INTRODUCCIÓN La responsabilidad profesional está inherente en cada una de las diversas formas en que se pueden prestar los servicios de consultoría y construcción. Estos han sido definidos en la reglamentación del Colegio de Ingenieros de Venezuela y para el caso específico de la valuación de bienes inmuebles se refieren al avalúo del bien en sí y a la fiscalización de inversiones.
Es la estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una cosa. QUE ÉS UN AVALÚO?
Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, SOITAVE Fundación el 12 de Febrero de 1965. Objetivos La Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela – SOITAVE es una agrupación profesional que de acuerdo con su Acta-Estatuto, tiene los siguientes objetivos sociales
Agrupar y organizar a los Ingenieros, Arquitectos y Profesiones afines, Miembros.Activos del Colegio de Ingenieros de Venezuela, competentes en materia de valuación de bienes, con miras a elevar su nivel técnico y enmarcar sus actividades dentro de la ética profesional propia de sus funciones. OBJETIVO PRINCIPAL De la misma manera, velar por la defensa de sus afiliados en cuanto concierne al ejercicio de esas actividades; tenderá a la vez, a su seguridad social y a lograr la justa ubicación del profesional de la valuación dentro de la dinámica de las estructuras económicas de la nación.
NORMAS TÉCNICAS EN MATERIA DE AVALÚOS
Objetivo de las Normas Técnicas. Estandarizar conceptos y criterios con el fin de obtener la excelencia y el mas alto nivel de la práctica profesional en la elaboración y revisión de los informes. Objetivo de las Normas Éticas. Obligatorio Cumplimiento!!!! Garantizar el más alto grado de ética profesional en la elaboración y revisión de los informes. Las cuales deberán ser cumplidas tanto por los tasadores independientes como las empresas y organizaciones que desempeñan la práctica del avalúo, poniendo énfasis en las obligaciones y responsabilidades éticas, civiles, penales y de salvaguarda del patrimonio público por parte de los mismos.
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NORMAS TÉCNICAS EN MATERIA DE AVALÚOS
PRE – Requisitos para llevar a cabo un Avalúo Identificar claramente el objeto del avalúo a realizar Tener el conocimiento y la experiencia para llevar a cabo la asignación competentemente En el caso de que una vez aceptado la asignación del caso y en medio del mismo, el Tasador descubre no tener el conocimiento o experiencia necesaria para ejecutar la misión asignada, deberá revelárselo al cliente, sugiriendo los profesionales miembros de SOITAVE que a su criterio son especialistas en ese tipo de caso.
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NORMAS TÉCNICAS EN MATERIA DE AVALÚOS
Elaboración de los Informes Técnicos de Avalúo El Tasador o los profesionales que conforman empresas y organizaciones que se desempeñan en la práctica del avalúo, deberán inspeccionar personalmente el bien objeto del Informe, dejando constancia escrita y fotográfica del bien, así como su descripción, estado de conservación y condición del mismo en el cuerpo del Informe Técnico o en sus anexos.
Todo informe Técnico de Avalúo deberá incluir por lo menos. NORMAS TÉCNICAS EN MATERIA DE AVALÚOS
Identificación de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe Técnico, así como la Identificación del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalúos que elaboró el mismo Identificación completa (geográfica, planimétrica o legal) y descripción del bien objeto del avalúo. Declaración del Propósito del Avalúo Situación legal del bien objeto del avalúo Definición del valor a ser estimado Establecimiento de la fecha efectiva del avalúo (fecha del levantamiento de la data e inspección del bien) y de la fecha del Informe Técnico (fecha de la elaboración o presentación del informe)
Descripción del proceso de recolección de los datos citando la fuente de los mismos. Exposición de los Procedimientos Valuatorios utilizados y justificación de los análisis, opiniones y conclusiones del informe Justificación y sustentación de la exclusión de cualquiera de los enfoques de avalúo comúnmente aceptados Determinación del Valor del bien Inclusión de una certificación de imparcialidad Anexos, planos, fotografías etc. NORMAS TÉCNICAS EN MATERIA DE AVALÚOS
Normativa Técnica de Revisión de un Informe de Avalúo
1.- Revisión del Informe Técnico de Avalúo. 2.- La fundamentación metodológica del Informe de Avalúo. Opinión sobre la metodología y técnicas valuatorias empleadas, explicando las razones de cualquier desacuerdo
Verificación y revisión numérica de los cálculo matemáticos y estadísticos empleados por el tasador 3.- La revisión de toda la Información anexa relacionada en el Informe Técnico de Avalúo revisado, que sirvieron de base para llegar a una conclusión sobre la opinión de valor (Gp:)
Normativa Técnica de Revisión de un Informe de Avalúo
Calificación de un Informe de Avalúo “Técnicamente Bien Elaborado” Si la certificación de todos los hechos y datos informados por el Profesional Revisor. (Gp:)
Normativa Técnica de Revisión de un Informe de Avalúo
Calificación de un Informe de Avalúo “INADMISIBLE” – “INVERIFICABLE” Se observa en la revisión del mismo el incumplimiento de la Normas Técnicas. El informe adoleciera de datos suficientes para su revisión
Avalúos Retrospectivos, Corrientes y Prospectivos Avalúos Retrospectivos. Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy anterior a la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo de estudio podrá ser requeridos para asuntos relacionados con Impuestos a la propiedad, herencias, declaraciones sucesorales, juicios de indemnización etc. Avalúos Corrientes Son aquellos cuya Fecha Efectiva coincide con la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, o son muy cercanas.
Avalúos Retrospectivos, Corrientes y Prospectivos Avalúos Prospectivos. Son aquellos cuya Fecha Efectiva es muy posterior a la Fecha del Informe Técnico de Avalúo, este tipo de estudio podrá ser requerido para la estimación de participaciones en proyectos futuros y otras razones Único Solo serán reconocidos como Informes de Avalúo los Avalúos Corrientes, o sea aquellos que determinan el Valor Actualizado de un bien; considerando a los Avalúos Retrospectivos y Prospectivos solo como Estudios Técnicos.
DURACIÓN DE LA RELACIÓN TASADOR – CLIENTE
No se puede establecer un plazo definido. Un plazo razonable para limitar esta relación consistiría en considerar por terminada la relación. Cuando una tercera persona solicite los servicios
METODOLOGIA VALUATORIA Avaluos de inmuebles compuestos por terreno y construcción.
El Avalúo De La Construcción El valor de reposición. Conceptos básicos Para el estudio del Valor de Reposición o Costo de Reposición hay que tomar en cuenta que NINGUN comprador medianamente informado pagará más por una propiedad de lo que le costaría construir (dentro de un lapso de tiempo prudente) una propiedad similar que reúna las mismas condiciones que la que se ofrece en venta.
El valor de reposición. Conceptos básicos Viendo el problema de esta manera, se deduce que nuestro comprador tiene dos alternativas para satisfacer su necesidad: Adquirir la propiedad que se ofrece en venta.
Construir una edificación similar que cumpla con las mismas condiciones que la propiedad ofrecida METODOLOGIA VALUATORIA
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN
Bases de Datos de Costos de Construcción La determinación de cuanto cuesta construir una edificación no es fácil, para ello solamente existen las siguientes alternativas:
Índices Oficiales de Organismos Públicos sobre el Precio Unitario de Construcción. Tipologías de Construcción emitidas por FUNDACONSTRUCCION. Análisis de Precios Unitarios.
LAS TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN Solo son aplicables si el inmueble a avaluar coincide con uno de los "tipo" estudiadas en dicho informe. Estos estudios dan directamente el Valor de Reposición por m2 de Construcción Bruta donde se incluyen todos los costos directos e indirectos causados en la obra.
Metodología para el Avalúo de Viviendas Unifamiliares Referenciales en caso de referenciales Incompletos Los Documentos de Propiedad de Viviendas Unifamiliares, en su gran mayoría no tiene los datos completos y únicamente citan el área de la parcela de terreno y el Precio de Venta, omitiendo datos tan importantes para el Ingeniero Tasador como lo son el Área de Construcción de la Vivienda, La Edad de la misma, el Número de Habitaciones etc.
CAUSAS DE LOS REFERENCIALES INCOMPLETOS Cuando una persona compra un terreno y construye una casa, la mayoría de las veces no registra el Título Supletorio de la edificación, y si lo hace, es muy probable que se limite a un descripción general del bien sin especificar:
Área, Tipo de construcción, Número Fecha De La Habitabilidad Permiso De Construcción etc.
Por lo consiguiente, cuando esa persona venda el terreno y la casa sobre el construido, el Documento de Propiedad solo mencionará el área de la Parcela de Terreno, el Precio de Venta y brevemente mencionará que sobre el terreno hay construida una casa.
El control de las Autoridades Municipales sobre la construcción de Casas, es prácticamente nulo y como la mayoría de las veces quien construye la vivienda es para su uso, la habitan aún en etapa de construcción, trayendo como consecuencia que la supervisión de las Autoridades Municipales se limite a la aprobación del proyecto y el otorgamiento del permiso de construcción; que por cierto la mayoría de las veces no coincide lo que está permisado con lo realmente construido, ya que en el transcurso del tiempo, los moradores van modificando la casa de acuerdo a sus necesidades, no siendo raro observar, aún en los sectores mas exclusivos de las grandes ciudades, casas-quintas que invaden los retiros, techan terrazas o construyen plantas adicionales. CAUSAS DE LOS REFERENCIALES INCOMPLETOS:
Determinación del Valor del Terreno sin Construcción Cuando en la Urbanización, Zona o Sector a valuar, fuese posible la obtención de Referenciales de Terrenos Sin Construcción, se preferirán estos, ya que a través de la metodología del Mercado, es posible obtener con bastante precisión el Valor del mismo…
Sin embargo, sucede muy comúnmente que en una Urbanización o Sector, no existen registrados recientemente referenciales de terrenos sin construcción, ya sea porque el sector está completamente urbanizado o por otros motivos. En este caso es cuando debemos recurrir a los Referenciales de Casas que incluyen Terreno y Construcción.
Para la determinación del Valor del Terreno SIN Construcción, se deberá observar la siguiente metodología: METODOLOGIA Se supondrá un valor de reposición por metro cuadrado de construcción para todos los referenciales. La única forma de constatar esto, es a través de la INSPECCION a cada uno de los Inmuebles Referenciales seleccionados. También sería válido obtener un Valor de Reposición diferente para cada uno de los inmuebles inspeccionado
Al valor de reposición se corregirá por Depreciación y Obsolescencia por el Método de Ross – Heidecke, donde se evaluará la edad y el estado de conservación de los referenciales. Para la determinación de la Edad del Inmueble, o la edad de los referenciales, no se puede contar con el Documento de Propiedad, ya que el mismo no lo cita. Por lo tanto el Ingeniero Tasador debe estimar la Edad Aparente del Inmueble, o sea la determinación aproximada de la edad del inmueble en base a la inspección de la construcción y la experiencia del profesional. Es precisamente en la determinación de la Edad del Inmueble o de los referenciales cuando la búsqueda de información en la zona da resultado, ya que a través de entrevistas a los antiguos vecinos del sector o a los propios ocupantes de los inmuebles se puede obtener dicho dato.
METODOLOGIA
METODOLOGIA Para deducir el área de construcción de los referenciales, se asumirá que los mismos ocupan el Porcentaje de Construcción correspondiente al área de la parcela sobre la cuál fueron construidos, de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza de Zonificación para la Urbanización o Sector. Si no cita el área de construcción el Documento de Propiedad de los Referenciales, lo ideal sería Inspeccionar cada uno de los Inmuebles seleccionados a fin de medir el área construida y determinar las tipologías de construcción existentes en cada inmueble. Pero, es muy raro que un vecino o habitante de una casa le permita al Ingeniero Tasador el acceso a su vivienda para medirla, en la mayoría de los casos, debido a diferentes razones, todas válidas, como lo son desde la inseguridad personal en que se vive, o simplemente a que el vecino no quiere ver interrumpida su privacidad.
En estos casos extremos, no queda otro recurso que ESTIMAR de una manera indirecta la "Probable Área" que ocupa la casa en la parcela; y esto solo es posible partiendo de la premisa que el área de construcción del inmueble referencial coincide con el área máxima de construcción que permite las Ordenanzas Municipales de Zonificación y Urbanismo correspondiente al Sector. El fin de las Ordenanzas de Zonificación es el de regular el Uso que se le destinará a la tierra, la densidad de población, las áreas de ubicación y construcción, retiros y demás características que se establecen para una zona en el Plano Regulador de Zonificación.
Dependiendo de la zonificación y el uso a que está destinado, variará el valor del terreno ya que el mismo es directamente proporcional al aprovechamiento máximo del inmueble.
Debido a que en el Documento de Propiedad del referencial se cita únicamente el área del terreno, el Area Máxima de Construcción permisible para esa parcela de terreno se determinará con el producto del área de terreno y el Porcentaje de Construcción definido en las Ordenanzas. V.Const. = Area 1 x V.A construccion.1 + Area 2 x V.A construccion.2 + V.Bien
Valor Total del Inmueble Siguiendo nuestra metodología, el paso final será la determinación del Valor Total del Inmueble el cuál se conforma por la Suma del Valor del Terreno y El Valor de Construcción, los cuales fueron obtenido en forma separada e independientes:
Valor del Inmueble = Valor del Terreno + Valor de la Construccion
Ejemplo Ilustrativo de la Aplicación del Método
Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas construidas en una de las más exclusiva Urbanización Residencial de la ciudad de Caracas ***No se pudo tener acceso a los inmuebles ya que las mayor parte de las mismas están custodias por vigilantes. La Zonificación de la Urbanización es R-3 y su Porcentaje de Construcción es del 60%.
El inmueble Objeto del Avalúo tiene las siguientes características
En la Inspección realizada a la Urbanización, se constató que todas las casas tenían un estado de conservación y mantenimiento bueno y que aparentemente todas las construcciones eran del Tipo "A", similar a la construcción del Inmueble objeto del estudio. No se pudieron apreciar bienhechurías y mejoras y solo pudieron fotografiarse 4 inmuebles referenciales, ya que el resto estaba rodeado de altos muros que no permitían la visibilidad del inmueble.
AREA DEL TERRENO: 1,500 M2 CONSTRUCION: TIPO A: 930 M2 TIPO B: 125 M2 EDAD DEL BIEN: 12 AÑOS CONSERVACION: BUENA
DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO ANALISIS DE LOS REFERENCIALES VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/M2) 7,617.01 AREA DEL TERRENO: (M2) 1,500.00 VALOR DEL TERRENO: (Bs.) 11,425,515.00
Notas Metodológicas: 1)Valor de Reposición: Calculado para inmuebles destinados Casas-Quintas. Estructuralmente construidos en concreto armado. Cerramientos en paredes de bloque. Incluye los costos de proyecto, honorarios de inspección, construcción, financiamiento y comisiones por ventas. 2)Edad: Calculada a partir de la fecha de del Documento de Condominio respectivo. 3)Estado de Conservación y Mantenimiento: Calculado en base a la Edad y estado de Conservación de cada uno de los referenciales cuya edad aparece en el Documento de Propiedad
Para aquellos Referenciales que no citan su edad en el Documento de Propiedad, se asumirá que tienen la misma que el inmueble a ser avaluado.
1) Factor de Corrección de ROSS-HEIDECKE: Calculado en base a la tabla de Ross-Heidecke.
2) Valor Actualizado de la Construcción: Calculado de acuerdo a la fórmula VAC = VR * (1 – FAC. Ross-H)
TABLA ROSS-HEIDECKE
TABLA ROSS-HEIDECKE Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden: Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien. El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
Factor de Corrección por Área. Se calcula de acuerdo a la fórmula siguiente
Valor Unitario Corregido: Corresponde a la Incidencia del Terreno corregido por área y actualizada de acuerdo a la fórmula
Valor del Terreno: Calculado por la diferencia entre el Valor del Inmueble ny el Valor Actualizado de la Construcción. Factor de Actualización: Calculado al aplicarle a la Incidencia del Terreno el factor de actualización en base a los boletines publicados por el Banco Central de Venezuela sobre las tasas promedio de los cinco principales bancos comerciales para Depósitos a Plazo Fijo a 90 días de acuerdo a la siguiente fórmula F.C.Ac = (1 + i)n
Determinación del Valor de Construcción Determinación del valor total del inmueble. VALOR DEL TERRENO (Bs.) = 11,425,515.00 VALOR DE LA CONSTRUCCION: (Bs.) =145,711,572.45 VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (Bs.) = 157,137,087.45
CONCLUSIONES La tasación es hoy cada vez más una especialidad en crecimiento, ya sea por exigencias de las nuevas promociones inmobiliarias o de los créditos hipotecarios o por las posibilidades de actuación como peritos auxiliares de la justicia, en particular en expropiaciones, por estas razones es de suma importancia conocer los metodos de avaluo de proyectos. Tanto los ingenieros como los arquitectos, tienen incumbencia profesional reconocida para tasar, sostenida en la formación específica que reciben durante la carrera de grado en la Universidad.