3) SITUACION ACTUAL DEL MERCADO
A pesar de la reorientación que se viene produciendo en el negocio inmobiliario, impulsada por el dinamismo que empiezan a adquirir los programas habitacionales auspiciados por el Estado, siguen vigentes, Así, el escaso crecimiento de la actividad edificadora en el 2005 no ha contribuido a resolver el enorme déficit habitacional existente en el país, de más de 1 millón de viviendas, según fuentes oficiales. De mantenerse el actual ritmo de edificación habitacional, dicho déficit se incrementaría sostenidamente, dado el crecimiento natural de la demanda de viviendas, derivado del crecimiento vegetativo de la población. Si consideramos que el crecimiento poblacional implica la formación de 97,000 nuevos hogares al año, para resolver el problema del déficit de viviendas, en un plazo de 20 años, sería necesario edificar 147,000 viviendas anuales. La solución a este grave problema necesariamente debe ser gradual. Para ello, es imprescindible el desarrollo de un plan estratégico nacional de largo plazo, para el cual los programas Mí vivienda y Techo Propio constituyen un eje de inicio, sobre el cual armonizar los esfuerzos y las políticas del sector. Dicha solución necesariamente debe incorporar un profundo conocimiento de las características socioeconómicas de la población, que permita conocer los determinantes de la demanda por vivienda en el Perú, así como las dificultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes de financiamiento que les permita "suavizar" su consumo en forma intertemporal, de modo que puedan adquirir una vivienda, como alternativa a la autoconstrucción. Estos factores explican, como se ha mencionado, el escaso aumento de la oferta de viviendas.
4) SITUACION Y PERSPECTIVAS DE LA DEMANDA POR VIVIENDA
La demanda por viviendas terminadas está relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos "inferiores" en términos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal (autoconstrucción, hacinamiento, etc.) será más intensa. Adicionalmente, la demanda por viviendas está condicionada por los siguientes elementos:
- Expectativas de los compradores sobre la estabilidad política, económica y social del país en el largo plazo.
- Ritmo de crecimiento de la población.
- Financiamiento.
- Atributos propios de la vivienda, tales como ubicación geográfica, materiales utilizados y tipo de edificación (casa o departamento).
Como se aprecia en el cuadro adjunto, los ingresos familiares brutos promedio en
Lima Metropolitana se mantienen en niveles bajos, registrando un descenso en los estratos B y C, entre julio del 2001 y julio del 2002. Así, casi el 80% de los hogares tienen ingresos brutos mensuales inferiores a US$320, lo que condiciona su capacidad de adquirir vivienda a las de bajo costo únicamente.
epartamento d
Estos estimados son consistentes con las estadísticas de demanda de CAPECO. Así, a julio del 2002 la demanda potencial de viviendas en Lima Metropolitana y el Callao (totalidad de los hogares residentes en dicha zona urbana) alcanzaba 1’682,533 hogares.
Otro elemento importante a considerar es que el 37.9% de los hogares que componen la demanda efectiva ya cuentan con una vivienda propia (sea propia o en proceso de compra a plazos). Esto indica que la cantidad de hogares que no cuentan con una vivienda propia y componen la demanda efectiva es de 131,433 hogares.
5) CARACTERISTICAS DE LA OFERTA: SISTEMA BANCARIO Y EMPRESAS CONSTRUCTORAS
Las empresas inmobiliarias y constructoras han mostrado un creciente interés por participar en el Programa Mi vivienda, dada la alta rentabilidad del esquema actual y la baja morosidad en estos préstamos. En este sentido, si bien inicialmente dichas empresas se enfocaron primero en el estrato B, cuya demanda se orienta a viviendas entre US$20,000 y US$30,000, actualmente la incursión en proyectos habitacionales destinados a hogares de menores ingresos presenta una oportunidad interesante. En estos casos, las preferencias de las empresas constructoras se orientan al desarrollo de grandes megaproyectos habitacionales. En ciertos casos, los terrenos necesarios estaban destinados a casas y departamentos para el segmento socioeconómico A; sin embargo, el exceso de oferta disponible para dicho segmento, así como el fuerte impulso que ha cobrado Mi vivienda, ha hecho que acondicionen su oferta a las posibilidades del NSE C.
En términos generales, la constitución de un Fideicomiso Inmobiliario involucra el aporte de los principales partícipes de un proyecto inmobiliario. Así, dicho
Fideicomiso se conforma mediante:
• El terreno en el que se edificará el proyecto inmobiliario, aportado por su
Propietario.
• La concepción del proyecto y las preventas y "ventas futuras", proveídas por la empresa constructora y/o promotora; asimismo, esta empresa presenta
una garantía que cumplirá con la ejecución del proyecto una vez que disponga de fuentes de financiamiento.
• El financiamiento del proyecto apenas se registre un mínimo de preventas; estos recursos son aportados por la institución financiera.
6) ANEXOS: DIARIO EL COMERCIO
Grupo Brescia alista varios proyectos inmobiliarios y comerciales en el país
Construye edificio de oficinas en la zona financiera de San Isidro. Y edificará un centro comercial en La Molina y tres 'strip centers' en Lima
Hace unas semanas, el grupo Brescia remeció el mercado inmobiliario al poner la primera piedra de lo que será el edificio más alto del Perú (118 metros), el hotel Westin Libertador Lima, cuya construcción demandará US$100 millones. Sin embargo, ese no es el único proyecto de envergadura que los Brescia están realizando.
Ricardo Delgado Badani, gerente de la División Inmobiliaria de Corporación AESA, empresa del grupo Brescia, informó que a finales de junio del 2009 culminará la construcción de Alto Caral, un edificio de oficinas de clase A+ ubicado en la calle Dionisio Derteano, en pleno centro financiero de San Isidro (al lado del edificio de Scotiabank), y que demandará una inversión de US$23 millones.
El edificio de 21 pisos, sótano y un área rentable de 13.598 m2, incluye seis niveles de estacionamiento para 486 vehículos –con lo que esperan no afectar a la zona ya de por sí congestionada con un alto tránsito vehicular– y un área comercial de 533 m2, además de sala de conferencias. Delgado señaló que Alto Caral será operado por AESA y que el diseño es del arquitecto Bernardo Fort Brescia. Agregó que evalúan construir un edificio de oficinas similar en la calle Las Begonias, justo al lado del edificio de Rímac, también en San Isidro.
EL LADO COMERCIAL
En enero pasado, AESA ingresó el expediente del proyecto –en la Municipalidad de La Molina– de lo que será Monterrico Plaza, un centro comercial que estará sobre un terreno de 60.000 m2 ubicado en el cruce de las avenidas Prolongación Javier Prado y La Molina.
"Ante la escasez de estacionamientos en esa zona, hemos incluido en el proyecto la construcción de un sótano de 22.000 m2 para parqueo vehicular. Iniciaremos la construcción a mediados de año y esperamos concluirla en setiembre del 2009", señaló Delgado.
Aunque el ejecutivo solo confirmó la presencia del hipermercado Plaza Vea en el centro comercial, se supo que este contará, además, con una tienda por departamentos (sería Topitop), salas de cine (Cineplanet), gimnasio, tiendas menores distribuidas en dos pisos y hasta un centro médico de la Clínica Internacional.
Monterrico Plaza no es el único proyecto comercial de la familia Brescia. Delgado informó que desarrollarán tres 'strip centers' en la capital. Estos estarán ubicados en la Av. Caminos del Inca, a dos cuadras de la avenida Benavides en Surco; en la Av. Manco Cápac, a dos cuadras de la plaza del mismo nombre, en el distrito de La Victoria; y en el Cercado de Lima, muy cerca de la plaza Grau. Cabe señalar que los Brescia ya operan dos 'strip centers': uno en la Av. La Molina, en el distrito del mismo nombre, y otro en la calle Morelli, en San Borja.
¿Cuáles son las características de los 'strip centers'? Ocupan una extensión de entre 800 m2 y 3.000 m2, dos pisos, están ubicados en esquinas de grandes avenidas y tienen entre otros servicios minimarkets, panadería, farmacia, café, gimnasio, peluquería, renovadoras de calzado, sastrería, agencias de viaje y corretajes y hasta centros de idiomas con cómodos estacionamientos. Dado su tamaño, están dirigidos a vecinos de un determinado distrito y no de varios, a diferencia de los centros comerciales. Cada uno de ellos implica una inversión aproximada de entre tres y cinco millones de dólares.
7) CONCLUSIONES
Los mercados de oficinas y locales comerciales han mostrado en los últimos años, una débil demanda y un exceso de oferta, lo que ha repercutido en la caída de los precios de venta y alquileres, así como en el debilitamiento financiero del sector inmobiliario. En consecuencia, las empresas inmobiliarias han concentrado sus esfuerzos en la colocación de los excedentes de oferta, en espera de que se consolide la reactivación de la demanda. Adicionalmente, en el segmento de locales comerciales es posible explotar nichos de mercado no adecuadamente atendidos en la actualidad. Así, la oferta inmobiliaria podría orientarse a locales con un menor grado de sofisticación y menores precios, lo que facilita su masificación.
Al respecto, debe destacarse la reactivación que viene experimentando la demanda interna, la cual continuaría durante el 2003. Así, se estima que el próximo año, el sector construcción sería el más dinámico, beneficiando a las empresas inmobiliarias. Sin embargo, en principio el impulso se centraría básicamente en la edificación de viviendas, gracias a los programas habitacionales Mi vivienda y Techo Propio. Sin embargo, en la medida en que el crecimiento económico sea sostenido, a continuación se dinamizaría la actividad inmobiliaria en los segmentos de locales comerciales primero, y de oficinas después (mediante la absorción u ocupación de los inmuebles actualmente vacantes). La reactivación en la edificación de viviendas permitiría a las inmobiliarias generar un volumen de actividad hasta que el resto del mercado inmobiliario se recupere. Mientras tanto, las empresas del sector podrían implementar mecanismos de financiamiento especiales (por ejemplo, fideicomisos), dada su debilidad financiera actual. No obstante, en última instancia es importante que el impulso reactivador se vuelva sostenible y permanente, para lo cual es necesario que se emitan señales claras favorables a la inversión privada, de la cual depende la actividad inmobiliaria.
BIBLIOGRAFIA:
www.capeco.edu.pe/
DIARIOS:
La Republica.
El Comercio.
Autor:
ROSARIO MENDOZA CYNTHIA CARLA
UNIVERSIDAD SAN MARTIN DE PORRES
CURSO: MICROECONOMIA
FACULTAD: CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y RELACIONES INDUSTRIALES
PROFESOR: JORGE LUIS CORDOVA E.
TURNO: MAÑANA
CICLO: III
SEC: 13M
LIMA – PERU
2008
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