El instituto es una innovación de la Ley registral n° 16.871. Busca crear la oponibilidad de un acto a otorgar en el futuro evitando o disminuyendo la incertidumbre de la simultaneidad de inscripciones con respecto al mismo bien o la misma persona. Al existir una reserva de prioridad admitida registralmente tenemos la seguridad de que inscribiéndose el acto dentro del plazo de 30 días el mismo será inoponible desde la fecha de la reserva y no solo desde la fecha del otorgamiento.
Esta regulada expresamente por el art. 55 y ss. de la misma ley, además de ello y existiendo respecto de la inoponibilidad diversidad de opiniones doctrinarias e incluso de criterios registrales, por ley n° 17.296 (arts. 288 y ss.) se realizo una interpretación auténtica del mencionado instituto.
La Reserva de prioridad se efectiviza mediante solicitud en formulario por duplicado expresando los datos correspondientes que el mismo consigna. La reserva puede solicitarse por un acto o varios actos simultáneos (por ej. Compraventa e Hipoteca). El plazo que ampara la reserva es de 30 días corridos.
Normativa: (Ley 16.871, Dec. 99/998 y Ley 17.296)
Artículo 55. (Reserva de prioridad). Para el otorgamiento de actos o negocios jurídicos que impliquen transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales y crédito de uso relativo a inmuebles y vehículos automotores, o para el otorgamiento de promesas de enajenación de inmuebles o establecimientos comerciales, y sus cesiones, los titulares registrados de los derechos o el Escribano designado podrán inscribir una reserva de prioridad.
Esta reserva tendrá una vigencia de treinta días corridos, contados desde su presentación. Si durante la expresada vigencia el acto para el cual se solicitó fuere otorgado e inscripto, surtirá efectos respecto de terceros desde la fecha de su otorgamiento y tendrá prioridad sobre cualquier acto o negocio jurídico sujeto a publicidad registral inscripto con posterioridad a la presentación de la solicitud de reserva.
El Escribano autorizante podrá hacer constar en la escritura correspondiente pormenorizadamente, el fundamento legal que a su juicio justifica el desplazamiento de la posición registral de una inscripción respecto del acto reservado.
La aplicación del presente artículo se efectuará de acuerdo a lo que se establezca por la reglamentación.
Ley 17.296 Art.298. "Establécese como interpretación auténtica, que los actos, negocios jurídicos y decisiones judiciales o administrativas inscriptos en los Registros Públicos durante el plazo de vigencia de la reserva de prioridad prevista en el art. 55 de la ley 16.871 de 28 de setiembre de 1997, son inoponibles al acto para el cual se solicitó la reserva, siempre que se cumpla con las exigencias establecidas en dicha ley, y que el criterio de solución de conflictos entre los mismos sea la prioridad de la inscripción.
La prioridad que se reconoce a la reserva tiene, entre otras, las siguientes excepciones:
A) La partición, transacción y demás actos declarativos retroactivos.
B) Los actos que por su naturaleza no se opongan al acto reservado.
C) Los actos complementarios del tracto sucesivo.
D) Los actos cuya eficacia no dependa de la publicidad registral.
En el Registro Nacional de Actos Personales, la reserva de prioridad posterga siempre a los embargos generales de derechos inscriptos con posterioridad a aquélla. …."
Art. 299. "Para solicitar la reserva de prioridad, no será necesario en ningún caso la matriculación previa o simultánea. …El Registro dejará constancia de estar el acto amparado por la reserva. …."
Efectos
Se trata de un acto inscribible atípico, ya que no produce los efectos con la inscripción.
Los efectos de la inscripción de la solicitud de Reserva van a estar condicionados a que se cumpla dentro del plazo de vigencia de la misma, con el otorgamiento y la inscripción del acto para el acto que fue solicitada.
Art. 33 inc. 1 Ley 16871: (Plazos). "Los actos y negocios jurídicos que se
otorguen con prioridad reservada según la presente ley, deberán presentarse a inscribir dentro del plazo de vigencia de la reserva de prioridad".
Cumplidos los extremos antes indicados, es decir, cuando los actos y negocios jurídicos para los que fue solicitada se otorguen y presenten a inscribir dentro del plazo de vigencia de la misma, la Reserva de Prioridad produce 2 efectos:
1) en cuanto al acto otorgado, el mismo surtirá efectos respecto de los terceros desde la fecha de su otorgamiento, los efectos frente a terceros se retrotraen a la fecha del otorgamiento.
2) en cuanto a los otros actos, el acto amparado por la Reserva tendría "prioridad" sobre cualquier acto o negocio jurídico sujeto a la publicidad registral inscripto con posterioridad a la presentación de solicitud de la Reserva.
Cuando haya reserva de prioridad inscripta los actos y negocios jurídicos que se inscriban en la sección inmobiliaria del registro de la propiedad serán inscriptos:
A) en forma condicional, a la espera de que se otorgue e inscriba dentro del plazo, el acto o negocio jurídico para el cual se solicito la reserva, o
B) en forma condicional y provisoria, cuando además de estar a la espera del otorgamiento e inscripción del acto amparado por la Reserva, el acto inscripto en forma condicional le mereciera al Registrador observaciones para proceder a su inscripción definitiva.
Asimismo dichos actos condicionales podrán ser descartados por certificación notarial bajo la responsabilidad del Escribano actuante estableciendo fundamento.
Art.55 inc. 2 Dec. Reglamentario: "Los Registros cancelaran dichas inscripciones condicionales una vez inscriptos definitivamente los actos amparados por la reserva de prioridad.
Cuando una inscripción condicional se transforme en firme y definitiva, el Registrador consignara las respectivas constancias".
Cuando haya reserva de prioridad inscripta, las inscripciones que resulten del certificado expedido por el registro nacional de actos personales, no obstaran al otorgamiento del acto, pudiendo el escribano autorizante hacer constar en la escritura correspondiente el fundamento legal para desplazar dichas inscripciones.
Art. 55 Inc. 5 Ley 16871: "Las inscripciones que resulten del certificado expedido por el Registro Nacional de Actos Personales que afectaren el poder de disposición de los titulares de inmuebles, automotores, promesas de inmuebles y establecimientos comerciales y sus cesiones registrados, posteriores a la fecha de la reserva de prioridad, no obstarán al otorgamiento del acto".
Cuando los actos y negocios jurídicos para los que fue solicitada la reserva de prioridad no se presentaren dentro del plazo de vigencia de la misma, o se otorgaren dentro del plazo de vigencia pero no se inscriben dentro del mismo, también se producirán 2 efectos:
1) respecto del acto otorgado, los efectos frente a terceros se cuentan desde la inscripción, desde la presentación al Registro, es decir que el principio de prioridad se aplica en su total extensión;
2) respecto de los actos inscriptos en forma condicional o condicional provisoria, estos quedaran firmes y definitivos.
Art. 55 inc. 4: "Los actos registrados condicionalmente quedaran firmes y definitivos, si vencido el plazo de vigencia de la reserva, no se hubiere presentado a inscribir el acto para el cual se reservo la prioridad".
Características
– No puede negociarse el rango de la Reserva (Art.60 inc. 3 Ley 16871).
– Puede desistirse contando con la conformidad de todos los beneficiarios de la misma. (Art.86 inc. final Ley 16871).
– Puede solicitarse para más de un acto, si son simultáneos.
Art. 63 inc. 4 Ley 16871: "Las escrituras simultáneas sobre el mismo bien quedarán amparadas por la reserva de prioridad si su otorgamiento se expresó en la solicitud del certificado. Art 50 inc. 4 Dec. Reg. Admitida la reserva, la misma no tendrá los efectos previstos en el artículo 55 de la ley que se reglamenta, si el contrato o contratos para los cuales se solicitó, no fueren otorgados respecto del bien y por los otorgantes y Escribano o Escribanos indicados en ella".
– No admite reinscripción.
– La reserva tiene un plazo de caducidad y no vence el día hábil siguiente, y por consiguiente el art.65 del Dec. Reg. es ilegal.
Art. 65 Dec. Reg. "Vencimientos en día inhábil o de no funcionamiento de la
Administración Pública. Los términos y plazos que vencieren en día feriado o de no funcionamiento de la Administración Pública, en todos los casos se prorrogarán hasta el día hábil inmediato siguiente".
Efectos de la inscripción de actos de disposición, declarativos y de gravamen posterior, posteriores a la inscripción de las medidas jurisdiccionales.
Según el art. 61 de la Ley, cuando se trate de actos de disposición, de gravamen o actos declarativos inscriptos con posterioridad al embargo genérico, no producirán alteración alguna en el orden de los juicios ni de sus resultados; estos continúan con prescindencia de los actos inscriptos.
– Los jueces mandaran a cancelar las inscripciones que se opongan, con citación de las personas a quienes afecte la cancelación.
– La única oposición que se admite es un certificado registral, erróneo, del que no resultare "embargo" a la fecha de la enajenación o gravamen.
– La inscripción de estos actos, posterior a la inscripción del embargo, es inoponible, ineficaz con respecto al acreedor, aunque la norma no lo dice expresamente, cosa que si establecía el 380.6 del CGP, para el proceso de ejecución en vía de apremio, referida a actos de disposición o gravamen posteriores a la inscripción del embargo.
Art. 61 Ley 16.871 (Efectos de las limitaciones). "Las medidas a que refieren los numerales 8) y 9) del artículo 17 de la presente ley vinculan indisolublemente los inmuebles inscritos a nombre del titular afectado al proceso en que se dictaron.
Los embargos genéricos de derechos comprenderán los bienes presentes y futuros del embargado de naturaleza inmueble, naves, aeronaves, automotores y la universalidad conocida como establecimiento comercial. En este último caso, no comprende los bienes concretos que integran esta universalidad, que deberán ser objeto de embargos específicos.
Los actos a que refieren los numerales 1) a 5) y 7) del articulo 17 y el literal A) del artículo 25 de la presente ley inscritos con posterioridad a las medidas a que refieren los incisos anteriores, no producirán alteración alguna en el trámite de los juicios respectivos, ni en sus resultados. Estos juicios podrán continuar hasta su terminación, con prescindencia de los actos inscriptos. Los Jueces mandarán cancelar las inscripciones vigentes que se les opongan con citación de las personas a quienes afecte la cancelación. No se admitirá otra oposición que la fundada en certificado registral del que no resultare embargo al bien a la fecha de la enajenación o gravamen".
De acuerdo al texto legal, los embargos .estarían o no desplazados por la Reserva de Prioridad?
Hay quienes sostienen que no estarían desplazados, porque el art. al establecer los efectos de esa medida no dice nada respecto a que sucede con los negocios amparados por la reserva, como si lo hace expresamente el inc. 2 del art. 59 de la Ley 16871.
Otros entienden que es un artículo que está dentro del capítulo de efectos de la publicidad registral, capitulo en el que también está regulada la Reserva y sus efectos y por lo tanto no sería necesario establecerlo expresamente.
Por otro lado la ley de presupuesto (17.296) establece que:
Articulo 304. "Establécese como interpretación auténtica, que los actos, negocios jurídicos, y decisiones judiciales o administrativas inscriptos en los Registros Públicos, durante el plazo de vigencia de la reserva de prioridad, prevista en el artículo 55 de la ley N° 16.871, de 28 de setiembre de 1997, son inoponibles al acto para el cual se solicitó la reserva, siempre que se cumplan con las exigencias establecidas en dicha ley, y que el criterio de solución de conflictos entre los mismos sea la prioridad de la inscripción".
Cuando la ley dice "cancelación de inscripciones", esta cancelación opera respecto de todos los terceros y no solo respecto del acreedor, o sea que quita la oponibilidad frente a todos en un negocio que es válido entre las partes.
Si el acreedor no triunfara .se vuelve a inscribir ese acto? Con el agravante de que es oponible frente a terceros desde la nueva fecha.
Si hubiera otras inscripciones al inscribir este acto nuevamente, el mismo se va a ver postergado por otras inscripciones, en virtud del principio de prioridad.
Tampoco resulta del art. de que forma se cita, como, donde, cuando, plazo.
Se aplicarían los arts. 76 y siguientes del CGP.
Normativa
Ley 16871 y su Decreto Reglamentario 99/98.
Enviado por:
Maximiliano Mauri Vidal