Aplicación de la normativa inmobiliaria y sus reglamentos en el registro de titulos

Las Certificaciones La publicidad registral inmobiliaria consagrada en la Ley de Registro Inmobiliario implica informes, certificaciones y consultas, establecidas en los artículos 103 de la Ley 108-05 y en el Reglamento General de Registros de Titulos, en los artículos 134,135 y 136. El estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado, del certificado de títulos se acredita mediante una certificación oficial emitida por el Registro de Títulos correspondiente. (Art.92, párrafo 2 de la Ley 108-05). Las certificaciones en la nueva legislación no sólo informa la situación jurídica de un inmueble, sino que agregan valor a los documentos que acreditan el derecho, dándole fuerza ejecutoria.

Clasificación de las certificaciones según el artículo 138 del Reglamento de General Registro de Títulos Certificación del estado jurídico del inmueble. Certificación de inscripción del inmueble. Certificación de registro de derechos reales y accesorios. Certificación de registro de acreedores. Certificación con reserva de prioridad. Otras certificaciones.

Certificación del estadojurídico del inmueble Art. 92 párrafo 2 de la Ley. Art. 139 del Reglamento General de Registro de Titulos. Acredita el estado jurídico y la vigencia del duplicado del certificado de títulos, haciendo constar los asientos vigentes. La misma se expedirá de conformidad con el artículo 104 de la Ley, el cual establece claramente quienes pueden solicitar esta certificación: Propietarios. Titulares de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales. Jueces.

Certificación de inscripción del inmueble. Art. 140 del RGRT. Es una certificación que acredita la inscripción de un documento en el Registro de Títulos.

Certificación de registro de derechos reales accesorios Art. 93 de la Ley. A los titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales registradas se les entrega una copia del documento probatorio del derecho con la certificación de inscripción en el Registro de Títulos. Art. 141 del RGRT. Es la constancia documental de haberse inscrito un derecho real accesorio, cargas, gravámenes y medidas provisionales.

Certificación de registro de acreedores Art. 142 del RGRT. Es el documento emitido por el registro de Títulos que acredita el derecho real accesorio. Sólo puede ser requerida por el propietario del inmueble o por el titular del derecho real accesorio inscrito. El artículo 94 de la Ley, reviste esta certificación como un título ejecutorio, que anteriormente era el acreedor hipotecario, dándole fuerza ejecutoria y validez probatoria por ante los Tribunales de la República Dominicana durante el plazo de vigencia de las mismas, excepto cuando se demuestre que son contrarias a la realidad del registro.

Certificación con reserva de prioridad Art. 105 de la Ley. Art. 143-150 del Reglamento. Es la que se emite con la finalidad de garantizar la inmutabilidad del estado jurídico de un inmueble y asegurar un negocio jurídico particular. Esta inmutabilidad sólo comprende actos convencionales. Esta certificación se expide con una vigencia de 15 días hábiles a partir de la fecha de su emisión, debe anotarse en el registro complementario en la fecha y hora que ingresa. Dicha certificación deberá ser contestada por el registro en un plazo no mayor de cuatro días hábiles.

La solicitud debe indicar: La operación a realizar. Identificación del solicitante. Identificación de la otra parte interviniente en el acto a realizar. Esta certificación caduca de pleno derecho por el vencimiento del plazo de vigencia o por la materialización del negocio para el que fue solicitado, el cual debe ser depositado antes del vencimiento del pago. Durante la vigencia de la misma no se podrá expedir una nueva certificación de esa naturaleza. Si el negocio para la cual fue solicitada no se realiza, no se podrá solicitar otra sino después de diez (10) días hábiles.

¿Quiénes pueden solicitarla? El propietario. Los jueces. Abogado del Estado. Todo poseedor de un derecho susceptible de ser registrado.

Efectos de esta certificación Produce anotación provisional del acto para que fue solicitada por el plazo de la misma. Produce un bloqueo registral ya que mientras esté vigente el estado jurídico del inmueble no podrá ser modificado por una causa diferente a la que dio origen a la reserva de prioridad. Durante la vigencia de esta certificación no se podrá expedir una nueva.

¿Puede ser suspendida o revocada una certificación de reserva de prioridad? El Art. 147 parte infine del Reglamento refiere que la vigencia de una certificación de esta naturaleza sólo puede ser suspendida por decisiones judiciales y que la decisión judicial que suspenda su vigencia debe estar expresa en el dispositivo de la misma y ser notificada al registro. Indicándose además que dentro de los 15 días hábiles contados a partir de la notificación, el juez deberá decidir si revoca o levanta la suspensión. Sin embargo si transcurre el plazo y el registro no recibe nada, la certificación retomará su efecto hasta el cumplimiento del plazo.

Entrega de certificaciones Art. 151 del RGRT. Se mantendrá a disposición de los interesados las que tengan plazo de vigencia durante dicho plazo y las que no tengan plazo durante dos meses contados a partir de su fecha de emisión. Vencidos estos plazos, sin retirarlas, los interesados deben formular una nueva solicitud.

Procedimientos a cargo del Registrador de Títulos Los procedimientos que anteriormente conforme a la antigua Ley 1542 se requería de una decisión o una resolución emitida por el Tribunal Superior de Tierras, conforme a la nueva Ley 108-05 se tramitan por ante el Registro de Títulos correspondientes.

De la pérdida o destrucción del duplicado del Certificado de Título Anteriormente contemplado en el artículo 204 de la Ley 1542. En la Ley de Registro Inmobiliario lo encontramos en el artículo 92 de la Ley 108-05, párrafo 3, “en caso de pérdida o destrucción del duplicado del certificado de título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el registro de títulos acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del Certificado de Título. Cuando la pérdida se produzca en cualquiera de los órganos que conforma la jurisdicción inmobiliaria, la unidad operativa ordenará de oficio o solicitará la expedición de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario”.

Requisitos El artículo 83 del Reglamento General de Registros de Títulos, señala los requisitos que deben cumplirse: a) Solicitud de expedición de un duplicado o extracto de un certificado de Título por pérdida, deterioro o destrucción, debidamente motivada y firmada por el interesado, o su representante dotado de poder auténtico. b) Publicación de un periódico de amplia circulación nacional con motivo de la pérdida, deterioro o destrucción del duplicado o extracto del certificado de título, debidamente certificada por el periódico utilizado.

c) Declaración jurada instrumentada con motivo de la pérdida, deterioro o destrucción del duplicado o extracto del certificado de títulos, la cual deberá hacerse mediante acto auténtico instrumentado ante Notario, haciendo constar la circunstancia de la pérdida, deterioro o destrucción, así como que no ha realizado ninguna operación que afecte el inmueble con persona o institución alguna. d) Comprobantes de pago de los tributos correspondientes. e) Los demás requisitos establecidos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos.

¿Quiénes pueden solicitar la pérdida? – El titular o propietario de un inmueble. – Los herederos del de cujus. En este caso además de las condiciones señaladas deberán depositar copia certificada del acta de defunción y el correspondiente acto de notoriedad y auto de apoderamiento del Tribunal apoderado del proceso (Artículo 87 del Reglamento de General de Registro de Títulos).

El artículo 82 párrafo II del Reglamento General de Registro de Títulos establece claramente “no se podrá solicitar una nueva expedición de duplicado o extracto de certificado de título por pérdidas o destrucción del anterior, sino hasta que haya transcurrido un período de 90 días hábiles contado a partir de la ejecución del último duplicado emitido por la misma causa”. Artículos 84, 85 del Reglamento General de Registro prevé que en caso de que la pérdida o destrucción del certificado de títulos o extracto de certificado se produzca dentro del Registro de Títulos o en cualquier otro órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria, el responsable de dicho órgano solicitará mediante instancia al Registrador de Títulos la emisión de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario, pero debiendo el órgano que cumplir con los requisitos de publicación. El costo de esta publicación será cubierto por la Jurisdicción Inmobiliaria.

Por otra parte el artículo 86 del Reglamento establece la forma en que el Registrador debe emitir ese nuevo certificado o extracto por pérdida, consignando tal situación que ese nuevo reemplaza y cancela el anterior, igual anotación se hará en el registro complementario correspondiente.

Rectificación de registros. El artículo 99 de la Ley 108-05 es el que trata el procedimiento a seguir para una rectificación de registro. Este artículo faculta al registrador de títulos para rectificar un error puramente material, previa notificación a los titulares y a quienes puedan verse afectados por la misma, o sea, que esta supeditada a esa notificación. Asimismo esta facultad de rectificar supone autorización para desnaturalizar, modificar o alterar los derechos registrados. El registrador puede actuar de oficio, sólo en el caso de errores materiales producidos dentro del registro cuando el expediente se encuentre depositado. El artículo 96 del RGRT., establece: es aquel cometido por el Registrador de Títulos que no modifica la esencia del derecho, ni su objeto, ni su sujeto, ni su causa y que es fruto de un error tipográfico, de una omisión o de una contradicción entre el derecho generado y el que fue tomado como fundamento.

En todo los otros casos la rectificación debe ser solicitada por la parte interesada y fundamentada por quien cometió el error; quien debe acompañar a la solicitud, un documento de la misma naturaleza que el que motivó el asiento a rectificar.

¿Cómo se registran las rectificaciones? a) Si la rectificación se refiere en el contenido de un certificado de titulo, se emitirá un nuevo certificado, con su duplicado, en el que se consignará que el mismo se hace por rectificación del anterior, la fecha de emisión del certificado de título a rectificar, la fecha de rectificación y la firma del registrador. b) Si la rectificación es sobre un asiento contenido en el Registro complementario del inmueble, se hará mediante un nuevo asiento, manteniendo la fecha de prioridad del asiento a rectificar y dejando constancia de esta situación, con la fecha y firma del registrador.

EL CONDOMINIO

ORIGEN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO La primera referencia del régimen de Condominio de propiedad por pisos o régimen de propiedad horizontal aparece en el artículo 664 del Código Civil Dominicano, el cual establece: “Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la forma en que hayan de hacerse las reparaciones y construcciones, deben hacerse en la siguiente forma: las paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción de la parte que tenga. El propietario de cada piso debe hacer el suelo correspondiente al suyo. La escalera que conduce desde la planta baja al primer piso, es de cuenta del dueño de éste: el trozo que media entre el primero y segundo, corresponde al propietario del último, y así sucesivamente”.

Ante la insuficiencia de regulación del régimen de condominio y dado el desarrollo urbanístico, se hacía preciso contar con una legislación especial que regulara la figura del Condominio, surgiendo así La Ley 5038 del 29 de Noviembre del 1958, conocida como: “La Ley de Condominio”, que estableció un régimen especial para la propiedad por apartamentos complementada esta con la Ley 404 del 18 de Octubre del 1972 que rigió la construcción de un sólo piso dividido por paredes o tabiques divisorios. La nueva ley de Registro Inmobiliaria 108-05, plantea una serie de reformas actualizadas al nuevo régimen registral y a las necesidades actuales, modificando los artículos: 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24 y 33 de la Ley 5038 de Condominios y deroga expresamente la Ley Número 404 del 18 de Octubre del 1972, dándole mayor seguridad jurídica a este tipo de operación.

Artículos de la Ley 5038 modificados y derogados por la Ley 108-05 Antiguo Art. 1. La propiedad de los edificios de dos o más pisos podrá dividirse por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes siempre que el o los propietarios hagan registrar sus derechos de conformidad con el régimen establecido por esta Ley. De lo contrario regirá el derecho común. Art. 1. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta ley”.

Antiguo Art. 2. Para disfrutar del régimen especial que establece esta ley, los departamentos, viviendas o locales en que estén divididos los pisos deberán tener una salida directa a la vía pública, un patio, una escalera o pasillo común, que los haga aprovechables de manera independiente. Art. 2. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Para disfrutar del régimen de condominio que establece esta ley, los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente”.

Antiguo Art. 3. Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento. Los propietarios podrán extender o restringir el número de las cosas comunes y aún limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de sus respectivos locales. Art. 3. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven”.

Antiguo Art. 10. El consorcio de propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como los convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorios respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados en copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido anotados al dorso del Certificado Original de Título y de los duplicados existentes. Art. 10. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido registrado el reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos correspondiente”.

Antiguo Art. 19. La persona o personas que deseen dividir la propiedad de un edificio, existente o por construir, en pisos o en departamentos, viviendas o locales independientes, conforme al régimen que establece esta ley, deberán registrar de acuerdo con la Ley de Registro de Tierras sus derechos en relación con el terreno y sus mejoras. Art. 19. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La o las personas que desean afectar al presente régimen de condominio un inmueble, deberán registrar de acuerdo con la ley de Registro Inmobiliario sus derechos en relación con el inmueble”.

Antiguo Art. 20. La solicitud de registro contendrá una descripción tan completa como fuere posible del edifico y de los pisos, departamentos, viviendas o locales independientes en que esta dividido, y se anexarán a la misma los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones. Art. 20. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La solicitud de registro será acompañada por el reglamento de copropiedad y un plano de división en condominio del inmueble”.

Antiguo Art. 23. La propiedad dividida por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes podrá registrarse antes de la construcción del edificio, siempre que los planos hayan sido aprobados por las autoridades administrativas que la ley requiere para que pueda comenzarse la construcción. En el Certificado de Título se hará constar esta circunstancia, así como la obligación que asumen los propietarios de participar y justificar oportunamente al Registrador de Títulos la habilitación del edificio para ser ocupado. Párrafo. Si por cualquier circunstancia no se realiza la construcción, los propietarios, mediante acto firmado por todos y legalizadas las firmas por un Notario, ordenarán al Registrador de Títulos la cancelación del Certificado de Título y su sustitución de acuerdo con la ley. Art. 23. Der. Por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23-3-05 G. O. 10316.

Antiguo Art. 24. Se expedirá un Duplicado de Certificado de Título a cada dueño de una parte del edificio de propiedad exclusiva y en cada uno de dichos duplicados se hará constar el privilegio que grava dicha parte dividida de conformidad con el artículo 18 de esta ley y en la proporción determinada en el reglamento. Se indicará también si el edificio está construido o en construcción. Art. 24. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Se expedirá un Certificado de Título por cada unidad de Condominio en que se haya dividido el inmueble”.

Antiguo Art. 33. La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecido en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los propietarios, mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo comunicará por carta certificada al o a los propietarios deudores. La copia del acta, certificado por el administrador y legalizada por un notario, construirá título suficiente para fines de inscripción del privilegio en el Registro de Títulos. El propietario deudor podrá impugnar la decisión de la asamblea y pedir la cancelación de la inscripción del privilegio dentro de los 15 días de la fecha en que haya sido notificada por alguacil la resolución de la asamblea. Transcurrido ese plazo sin haber sido impugnada la resolución será inatacable y tendrá fuerza ejecutoria. Igual fuerza tendrá la liquidación que el deudor haya aprobado por escrito. Art. 33. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condómines, mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes. El administrador lo comunicará por acto de alguacil al o a los condómines deudores”.

Antiguo Art. 34. El privilegio establecido en el artículo 18 deberá inscribirse dentro de los tres meses de la fecha de la reunión de la asamblea a que se refiere el artículo 33, y cada inscripción, sólo conservará el privilegio sobre los avances hechos para cubrir gastos causados dentro del año de esa fecha. Art. 34. Der. Por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario del 23-3-05 G. O. 10316.

Concepto de condominio La Ley 108-2005 y el Reglamento General de Registros de Títulos, en sus artículos 100 y 105 respectivamente ha definido el concepto de condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, los que a su vez son co-propietarios indivisos sobre las partes comunes.

Características de este derecho Para el tratamiento registral del condominio hay que tener en cuenta las características particulares de este derecho. En primer lugar se trata de un derecho real principal, in rem, que permite a una persona ejercer el poder sobre un bien. En segundo lugar este derecho real principal involucra simultáneamente un derecho de propiedad exclusiva sobre las unidades y un derecho de co-propiedad sobre las partes comunes; o sea, que cada co-propietario, además de serlo de su piso o apartamento, tendrá un derecho común sobre el terreno en que el edificio esté construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o necesario para la existencia, seguridad y conservación.

En tercer lugar otra de las características de este derecho es que las parcelas sometidas al régimen de condominio, llevan además del registro de la parcela en sí, un sub-registro del condominio que corresponda a cada sub-parcela o unidad de condominio, o sea, que al momento de registrar el condominio se asienta por un lado la parcela la cual debe subsistir a nombre del condominio como persona jurídica integrado por todos los condómines o consorcio de propietarios y por otro lado las sub-parcelas o unidades, las cuales van a venir determinadas por el plano de división del condominio aprobados por mensura.

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