Estudio de viabilidad: Venta de Solar para la construcción de 630 viviendas y locales en Rumania

Enviado por Ayred

Resúmen

1. RESUMEN

Para las empresas, promotores o constructores con interés en hacer inversiones en el sector de la construcción internacional (Rumania) en este caso, DaxConstruct ofrece una de las mejores oportunidades a través de esta misma oferta. El presente proyecto responde a una necesidad de búsqueda de ideas y soluciones viables para la inversión en la promoción inmobiliaria, dentro de un contexto actual de recesión económica y crisis inmobiliaria. El estudio de viablidad se compone de diversos apartados que analizan las características legales, urbanísticas, económicas y de estudio de mercado. Los dictámenes obtenidos de cada unos de esos apartados confirman la viabilidad y van definiendo el producto inmobiliario acorde a las necesidades previstas. Se definen, de una forma básica, las características técnicas y de distribución de los espacios del proyecto arquitectónico. El núcleo de la memoria comprende un análisis riguroso de los métodos empleados, sus resultados el análisis explicativo de los mismos. Se aportan las conclusiones y análisis del resultado positivo del estudio de viablidad y se apuntan las directrices para llevar a cabo esta promoción, es decir los programas de gestión inmobiliaria, necesarios una vez comprado el solar.

2. INTRODUCCIÓN

El proyecto que se presenta a continuación es un estudio realizado partiendo de una idea, la de realizar un producto inmobiliario que hasta ahora no existía en el mercado y convertir esa idea en un proyecto viable desde todos los puntos de vista, social, económico, legal, urbanístico, etc. Las circunstancias actuales del sector inmobiliario obligan al promotor a tener una dosis extra de imaginación y buscar productos inmobiliarios rentables. En este caso se presenta una propuesta de negocio a medio-largo plazo. El estudio se centra en el área metropolitana de Constanta, ciudad de Medgidia – Rumania, pero sin duda la propuesta tiene un alcance mayor y puede servir como referencia para estudios similares en otras ciudades de Rumania. La definición final de producto inmobiliario, así como las decisiones tomadas durante la realización del proyecto, relativas a costes, sistemas explotación de edificio y actividades y posibilidades en la gestión, son fruto del estudio detallado del caso y la adaptación a la realidad. La metodología empleada en este documento es la utilizada en estudios reales de viabilidad y los valores utilizados son actuales y contrastados por los profesionales del sector. Cabe destacar que para la realización del estudio se han visitado: solares, promociones inmobiliarias de la zona, ayuntamiento, registros de la propiedad, hoteles y otras zonas de interés de Medgidia y Constanta.

3. MEMÒRIA

SISTEMAS DE ADQUISICIÓN DEL SUELO

En Rumania la elección de un solar, para la ubicación del proyecto de estudio, es un aspecto clave y sin duda capaz de determinar la viabilidad de un proyecto de estas características. La localización de suelo residencial se ha hecho a partir de tener seleccionadas unas zonas claves en las que por razones económicas, demográficas y de accesibilidad urbana se adaptasen a las necesidades de este proyecto y sus futuros usuarios. Las necesidades o aspectos diferenciales de este proyecto determinan el sentido de este apartado y se podrían apuntar las siguientes: Fácil accesibilidad mediante transporte público. Fácil comunicación con vehículo a los distintos centros urbanos del área metropolitana de Constanta y Bucarest (la capital del pais). Calles amplias y adaptadas sin barreras arquitectónicas. Entorno tranquilo. Espacios verdes. Estas necesidades se veían cubiertas en la zona de Medgidia, concretamente en el área del propio terreno presentado en este proyecto. Con el añadido de su proximidad de 35 km hasta el paseo marítimo y la playa. Sin duda este factor añadido será importante en el desarrollo comercial y el plan de marketing.

Visita "in situ" al solar El 01 de junio de 2009 se realiza una primera visita al solar objeto del estudio. Se obtienen fotografías del estado actual del solar, de las calles que lo rodean y de posibles servidumbres aparentes por instalaciones aéreas sobre el solar y sus alrededores. Se aprecian servidumbres muy cercanas. Se realizan croquis en los que quedan reflejadas las cotas del solar para poder ser comparadas con los planos registrados en el ayuntamiento de Medgidia y en el Registro de la Propiedad de la misma localidad. Superficie total solar promoción según datos tomados "in situ": 30.000 m2 El estado actual de la parcela está limpia, plana, actualmente cuidada con plantacion de plantas; se aprecian un ambiente tranquilo, avecinado son parcelas sin edificaciones y accesos directos en la carretera nacional que une la ciudad de Constanta con la capital del país Bucarest. En la figura 1.1 se adjunta fotografía del estado actual del solar para dar fe visual de que se ha estado allí y se han hecho las oportunas comprobaciones de superficies de los solares que serán objeto de unión para edificar esta promoción.

Se solicita la información relativa a la titularidad, superficies, lindes, derechos reales limitativos, cargas urbanísticas y otras informaciones en el Registro de la Propiedad de Medgidia. También se ha comprobado que no hay servidumbres aparentes y/o continuas. Datos del titular del solar: Claudio Constantin – Superficie del solar: 30.000 m2 Servidumbres aparentes y/o continuas: Ninguna Cargas y gravámenes: Ninguna El solar está libres de cargas. Se ha realizado una visita al registro de la propiedad para buscar el historial de dichos solares y con ello saber que no existen cargas sobre la propiedad.

Datos del bien inmueble:

Localización: Urbano Referencia catastral: 11083

Provincia: Ciudad Medgidia: Situación: Carretera Nacional, Superficie: – 30.000 m2 Coeficiente de participación: – Datos de la finca del bien inmueble Superficie construida: 0m2 Tipo de finca: Actualmente se trata de suelo edificable. En vistas que las superficies (real "in situ", registral, y catastral) del solar de la promoción son coincidentes. Se acepta como superficie de solar 30.000 m2, sin tener que realizar ninguna rectificación en este sentido.

4. DICTAMEN LEGAL

La documentación disponible en el Ayuntamiento de Medgidia, concretamente al Planol de la Ciudad, ofrece una descripción legal del solar, el cual se encuentra afectado por una "Unidad de Actuación", las unidades de actuación son herramientas de las que disponen los ayuntamientos para definir elementos muy concretos del planeamiento urbanístico, dentro de la amplitud del Plan General Metropolitano (P.G.M) vigente. En este caso la "Unitat d"Actuació 10" fue establecida con el fin de resolver la ordenación del sector y delimitar el suelo de uso privado y su aprovechamiento, así como las cesiones previstas en el P.G.M para los sectores de reforma interior: viales, aparcamiento, zona verde y equipamientos. La superficie de solar para aprovechamiento privado residencial, resultante del balance numérico incluido en dicho plan de actuación, es de 30.000 m2 con un techo residencial edificable de 89.190 m2 repartidos en PB+9. Clasificación del suelo es de Solar urbano consolidado para la construccion masiva en Medgidia y dentro de las ordenanzas municipales y del Plan General Metropolitano (P.G.M.)

Normativa urbanística metropolitana de Constanta – Ordenanzas metropolitanas de edificación. Calificación urbanística: Para Construccion. Zona de densificación urbana: Subzona II semiintensiva. De uso prioritariamente de vivienda, necesitados de mejora urbana para corregir la densificación congestiva y aumentar los niveles de dotaciones, servicios y espacios verdes locales. Tipología edificación: Edificación según alineación a Vial. Actuaciones permitidas: Construccion o Renovación de la Edificación. Usos Permitidos: Residencial, comercial, sanitario, recreativo, deportivo, religioso-cultural. Ocupación: PS y PB es del 100% PP condicionada por la profundidad edificable Profundidad Máx. Edificable: 18,30 m, Altura Reguladora Máxima: 31,60 metros. PB + 9, Sótanos: Se permite para la dotación de plazas de aparcamientos. Previsión de plazas de Aparcamiento: Para la reserva de plazas de aparcamiento en edificios de viviendas regirá lo establecido en los artículos 295 i siguientes de las NN.UU. de Constanta. El número de reservas de estacionamiento en edificios de viviendas de nueva planta se establece en un mínimo de una plaza por vivienda con independencia de la superficie construida de la misma. Es aparcamiento se situará en plantas sótano o en el interior de la edificación Cuerpos salientes: Se prohíben los cuerpos salientes o semicerrados en los edificios recayentes a viales de 11 m de ancho. En nuestro solar podemos tener cuerpos salientes ya que el vial al que da es de 76 m de ancho y 400 m de largo con la apertura total de los 400 m en la careetera nacional Constanta – Bucarest.

5. EVALUACION Y PRECIO DEL SOLAR

El precio de compra del solar es uno, quizá el más importante, de los aspectos a valorar en el una promoción urbanística y determina directamente su viabilidad. Valoración del suelo A través de el método del coste, valor de reposición, es posible obtener un valor del suelo fiable sin contactar con el actual propietario, el valor obtenido es clave para hacer un estudio económico previo. Dada la inexistencia de solares de estas características y dimensiones en la zona, no es posible obtener un precio a través de un método simple de comparación y obtención del precio del m2. En este caso, a través de un estudio previo del precio de venta de pisos en obra nueva por la zona, se obtiene un precio de venta por metro cuadrado construido, y conociendo los márgenes habituales de beneficios del promotor, costes comerciales y costes de construcción, se consigue aislar, de la formula general aditiva, el precio unitario de los solares en la zona.

Formula general aditiva: Vm = F + Cc + Gp + Bp

• Vm = Valor de mercado de la finca

• F = Valor de repercusión del suelo

• Cc = Coste de construcción por contrata (sin IVA)

• Gp = Gastos de promoción necesarios 0 Gp ~ 20 – 25 % de Cc

• Bp = Beneficio del promotor 0 Bp ~ 25-30% de Cc+Gp+F

6. ESTUDIO DE MERCADO

Medgidia

Población: 43315 habitantes Medgidia en (turco Mecidiye) es una ciudad del distrito de Constanta, en Dobrogea, al sureste de Rumania. Llamada así tras el sultán otomano Abdul Mejid, quien la fundó alrdededor de 1860 nombres históricos: Turco: Karasu o Carasu, Mecidiye o Megidie) Hallazgos arqueológicos demuestran que Dobrogea fue habitada desde el Neolítico. A partir de 46 aC la región fue administrada por el Imperio Romano. Un castrum fue construido en el Valle Carasu, convirtiéndose en la cuna de la solución.En 1417, los turcos invadieron Dobrogea. Desde el siglo 15 en adelante la región empezó a ser colonizado con población musulmana.

El asentamiento denominado "Karasu" (en turco de "Negro de agua") se menciona en el mapa de Iehuda ben Zara en 1497, en las notas de Paolo Giorgio (1590) y Evliya Çelebi (1653)Medgidia moderno fue construido por la administración otomana sobre el lugar de la antigua Karasu comenzando con 1856. Fue construido como una ciudad planificada para dar cabida a los refugiados de la guerra de Crimea y servir como un centro económico de la zona central de Dobrogea. La ciudad fue nombrada en honor del sultán Abdul Medjid, el soberano otomano de la época. Después de la guerra ruso-turca (1877-1878), Dobruja del Norte se convirtió en parte de Rumania.

Ubicación del municipio en el Medgidia Constanta Country Medgidia está situado entre el Danubio y el Mar Negro, 39 km de Constanta. El aspecto general de las actividades de socorro es la de una meseta baja de piedra caliza con una estructura, cubiertas con gruesos depósitos de loess. Los recursos naturales en la zona consisten en depósitos de piedra caliza de arena y caolín. La estructura de piedra caliza de la tierra permite la filtración natural de las aguas subterráneas. El clima es templado-continental, con inviernos cortos y fríos y veranos cálidos.

Medgidia se convirtió en un municipio en 1994. Infraestructura de la ciudad está continuamente en desarrollo y ofrece a los habitantes de 4 escuelas secundarias, 8 escuelas primarias, 12 guarderías, 4 centros culturales con un salón para actividades culturales, 2 salas de cine y espectáculo, 3 y 5 clubes de las bibliotecas, un estadio de 30.000 asientos, un pabellón de deportes y una piscina. Medgidia también alberga 500 camas de hospital.

Las siguientes localidades son administrados por el municipio:

Remus Opreanu (nombre histórico: Alibei-Ceair, turco: Alibeyçayir) – rebautizada después de la primera rumano Constanta prefecto de la Provincia (1878 – 1881) Valea Dacilor (nombre histórico: Endecarachioi, turco: Hendek Karaköy o Hendek Kara Kuyusu) El actual alcalde de Medgidia es Iordache Marian (Partido Liberal Nacional). El panorama económico destaca la existencia de un pueblo plenamente involucrado en su progreso. De 1.200 empresas registradas, sólo 30 son de propiedad estatal y 15 son empresas mixtas.

Además de las actividades agrícolas (de procesamiento de leche, molinería, panadería y la viticultura), las principales ofertas en la industria de cemento y materiales de construcción, maquinaria agrícola y equipos de falsificación, la transformación de la madera y fábricas de muebles. Medgidia se encuentra en el centro de una zona agrícola de varias decenas de millones de hectáreas, con un suelo fértil y con sistemas de riego.

La zona ofrece:

Una rica tradición agrícola y especialistas en cultivos de viñas, una red de carreteras para el transporte de mercancías bastante amplio, las distancias entre pueblos son relativamente cortas especialmente a través del puerto el acceso a otras ciudades, regiones, europeas o rumanos. Mejores condiciones climáticas que en otras partes de Rumanía (en invierno es más corto) un excelente potencial de riego La ciudad es un nodo ferroviario y por carretera y un puerto interior de la región del Danubio-Mar Negro Canal. El Danubio-Mar Negro cruza el Canal de la ciudad por cerca de 6 kilómetros de su longitud.

El canal tiene una capacidad de 11,2 millones de toneladas / año y puede admitir buques de 5.000 toneladas métricas de peso muerto (TPM). Contar con enlaces por carretera y ferrocarril, el puerto ofrece instalaciones de almacenamiento y grúas capaces de levantar hasta 16 toneladas de peso. Junto a un SNCFR cálculo de patio, a lo largo del Canal es una zona de libre comercio en curso de finalización. El proyecto de la carretera a Bucarest Constanta, parcialmente financiado por la UE, pasará de largo la ciudad, que permita el desarrollo de los servicios asociados (hoteles, gasolineras y un patio de estacionamiento para camiones) en la zona.

El Museo de Arte "Lucian Grigorescu"

Fue inaugurado en 1964 con exposiciones de pintura contemporánea rumano, la escultura, y los gráficos, firmado Lucian Grigorescu, Marius Bunescu, Ion Jalea y otros. La exposición permanente tiene en obras de arte clásico y moderno, sino también obras de arte contemporáneo de los clásicos: Lucian Grigorescu, Nicolae Tonitza, Francisc Sirato, Stefan Dumitrescu, Iosif Iser.

El museo también exhibe una colección de obras de arte de cerámica. En 1991 el museo lleva el nombre de Lucian Grigorescu, un pueblo nativo, que se consideró como el más latino de los rumanos pintores. La ciudad rinde homenaje a la pintora cada año el 1 de febrero, el aniversario de su cumpleaños. La iglesia ortodoxa "San Pedro y SanPablo"

La iglesia fue construida en un estilo griego-romana y que se planteó con la contribución de los cristianos sobre las ruinas de un castrum romano. La Mezquita "Abdul Mejid" Construido en 1860 por el Gobierno otomano, la mezquita es un monumento histórico y arquitectónico. Fue nombrado después de que el sultán Abdul Mejid – que reinó entre 1839 y 1861. La mezquita está servida por un imán y un almuédano. El edificio respeta la forma tradicional de la cultura musulmana estancias, decoradas en el interior oriental con ornamentos e inscripciones en árabe. Monumento Los heroes serbios En 1926, Medgidia conmemora el heroísmo de los serbios que lucharon en la división Dobrogea durante la Primera Guerra Mundial (véase la campaña rumano (la Primera Guerra Mundial)) por la inauguración de un monumento en su honor. Con esta ocasión se celebró una ceremonia con la participación de funcionarios rumano y yugoslavo; coronas se colocaron en la base del monumento por el serbio y rumano familiasreales.

Para verificar la idoneidad de este producto inmobiliario, es necesario conocer el volumen aproximado de demanda, es decir, los datos relativos al número de habitantes de la zona de Medgidia y alrededores, intereses y demanda sobre la zona mencionada. El porcentaje del cual provienen de fuera y las alternativas de alojamiento de que disponen. Todos los datos demográficos y socio-económicos de la zona en la que se ubicará el edificio junto con las comprobaciones de los productos similares que se encuentran en el mercado, nos ayudarán finalmente a definir mejor el producto inmobiliario.

Comprobación de existencia de construcciones similares

Los estudios realizados en la zona del Área Metropolitana de Constanta revelan un dato curioso, a excepción de algunas pequeñas construcciones de vivienda privada, no existen obra de nueva edificación de estas características A pesar del gran trafico auto entre las dos grandes ciudades (Constanta – Bucarest) y los 17 pueblos avecinados a esta zona, no existe ninguna construcción similar, tampoco cumulo de complejos comerciales. La distancia de los 250 km entre las dos grandes ciudades que une Constanta (El único Litoral) con la Capital del Pais, es totalmente exenta de este tipo de construcción residencial.

El estudio revela que no es solo en Constanta capital, sino que Bucarest, Brasov, Timisoara y otras ciudades rumanas, reúnen la mayoría construcciones importantes de centros comerciales, poligonos industriales, edificios residenciales etc. Las vías para comprobar la existencias de edificios similares ha sido realizada a través de un estudio de mercado simple, consistente en la búsqueda a través de guías de empresas y servicios, consulta en internet, contacto con constructores y ayuntamiento de Medgidia.

La parte "sur" de la ciudad presume de un impresionante solar de unos 100.000 / m2 que esta parcelado y ubicado en exclusividad para zona industrial y construcción de naves industriales. Estos terrenos oscilan entre 40 y 80 € / m2 ( dependiendo de la situación y accesos). La parte "este" de la ciudad disfruta de una zona industrial existente y del emplazamiento de la mas famosa y gran fabrica de cemento "Lafarge", (esta zona ya no tiene ubicación futura). La parte "oeste" de la ciudad esta rodeada de terrenos agrícolas y campos de viñas, estas zonas nunca podrán ser urbanizadas, por la gran producción de las mismas.

También, siguiendo la carretera dirección Constanta o dirección Bucarest nos encontramos con terrenos y solares en venta, pero !!! cuidado !!! son terrenos agrícolas, y para conseguir dar la ubicación de edificación es casi imposible si estos no cumplen con los criterios de los ayuntamientos de la zona, que hoy van por los mismos principios de urbanización como España.

La evaluación de nuestro terreno por parte de los ayuntamientos de la zona esta hecho por los criterios de la singularidad del emplazamiento, ubicación, edificabilidad y escasa oferta de la región. Los precios estimados son entre 150 y 200 € / m2 y nuestra oferta de venta esta Conforme los estudios hechos sobre la valoración de solares y viviendas en Rumania, tratamos con variaciones de precios muy distintos. A veces ninguna estadística o modelo de estudio del mercado Europeo, no consigue razonar el motivo o los limites de subidas y oscilaciones en los precios sobre vivienda y solares. A pesar de la mala reputación del control de los precios por parte del estado Rumano y de la confusión del mercado, los precios para solares en los últimos 7 años subieron con 700 hasta 1.000% …… cosa que asienta y abre un poco mejor las vistas sobre el sentido de la inversión en estos tipos de países. La rentabilidad esta y será alta para los próximos 5 años (con todas las garantías). La inversión masiva por parte de las empresas extranjeras, han despertado aun mas el interés y el nivel de la inversión (a pesar de toda las crisis). Los precios actualmente se están manteniendo y las bajadas de precios son casi escasas. "Y como muy bien lo sabemos" los precios casi nunca no van abajo, menos todavía en los países en desarrollo como Rumania, Polonia, Bulgaria.

Demanda histórica – Ritmo de ventas: Es la media de ventas de productos inmobiliarios por mes, desde la fecha de inicio de comercialización hasta el presente. Demanda histórica: Es la demanda que se ha producido, referente a bienes inmobiliarios en venta hasta el momento presente, desde la óptica que se observe. Demanda histórica puntual: Es la referida en la observación de una promoción inmobiliaria de posible competencia y la observación de su ritmo de ventas. Demanda histórica ponderada. Es la referida en observación , de un ámbito territorial y usos determinados inmobiliarios, de la ponderación de resultados de los ritmos de ventas recogidos en las diversas promociones. Demanda inmediata: Es la demanda que se prevé, en función de la información obtenida, una vez desarrollado el plan de viabilidad y ser positivo y con la edificación correspondiente de la promoción. Marketing inmobiliario estratégico: Es el estudio continuado de mercado inmobiliario en el ámbito territorial de actuación empresarial.

Marketing de muestras de técnica cualitativa: Es realizar reuniones de grupos de público potencial similar al segmento de mercado idóneo para la promoción en estudio, ponderando, después de reuniones con diversos grupos, los resultados. Marketing de muestras de técnica cuantitativa Es fijar el número de muestras necesarias, en función del estudio de demanda y realizarlos a nivel personal, a nivel telefónico y a nivel mailing. Con la ponderación necesaria de toda la información, se obtiene los canales para la solución oportuna. Definición de los productos inmobiliarios; Concretar los parámetros, de común acuerdo con la existencia real en el mercado, junto la normativa urbanística aplicable, de los productos de posible realización en la promoción en estudio: Superficie media del bien inmobiliario. En caso residencial; número de habitaciones, baños, cocina, sala – estar, etc… y sus calidades medias Precio medio de los bienes inmobiliarios – Previsión en tiempos de la comercialización de los bienes inmobiliarios.

7. SITUACION DEL TERRENO Y ENTORNO

El terreno esta situado en la ciudad de Medgidia, comunidad de Constanta, a solo 35 Km del Mar Negro el Litoral y Playas. Tiene una profundidad de 76 m y una apertura de 400 / mL en la carretera Europea (E60) que une la capital del país (Bucarest) con el Litoral de (Constanta) esta ubicado en la entrada de la misma ciudad de Medgidia. A pesar de ser una carretera muy importante, es la única carretera de acceso a las playas y el litoral. Motivos por cual se denomina como zona estratégica de emplazamiento y de gran interés turístico. La escasa oferta en la zona, la calificación de construcción, características de apertura y situación, lo esta privilegiando como única oferta de venta con estas características.

El terreno se avecina con varios comercios, gasolineras, fabricas, un monasterio y el único parque natural de la ciudad. También avecina una cruce (intersección) que une el paso a mas de 17 pueblos vecindarios. Los pueblos vecindarios por acceder la carretera principal de "Todas las Direcciones", siempre pasan por esta misma intersección, motivo por cual la zona se hace muy transitable. Además del trafico muy agresivo, para poder acceder a las playas en épocas de verano, el único acceso es pasando por frente del terreno.

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