
b. Por trasmisión y declaración judicial
c. Por ejecución de la sentencia
d. Por expropiación
e. Por su abandonó declarado en escritura pública, debidamente inscripta en el registro de inmuebles, y por los demás casos previstos en la ley
1. ADQUISICIÓN POR CONTRATO
La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos traslativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el registro de inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros
2. ADQUISICIÓN POR ACCESIÓN
La accesión es un modo originario de adquirir la propiedad, tanto mueble como inmueble. En virtud de la accesión, el propietario de un bien adquiere lo que se une, adhiere o incorpora materialmente a él, sea natural, sea artificialmente.
En una palabra, la doctrina coincide en que es accesión cualquier incremento o ampliación del bien.
3. ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN
La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la posesión continuada de estos derechos durante el tiempo que señala la ley, debía de reunir los requisitos de justo titulo y la buena fe
4. SUCESIÓN HEREDITARIA
La sucesión hereditaria es un proceso universal por el cual una persona les transmite a otras, todos los derechos activos y pasivos que componen su patrimonio.
Hay dos formas de hacerse una sucesión: por disposición de la ley (cuando una persona muere y no deja testamento) y por disposición testamentaria (cuando deja un testamento nombrando herederos a tales personas).
5. DE LA ADQUISICIÓN POR ASCENSIÓN
La ascensión puede resultar de:
a. La formación de islas: Las islas situadas en los ríos no navegables pertenecen a los propietarios rivereños.
b. Aluvión: Los acrecentamientos de tierra formados paulatina e insensiblemente por causas naturales pertenecen a los propietarios de las tierras rivereñas, esta disposición es aplicables a los lagos y lagunas.
c. Avulsión: Cuando una corriente de agua segrega de una rivera una porción de tierra y las trasporta a otra heredad interior o de la rivera opuesta, su dueño puede retirarla mientras no se haya efectuado la adhesión natural, pero no está obligado tampoco a hacerlo.
d. Abandono del álveo: El álveo o causa abandonada de un rio de dominio público o privado pertenece a los propietarios rivereños de las dos márgenes sin que los dueños de las heredades por donde el rio abriere nuevo cause tenga derecho a indemnización alguna.
e. Las edificaciones de obras y las plantaciones: El que sembraré plantaré o edificaré en finca propia con semillas plantas o materiales ajenos adquiere la propiedad de unos y de otros pero está obligado a pagar su valor.
6. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR ENAJENACIÓN
La enajenación de bienes es la cesión definitiva de los derechos de uso o goce de un bien entre particulares, en el que puede existir el cobro de una contraprestación; en pocas palabras, es una compra-venta, aunque también en esta definición entran términos como los obsequios, cesiones por herencia, arrendamientos financieros, entre otros.
7. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR TRANSMISIÓN O DECLARACIÓN JUDICIAL
La pérdida del dominio no es consecuencia de un acto voluntario del propietario su fuente es una decisión judicial que decreta la separación del derecho de dominio de su actual titular y su trasmisión a otro.
8. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR EJECUCIÓN DE SENTENCIA
Se produce la pérdida del dominio por la ejecución de sentencias dictada en un juicio en que se demanda el cobro de guaraníes, concluida la tramitación de la acción ejecutiva con la sentencia de trance y remate puede suceder que el deudor satisfaga el crédito del autor o que no lo haga.
9. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR EXPROPIACIÓN
Es la pérdida del dominio a favor del estado con motivos de utilidad social y bien común. Esto provoca la pérdida del derecho para el expropiado.
10. PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD POR ABANDONO DECLARADO EN ESCRITURA PÚBLICA INSCRIPTO EN EL REGISTRO PÚBLICO
Los inmuebles abandonados pertenecen al estado, si lo abandonado fuese un condominio, ella acrecerá proporcionalmente a la de los comuneros. En este caso será necesario que la declaración se haga igualmente en escritura pública. En el caso de que el propietario se exclusivo de una cosa no podrá hacer abandono de solo una parte indivisa.
UNIDAD X.
De la adquisición y pérdida de la cosa mueble
1. DE LA APROPIACIÓN
La apropiación es por cuanto un modo de adquirir originario por excelencia y dijimos que consiste en la toma de posesión de una cosa mueble que no pertenece a nadie, donde existe solo el ánimo de apropiarse de ella.
2. HALLAZGO DE LA COSA PÉRDIDA
El que hallaré una cosa presumiblemente pérdida si la tomare asumirá la responsabilidad del depositario y estará obligado como tal a restituirla a su dueño o legitimario poseedor, está obligado además a informar al propietario y no pudiendo hacerlo avisara a la autoridad policial del lugar o tomara las medidas aconsejadas por las circunstancias.
3. LA ESPECIFICACIÓN
Es un modo de adquirir el dominio de una cosa mueble mediante la transformación de una materia ajena en una especie nueva.
4. ADJUNCIÓN
Se da cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se unen de tal manera que formen partes integrantes de una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria aun en el caso de ser posible la separación de ella con la obligación de pagar al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere.
5. ADQUISICIÓN DE LAS COSAS MUEBLES POR LA POSESIÓN
Se adquiere la posesión de las cosas muebles por su posesión de buena fe no siendo robadas o perdidas
6. ADQUISICIÓN DE LAS COSAS MUEBLES POR CONTRATO
Las cosas muebles podrán adquirirse por contratos traslativos de propiedad conforme a las disposiciones de este código.
La entrega hecha por el propietario de una cosa mueble trasfiere el dominio al adquiriente cuando existe acuerdo entre ellos para transmitir la propiedad. Si el adquiriente está ya en posesión de la cosa, la propiedad se transmite por el acuerdo. Si el propietario posee la cosa, la tradición se efectúa por el convenio de constituir al adquiriente en poseedor mediato
7. DE LA PROPIEDAD DE GANADOS, MAQUINARIAS, VEHÍCULOS Y AUTOMOTORES
Sin perjuicio pero dispuesto en el CC, sobre la propiedad de cosas muebles y de lo estatuido por el código rural en relación de la propiedad de ganados, la marca o señal en el ganado mayor o menor que la lleve, constituye título de propiedad de la persona o entidad que la tenga debidamente inscripta, en el registro de marcas y señales. La trasferencia de ganado se acreditara en la forma establecida por la legislación especial.
La propiedad de todas clases de maquinas y vehículos automotor debe de inscribirse en los registros habilitados en la dirección general de registros y su trasmisión no podrá hacerse sino por escritura pública previo certificado de no gravamen del mencionado registro.
UNIDAD XI
De la usucapión, concepto y requisitos
La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de una cosa y otros derechos reales mediante la posesión continuada de estos derechos durante el tiempo que señala la ley, debía de reunir los requisitos de justo titulo y la buena fe
1. PLAZOS DE LA USUCAPIÓN
Usucapión Corta: Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y con justo titulo, obtendrá el dominio del mismo por la posesión continuada de diez años. En iguales condiciones podrá adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real o presunta del titular
Usucapión Larga: El que poseyera ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin oposición y sin distinción entre presentes y ausentes, adquiere el dominio de él sin necesidad de titulo ni de buena fe, la que en este caso se presume. Podrá pedir al juez que así lo declare por sentencia, la que servirá de título de propiedad para su inscripción en el registro de inmuebles
2. ACTOS POSESORIOS
Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultivo mensura, y deslinde, la per sesión de frutos, las construcciones y reparaciones que en ella se haga y en general, su ocupación de cualquier modo que se efectué.
3. BUENA FE
Se tiene buena fe cuando se ignora que la cosa es ajena o cuando se estima que quien la vendió tiene el derecho de venderla por considerarlo procurador o tutor
4. JUSTO TÍTULO
Huvelin sostenía que justo titulo es todo acto jurídico que implica, en quien hace la tradición, la voluntad de enajenar, y en quien la recibe la voluntad de adquirir.
Podríamos decir entonces que el justo titulo es la causa jurídica de la posesión, el hecho o conjunto de hechos de los cuales se deriva la posesión como una consecuencia jurídica, y no como algo arbitrario.
5. USUCAPIÓN LARGA, REQUISITOS
Usucapión Larga: El que poseyera ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin oposición y sin distinción entre presentes y ausentes, adquiere el dominio
Requisitos: la posesión por 20 años sin necesidad de buena fe
6. USUCAPIÓN CORTA, REQUISITO
Usucapión Corta: Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y con justo titulo, obtendrá el dominio del mismo por la posesión continuada de diez años. En iguales condiciones podrá adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real o presunta del titular
Requisitos: son la posesión por el término de 10 años buena fe y el justo título
7. MEDIOS PROBATORIOS Y TRAMITES JUDICIALES PARA LA USUCAPIÓN
CONCEPTO:
Pocos saben que la palabra "Usucapión", que tiene más que ver con el Derecho de la antigua Roma, que con nuestro vocabulario actual. La usucapión es una figura de nuestro Derecho Civil, mediante la cual, quien poseyó un departamento, una casa o un terreno, durante un cierto lapso de tiempo exigido por ley, se convierte en propietario del inmueble en cuestión, a través de un juicio, que tramitará ante el Juez del lugar de ubicación de la finca. Una vez cumplidos los plazos, proceso de por medio, hay que convencer al juez competente, quien, con su sentencias, será el único puede declarar propietario al interesado.
PRUEBAS A OFRECER EN EL JUICIO DE USUCAPION:
El juicio será hincado por los interesados, quienes deberán ofrecer, entre otras, las siguientes pruebas, que permitan acreditar el ánimo de poseer:
TESTIGOS:
No es suficiente; deberá ser complementada por otros medios probatorios. Los testigos deberán dar fe de haber visto al solicitante habitar el inmueble por el lapso temporal exigido legalmente, y, asimismo, manifestarán sobre lo que el interesado ha hecho por la conservación del inmueble, como por ejemplo, las mejoras: es decir, en qué se ha mejorado el inmueble desde que el solicitante vive allí (Ejemplo construir un cerco, dotarlo de conexiones de luz, gas y agua potable si carecían de las mismas, solución de problemas de humedad, etc.)
RECIBOS DE PAGOS POR IMPUESTOS, TASAS Y SERVICIOS DESDE EL PRINCIPIOS DE LA PERMANENCIA EN EL INMUEBLE:
Si, efectuados los pagos, se carece de los respectivos comprobantes, se pedirá Oficio a Rentas o la Municipalidad correspondiente, que informe de su pago y fecha del mismo. No conviene pagar con retroactividad para salvar los años, cuestión que no favorecerá el "animo posesorio", sino más bien demostrará un "animo posesorio a cualquier precio", lo cual perjudicará los intereses del solicitante, atento que, por ejemplo, pagar hoy diez años para atrás, no probará que se habita el inmueble desde hace 10 años, sino que se quiere simular esto, con lo cual la sentencia será desfavorable.
OTRA PRUEBA DOCUMENTAL:
Gastos efectuados para mantener el inmueble en condiciones dignas de habitabilidad: acompañando las facturas de tales "mejoras", (recibo de compra de medidores, factura por honorarios de electricista, arquitecto, etc.) si las mismas son membreteadas muchísimo mejor, a fin de que el juez se sirva de estas también de prueba. También sirven los planos catastrales de la propiedad.
UNIDAD XII.
De las restricciones y límites del dominio o de los Derechos de vecindad
Las restricciones y límites del dominio son:
a. Uso nocivo de la propiedad: El propietario esta obligado en el ejercicio de sus derechos especialmente en los trabajos de explotación industrial al abstenerse de todo exceso en detrimento de la propiedad de los vecinos quedan prohibidos en particular las emisiones de humo o de hollín, las emanaciones nocivas y molestas, los ruidos, las trepidaciones de efecto perjudicial y que accedan los límites de la tolerancia que se deben lo vecinos en consideración al uso local, a la situación y a la naturaleza de los inmuebles.
b. De los árboles y arbustos: El propietario de una heredad no puede tener en ella arboles sino a una distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, sea la propiedad de este previo rustico o urbano, este o no cerrado, aunque sea ambas heredades de bosques, no podrá tenerse arbustos a una distancia de un metro. El propietario podrá cortar en su finca las raíces de los árboles o arbustos que procedan del previo vecino, lo mismo sucederán con las ramas que caigan sobre su finca cuando el propietario haya fijado al poseedor del predio un plazo conveniente para hacerlas cortar y este no las haya hecho.
c. Del paso obligatorio: Si entre una finca y un camino publico faltase la necesaria comunicación para una explotación regular podrá el propietario de la finca encerrada exigir de los vecino que toleren mientras sea necesario el uso de sus previo para establecer dicha comunicación, la dirección del paso obligatorio y la extensión del uso deberán fijarse judicialmente si las partes no la convinieren en ello, el vecino a quien le fuere impuesto el paso, deberá ser indemnizado.
d. De las aguas: Las aguas fluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen o donde entrasen y pueden disponer libremente de ellas o desviarlas en detrimento de los terrenos inferiores si no hay derecho adquirido en contrario, los dueños de terrenos de los cuales surjan manantiales podrán usar libremente de ellos y cambiar su dirección natural. Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores.
e. Del derecho de construir: Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia le causare en caso de que haya peligro de perjuicio para la propiedad vecina su dueño podrá exigir las medidas de seguridad necesarias.
f. Del derecho de cercar: Todo propietario o titular de un derecho real tiene la facultad para cercar su propiedad, o la finca gravada con derecho real sea ella urbana o rural.
UNIDAD XIII.
Apropiación
Se adquiere por aprehensión la propiedad de la cosa mueble que nunca tuvieron dueño, y la de aquellas cuya posesión hubieren sido abandonadas con intención de renunciar a su dominio, si esa aprehensión no fuere prohibida por la ley, y si se hiciere con la voluntad de prohibir la propiedad.
1. COSAS SUJETAS DE APROPIACIÓN
Son cosas sujetas a apropiación:
a. Los animales silvestres en libertad lo cuales pertenecen a quienes los hayan casado mientras el cazador persiguiere al animal que hirió tiene derecho a él aunque otro lo atrapase.
b. Los animales mansos o domesticados carentes de marca o señal pertenecerán al dueño del inmueble donde acostumbrase vivir.
c. Cosas muebles ajenas pérdidas que no tengan dueño conocido.
d. El que hallare un tesoro en fundo propio adquiere el dominio de él pero si el descubrimiento fuere en predio ajeno lo dividirá por la mitad con el duelo de este.
2. USUCAPIÓN DE COSAS MUEBLES: DE LA PESCA, DE LA COSA PÉRDIDA, Y DEL TESORO
a. De la pesca: Es libre la pesca en los ríos y los lagos navegables, en lo no navegables y en los arroyos los propietarios rivereños tiene el derecho de pescar por su lado hasta el medio del rio o arroyo. En todos los casos la pesca, se sujetara a los reglamentos dictados por la autoridad competente.
b. De la cosa pérdida: El que hallaré una cosa presumiblemente pérdida si la tomare a sumirá la responsabilidad del depositario y estará obligado como tal a restituirla a su dueño o legitimo poseedor, está obligado además a informar al propietario y no pudiendo hacerlo avisara a la autoridad policial del lugar o tomara las medidas aconsejadas por las circunstancias.
c. Del tesoro: Se tendrá por tesoro todo objeto de valor sin dueño conocido que estuviere oculto o enterrado en un inmueble, no o serán aquellos objetos encontrados en las sepulturas o lugares públicos destinados a ese fin.
El que hallaré un tesoro en fundo propio adquiere el dominio de él, pero si el descubrimiento fuere en predio ajeno, lo dividirá por la mitad con el dueño de este.
3. DERECHOS DEL DESCUBRIDOR
Se reputa descubridor de tesoros el primero que lo haga visible aunque sea en parte siquiera no lo aprenda ni reconozca y haya otro que trabajasen con él. El descubridor en este caso del tesoro será el primero que lo hiciere visible.
4. LA ESPECIFICACIÓN
Es un modo de adquirir el dominio de cosas muebles mediante la transformación de una materia ajena en una especie nueva en donde predomina la nueva especie.
5. ADJUNCIÓN
Es la mezcla y confusión de dos cosas muebles de diversas naturalezas y pertenecientes a distintos dueños, se unen formando una sola cosa de tal manera que formen parte integrantes de una sola, el propietario de la principal adquiere la asesoría con obligación de pagar al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere.
6. DE LA ADQUISICIÓN DE PRODUCTOS Y DE OTRAS PARTES INTEGRANTES DE UNA COSA
Los productos y las partes constitutivas de una cosa pertenecen al propietario de ellas aun después de su separación, salvo los derechos de terceros al goce de la cosa y de los poseedores de buena fe.
7. DE LA PROPIEDAD DE LA COSA MUEBLE POR LA POSESIÓN
Se adquiere la propiedad de la cosa mueble por su posesión de buena fe, no siendo robadas o perdidas, la buena fe debe existir al tiempo de la adquisición. El adquiriente no es de buena fe cuando sabe que la cosa no pertenece al enajenante o cuando su ignorancia proviene de una culpa grave.
8. PRINCIPIO GENERALES Y EXCEPCIONALES
La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar gozar y disponer de su bien dentro de los límites y con las observancias de las obligaciones, conforme con la función social y económica atribuida por la constitución nacional al derecho de propiedad.
9. DE LA ADQUISICIÓN DE LAS COSAS MUBLES POR CONTRATO
Las cosas muebles podrán adquirirse por contratos traslativos de la propiedad, la entrega es hecha por el propietario de una cosa mueble, quien trasfiere el dominio al adquiriente cuando existe acuerdo entre ellos para trasmitir la propiedad.
10. MOMENTO EN QUE DEBE EXISTIR LA BUENA FE
La buena fe del adquiriente debe de existir en el momento de la tradición.
11. CASOS DEL POSEEDOR INMEDIATO CUANDO ADQUIERE LA POSESIÓN DEL POSEEDOR MEDIATO
El poseedor inmediato no adquiere la propiedad contra el poseedor mediato de quien recibió la cosa salvo cuando la cosa es poseída por un tercero, la sesión hecha por el propietario a favor del adquirente de su acción para exigir la restitución de la cosa equivale a la tradición.
12. ENAJENANTE SUCESIVO
Si el propietario enajenare sucesivamente la misma cosa a varias personas, el dominio corresponde al adquiriente de buena fe que tomo posesión del mueble aunque su titulo sea de fecha posterior no tratándose de bienes sujetos a registro.
13. DE LA PROPIEDAD DE GANADOS, MAQUINARIAS Y VEHÍCULOS AUTOMOTORES
La propiedad de ganados se da por la marca o señal en el ganado mayor o menor que la lleve, constituye título de propiedad a favor de la persona o la entidad que la tenga debidamente inscripta en el registro de marcas y señales.
La propiedad de toda clase de maquinarias o vehículos automotor debe inscribirse en el registro habilitado en la dirección general de registros, y su trasmisión no podrá hacerse sino por escritura pública previo certificado de no gravamen del mencionado registro.
UNIDAD XIV.
Del Bien de familia
1. QUINES PUEDEN BENEFICIARSE CON SU CONSTITUCIÓN
Podrán beneficiarse con la institución del bien de familia el propietario constituyente, su esposa, los descendientes menores de edad o los hijos adoptivos hasta la mayoría de edad. Si el propietario no casado tuviere bajo el mismo techo su familia pública y notoriamente conocida podrá también constituir el bien de familia en beneficio de la madre del hijo o hijos habidos en común hasta la mayoría de edad de estos. Nadie podrá constituir más de una propiedad urbana o rural como bien de familia.
2. REQUISITOS PARA CONSTRUIR EL BIEN DE FAMILIA
El inmueble a ser constituido como bien de familia no excederá en su evaluación fiscal el importe de cinco mil jornales mínimos legales establecidos para trabajadores de actividades diversas no especificadas de la capital.
3. DESDE CUANDO QUEDARÁ OPONIBLE A TERCEROS
La constitución del bien de familia quedara formalizada y será oponible a terceros desde que el inmueble quede inscripto en tal carácter en el registro de inmueble.
4. BIENES MUEBLES QUE CONSTITUYEN EL BIEN DE FAMILIA
Constituye también bien de familia el lecho del beneficiario, el de su mujer e hijos, los muebles de indispensable uso en el hogar incluyendo cocinas, heladeras, ventiladores, radios, televisores, instrumento musicales familiares, maquinas de coser y de lavar, instrumentos necesarios para las profesiones, artes u oficios que ejerza el dueño de tales bienes. Dichos bienes no serán ejecutables ni embargables salvo se reclame el precio de venta.
5. PROCEDIMIENTO PARA LOGRAR LA DECLARACIÓN DEL BIEND E FAMILIA
El que desee constituir un bien de familia debe solicitarlo al juez de primera instancia en lo civil de su domicilio, justificando el dominio y los demás requisitos establecidos por la ley.
6. EFECTOS DE LA CONSTITUCIÓN DEL BIEN DE FAMILIA
El inmueble registrado como bien de familia no podrá ser enajenado ni objeto de embargo y ejecución por deuda del propietario posterior a la constitución del mismo, salvo en los casos siguientes:
a. Cundo se trate de pagos de obligaciones contraídas con anterioridad a la constitución del bien de familia.
b. Cuando de adeudaren impuestos y tasas de inmuebles.
c. Cuando se ¡reclame el pago de mejoras introducidas en el inmueble que aumenten su valor.
7. Efectos Después del Fallecimiento del Constituyente.
El régimen del bien de familia subsistirá después del fallecimiento del constituyente, en beneficio del conyugue sobreviviente y los descendientes, o de los hijos adoptivos y en su caso de la madre y de sus hijos menores extramatrimoniales.
8. CESACIÓN DE LA AFECTACIÓN
Cesara la afectación de los inmuebles como bien de familia en los siguientes casos:
a. Por pedido expreso del constituyente, si el bien de familia fuere ganancial se requerirá el consentimiento del otro conyugue o en su caso de la madre de los hijos extramatrimoniales.
b. Por venta Judicial.
c. Por expropiación por causa de utilidad pública.
d. Por reivindicación, cuando se introduzca en el inmueble mejoras que hagan sobrepasar el valor máximo establecido por la ley.
e. Por matrimonio del conyugue sobreviviente o disolución de la unión de hecho y matrimonio.
f. Cuando falleciere el conyugue sobreviviente.
UNIDAD XV.
Del Condominio
Hay condominio cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma cosa mueble o inmueble por contratos, acto de última voluntad o disposición de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el ejercicio del derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal en la cosa, ni de otro modo que el estatuido en la ley.
1. CARACTERES DEL CONDOMINIO
.Pluralidad de sujetos
.Unidad de objeto, porque existe una indivisión material.
.Necesidad de una cosa mueble o inmueble.
.Falta de una cuota material por lo que la atribución de cuotas indivisas representan la porción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios de la cosa.
.Atribución de cuotas en partes iguales.
2. PARALELOS CON FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS
Comparando el condominio con otras figuras jurídicas que crean un estado de indivisión, encontramos algunas analogías y diferencias como:
Con la sociedad: la constitución del ente responde básicamente al propósito de realizar negocios que produzcan ganancias.; en cambio, en el condominio las actividades de los comuneros se inspiran en la conservación de la cosa, hasta tanto se produzca la cesación del estado comunidad y la consiguiente partición de la cosa común.
En cuanto a la constitución: la sociedad se constituye por contrato, en cambio, el condominio puede constituirse por contrato, por actos de última voluntad y por disposición de la ley.
En cuanto a su duración: la duración de la sociedad depende de la voluntad de los socios que ordinariamente, fijan un plazo en el acto constitutivo del ente. En la copropiedad en cualquier momento los condueños pueden pedir la cesación de estado de indivisión por los medios que la ley establece.
En cuanto a la extinción: la sociedad concluye con la muerte de uno de los socios en los casos especialmente previstos; la copropiedad no es afectada por el fallecimiento de uno o más de los propietarios.
Con la comunidad conyugal: en cuanto a la administración la comunidad conyugal se realiza de acuerdo a un sistema legal, en el condominio, la administración de la cosa común está regida por el principio de la mayoría. La comunidad puede recaer sobre cosas y derechos, mientras que la copropiedad recae solamente sobre cosas.
3. CONDOMINIO ROMANISTA
La concepción romana: considera la comunidad como una modalidad del dominio en el cual cada propietario tiene una cuota parte en la cosa común y con derecho a la misma totalidad. La cuota de cada comunero es abstracta o ideal toda vez que la cosa no sea objeto de una división material sino intelectual.
Cada comunero es dueño de su cuota y puede ejercer todas las facultades inherentes al dominio. No establecía cuotas ideales todos tienen el mismo ser.
4. CONDOMINIO GERMÁNICO
La concepción germánica: considera al condominio como una forma de propiedad de manos juntas. En esta doctrina no se admite que los copropietarios tengan cuotas sobre la cosa común, todos ejercen derechos de goce sobre la cosa. Estos derechos de goce cualitativamente iguales, tienen un carácter parcial desde el momento que se hallan limitados por el derecho de los demás.
Al contrario de la romanista que admite la posibilidad de que los acreedores de los comuneros puedan embargar las respectivas cuotas de sus deudores. La doctrina germánica rechaza totalmente tal posibilidad por cuanto que no admite la existencia de tales cuotas.
La cuota parte ideal indica los derechos y cargas de que es titular el condómino, siempre tiene una expresión cuantitativa. Es la base que indica la proporción en que se dividen los condóminos los frutos y las cargas y en que se dividirá la misma cosa cuando llegue el momento de la liquidación del condominio.
5. CLASIFICACIÓN DEL CONDOMINIO
Divisible: por contrato – testamento. Art. 2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
Indivisión forzosa: creado por ley. Art.2100.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condóminos podrá pedir la división sin el acuerdo unánime de los demás, o mientras uno solo de ellos tenga interés en la indivisión.
Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a títulos de servidumbre, sino a título de condominio.
Los copropietarios no pueden usar de la cosa común sino para las necesidades de las heredades en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.
6. COMO SE CONSTITUYE EL CONDOMINIO
El art. 2083 establece que el condominio puede constituirse:
Por acuerdo de partes: cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para la adquisición de una cosa común, sin mediar entre ellas un contrato de sociedad: también hay constitución de condominio por acuerdo de partes cuando el dueño de una cosa venda una parte alícuota de ella a un tercero.
Por actos de última voluntad: en el caso de que el causante legue una cosa a dos o más personas y, en general, cuando en el testamento de una persona se contienen disposiciones por cuya virtud una misma cosa o varias cosas son legadas en común a varias disposiciones.
Por disposición de la ley: en todos los casos en que la ley impone el condominio sin tener en cuenta la voluntad de las partes. Los casos expresamente previstos son: el condominio de muros, cercos y fosos: la mezcla y la confusión.
7. EFECTOS DEL CONDOMINIO
El condómino goza de las facultades inherentes al dominio con la limitación del derecho igual de los demás partícipes.
8. FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS
Art.2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
Art.2089.- Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los demás.
Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo, y sus acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la partición. Podrá igualmente enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estará subordinada a que dicha parte le corresponda en la partición.
9. ACTOS DE DISPOSICIÓN JURÍDICA MATERIAL SOBRE SUS PARTES INDIVISAS
Pueden ejercer todos los derechos inherentes a su cuota parte ideal como: vender, hipotecar, ceder su cuota sin que los otros lo puedan impedir: enajenar o gravar parte determinada de la cosa siempre que les corresponda esa parte en la partición.
Art.2085.- Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
Art.2086.- La enajenación, constitución de servidumbre o hipotecas, y el arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o íntegramente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.
10. OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS
Art.2090.- Todo condómino puede obligar a sus copartícipes, en proporción a sus partes, a abonar los gastos de conservación o reparación de la cosa común, con los intereses sobre las sumas que con ese fin hubiere pagado. Los condóminos requeridos podrán liberarse de la obligación de contribuir, haciendo abandono de su derecho.
Art.2091.- Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota – parte contra los otros condóminos, y a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se hará por consignación o secuestro por cuenta de todos los copartícipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones indivisibles.
Art.2092.- Sólo el condómino que contrajo deudas en pro de la comunidad está obligado a su pago, sin perjuicio de su acción contra los otros para el reembolso de los que hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contraída conjuntamente por todos los condóminos, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto de la cuota que le corresponda.
11. ADMINISTRACIÓN DE LOS CONDOMINIOS
Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposición de algunos de los condóminos, el uso o goce o la posesión común, resolverá la mayoría si se la da en locación o se la administra por cuenta común, y fijará las condiciones, y nombrará o revocará administradores.
Si se resolviese la locación, será preferido a un tercero como locatario, el condómino que ofreciere las mismas ventajas, y entre condóminos con iguales ofertas, decidirá la suerte.
Art.2098.- Las resoluciones sobre administración se adoptarán con citación de todos los copropietarios, por mayoría absoluta de votos computados según el valor de las partes indivisas, aunque dicha mayoría correspondiese a uno solo de los condóminos.
Si hubiere empate, decidirá la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, será sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier condómino y con audiencia de los demás.
En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirán proporcionalmente a los valores de ellas.
Art.2099.- La administración del condómino que haya sido nombrado por la mayoría, será juzgada según las reglas del mandato. Si lo hiciere sin mandato, será considerado gestor de negocios.
12. DIVISIÓN DE LOS CONDOMINIOS
MODOS DE REALIZARLA
Las reglas relativas a la división en las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, se aplicarán a la división de cosas particulares (Art. 2096 1ª. Parte).
Directa: se da cuando las partes se ponen de acuerdo y resuelven adjudicarse recíprocamente las partes que han acordado o su valor si fuere indivisible.
Indirecta: es el caso de una ejecución por deudas en la que los acreedores rematan la propiedad.
Judicial: ocurre en el caso en que existen menores de edad. La partición será judicial, bajo pena de nulidad:
Art. 2533.- La partición será judicial, bajo pena de nulidad:
a) si hubiere herederos incapaces, o menores emancipados, como interesados;
b) si el causante fuere un presunto fallecido, y sus herederos tuvieren la posesión definitiva de sus bienes;
c) si hubiere herederos o legatarios ausentes. Se consideran tales los herederos y legatarios que se encontraren en el extranjero, si su existencia fuere dudosa. En este caso se nombrará un curador de sus bienes conforme a lo dispuesto por este Código; y
d) siempre que terceros, fundados en un interés legítimo se opusieren a la partición privada.
Art. 2534.- Cuando la formación de la masa, o su división en lotes lo exija, se procederá a la estimación de los bienes. El avalúo será hecho por el perito que las partes propusieren de común acuerdo, y en defecto, por el Juez de la sucesión.
Extrajudicial: la partición entre coherederos mayores de edad, podrá efectuarse en la forma que convinieren por unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto en este código sobre la forma de los contratos.
13. LICITACIÓN Y VENTA
Producen los efectos de la partición, la licitación y todos los actos a título oneroso por los cuales uno de los condóminos adquiere el dominio exclusivo de la cosa común.
La licitación es un acto en el cual los condóminos formulan ofertas para la adquisición del dominio sobre la cosa común. Constituye en realidad un remate limitado únicamente a los condóminos y cuyo resultado será la adjudicación del dominio exclusivo sobre la cosa común, los otros condóminos recibirán del precio en que fuere adjudicado el bien, el valor de sus respectivas cuotas en efectivo.
También se puede hacer la adjudicación por cualquier acto a título oneroso que produzca el efecto de adjudicar el dominio exclusivo como el caso de la venta que hagan los condóminos de sus respectivas cuotas a otro copartícipe.
14. CARÁCTER Y EFECTOS DE LA PARTICIÓN
No existe acuerdo, algunos dicen que es de carácter real y otros, de carácter personal.
15. CASOS DE INDIVISIÓN FORZOSA LEGAL Y VOLUNTARIA
Art.2100.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condóminos podrá pedir la división sin el acuerdo unánime de los demás, o mientras uno solo de ellos tenga interés en la indivisión.
Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a títulos de servidumbre, sino a título de condominio.
Los copropietarios no pueden usar de la cosa común sino para las necesidades de las heredades en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.
Art.2102.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohibiere la división de una cosa común, o cuando la prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda, en uno y otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demoradas cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.
16. CONDOMINIOS DE MUROS
Muro divisorio: el condominio de los muros, fosos y cercas que sirven de separación entre dos heredades, es de división forzosa. Ej. Cercas. (Art. 2103).
17. MURO MEDITERRANEO
Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa, en el límite separativo de las dos heredades (Art. 2103).
18. MEDIANERÍA
Art.2104.- Se presumen medianeros, mientras no se pruebe lo contrario por instrumentos públicos o privados, o por signos materiales:
a.los muros divisorios entre edificios contiguos hasta el punto común de elevación;
b.las paredes divisorias de patios, jardines, quintas u otros espacios abiertos; y
c.los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y acequias que dividen los predios rústicos, a no ser que una sola de las heredades se halle cerrada. Subsiste la presunción si ninguna de las dos quedase cerrada.
Se considera signo contrario a la medianería de la zanjas y acequias, el hecho de estar la tierra extraída para abrirlas o para su limpieza en una sola heredad, en cuyo caso se presumen del dueño de ésta.
Art.2105.- La presunción de medianería no existe cuando el muro o división se asienta exclusivamente en el terreno de una de las heredades, y no sobre una y otra de las contiguas.
Art.2107.- Los condóminos de una pared u otra divisoria medianera, están obligados en la proporción de sus derechos a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.
Cada uno de los condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación de la misma, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenece, o que la reparación o construcción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.
19. CERRAMIENTO FORZOSO
Art.2111.- Todo propietario puede obligar a su vecino a la construcción y reparación de paredes del material y espesor expresados en el artículo anterior, que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos municipales que determinen la altura, ésta será de dos metros.
El vecino requerido no puede liberarse de esa obligación por el abandono del terreno o de la pared de cerramiento ya existente.
Art.2112.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
20. CONDOMINIO POR CONFUSIÓN DE LIMITES
Art.2124.- El propietario de terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los del fundo colindante, reputase condómino con el dueño de éste, y tiene derecho para pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen.
21. ACCIÓN DE DESLINDE
Art.2125.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad y confusión de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Art.2126.- Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Art.2127.- Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos del dominio privado. El deslinde de los fundos del dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
UNIDAD XVI.
La administración de la propiedad por pisos o departamentos
Esta es una forma de propiedad en que se armonizan los derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no se asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad dividida en planos horizontales tiene una relación con el problema de la vivienda y probablemente su constitución respondió a la necesidad de arbitrar las medidas conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella.
La propiedad horizontal tiene una importancia decisiva para aliviar el terrible déficit de viviendas que padece la población de las grandes concentraciones urbanas. Teniendo en cuenta los elevados costos de las construcciones y del terreno y que la vivienda constituye un factor de estabilidad social demuestra la gran ventaja e importancia que posee la organización de la propiedad horizontal.
1. FORMAS DE CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O DEPARTAMENTOS
Art.2146.- A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Individualización: Art.2129.- Cada departamento será individualizado por una designación numérica inscripta en el Registro de Inmuebles, a los efectos de su identificación.
Dominio exclusivo y copropiedad: Art.2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad.
2. COSAS COMUNES
Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento y copropietario de la cosa de común uso y de aquellas necesarias para su seguridad.
Se consideran comunes:
a. El terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada;
b. Las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica;
c. Las dependencias del portero y de la administración; y
d. Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
e. Y todo lo que disponga el reglamento.
3. FACULTADES DE DISPOSICIÓN JURÍDICA Y DE DISPOSICIÓN MATERIAL DE CADA PROPIETARIO
Art.2133.- Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso.
Art.2134.- Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás.
Art.2135.- Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento.
Art.2136.- Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre los mismos derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás.
En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes.
Art.2137.- La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en que el deudor es comunero, gravará su cuota en el terreno desde la fecha de la inscripción, y al piso o departamento que se construya, sin necesidad de nueva inscripción.
No podrán hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprendiere el edificio y no mediare la conformidad de todos ellos.
Art.2138.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación del piso o departamento que le pertenece.
Art.2139.- Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a. Hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b. Cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c. Destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio;
e. Y elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos.
4. REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
Art.2146.- A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Art.2147.- El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a. La forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b. Determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c. Proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;
d. Designación y despido del personal de servicio;
e. El procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
f. Ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
g. Determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias;
h. Cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.
Art.2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio.
Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto.
5. ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
Art.2155.- La asamblea queda regularmente constituida con la presencia de propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el condominio.
Art.2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al nombramiento del administrador, éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a petición de uno o varios propietarios.
El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá ser removido por la asamblea de propietarios en cualquier momento, por causa justificada y decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario, a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción del administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de la que se tomará razón en el Registro Público respectivo.
| Página siguiente |