Como colega y amigo me permito presentar a su consideración estas reflexiones sobre el tema:
Hasta la fecha nos encontramos con una situación particular, nuestros centros comerciales no se administran.
El centro Comercial debe funcionar desde su construcción, hasta su ocaso con el soplo divino que le imprima el constructor por gracia de su ubicación y de su diseño, porque los administradores y los propietarios nada pueden hacer ni conocer de la situación real de su inversión ya que no existen indicadores de gestión, no existe un sistema contable que permita establecer a ciencia cierta si un centro comercial va bien, regular o mal, solo las fuerzas del mercado al pasar de los años nos demuestran cual es la verdadera realidad del ente comercial, si perdimos o ganamos con nuestra inversión pero inermes, solo confiando en la buena suerte.
me aterra pensar que aun existan inversionistas tan audaces que estén dispuestos a invertir cuantiosas sumas de dinero en inmuebles a lo que no se les garantiza su administración, (mas de doscientos en la ultima década y veinte actualmente en construcción) es como si estuvieran dispuestos a comprar acciones en una compañía, donde solo se pueda saber el precio de estas acciones cuando se compran y cuando se vendan y es que " lo que no se mide, no se evalúa, lo que no se evalúa, no se administra, lo que no se administra es incierto".
definamos el Centro Comercial como "Conjunto de establecimientos comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, con criterio de unidad, cuya formula comercial, actividades complementarias y servicios comunales están relacionados con su entorno y orientados a prestar sus servicios en el área metropolitana de la ciudad con criterio imagen y administración unitaria".
Así las cosas, en los Centros Comerciales regidos por Propiedad Horizontal todas sus estancias administrativas están concentradas en controlar la cuenta de gastos de administración, funcionamiento y gastar lo que queda en publicidad, algo así como si en nuestras empresas todo el equipo administrativo se dedicara a controlar los gasto de funcionamiento y nadie nos diera cuenta del capital del negocio del patrimonio que en nuestro caso son los metros cuadrados representados en locales comerciales.
GENESIS DE LOS CENTROS COMERCIALES EN BOGOTA:
veamos a la Bogota, de los 30’s encontramos el " Pasaje Rivas" el pasaje " Lievano" por no hablar de otros muchos de su estilo y su época, pasemos a lo que nos concierne: Los "Modernos Centros Comerciales" que hacen presencia como hoy los conocemos, durante la década de los 70’; recordemos el pasaje de los "Hippies" el Centro Comercial Aquarium que prospero a la sombra de este y saltamos a "Unicentro" de halla para acá, Andino, Plaza de las Americas, Salitre hasta Platinum, y Unicentro de occidente por mencionar algunos, todo es una dicha el edén de los constructores que hacían su agosto en una urbe que crecía a pasos agigantados y a la sombra del proteccionismo comercial.
Se importo primero la idea que hacia furos en estados Unidos desde la década de los años 30, se importaron los diseños de Centros Comerciales de Europa, los constructores recorrían el mundo y traían desde el diseño hasta el logotipo, el mercado de la cuidad crecía y absorbía copiosamente todo lo que pareciera una novedad, lo que no se importo y se adapto, fue el anacrónico sistema de propiedad imperante (propiedad horizontal) se vendieron los locales comerciales de la misma manera que se vendía un apartamento de vivienda, regidos por el mismo sistema de propiedad horizontal, hasta la fecha continua este modelo y solo hasta hoy, empiezan a hacer su aparición los Centros Comerciales regidos por un solo operador, veamos Atlantis, San Rafael, que es, como han funcionado siempre en otras partes del mundo los centros Comerciales. Unos construyen y arriendan y otros explotan sus negocios en locales arrendados, aquí los comerciantes son propietarios del inmueble y del negocio, dicen que las bonanzas suplen las carencias de la administración.
Mientras el país se debatía en la ingobernabilidad de los "gobiernos" anteriores, a la sombra de la apertura y por la puerta grande hicieron su aparición las Grandes Superficies y reaccionaron las Cadenas de Supermercados que vieron el gran potencial de mercado y de negocios que se les escapaba de las manos, de la nada las grandes superficies pasaron a vender 6000 billones al año y hasta incursionaron con éxito en la construcción de inmuebles comerciales ( Centro Comercial Santa Ana, Chia) al punto que hoy los comerciantes prefieren arrendar un local en las áreas que las grandes superficies conceden a su arbitrio, que participar en el comercio de los Centros Comerciales.
LA RESPONSABILIDAD:
¿A quien le compete la responsabilidad en la ausencia de control que en la gran mayoría de los Centros Comerciales impera? Tal vez a los constructores que han debido importar el paquete completo, a los administradores y gerentes, que por definición y por ley deben rendir un informe de la evolución previsible de los negocios, según el código de comercio; a los comerciantes; a los inversionistas que tiene la obligación de velar por el buen rendimiento de sus inversiones; al Gobierno; a las Cámaras de Comercio; a las Asociaciones de Centros Comerciales; a los Profesionales; a las Facultades de Administración; a los Investigadores Académicos.
Pero hoy, es responsabilidad de todos, se trata de defender un fuero propio, un territorio, que con esfuerzo colonizamos los Colombianos y que vemos sé esta esfumando en nuestras manos, sin que nadie ni nada pueda invertir el proceso de regalar este sector comercial, sin intentar ni siquiera dar la pelea.
Como lo que esta en juego es la supervivencia de la Industria de los Centros Comerciales, incluido el sector de la construcción, no es mi propósito polemizar con ningún gremio, aportas de la segunda y definitiva fase de la apertura llamada T.L.C. hago un llamamiento a la unidad de los gremios que la componen a fin de tomar medidas preventivas para aquellos que aun tiene oxigeno, trabajen cuando aun hay esperanzas, ya que más adelante cuando el proceso de apertura este en marcha no es precisamente el gobierno quien va a darnos una mano (nosotros no somos el sector financiero) diga lo que diga el ministro quien decide el destino de la economía es la productividad del gran capital.
Como aporte a esta problemática he contribuido con un estudio denominado "INDICADORES DE GESTIÓN EN LOS CENTROS COMERCIALES" realizado a finales del 2004 en asociación con las facultades de ingeniería de la Universidad Distrital de Bogota en dicho estudio se plantea la construcción de indicadores de gestión, que son instrumentos que interpretan los signos vitales de la organización y su continuo monitoreo permite identificar y controlar los síntomas que se derivan en toma de decisiones oportunas para obtener las metas propuestas. Utilizando metodologías valuatorias profesionalmente aceptadas hacemos unos seguimientos a los cambios de valor de las unidades que conforman el centro comercial esto nos permite utilizar un parámetro idóneo de calificación que es el mercado, permitiéndonos identificar oportunamente el valor agregado o "prima" comercial de un determinado centro comercial, como consecuencia de la buena gestión de sus entes administrativitos, también se implementan índices de alerta como son los índices de liquidez, de arrendamiento, de ventas, índices de apalancamiento comercial de macas, índices de ocupación etc todos estos indicadores se construyen a la medida, de acuerdo a las circunstancias propias de cada Centre Comercial
Para concluir esta introducción al tema, podríamos decir que mientras no se dote de herramientas o instrumentos de control a los entes administrativos, ni los administradores ni los inversionistas ni los comerciantes podrán predecir la evolución de un Centro Comercial.
Es claro que si la institución carece de indicadores financieros o de gestión, por sustracción de materia estos están fuera de control (nadie puede conducir un vehículo si no existen los controles) lo que no significa que tengan que ir mal. Los hay que van "divinamente" pero por las mismas razones de los que van "pésimamente"
¿La razón? Factores externos, fuerzas de mercado, magnifica ubicación, elementos completamente ajenos como logros de las administraciones del Centro Comercial.
Así las cosas, mientras no se demuestre mediante técnicas administrativas la situación real de la copropiedad, estos seguirán siendo entes reactivos que responden tardíamente a las exigencias del mercado, cuando la administración moderna debe ser proactiva, es decir, prever o anticiparse a las expectativas de los consumidores.
Se preguntara él porque existen centros comerciales exitosos si no utilizan este tipo de indicadores administrativos. La respuesta es "la sinergia" entendida como el impulso inicial impreso a un negocio por unas condiciones favorables en el momento de su lanzamiento como son la coyuntura económica, la ubicación, el desarrollo demográfico, las políticas estatales y la energía impresa por la calidad y actividad de los comerciantes participantes en la copropiedad. Lo cual, si bien se da en la práctica no es desconocido el hecho de que son empresas altamente vulnerables a los cambios de los mismos factores que una vez le imprimieron su dinámica comercial.
Es así como hemos presenciado copropiedades una vez altamente exitosas con una vida comercial muy fugaz que no alcanzan al promedio de 10 años, no se adaptaron a los cambios vertiginosos de la economía.
Paradójicamente estos postulados justifican las administraciones que no son exitosas, la tendencia a culpar a la administración entendida como asamblea juntas de administración y administradores es común entre los copropietarios quienes no entienden que mientras no se introduzcan elementos que permitan el manejo de la copropiedad como una institución preactiva en términos administrativos estos seguirán siendo un albur en términos de competitividad.
Se hace imprescindible que ha problemas criollos les demos soluciones propias ya vimos como la implantación del sistema transmilenio esta dando resultados positivos aun contra él pronostico de los expertos internacionales de transporte que solo veían en la solución del caótico transporte Bogotano la solución del Metro.
El índice de valorización que no es otra cosa que el valor agregado que la administración le da a un centro comercial en su conjunto, marca la diferencia entre un centro comercial de éxito y los que no lo son, es el mercado el juez idóneo e imparcial que determina cuando vale este valor agregado para cada uno de los centros comerciales.
Y si usted se toma el tiempo para llegar hasta este punto, le invito a que analice algunos datos extraídos de un caso real en estudio y concluya.
SE administra el 3.4% del valor patrimonial de la copropiedad veamos:
Índice de Valorización General Neta (IPC): Se define como el valor actual ajustado por el índice de precios al consumidor IPC del periodo parcial del año sobre el valor comercial del inmueble referido al mes de Mayo.
Significa que para nuestro caso hipotético tenemos una valorización general neta del 1.7% con respecto al valor de la referencia.
Índice de Valorización General Neta (Tasa de Devaluación): Se define como el valor actual ajustado por tasa de devaluación del periodo parcial del año sobre el valor comercial del inmueble referido al mes de Mayo.
Significa que para nuestro caso hipotético tenemos una perdida de valor general neta del 0.005% en términos de la divisa del Dólar con respecto al valor de la referencia.
Para ver el gráfico seleccione la opción "Descargar" del menú superior
* NOTA: Aunque existen otros índices de valorización que pueden irse estableciendo o generando dependiendo de la necesidad que se requiera solucionar, se estableció la determinación de estos índices de acuerdo a la representatividad que ellos tienen sobre el mercado y al grado de confiabilidad que pueden brindar en este caso.
Rafael Corredor Alvarez
Especialista en Avaluos – U. Distrital
Administrador de Empresas – U, Nacional
Bogotá Colombia