UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL POLITÉCNICA “ANTONIO JOSÉ DE SUCRE” VICE-RECTORADO PUERTO ORDAZ DIRECCIÓN DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO MAESTRÍA EN INGENERÍA INDUSTRIAL ANÁLISIS ECONÓMICO DE DECISIONES ANÁLISIS DEL CASO: FINANCIAMIENTO DE UNA VIVIENDA AUTORES: Ing. María Maita Ing. Gladis Contreras Ing. Hober Sifontes PUERTO ORDAZ, JULIO DE 2008 UNEXPO Profesor: Ing. Andrés Blanco
CASO A ANALIZAR Cuando un individuo o pareja deciden comprar una vivienda PLAN A. Tasa fija 10%anual n: 30 años. 5% de enganche PLAN B. Tasa ajustable de hipoteca (TAH) 9% en los primeros 3 años, 9 1/2% en el año 4, 10 1/4% en los años 5 a 10 5% de enganche. n: 10 años PLAN C. Tasa fija 9,5% anual n: 15 años. 5% de enganche
Información Adicional: El precio de la casa es de $150000 La casa se venderá en 10 años en $170000 (ingreso neto después de deducir los gastos de venta). Los impuestos y el seguro (I&S) ascienden a $300 mensuales Cantidad disponible; máximo de $40000 para el enganche, $1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro.
Nuevos gastos por el préstamo: Cuota de origen de 1 %, Cuota de avalúo de $300, Cuota de investigación de $200, Honorarios del abogado de $200, Cuota de procesamiento de $350, Cuotas de depósito de $150 y $300 de otros gastos. Cualquier monto que no se gaste en el pago del enganche o en los pagos mensuales ganará intereses libres de impuestos al 1/4% mensual Se pide elegir el plan de financiamiento que tenga un saldo mayor final en un período de 10 años. Por lo tanto, se debe calcular el valor futuro de cada plan y escoger el que tenga el mayor valor futuro.
Como se trata de planes de financiamiento con vidas útiles diferentes, es necesario encontrar el mínimo común múltiplo entre ellas. Plan A 30 años Plan B 10 años Plan C 15 años m.c.m: 30 años Para los tres planes, existen gastos deducibles al préstamo adquirido a) Pago del enganche (5% de $150000) $7500 b) Cuota de origen (1% de $142500) $1425 c) Avalúo $300 d) Investigación $200 e) Honorarios del abogado $200 f) Réditos $350 g) Depósito $150 h) Otros gastos $300
Total $10425
PLAN A. Tasa fija de 10% anual a 30 años Gastos Deducibles al préstamo= $10425 30 años=360 meses 10% anual: 0,83% mensual Préstamo adquirido: $150000-$7500= $142500 5% de 150000$ (enganche) Se procede a calcular el monto en que quedaría las cuotas mensuales a pagar por el préstamo (Gp:) 142500 (Gp:) A=? (Gp:) 360 meses (Gp:) 0
142500(A/P;0,83%;360) Utilizando las fórmulas apropiadas A=1246,32 $/mes Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros A=1246,32 $/mes + 300 $/mes = 1546,32 $/mes
Ahora se procede a calcular el valor futuro en t =10 años = 120 meses del valor del enganche y de los gastos mensuales que se dejan de gastar y que generan intereses de 0,25% mensual. Cantidad disponible=máximo de $40000 para el enganche. Cantidad disponible=$1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro. $40000-$10425=$29575 (esto hay que llevarlo a futuro en t=120 meses (Gp:) 29575 (Gp:) F=? (Gp:) 120 meses (Gp:) 0
29575(F/P;0,25%;120) Utilizando las fórmulas apropiadas F1=39907,1312 $ Interés que genera la cantidad que se deja de gastar El dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales es de $53,58= $1600- 1526,42. Su valor futuro después de 10 años es (Gp:) 53,58 (Gp:) F=? (Gp:) 120 meses (Gp:) 0
53,58(F/A;0,25%;120) Utilizando las fórmulas apropiadas F2=7287,34$
Ahora se procede a calcular lo que se ha pagado del préstamo en 120 meses (Gp:) 142500 (Gp:) 1246,32 (Gp:) 360 meses (Gp:) 0 (Gp:) 120 meses (Gp:) ?
142500(F/P;0,83%;120)-1246,32(F/A;0,83%;120) Utilizando las fórmulas apropiadas F3=129507,79$ Lo que se ha pagado en 120meses Si la vivienda se vende en 170000$ en t=120 meses, se obtiene el ingreso neto por venta (Gp:) 129507,79 (Gp:) 170000 (Gp:) 120 meses (Gp:) 0
170000-129507,79= 40492,21$
El valor futuro del Plan A viene dado por la sumatoria de: El valor futuro de lo que se deja de gastar del enganche El valor futuro de lo que se deja de gastar de los pagos mensuales El ingreso neto obtenido si se vende la vivienda Ftotal: 39907,13+7487,34+40492,20 F PLAN A= 87886,67$
Plan B: Tasa ajustable de hipoteca a 30 años Tasa de 9% para los primeros 3 años= 0,75% mensual 9 1/2% en el año 4,= 0,79% mensual, y 10 1/4% en los años 5 a 10. = 0,85% mensual
Puesto que esta opción también requiere un 5% de enganche, el dinero por adelantado que se necesita será el mismo que el del plan A, es decir, $ 10425. Préstamo adquirido: $150000-$7500= $142500 5% de 150000$ (enganche) Se procede a calcular el monto en que quedaría las cuotas mensuales a pagar por el préstamo a una tasa de 0,75% (Gp:) 142500 (Gp:) A=? (Gp:) 360 meses (Gp:) 0
142500(A/P;0,75%;360) Utilizando las fórmulas apropiadas A=1146,58 $/mes Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros A=1146,58 $/mes + 300 $/mes = 1446,58 $/mes
Al final del año 3=36 meses, la tasa de interés cambia, por lo que hay que calcular el saldo del préstamo en ese período (Gp:) 142500 (Gp:) 1146,58 (Gp:) 360 meses (Gp:) 0 (Gp:) F=? (Gp:) 36meses
142500(F/P, 0.75%,36) -1146.58 (F/A, 0.75%,36) Utilizando las fórmulas apropiadas F36=$139297.08 En el año 4, la tasa de interés cambia a 0,79%, por lo que hay que calcular el valor de serie uniforme correspondiente (Gp:) 139297,08 (Gp:) A=? (Gp:) 360 meses (Gp:) 0 (Gp:) 36meses
t=360-36= 324 meses A = 139297.08(A/P,0,79%,324) $/mes1195.67 Utilizando las fórmulas apropiadas Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros A=1195,67 $/mes + 300 $/mes = 1495,67 $/mes
Ahora se procede a calcular el saldo del préstamo en 48 meses (Gp:) 139297,08 (Gp:) 1195,67 (Gp:) 360 meses (Gp:) 0 (Gp:) 36meses (Gp:) 48meses (Gp:) F=?
t=48-36=12meses 139297.08 (F/P, 0,79%, 12) -1195.67 (F/A, 0,79%,12) Dado que el interés se estabiliza del año 5 al 10 a 0,85% mensual, es necesario conocer el nuevo valor de serie (Gp:) A=? (Gp:) 360 meses (Gp:) 0 (Gp:) 48meses (Gp:) 138132,42
t=360-48=312meses A = 138132.42(A/P,0,85%,312) $/mes1269.22 Utilizando las fórmulas apropiadas F48=$138132.42 Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros A=1269,22 $/mes + 300 $/mes = 1569,22 $/mes
El saldo del préstamo al final de los 10 años: (Gp:) 1269,22 (Gp:) 120meses (Gp:) 0 (Gp:) 48meses (Gp:) 138132,42
t=120-48= 72meses 138132.42 (F/P, 0,85%, 72) -1269.22 (F/A, 0,85% ,72) = F120=$129296.16 F=? Si la vivienda se vende en 170000$ en t=120 meses, se obtiene el ingreso neto por venta (Gp:) 129507,79 (Gp:) 170000 (Gp:) 120 meses (Gp:) 0
170000-129296,16= 40703.84 $
Ahora se procede a calcular el valor futuro en t =10 años = 120 meses del valor del enganche y de los gastos mensuales que se dejan de gastar y que generan 0,25% mensual de intereses. (Gp:) Cantidad disponible=máximo de $40000 para el enganche. Cantidad disponible=$1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro. (Gp:) F=39907,1312 $ (Gp:) Igual que en Plan A
(1600 -1446.58)(F/A,0.25%,36)(F/P,0.25%,84) + (1600-1495.67)(F/A, 0.25%,12) (F/P, 0.25%, 72)+ (1600-1569.22) (F/A, 0.25%, 72) = 7118.61 + 1519.31 + 2424.83 =$11062.75 (Gp:) 0 (Gp:) 120meses (Gp:) F? (Gp:) 1446,58 (Gp:) 1495,67 (Gp:) 1569,22 (Gp:) 36 meses (Gp:) 48 meses (Gp:) 1600
El valor futuro del Plan B viene dado por la sumatoria de: El valor futuro de lo que se deja de gastar del enganche El valor futuro de lo que se deja de gastar de los pagos mensuales El ingreso neto obtenido si se vende la vivienda Ftotal: 39907,13+11062,75+ 40703.84 F PLAN B= = $91673.72
PLAN C. Tasa fija de 9,5% anual a 30 años Gastos Deducibles al préstamo= $10425 30 años=360 meses 9,5% anual: 0,79% mensual Préstamo adquirido: $150000-$7500= $142500 5% de 150000$ (enganche) Se procede a calcular el monto en que quedaría las cuotas mensuales a pagar por el préstamo (Gp:) 142500 (Gp:) A=? (Gp:) 360 meses (Gp:) 0
142500(A/P;0,79%;360) Utilizando las fórmulas apropiadas A=1196,13 $/mes Sumando los gastos mensuales por concepto de impuestos y seguros A=1196,13 $/mes + 300 $/mes = 1496,13 $/mes
Ahora se procede a calcular el valor futuro en t =10 años = 120 meses del valor del enganche y de los gastos mensuales que se dejan de gastar y que generan 0, 25_% de intereses mensuales. Cantidad disponible=máximo de $40000 para el enganche. Cantidad disponible=$1600 mensuales, incluyendo impuestos y seguro. $40000-$10425=$29575 (esto hay que llevarlo a futuro en t=120 meses (Gp:) 29575 (Gp:) F=? (Gp:) 120 meses (Gp:) 0
29575(F/P;0,25%;120) Utilizando las fórmulas apropiadas F=39907,1312 $ Interés que genera la cantidad que se deja de gastar El dinero disponible que no se gasta en pagos mensuales es de $103,87= $1600- 1496,13. Su valor futuro después de 10 años es (Gp:) 103,87 (Gp:) F=? (Gp:) 120 meses (Gp:) 0
103,87(F/A;0,25%;120) Utilizando las fórmulas apropiadas F=14514,94$
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